D德L行天津社会山新城项目市场研究和项目开顾问报告

1、社会山新城项目社会山新城项目市场研究和项目开发顾问服务市场研究和项目开发顾问服务第一阶段工作汇报第一阶段工作汇报天津国民地产发展有限公司天津国民地产发展有限公司dtz2内容内容 q 项目开发背景研究项目开发背景研究q 项目所在区域人口预测项目所在区域人口预测q 高铁建设对房地产的拉动作用评估高铁建设对房地产的拉动作用评估q 国际案例经验参考国际案例经验参考dtz3v天津市城市发展格局天津市城市发展格局v天津市市域空间建设规划天津市市域空间建设规划v天津市人口规划天津市人口规划v天津市西部与东部的发展关系天津市西部与东部的发展关系v天津在全国的地位天津在全国的地位v与北京、上海的关系与北京、上海

2、的关系v与北京、上海房地产发展潜力比较与北京、上海房地产发展潜力比较v项目区位及周边环境项目区位及周边环境v项目交通现状及规划项目交通现状及规划v项目周边建设项目项目周边建设项目dtz4天津市经济发展分析天津市经济发展分析dtz5天津地处环渤海经济圈的中心，是环渤海地区经济发展的龙头。天津地处环渤海经济圈的中心，是环渤海地区经济发展的龙头。环渤海地区环渤海地区继珠江三角洲和长江三角洲之后崛起的第三个经济增长极。继珠江三角洲和长江三角洲之后崛起的第三个经济增长极。天津概况天津概况dtz6天津主要经济指标天津主要经济指标天津经济总量连续天津经济总量连续6 6年以上保持高年以上保持高于于1010的增

3、幅，的增幅，20062006年年gdpgdp总量达总量达到到4337.734337.73亿元，预计未来亿元，预计未来4 4年仍年仍将保持约将保持约1414的增幅的增幅天津人均天津人均gdpgdp在在20032003年首次超过年首次超过30003000美元，根据发达国家和地区美元，根据发达国家和地区的发展经验，人均超过的发展经验，人均超过30003000美元美元后房地产行业发展会进入快速发后房地产行业发展会进入快速发展阶段，天津房地产行业展阶段，天津房地产行业2004-2004-20062006看的发展也验证了这一点。看的发展也验证了这一点。dtz7天津与上海天津与上海“自由之地自由之地”的竞争

4、？的竞争？天津有金融中心的影子，国家将在天津进行金融改革实验和成立金融特区(金融改革试点)，允许企业自主决定外汇持有量，天津以后要成为一个类似“自由之地”的地方。天津东疆保税港不仅拥有洋山保税港的所有功能，享受同等优惠政策，而且在机制、体制创新等方面可以先行试验一些重大的改革开放措施。在洋山港仍未建成自由港的现状之下，自由港的先发优势已不再为洋山港所独有。天津天津作为中国改革新的和最大开放程度的实验区，在短期内（5年）还不会取代北京或上海的经济地位。但与北京的错位和联合发展会在很大程度上提升环渤海地区的影响力。北京城市总体规划中明确不做“经济中心”而致力朝“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城

5、市”发展。以滨海新区为重点的天津，则侧重发展工商业。北京将作为高科技研发中心，天津则是产业基地。交通融合将促进两地优势结合。天津与北京、上海的关系天津与北京、上海的关系天津与北京天津与北京不是竞争，而是互补不是竞争，而是互补dtz8房地产发展受城市经济发展水平、人民购买力、房地产开发投资情况、房地产供需情况的影响房地产发展受城市经济发展水平、人民购买力、房地产开发投资情况、房地产供需情况的影响，从这四个方面对城市的房地产发展速度进行比较，具体的指标体系见下表：，从这四个方面对城市的房地产发展速度进行比较，具体的指标体系见下表：影响因素房地产发展潜力城市经济实力住房购买力房地产开发投资房地产需求

6、评价指标指标权重gdp增长速度0.3人均可支配收入增长率0.2房地产开发投资增长率0.2商品房销售额增长率0.3gdp0.3人均可支配收入0.2房地产开发投资额0.2商品房销售额0.3发展实力发展速度天津与北京、上海房地产发展潜力比较天津与北京、上海房地产发展潜力比较dtz903,0006,0009,00012,000200120022003200420052006亿元人民币0%5%10%15%20%天津 gdp北京 gdp上海 gdp天津 gdp增长率北京 gdp增长率上海 gdp增长率1-1-城市经济实力比较城市经济实力比较 20012001年以来，天津市年以来，天津市gdpgdp与人均与

7、人均gdpgdp增速高于北京、增速高于北京、上海上海20062006年天津年天津gdpgdp增速增速14.414.4，高于北京（，高于北京（1212）和上）和上海（海（1212）gdp及增长速度及增长速度dtz10购买力（平均房价）20050%20%40%60%80%100%120%140%160%北京广州杭州台北吉隆坡旧金山巴黎天津购买力比率2-2-住房购买力比较住房购买力比较天津城市人民收入水平天津城市人民收入水平落后北京落后北京3 3年，落后上年，落后上海海4 4年。年。05,00010,00015,00020,00025,0002001年2002年2003年2004年2005年2006

8、年元人民币0%3%6%9%12%15%天津 绝对值北京 绝对值上海 绝对值天津 增长率北京 增长率上海 增长率城市居民人均可支配收入及增长速度城市居民人均可支配收入及增长速度 住房购买力住房购买力按揭每按揭每 100 100平方米平方米 普通住宅申普通住宅申请的贷款占平均收入的比例，请的贷款占平均收入的比例， 取决于人均收入取决于人均收入升高，或者住房价格跌落。升高，或者住房价格跌落。dtz1104008001,2001,6002,000200120022003200420052006亿元人民币0%20%40%60%80%100%天津 投资额北京 投资额上海 投资额天津 增长率北京 增长率上海

9、 增长率房地产开发投资及增长率房地产开发投资及增长率3-3-房地产开发投资比较房地产开发投资比较 天津市固定资产投资及房天津市固定资产投资及房地产开发投资增长率连续地产开发投资增长率连续两年超过北京、上海两年超过北京、上海dtz124-4-房地产需求情况比较房地产需求情况比较20062006年天津商品房平均价格年天津商品房平均价格与北京的差距约为与北京的差距约为24002400元元/ /m m2 2 ，与上海差距约，与上海差距约25002500元元/ /m m2 2 京津、京沪高速铁路的建设京津、京沪高速铁路的建设，将缩小天津与北京、上海，将缩小天津与北京、上海的商品房价格差距的商品房价格差距

10、商品房销售额增长速度：天商品房销售额增长速度：天津津 北京、上海北京、上海图：天津、北京、上海商品房销售额图：天津、北京、上海商品房销售额05001,0001,5002,0002,5002001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元-10%10%30%50%70%90%天津销售额北京销售额上海销售额天津增长率北京增长率上海增长率dtz13从发展实力来看，从发展实力来看，20062006年天津市房地产发展水平与北京年天津市房地产发展水平与北京20022002年和上海年和上海20012001年类似年类似从发展速度来看，天津市从发展速度来看，天津市20062006年发展速度高于过去

11、五年北京、上海的水平年发展速度高于过去五年北京、上海的水平天津、北京、上海房地产发展潜力综合指数比较天津、北京、上海房地产发展潜力综合指数比较2001年2002年2003年2004年2005年2006年天津发展实力北京发展实力上海发展实力天津发展速度北京发展速度上海发展速度dtz14天津市城市规划分析天津市城市规划分析dtz15天津市未来发展格局天津市未来发展格局以海河为轴心，“一根扁担挑两头”，市区和滨海新区齐头并进。中心城区（及外围组团）与滨海新区优势互补，造就天津市的最大竞争力服务业和消费中心发展金融、商贸、科技、教育等产业人力资本聚集港口物流仓储和大型工业生产中心发展工业、航运、物流等

12、产业物质资本聚集中中心心城城区区滨滨海海新新区区dtz16天津城市建设规划天津城市建设规划“十一五十一五”期间，将形成期间，将形成“一轴两带三区一轴两带三区”的市域空间布局结构。的市域空间布局结构。构建以中心城区和滨海新区核心区为主副构建以中心城区和滨海新区核心区为主副中心、中心、1111个新城、个新城、3030个中心镇和一般建制个中心镇和一般建制镇组成的城镇体系。镇组成的城镇体系。张家窝新城为张家窝新城为1111个新城之一个新城之一国家对滨海新区的大力支持将带动天津整体经济国家对滨海新区的大力支持将带动天津整体经济水平、产业结构的飞升，作为天津水平、产业结构的飞升，作为天津1111个新城之一

13、个新城之一的张家窝应紧紧抓住这一历史性机遇，成为天津的张家窝应紧紧抓住这一历史性机遇，成为天津新的经济亮点新的经济亮点一轴：城市发展主轴一轴：城市发展主轴两带：两带：西部城镇发展带西部城镇发展带东部滨海发展带东部滨海发展带三区：北、中、南部三大生三区：北、中、南部三大生态环境建设保护区态环境建设保护区一轴：城市发展主轴一轴：城市发展主轴一轴：城市发展主轴一轴：城市发展主轴两带：两带：西部城镇发展带西部城镇发展带东部滨海发展带东部滨海发展带两带：两带：西部城镇发展带西部城镇发展带东部滨海发展带东部滨海发展带三区：北、中、南部三大生三区：北、中、南部三大生态环境建设保护区态环境建设保护区三区：北、

14、中、南部三大生三区：北、中、南部三大生态环境建设保护区态环境建设保护区dtz1720152015年市内六区每区将压缩年市内六区每区将压缩1010万人口。万人口。 天津市天津市城市总体规划方案城市总体规划方案 天津市人口规划天津市人口规划人口流向：市区人口流向：市区外围新城外围新城和和卫星城卫星城。dtz18西部地区西部地区高标准、低密度、生态型居住区高标准、低密度、生态型居住区 承接人口和教育科研功能转移、建设生态圈，承接人口和教育科研功能转移、建设生态圈，为滨海新区的发展提供支持和服务。为滨海新区的发展提供支持和服务。滨海新区滨海新区产业功能区，区域服务功能区产业功能区，区域服务功能区 将建

15、设先进制造业产业区、滨海高新技术产业将建设先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区。港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区。人口占全市的比例人口占全市的比例gdpgdp占全市的比例占全市的比例滨海新区滨海新区13%13%45%45%西青区西青区3%3%3%3%天津西部与东部滨海新区的发展关系天津西部与东部滨海新区的发展关系功能定位功能定位张家窝张家窝张家窝张家窝中心城区中心城区滨海新区滨海新区核心区核心区dtz19天津西部与东部滨海新区的发展关系天津西部与东部滨海新区的发展关系人口与商品

16、住宅开发人口与商品住宅开发西青城区规划面积最大，距离市区最近的外围组团。dtz20项目地块及区域环境综合分析项目地块及区域环境综合分析dtz21本项目所在位置本项目所在位置 张张家家窝窝 张张家家窝窝 dtz22本项目区位特征本项目区位特征处于西部城镇发展带处于西部城镇发展带将以优越的居住环境吸引城市居民将以优越的居住环境吸引城市居民天津城市郊区化发展的重要组成部分天津城市郊区化发展的重要组成部分紧邻天津城市发展主轴紧邻天津城市发展主轴连接北京、市中心和天津港连接北京、市中心和天津港 连接滨海新区与高铁沿线城市的重要通道连接滨海新区与高铁沿线城市的重要通道南部为生态环境建设保护区南部为生态环境

17、建设保护区城市中心向郊外的过渡地区城市中心向郊外的过渡地区为宜居生态城市的建设起关键作用为宜居生态城市的建设起关键作用毗邻华苑科技产业园区，连接大学城，毗邻华苑科技产业园区，连接大学城，应重点发展高科技产业和旅游业应重点发展高科技产业和旅游业京沪高速铁路、天津地铁三号线站点所在地京沪高速铁路、天津地铁三号线站点所在地张张家家窝窝 本项目将形成的区位特征本项目将形成的区位特征高科技、高知识、高速交通高科技、高知识、高速交通dtz23“2.5“2.5产业产业”介于第介于第2 2与第与第3 3产业之间的生产性服务业。包含三产业之间的生产性服务业。包含三类内容：类内容：第一类，第二产业中附加值较高的部

18、分第一类，第二产业中附加值较高的部分上游上游的研发设计和下游的营销和结算以及由此衍生的的研发设计和下游的营销和结算以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心，还包括一些高附售后服务、会展等功能性中心，还包括一些高附加值、少污染、具有核心技术的新兴制造业，如加值、少污染、具有核心技术的新兴制造业，如通信电子、医疗器械、环保材料制造等产业。通信电子、医疗器械、环保材料制造等产业。第二类，受众对象为其他产业的第三产业，如物第二类，受众对象为其他产业的第三产业，如物流、培训、广告。流、培训、广告。第三类，以第三类，以itit产业为代表的数字网络产业，如电产业为代表的数字网络产业，如电子商务、软件业。子商

19、务、软件业。项目产业发展建议项目产业发展建议第第3 3产业产业本项目未来将成为由高速铁路、本项目未来将成为由高速铁路、公路、城市轨道交通等组成交通公路、城市轨道交通等组成交通枢纽区，具有发展旅游业、交通枢纽区，具有发展旅游业、交通运输业、邮电通讯业、商业饮食运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业、文化创业、物资供销和仓储业、文化创意产业等第三产业的便利条件，意产业等第三产业的便利条件，第三产业将成为今后项目内的重第三产业将成为今后项目内的重要产业。要产业。张家窝镇处于京沪高速铁路沿线，京福、京沪两条高速路的交结之处，毗邻天津华苑科技张家窝镇处于京沪高速铁路沿线，京福、京沪两条高速路的

20、交结之处，毗邻天津华苑科技产业园区，连接着大学城，将形成以高科技、高知识和高速交通为代表性的区域特征。产业园区，连接着大学城，将形成以高科技、高知识和高速交通为代表性的区域特征。建议该区域结合区域特点发展建议该区域结合区域特点发展资本密集与知识密集的资本密集与知识密集的高科技产业。高科技产业。 dtz24本项目处于我国重要公路、铁路的跨省市交通枢纽位置本项目处于我国重要公路、铁路的跨省市交通枢纽位置项目交通现状项目交通现状本项目交通现状及规划本项目交通现状及规划项目交通规划项目交通规划 外环线：外环线：在2008年以前将建成快速路，将缩短项目与市中心的时间距离 迎水道与宾水西道延长线迎水道与宾

21、水西道延长线：将成为与中心城区的重要连接道路 京沪高速铁路、地铁三号京沪高速铁路、地铁三号线延长线：线延长线：规划在张家窝设站。将带动人流、物流、信息流的聚集 dtz25京沪高速铁路规划京沪高速铁路规划两端连接环渤海经济区和长三角经济区两端连接环渤海经济区和长三角经济区贯通河北、山东、江苏、安徽贯通河北、山东、江苏、安徽4 4个省，北京个省，北京、天津、上海、天津、上海3 3个直辖市个直辖市全程运行时间全程运行时间5 5小时小时, ,比目前京沪特快列车比目前京沪特快列车缩短缩短9 9小时小时, ,年输送旅客单方向年输送旅客单方向80008000万人。万人。京沪高铁京沪高铁8 8节车厢，可乘坐节

22、车厢，可乘坐600600人左右。人左右。全线设车站全线设车站2121个。个。北京南、新廊坊、北京南、新廊坊、天津西、天津西、张家窝（社会山）张家窝（社会山）、新沧州、新德州、新济南、新沧州、新德州、新济南、新泰安、新曲阜、新枣庄、新徐州、新宿州、新新泰安、新曲阜、新枣庄、新徐州、新宿州、新蚌埠、青岗、新滁州、南京南、新镇江、新常州蚌埠、青岗、新滁州、南京南、新镇江、新常州、新无锡、新苏州、新昆山、上海虹桥。、新无锡、新苏州、新昆山、上海虹桥。dtz26京沪高铁客流分担情况分析京沪高铁客流分担情况分析当旅行距离在当旅行距离在400-1000400-1000公里时，公里时，60%-90%60%-9

23、0%的人更愿意选择乘坐高铁出行。的人更愿意选择乘坐高铁出行。京沪高铁沿线距离天津京沪高铁沿线距离天津400-1000400-1000公里的城市包括曲阜、枣庄、徐州、宿州、蚌埠、滁州。公里的城市包括曲阜、枣庄、徐州、宿州、蚌埠、滁州。京沪通道铁、公、航三种客运方式分担率京沪通道铁、公、航三种客运方式分担率方案运输方式旅客出行距离（公里）100200400600800100012001400高方案高铁高铁28%41%7171%9191%9090%8080%69%54%公路72%59%29%7%3%1%0%0%民航0%0%0%2%7%19%31%46%中方案高铁高铁25%38%6767%8888%8

24、787%8181%67%52%公路75%62%32%10%5%1%0%0%民航0%0%1%2%8%18%33%48%低方案高铁高铁21%32%6262%8585%8484%7575%63%50%公路79%68%38%13%7%3%0%0%民航0%0%0%2%9%12%37%50%dtz27表：目前京沪线单方向出行人数估计表：目前京沪线单方向出行人数估计京沪线客流量估算京沪线客流量估算20062006年京沪线铁路客运量（单方向）年京沪线铁路客运量（单方向）54465446万人，平均每天万人，平均每天1515万人（包括短距离和中长距离）。按万人（包括短距离和中长距离）。按照铁路平均分担率照铁路平均

25、分担率80%80%计算，京沪线平均每天出行的人数为计算，京沪线平均每天出行的人数为18.818.8万人。万人。目前京沪铁路目前京沪铁路1515万人万人/ /天（单方向）的客流，将成为未来京沪高铁的主要客流来源。天（单方向）的客流，将成为未来京沪高铁的主要客流来源。京沪铁路客流量平均每年增加京沪铁路客流量平均每年增加9%9%，20102010年京沪高铁客流将达到年京沪高铁客流将达到2121万人万人/ /天（单方向），天（单方向），即即77307730万人万人/ /年。接近政府发布的京沪高铁单方向年。接近政府发布的京沪高铁单方向80008000万人万人/ /年的流量。年的流量。 dtz28天津站天

26、津站20062006年发送旅客人数年发送旅客人数10991099万人，占京沪线总发送旅万人，占京沪线总发送旅客人数的客人数的6.8%6.8%；预测京沪高铁；预测京沪高铁日发送旅客日发送旅客4242万人，按同比例万人，按同比例计算，京沪高铁在天津市内的计算，京沪高铁在天津市内的客流量为客流量为2.92.9万万/ /天。天。由于未考虑其它较小城市车站由于未考虑其它较小城市车站的客流量，如果用全部的客流量，如果用全部2121个车个车站的客流量来计算，则天津市站的客流量来计算，则天津市6.8%6.8%的比例应该偏高，所以天的比例应该偏高，所以天津市内津市内2.92.9万人万人/ /天天应该为客流应该为

27、客流量的上限。量的上限。上限：上限： 京沪高铁天津站客流估算京沪高铁天津站客流估算dtz29通过下表的客流预测，京沪高铁天津市内客流量为通过下表的客流预测，京沪高铁天津市内客流量为1009.81009.8万人万人/ /年，即年，即2.82.8万人万人/ /天。天。由于资料中没有给出由于资料中没有给出1111个小车站的客流情况，所以个小车站的客流情况，所以2.82.8万人万人/ /天天的预测应该为估计的下限。的预测应该为估计的下限。下限：下限： 京沪高铁天津站客流估算京沪高铁天津站客流估算综合以上预测结果，可以得出的结论为：20102010年京沪高铁在天津市内的客流量为年京沪高铁在天津市内的客流

28、量为2.8-2.92.8-2.9万人。万人。 dtz30由于天津市内有天津西和由于天津市内有天津西和“社会山社会山”两个站点，旅客选择在哪个站点下车，取决于站点周两个站点，旅客选择在哪个站点下车，取决于站点周边的规划和发展。这两个站点以三种客流分担率计算，那么边的规划和发展。这两个站点以三种客流分担率计算，那么“社会山社会山”的客流量计算结果的客流量计算结果为：为：京沪高铁京沪高铁“社会山社会山”站客流估算站客流估算“社会山社会山”吸引力吸引力低低中中高高客流分担率客流分担率30%30%50%50%70%70%客流量客流量0.90.9万人万人1.51.5万人万人2 2万人万人京沪高铁京沪高铁“

29、社会山社会山”站客流特征站客流特征出差 46%做生意 9%探亲 11%旅游 13%参观打工其它采购学习 工人 12%行政管理人员 9%企业管理人 22%科技人员 18%商务人员 14%离退休人员学生农民其它军人武警人员dtz31天津市地铁天津市地铁1 1、2 2、3 3号线构成号线构成了支撑轨道交通的基本骨架。了支撑轨道交通的基本骨架。三条线之间的三个换乘站在天三条线之间的三个换乘站在天津市区的核心区构成一个津市区的核心区构成一个“金金三角三角”。初步形成天津市地下和地上的初步形成天津市地下和地上的立体交通骨架网，构筑市区东立体交通骨架网，构筑市区东西南北交通网络，连接滨海新西南北交通网络，连

30、接滨海新区至中心市区快捷交通通道。区至中心市区快捷交通通道。三号线三号线一号线一号线二号线二号线营口道站营口道站天津站站天津站站西南角站西南角站天津地铁三号线规划天津地铁三号线规划dtz32地铁地铁3 3号线各站点概况号线各站点概况市区西南至东北的主线路市区西南至东北的主线路终点至张家窝（京沪高铁车站）终点至张家窝（京沪高铁车站）连通西青、南开、河西、和平、连通西青、南开、河西、和平、河东、河北、北辰河东、河北、北辰 7 7区区串起东站、北站两大枢纽，与串起东站、北站两大枢纽，与2 2号号线、线、9 9号线换乘可到达西站、南站号线换乘可到达西站、南站 到达南京路、滨江道、和平路、到达南京路、滨

31、江道、和平路、中山路中山路 四大商业区四大商业区强化天津市核心区与项目所在区强化天津市核心区与项目所在区域之间的联系域之间的联系促进人口向本区域迁移、形成边促进人口向本区域迁移、形成边缘区域商业中心缘区域商业中心华苑产业园区站华苑产业园区站天津工业大学站天津工业大学站水上公园站水上公园站同安道站同安道站昆明路站昆明路站天津站站天津站站华苑站华苑站王顶堤站王顶堤站红旗南路站红旗南路站水上北路站水上北路站营口道站营口道站和平路站和平路站张兴庄站张兴庄站宜兴埠站宜兴埠站小树林站小树林站东三经路站东三经路站铁三院站铁三院站铁东路站铁东路站小淀站小淀站王朝酒厂站王朝酒厂站磨床厂站磨床厂站津围公路站津围公

32、路站华苑产业园区站华苑产业园区站天津工业大学站天津工业大学站水上公园站水上公园站同安道站同安道站昆明路站昆明路站天津站站天津站站华苑站华苑站王顶堤站王顶堤站红旗南路站红旗南路站水上北路站水上北路站营口道站营口道站和平路站和平路站张兴庄站张兴庄站宜兴埠站宜兴埠站小树林站小树林站东三经路站东三经路站铁三院站铁三院站铁东路站铁东路站小淀站小淀站王朝酒厂站王朝酒厂站磨床厂站磨床厂站津围公路站津围公路站dtz33高速铁路与地铁相连通高速铁路与地铁相连通地铁三号线与京津高铁在张家窝站连地铁三号线与京津高铁在张家窝站连通通将成为西青、津南、河西、南开、河将成为西青、津南、河西、南开、河平区人口乘坐京津、京沪

33、高铁的首选平区人口乘坐京津、京沪高铁的首选地点地点天津铁道第三勘察设计院预测地铁天津铁道第三勘察设计院预测地铁3 3号线全日客流量：号线全日客流量：20122012年：年：56.1256.12万万人次人次/ /日；日；20192019年：年：77.7177.71万人次万人次/ /日日；20342034年：年：98.2998.29万人次万人次/ /日。日。假设乘客在每站上、下车的概率相同假设乘客在每站上、下车的概率相同，预计张家窝站的客流量为：，预计张家窝站的客流量为：20122012年年 ：2.442.44万人次万人次/ /日；日；20192019年：年：3.383.38万万人次人次/ /日；

34、日；20342034年：年：4.274.27万人次万人次/ /日日换乘站换乘站dtz34项目周边主要建设项目项目周边主要建设项目华苑产华苑产业区环业区环外部分外部分华苑产业区华苑产业区环内部分环内部分海泰海泰张家窝镇张家窝镇大学城大学城外环线外环线张家窝工业园张家窝工业园高教区高教区n大学城预留大学城预留科研用地科研用地dtz35项目以东大学城项目以东大学城 本项目东部的大学城主要由三部分组成：本项目东部的大学城主要由三部分组成：目前已有的天津城建学院、目前已有的天津城建学院、宝德学院、国际女子学院、天宝德学院、国际女子学院、天津农学院津农学院即将全部建成的天津师范大即将全部建成的天津师范大学

35、、天津理工大学、天津工业学、天津理工大学、天津工业大学三校新校区大学三校新校区大学城科研基地预留地大学城科研基地预留地3大学城科大学城科研预留地研预留地3大学城科大学城科研预留地研预留地dtz36项目以东大学城未来人口分析项目以东大学城未来人口分析 2010年规划人数年规划人数在校生人数在校生人数教师人数教师人数总人数总人数已建成已建成天津城建学院天津城建学院15000150009409401594015940宝德学院宝德学院7000700040040074007400国际女子学院国际女子学院15001500606015601560天津农学院天津农学院110001100080080011800

36、118002010年将年将全部建成全部建成天津师范大学天津师范大学天津理工大学天津理工大学天津工业大学天津工业大学8000080000600060008600086000合计合计约约1212万人万人82008200约约1313万人万人约约13万人的在校师生将形成对住宅、商业的需求万人的在校师生将形成对住宅、商业的需求dtz37华苑高新技术产业园区华苑高新技术产业园区规划面积规划面积12平方公里：外环线以内平方公里：外环线以内2平方公里，外环线以外平方公里，外环线以外10平方公里平方公里吸引了美国微软公司、德国西门子集团、日本三洋电机株式会社、日本电气株式会社等吸引了美国微软公司、德国西门子集团

37、、日本三洋电机株式会社、日本电气株式会社等1010家家世界世界500500强企业强企业 海泰绿色产业基地海泰绿色产业基地 一、二一、二、三三期期 华苑产业园区环外部分华苑产业园区环外部分 华苑产业园区环内部分华苑产业园区环内部分 1 0平平方方公公里里2平平方方公公里里津静公路dtz38园区发展概况园区发展概况六个子园区：国际创业中心、华苑六个子园区：国际创业中心、华苑软件园、华科科技园、海泰火炬创软件园、华科科技园、海泰火炬创业园、南开大学科技园、鑫茂民营业园、南开大学科技园、鑫茂民营科技园科技园 四大支柱产业：电子信息、生物四大支柱产业：电子信息、生物医药、新能源、新材料医药、新能源、新材

38、料聚集大批人才：到聚集大批人才：到20052005年底共有从年底共有从业人员业人员7660076600人，大专学历以上占人，大专学历以上占5252华华苑苑产产业业园园区区地地区区生生产产总总值值02040608010020022003200420052006（亿元）0%10%20%30%40%50%（）地区生产总值增长率dtz39华苑产业区华苑产业区“十一五十一五”规划规划 张家窝镇位于华苑产业区西南方向，华苑今后的拓展方向指向张家窝张家窝镇位于华苑产业区西南方向，华苑今后的拓展方向指向张家窝 总体目标总体目标 在在“十一五十一五”末形成辐射环渤海的地区研发中心和运营总部中心末形成辐射环渤海的

39、地区研发中心和运营总部中心经济发展经济发展 到到20102010年，地区生产总值年，地区生产总值220220亿元，人均生产总值亿元，人均生产总值1800018000美元美元 达到中等发达国家水平。达到中等发达国家水平。区域建设区域建设“十一五十一五”期间，华苑产业区向南、向西延伸期间，华苑产业区向南、向西延伸拓展拓展2525平方公里的发展空间。平方公里的发展空间。将建设金融服务区、商业区、文化娱乐、五星级酒店、行政办公区、公将建设金融服务区、商业区、文化娱乐、五星级酒店、行政办公区、公司总部区、展览及会议区、文化中心、数字图书馆、专业化医院等司总部区、展览及会议区、文化中心、数字图书馆、专业化

40、医院等人民生活人民生活到到2010年居住、就业人口达年居住、就业人口达15万人左右（其中常住人口万人左右（其中常住人口3万人）万人）从业人员年人均收入从业人员年人均收入4.8万元，年均递增万元，年均递增12。 dtz40海泰集团将参与海泰集团将参与25253030平方公里滨海新区高新区的建设，该区将于平方公里滨海新区高新区的建设，该区将于20072007年中年中启动启动2.62.6平方公里起步区和平方公里起步区和1 1平方公里综合配套服务区的基础设施建设，预计平方公里综合配套服务区的基础设施建设，预计20082008年底投入使用，在时间上滞后于华苑产业园区，因此在短期内不会形成年底投入使用，在

41、时间上滞后于华苑产业园区，因此在短期内不会形成对华苑产业园区的威胁。对华苑产业园区的威胁。本项目与海泰高科技园区的关系本项目与海泰高科技园区的关系海泰高科技园区海泰高科技园区综合性创业基地综合性创业基地建筑功能包括：办公、研发、生产、居住、娱乐等建筑功能包括：办公、研发、生产、居住、娱乐等建筑形式包括厂房、办公楼、公寓、别墅，可以满足企业内不同员工的种种需要，建筑形式包括厂房、办公楼、公寓、别墅，可以满足企业内不同员工的种种需要，能有效的聚集居住和工作人口。能有效的聚集居住和工作人口。基地在软、硬件服务上良好的创业氛围，吸引高科技企业和机构进入园区基地在软、硬件服务上良好的创业氛围，吸引高科技

42、企业和机构进入园区海泰发展与微软公司合作的龙头企业海泰发展与微软公司合作的龙头企业“天津微软技术中心天津微软技术中心”落户于此。落户于此。dtz41v天津市常住人口变动方向天津市常住人口变动方向v高铁建设对区域人口的影响高铁建设对区域人口的影响v区域未来常住人口预测区域未来常住人口预测v区域未来辐射区域区域未来辐射区域v区域未来辐射人口预测区域未来辐射人口预测v区域区域5公里及公里及10公里范围内辐射人口公里范围内辐射人口dtz42天津市常住人口变动方向（天津市常住人口变动方向（2007-20152007-2015）西青区人口增加情况（西青区人口增加情况（2007-2015） 塘沽塘沽迁入迁入

43、18.6万万 西青迁入西青迁入12.2万万 东丽东丽迁入迁入12.2万万 北辰迁入北辰迁入12.6万万 津南津南迁迁入入14.5万万 dtz43高铁建设对区域人口的影响高铁建设对区域人口的影响根据欧洲、日本经验所得，高铁周边（与主要城市距离两小时路程之内）的人口有明显根据欧洲、日本经验所得，高铁周边（与主要城市距离两小时路程之内）的人口有明显增长。原因如下：增长。原因如下： 转站点变得方便，尤其是两条以上的高速铁路交换点转站点变得方便，尤其是两条以上的高速铁路交换点 令本地的健康中心、学校、商场等服务点的易达性增加令本地的健康中心、学校、商场等服务点的易达性增加 建立社区的意识增强建立社区的意

44、识增强过去过去1010年西欧国家人口增长维持在年西欧国家人口增长维持在-1%-4%-1%-4%，但欧洲新的高速铁路站的常住人口增长为，但欧洲新的高速铁路站的常住人口增长为6%-13%6%-13%借鉴欧洲、日本等发达国家高铁发展，预计中国的高铁站点周边的人口年平均增长借鉴欧洲、日本等发达国家高铁发展，预计中国的高铁站点周边的人口年平均增长10%-10%-15%15%dtz44日本东北新干线于日本东北新干线于19821982年开通，该线从东京到达八户市，沿途经过福岛、仙台、盛冈等大年开通，该线从东京到达八户市，沿途经过福岛、仙台、盛冈等大城市。自开通后沿线城市的企业增加了城市。自开通后沿线城市的企

45、业增加了45%45%，人口增加了，人口增加了30%30%。多摩新城多摩新城19741974年开通市内铁路连接东京市中心，年开通市内铁路连接东京市中心，19901990年形成年形成1616万人的规模。而千叶新城万人的规模。而千叶新城19781978年虽然也已经开通了高铁，但到年虽然也已经开通了高铁，但到19911991年才可以直达东京市中心，年才可以直达东京市中心，1313年间由于必须换乘年间由于必须换乘，影响了交通联系的便利性，入住人口增长速度非常慢。，影响了交通联系的便利性，入住人口增长速度非常慢。高铁建设对区域人口的影响举例高铁建设对区域人口的影响举例 多摩多摩 东东京京 千千叶叶 dtz

46、45旺多姆市位于法国巴黎西南部旺多姆市位于法国巴黎西南部180180公公里处，在高速铁路建成之前只是法国里处，在高速铁路建成之前只是法国众多小城镇中的一个众多小城镇中的一个高铁通车后，来自各个地区的人们选高铁通车后，来自各个地区的人们选择在这里旅游、置业，这些人利用高择在这里旅游、置业，这些人利用高铁的便利来灵活机动地安排工作，例铁的便利来灵活机动地安排工作，例如在巴黎上如在巴黎上3 3天班，在南方上天班，在南方上2 2天班。天班。高铁通建成十多年来，不少巴黎人迁高铁通建成十多年来，不少巴黎人迁往此地居住，乘坐高铁早出晚归，人往此地居住，乘坐高铁早出晚归，人口比原来增长了口比原来增长了80%8

47、0%。高铁建设对区域人口的影响举例高铁建设对区域人口的影响举例 旺多姆市旺多姆市巴黎巴黎勒芒勒芒旺多姆市旺多姆市巴黎巴黎勒芒勒芒dtz4619691969年北京地铁一期工程北京站至苹果园通车，其一半以上线路是建在当时还是一片田野年北京地铁一期工程北京站至苹果园通车，其一半以上线路是建在当时还是一片田野的西郊，附近仅有首都钢厂、锅炉厂两家大型重工企业。的西郊，附近仅有首都钢厂、锅炉厂两家大型重工企业。19621962年在北京苹果园仅有年在北京苹果园仅有1 1条公交线路通往城区，仅有条公交线路通往城区，仅有200200人坐车进城。而人坐车进城。而20002000年苹果园站年苹果园站每天有每天有5

48、5万多人上车。万多人上车。19851985年年-1999-1999年该地区的人口增长了年该地区的人口增长了50%50%。自从地铁建成后，沿线不断新建住宅小区、写字楼、体育场、公园和游乐场。自从地铁建成后，沿线不断新建住宅小区、写字楼、体育场、公园和游乐场。高铁建设对区域人口的影响举例高铁建设对区域人口的影响举例 苹果园苹果园 dtz47目前张家窝镇人口目前张家窝镇人口3 3万人万人根据西青区四个主要街镇目前人口和规划情况，张家窝人口分担比例为根据西青区四个主要街镇目前人口和规划情况，张家窝人口分担比例为14.8%14.8%，预测到，预测到20152015年张家窝镇人口将会增加年张家窝镇人口将会

49、增加8.48.4万人，达到万人，达到11.411.4万人。万人。参考日本高铁站点多摩新城的案例，预计到参考日本高铁站点多摩新城的案例，预计到20102010年家窝人口增加年家窝人口增加3 3万人；万人；20152015年张家窝年张家窝人口将增加人口将增加8 8万人，达到万人，达到1111万人。万人。综合以上：综合以上：20102010年张家窝地区人口将比目前增加年张家窝地区人口将比目前增加3 3万人，达到万人，达到6 6万人；万人；20112011年年-2015-2015年会年会再增加再增加5.45.4万人，达到万人，达到11.411.4万人。万人。本项目所在区域人口预测本项目所在区域人口预测

50、20062006年年20102010年年20152015年年张家窝人口张家窝人口3 3万万6 6万万11.411.4万万表：张家窝人口未来走势表：张家窝人口未来走势dtz48本项目辐射区域本项目辐射区域根据欧洲高速铁路的经验，当旅行距离在根据欧洲高速铁路的经验，当旅行距离在400-400-10001000公里以内时，人们更倾向于乘坐高铁出行。公里以内时，人们更倾向于乘坐高铁出行。本项目的核心辐射区域为本项目的核心辐射区域为10001000公里内的：公里内的：北京市北京市、廊坊市、天津市、沧州市、德州市、济南市、廊坊市、天津市、沧州市、德州市、济南市、泰安市、济宁市、枣庄市、徐州市、宿州市、蚌泰

51、安市、济宁市、枣庄市、徐州市、宿州市、蚌埠市、滁州市。埠市、滁州市。高速铁路增强了地区的可达性，使得高速铁路沿高速铁路增强了地区的可达性，使得高速铁路沿线城市居民均有可能成为本项目商业部分的客户线城市居民均有可能成为本项目商业部分的客户。距离张家窝。距离张家窝10001000公里以外的城市，如：公里以外的城市，如：南京市南京市、镇江市、常州市、无锡市、苏州市、昆山市、镇江市、常州市、无锡市、苏州市、昆山市、上海市，上海市，年人均可支配收入均超过年人均可支配收入均超过1000010000元，将成元，将成为本项目的潜在辐射区域。为本项目的潜在辐射区域。 廊廊坊坊 上上海海 唐唐山山 北北京京 天天

52、津津 张张家家窝窝 常常州州 南南京京 无无锡锡 苏苏州州 济济南南 核心辐射区域核心辐射区域潜在辐射区域潜在辐射区域dtz49本项目可辐射人口本项目可辐射人口dtz50国际及国内经验总结京沪高铁建设对西青区房价的影响预测张家窝未来房地产需求量预测 （在第二次汇报内容中阐述）dtz51高速铁路容许城市高速铁路容许城市向向更大空间范围拓展更大空间范围拓展自古以来，城市地区都基建于一小时到达为覆盖范围当交通基础及设施日渐改善，城市开发也慢慢往外扩大1600年：110平方公里面积一小时步行距离约6公里覆盖范围目前：约1500平方公里面积一小时车程距离约25公里覆盖范围举例举例：伦敦伦敦法国、比利时、

53、荷兰等国家过去5年高速铁路直接带动站点周边的经济增长10%-14%完善的交通基础设施容也容许多种房地产发展项目及不同类型经济发展机制高速铁路带动城市经济和房地产业的发展高速铁路带动城市经济和房地产业的发展过去10年西欧国家人口增长维持在-1%-4%，但欧洲新的高铁站常住人口增长为6%-13%高速铁路促进区域人口增长高速铁路促进区域人口增长国际及国内经验借鉴国际及国内经验借鉴dtz52高铁及地铁建设拉动沿线房地产增值高铁及地铁建设拉动沿线房地产增值举例：台湾高铁举例：台湾高铁台湾高铁的建设，使沿线房价逐渐升高；台南台湾高铁的建设，使沿线房价逐渐升高；台南市房价涨幅最高市房价涨幅最高桃园、新竹、台

54、中和台南四站位置偏僻，但常桃园、新竹、台中和台南四站位置偏僻，但常住人口和旅游人数都有增加，土地价格几乎每住人口和旅游人数都有增加，土地价格几乎每两个月增长一成。两个月增长一成。城市城市20062006年年住宅平均行情住宅平均行情20062006年年平均房价比平均房价比目前目前平均房价比平均房价比台北市38-100万元/坪3.5*3.3*台中市12-30万元/坪1.1*1*台南市11-28万元/坪11*：以台南市同期平均房价作为基准dtz5368101219961997199819992000200120022003200420052006万元/平方米681012高铁修建前房价高铁修建后房价台

55、湾高速铁路于台湾高速铁路于20002000年开工建设，年开工建设，20062006年年1010月建成通车。月建成通车。高铁建成前台北市房价年均增长率为高铁建成前台北市房价年均增长率为1.2%1.2%高铁建成后台北市房价年均增长率为高铁建成后台北市房价年均增长率为5.2%5.2%高铁建设使房价增长率提高高铁建设使房价增长率提高4%4%。dtz54例：法国东南线高速铁路通车后，例：法国东南线高速铁路通车后，里昂高铁车站周边积聚了全市里昂高铁车站周边积聚了全市40%40%的商的商务办公楼，成为写字楼发展最快、最务办公楼，成为写字楼发展最快、最受欢迎的地区。受欢迎的地区。例：在大西洋线通车仅例：在大西

56、洋线通车仅1 1年的时间内年的时间内，勒芒市车站周边地区，勒芒市车站周边地区1 1万平方米的商万平方米的商务中心就基本出租完毕；通车第务中心就基本出租完毕；通车第2 2年又年又增加增加2.22.2万平方米的商务办公面积；通万平方米的商务办公面积；通车车3 3年后，周边土地的价格和商务办公年后，周边土地的价格和商务办公租金都提高了租金都提高了2 2倍。倍。例：旺多姆市在高速铁路通车例：旺多姆市在高速铁路通车3 3年之年之后，市内的房屋价格提高了后，市内的房屋价格提高了35%35%，房地，房地产交易率增加了产交易率增加了22%22%。以制造机械、汽。以制造机械、汽车和航空设备零部件为主的众多中小车

57、和航空设备零部件为主的众多中小企业分布于旺多姆区。企业分布于旺多姆区。 勒芒勒芒旺多姆旺多姆勒芒勒芒旺多姆旺多姆dtz55上海莘庄镇自从地铁上海莘庄镇自从地铁1 1号线的修建，使周号线的修建，使周边区域商业、房产得到了较快的发展。边区域商业、房产得到了较快的发展。基于轨道交通的建设，莘庄房价基于轨道交通的建设，莘庄房价8 8年翻了年翻了两番。两番。 莘莘庄庄站站 莘庄地铁站周边房价走势莘庄地铁站周边房价走势02000400060008000100001998年2002年2004年2006年元/平方米 dtz56高铁及地铁建设对西青区房价的影响预测高铁及地铁建设对西青区房价的影响预测西青区西青区

58、20032003年前房价保持在年前房价保持在20002000元左右；比天津市平均水平低约元左右；比天津市平均水平低约600600元；元；20032003年后相继规划建设地铁年后相继规划建设地铁2 2、3 3号线和京沪高铁；号线和京沪高铁；20032003年后天津市房价年增长率年后天津市房价年增长率24%24%，西青区房价增长率为，西青区房价增长率为34%34%，高出，高出全市全市1010个百分点。目前西青区房个百分点。目前西青区房价已达到全市平均水平。价已达到全市平均水平。天津市及西青区房价走势天津市及西青区房价走势（2000-2006）0100020003000400050006000200

59、0200120022003200420052006平均房价（元/平米）-100001000200030004000房价增值（元/平米）轨道交通规划前房价轨道交通规划后房价天津市房价天津市房价同比增长西青区房价同比增长预计西青区房价在预计西青区房价在3-53-5年内，将以年内，将以15%-20%15%-20%速度增长，到速度增长，到20102010年本项目建成时全区平均年本项目建成时全区平均房价为房价为86808680元左右。元左右。dtz57日本日本 (多摩多摩)香港香港(青衣青衣)德国德国 (卡塞尔卡塞尔)香港志莲净苑香港志莲净苑 名品折扣购物中心名品折扣购物中心 西班牙毕尔巴鄂古根汉美术馆

60、西班牙毕尔巴鄂古根汉美术馆dtz58参考以下国际案例参考以下国际案例: : 日本日本 ( (多摩多摩) ) 香港香港( (青衣青衣) ) 德国德国 ( (卡塞尔卡塞尔) )目的目的: : 了解铁路发展与新城镇发展的关系及成功要素了解铁路发展与新城镇发展的关系及成功要素案例参考案例参考 高速铁路与新城镇发展高速铁路与新城镇发展dtz59案例参考案例参考 日本新干线日本新干线日本新干线发展概要：日本新干线发展概要：日本是全球首个建立高速铁路系统的国家，新干线于1964年启用，时速达每小时210公里，为当时全球最快的火车。现时新干线列车平均时速为每小时262公里。新干线的兴建是要支持当时以有的成熟连