武汉商业写字楼市场

1、1写字楼市场分析写字楼市场分析2（一）武汉写字楼市场（一）武汉写字楼市场/ /整体供求关系整体供求关系*近年武汉市写字楼整体供求关系及预估近年武汉市写字楼整体供求关系及预估结论：结论：1、2011年限购等政策的实施致使更多年限购等政策的实施致使更多的开发商开始将投资向商业地产倾斜的开发商开始将投资向商业地产倾斜，近两年写字楼市场需求显著增加，近两年写字楼市场需求显著增加，12年市场容量达年市场容量达51万方，整体市场供需趋于平衡状态；万方，整体市场供需趋于平衡状态；2、未来办公市场供应稳步增长，年均去化依然会维持在年均去化、未来办公市场供应稳步增长，年均去化依然会维持在年均去化40万左右。万左

2、右。成交供应数据说明：不含产业园或创意园等办公形态2014年*3（一）武汉写字楼市场（一）武汉写字楼市场/ /未来整体办公供应代表项目未来整体办公供应代表项目序号序号项目名称项目名称所属区域所属区域预计上市年份预计上市年份预计档次预计档次预计建筑体量（）预计建筑体量（）1武汉国际金融广场 建设大道商务圈2013甲级470002中华城项目建设大道商务圈2015甲级820003葛洲坝国际广场武汉CBD2016甲级700004新世界中心3期武广商务圈2014甲级600005武汉水游城武广商务圈2015甲级700006西湖印象建设大道商务圈2015甲级800007武汉天地A1-A3地块汉口滨江商务区2

3、014甲级1000008世茂锦绣长江汉阳滨江商务区2015甲级1000009长城汇中南商务圈2014甲级3000010绿地国际金融城武昌滨江商务区2016甲级24000011江尚天地武昌滨江商务区2013甲级12000012普提金环球金融中心中南中北商务圈2013甲级120000131818中心中南中北商务圈2014甲级6800014越秀硚口项目硚口区域2017甲级14000015恒融商务中心武汉CBD2014乙级6800016古田凯德项目古田区域2016甲级6000017合众总部大厦武昌滨江商务区2016甲级6300018中城CBD项目武汉CBD2016甲级8000019融科天城五期汉口中心

4、区2016甲级48000结论：结论：未来写字楼供应多以集中在新兴商务圈，如汉口和武昌滨江商务区，并且均以定位高端的甲级写字楼未来写字楼供应多以集中在新兴商务圈，如汉口和武昌滨江商务区，并且均以定位高端的甲级写字楼打造，单体体量以打造，单体体量以6万以上为主。万以上为主。41 1、近、近3 3年写字楼价格增幅高达年写字楼价格增幅高达32%32%： 从2008年开始，写字楼价格持续上涨，2011年开始价格上涨速度明显加快，主要源于办公市场需求的急剧增加；2 2、价格水平超越住宅，但仍存在较在成长、价格水平超越住宅，但仍存在较在成长空间空间 11年武汉限购令的颁布及国八条等政策的调控，整体住宅市场受

5、到很大程度的影响，成交价格上涨也得到有效抑制，价格波动幅度较小。写字楼与住宅销售均价对比写字楼与住宅销售均价对比说明：参照国际大城市的历史经验，同地段的商用物业价格一般都高于住宅价格，同时呈现出以下规律：中心地段的商铺售价格通常为同地段住宅售价的2-5倍；写字楼售价通常为同地段住宅售价的2-3倍。*物业类型物业类型20102010年均价年均价（元每平米）（元每平米）20112011年均价年均价（元每平米）（元每平米）20122012年均价年均价（元每平米）（元每平米）写字楼736188649701住宅686174897300价差50013752401（一）武汉写字楼市场（一）武汉写字楼市场/

6、/整体供求关系整体供求关系结论：结论：1、住宅与写字楼价格倒挂现象出现扭转，写字楼价格实现能力得到凸显；、住宅与写字楼价格倒挂现象出现扭转，写字楼价格实现能力得到凸显；2、写字楼销售价格：需求旺盛，写字楼价格持续上涨，且近三年来上涨幅度明显加大，平均涨幅、写字楼销售价格：需求旺盛，写字楼价格持续上涨，且近三年来上涨幅度明显加大，平均涨幅15%。5p 需求旺盛：需求旺盛：受多家外资银行、世界500强及大量国内外大企业进驻武汉的影响，市场对优质写字楼的租赁需求持续升温，租赁成交活跃。p 高端商办物业有效供应不足高端商办物业有效供应不足市场上可选择的优质写字楼却极为有限，这也使得武汉写字楼租价连续8

7、个季度保持上涨。*甲级写字楼租户性质甲级写字楼租户性质*典型商务圈甲级写字楼租金情况典型商务圈甲级写字楼租金情况（一）武汉写字楼市场（一）武汉写字楼市场/ /甲级写字楼租赁市场甲级写字楼租赁市场结论：结论：1、租赁市场：甲级写字楼租赁需求旺盛，租金持续上涨，整体达到、租赁市场：甲级写字楼租赁需求旺盛，租金持续上涨，整体达到 90.5元元/月，空置率降至月，空置率降至10% ;2、国际性、全国性企业成为主力军，占比达到、国际性、全国性企业成为主力军，占比达到4成以上成以上典型商务圈典型商务圈20122012年空置率年空置率20132013空置率空置率武广商圈12%8%建设大道商务圈8%6%武昌滨

8、江商务圈16%10%汉口沿江商务圈30%6%中南商圈16%15%6目前全市正逐步形成新的 写字楼集群：以武汉天地企业中心5号为代表的沿江大道商务圈以绿地国际金融城为代表的武昌滨江商务区以万达汉街总部国际为代表的中央文化商务区，位于传统中南中北商圈内以泛海写字楼集群为代表的王家墩CBD；中南中北中南中北商务圈商务圈王家墩王家墩CBD建设大道建设大道光谷光谷解放大道解放大道武昌滨江武昌滨江商务区商务区沿江大道商务圈沿江大道商务圈江南区域江北区域建设大道商务圈建设大道商务圈中南商务圈中南商务圈新世界国贸大厦建银大厦新世界中心招银大厦瑞通广场福星商会大厦民生银行大厦浦发银行大厦禧邦可广场浙商国际大厦（

9、在建）中华城写字楼（在建）中商广场中南大厦中铁大厦中建工行广场新时代商务中心兆富国际大厦万达总部国际保利文化广场光谷商务圈光谷商务圈汉口汉口/ /武昌滨江武昌滨江商务区商务区融众国际光谷国际广场武汉天地企业中心5号积玉桥万达广场写字楼绿地中心写字楼（在建）（一）武汉写字楼市场（一）武汉写字楼市场/ /甲级写字楼市场格局甲级写字楼市场格局1、形成以建设大道、解放大道、中南中北商务圈三个较为成熟的商务圈，另逐步形成沿江大道商务圈、滨江、形成以建设大道、解放大道、中南中北商务圈三个较为成熟的商务圈，另逐步形成沿江大道商务圈、滨江商务区、万达中央文化区及王家墩商务区、万达中央文化区及王家墩CBD几大发

10、展中的商务圈几大发展中的商务圈2、项目处于金融十字街，承接解放大道和建设大道商务圈，地块商务价值高点显现。、项目处于金融十字街，承接解放大道和建设大道商务圈，地块商务价值高点显现。7概况优质写字楼主要聚集在建设大道沿线，东起青年路，西至黄浦大街区域优质写字楼存量为整体市场存量的45，物业整体品质和租金均为武汉市最高水平，其中甲级写字楼存量占整体甲级楼存量的51中国建设银行、招商银行、中信银行等多家银行的武汉分行设立于此，带动了区域写字楼市场的发展，形成了城市的商务金融中心优劣势分析优势：区域发展成熟，利于企业形象展示区域内优质商业、酒店和金融配套极为丰富城市的主干道，公共交通系统完善劣势：上下

11、班高峰期间，交通较为拥堵停车位数量较为紧张，且停车成本较高租户特征区域写字楼主要租户为外资和国内企业，涉及行业面较广，主要包括金融保险、制造、社会服务等行业武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰银行等知名企业现有产品特征区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主发展趋势发展趋势：目前已有多个物业标准更高的甲级写字楼项目在建（如卓尔中心、浙商大厦），该商务圈正在扩容、提档升级，巩固其核心商圈的地位（一）武汉写字楼市场（一）武汉写字楼市场/ /建设大道商务圈建设大道商务圈1、金融商务圈氛围已成熟，外国领

12、事馆集中、外资企业金融业聚集、平均租金达、金融商务圈氛围已成熟，外国领事馆集中、外资企业金融业聚集、平均租金达95元元/月；月；2、商务圈正在扩容提档升级，巩固其核心商圈的地位，对项目的商务价值有明显提升。、商务圈正在扩容提档升级，巩固其核心商圈的地位，对项目的商务价值有明显提升。8现有产品特征滨江商务圈目前甲级写字楼仅武汉万达中心，还未形成商务氛围，虽然有一线临江资源，但相比中南中北成熟商务圈，近一两年租金价格涨幅相对有限。未来趋势随着中南中北商务圈规模和形象的不断提高，后期该区域甲乙级写字楼售价较会受其影响有所攀升，商务氛围还有待培育。现有产品现有产品特征特征代表项目“武汉天地企业中心5号

13、”,物业档次为全市最高标准。未来趋势未来趋势目前区域仅一个标杆性写字楼项目，租金收益虽为最高，但未形成商务氛围，较难形成真正意义上的商务圈。（一）武汉写字楼市场（一）武汉写字楼市场/ /汉口沿江商务圈汉口沿江商务圈武昌滨江商务圈武昌滨江商务圈1、汉口沿江商务圈，以企业中心、汉口沿江商务圈，以企业中心5号为代表而新生的非传统商务区，其特点入市时物业档次是全市最高，且号为代表而新生的非传统商务区，其特点入市时物业档次是全市最高，且获得了目前全市最高的租金收益获得了目前全市最高的租金收益150元元/月；月；2、滨江商务区依靠高标准高档次的物业、品牌、江景资源，开发商自持经营的情况下逐步培育市场。、滨

14、江商务区依靠高标准高档次的物业、品牌、江景资源，开发商自持经营的情况下逐步培育市场。9商业市场分析商业市场分析10地铁2号线徐东中南街道口光谷钟家村王家湾江汉路建设大道武广司门口核心商圈次级商圈（一）武汉商业市场（一）武汉商业市场/ /商圈布局商圈布局地铁线开通拉近各商圈的距离，改变城市商圈结构，加剧商圈之间的竞争，各商场之间会提档升级来吸引消费地铁线开通拉近各商圈的距离，改变城市商圈结构，加剧商圈之间的竞争，各商场之间会提档升级来吸引消费者者11商圈格局商圈格局 随着武汉商业地产的不断发掘，武汉商圈的格局悄然生变，老商圈扩容升级，新商圈新兴业态蓬勃发展，区域价值凸显，未来1-3年，各商圈的入

15、市量将进一步增大，尤其以光谷、王家湾等新兴商圈的发展最为迅速。租金水平租金水平 2013年上半年各重点商圈街铺租金均有不同程度的调整。武广等商圈一直处于较稳定状态，租金变化不大。光谷、钟家村等商圈因地铁即将开通的利好或区域商业价值的凸显导致租金水平的提高，而王家湾等商圈则由于地铁的大规模开工等因素致使人流量显著下滑，街铺经营受到影响，租金下滑。业态变化业态变化 虽然各商圈商业体的供应在不断增加，但大多仍以购物零售为主，随着人流量的不断提升，餐饮和休闲的需求愈来愈大，商圈街铺餐饮和休闲娱乐占比逐步提高，为商圈进行了有效地补充。（一）武汉商业市场（一）武汉商业市场/ /商圈环境商圈环境武汉商业地产

16、目前能处于快速发展期，随着三镇各商业综合体崛起，带来了商圈的进武汉商业地产目前能处于快速发展期，随着三镇各商业综合体崛起，带来了商圈的进一步繁荣，而地铁开通和其他利好消息给商圈的发展带来了更大的刺激作用一步繁荣，而地铁开通和其他利好消息给商圈的发展带来了更大的刺激作用12商圈商圈特点特点代表商业项目代表商业项目消费人群特征消费人群特征商业存量商业存量武广商武广商圈圈商圈以武汉广场为核心，主要以零售商业为主，属典型的点对面商业模式，以武汉广场等大型购物中心为龙头，带动周边形成购物、餐饮、休闲等联动的商业局面。武汉广场、世贸广场、武汉国际广场、新世界中心店中高层收入阶层、白领阶层和公务员。60.0

17、6万方江汉路江汉路商圈商圈武汉规模最大、最集中的商业街区，主要以大型百货、购物中心、超市以及临街店铺为主，商圈商业气氛相当浓厚武汉万达商业广场、新佳丽时尚广场、王府井百货年龄集中在18岁至30岁，以时尚人士、小白领为主55.79万方建设大建设大道商圈道商圈武汉金融一条街，是甲级写字楼和高档住宅集中区，商业以新世界百货国贸店为主新世界百货国贸店、花园道中高层收入阶层、商务人士10万方注：表中商业存量仅指纯商业总量（包含集中式商业、商业街和社区底商等），不含写字楼和酒店式公寓。（一）武汉商业市场（一）武汉商业市场/ /主要商圈特点主要商圈特点结论：结论：1、武广和江汉路商圈传统核心地位稳固，处于不

18、断升级改造中、武广和江汉路商圈传统核心地位稳固，处于不断升级改造中;2、项目处于武广商圈与江汉路商圈承接处，后期将会与两大核心商圈形成直面竞争。、项目处于武广商圈与江汉路商圈承接处，后期将会与两大核心商圈形成直面竞争。13（注：图中商圈业态比为各业态街铺数量占总街铺数量之比）（一）武汉商业市场（一）武汉商业市场/ /主要商圈整体业态配比主要商圈整体业态配比14所属商圈典型项目商业总建面楼层零售占比餐饮占比休闲娱乐占比服务占比武广商圈武汉广场8万方-1F-9F80%10%5%5%世贸广场6.8万方-1F-8F77%10%10%3%武汉国际广场32万方-1F-9F78%12%8%2%江汉路商圈大洋

19、百货中山店5.5万方-1F-7F84%12%2%2%王府井百货3.5万方1F-6F90%5%2%3%中心百货4万方1F-8F80%15%2%3%建设大道商务圈 新世界百货国贸店4.2万方-1F-5F85%15%0%0%（一）武汉商业市场（一）武汉商业市场/ /主要商圈典型项目情况主要商圈典型项目情况1、武广和江汉路商圈零售占比近、武广和江汉路商圈零售占比近80%，餐饮和休闲娱乐占比较低，本项目有一定突破空间。，餐饮和休闲娱乐占比较低，本项目有一定突破空间。15*近年汉口中心区域商业供求关系近年汉口中心区域商业供求关系（二）汉口中心区域商业分析（二）汉口中心区域商业分析/ /供求关系供求关系结论

20、：结论：1、汉口中心区域销售型商业供应量一直维持在很低的水平（年均不足、汉口中心区域销售型商业供应量一直维持在很低的水平（年均不足13万平方米），年需求量在万平方米），年需求量在10万左右，万左右，供求相对平衡；供求相对平衡；2、中心区商业改变以往直接销售模式，目前多为先招商后带租约销售，实现自身商业销售价格的提升。、中心区商业改变以往直接销售模式，目前多为先招商后带租约销售，实现自身商业销售价格的提升。16汉口中心区域汉口中心区域成交面积成交面积排名前排名前1010名项目名项目（二）汉口中心区域商业分析（二）汉口中心区域商业分析/ /商业成交排名商业成交排名1、成交面积方面，重点项目底商年均去化量在、成交面积方面，重点项目底商年均去化量在0.8万左右，商业街年均去化在万左右，商业街年均去化在1.5万左右；万左右；2、受汉口中心区商业街供应稀缺的影响，大武汉、受汉口中心区商业街供应