聚融水溪上项目别墅营销策略报告30P

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010聚融水溪上项目别墅营销策略报告 2013年湖南中原事业五部 谨呈：湖南聚融开发有限公司谨呈：湖南聚融开发有限公司 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010项目所在区域是目前长沙新推别墅产品最集中区域，主流竞争项目产品货量充足，占项目所在区域是目前长沙新推别墅产品最集中区域，主流竞争项目产品货量充足，占据强势资源，拥有全国知名品牌，竞争充分对本案主推产品构成高强度竞争。据强势资源，拥有全国知名品牌，竞争充分对本案主推产

2、品构成高强度竞争。同区域核心竞品（4个）：天麓金科东方大院金地三千府北纬28度长沙别墅地图长沙别墅地图核心竞争地图天麓北纬28度金地三千府金科东方大院龙湖景观区尖山景观区code of this report | 3 copyright centaline group, 2010项目项目天麓天麓开发商长沙高鑫房地产开发有限公司物业地址长沙市岳麓区雷锋大道西侧尖山村项目规模总占地面积：516亩总建筑面积：78万容积率：0.64物业形态独栋、类独栋、联排、洋房产品特征主力户型 ：137-218洋房，227-309联排价格洋房8500元/，联排13000元/，独栋15000元/销售状况在售一期洋房、

3、联排别墅，预计年底推出三期独栋、联排，4.27万方天麓天麓竞争对比竞争对比1515个班幼儿园个班幼儿园36003600、会所、商业街、会所、商业街、原生山体、水体原生山体、水体12.612.6万万天麓天麓东方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸奥莱项目占地约项目占地约709709亩，建筑面积亩，建筑面积7878万平方米，整个项目物业非常丰富，有独栋、万平方米，整个项目物业非常丰富，有独栋、类独栋、联排、洋房，类独栋、联排、洋房，后续货量约后续货量约5454万方，以高层为主。万方，以高层为主。code of this report | 4 copyright centaline group

4、, 2010一期推出联排、洋房，一期推出联排、洋房，5.165.16万方，洋房均价万方，洋房均价85008500元元/ /，联排，联排1300013000元元/ /天麓天麓竞争对比竞争对比产品推售方向：产品推售方向：先以一、三期低密度物业“高价”出货，形成客户对项目高端品质社区的认知，为后期高层推出做价格的铺垫；后期可售产品有独栋、联排、高层，总体量约54万方。一期及三期为低密度容积率一期及三期为低密度容积率0.640.64，绿化率，绿化率60%60%天麓天麓东方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸奥莱code of this report | 5 copyright centaline

5、 group, 2010口碑产品口碑产品/ /现金流产品现金流产品137-218137-218洋房洋房（75%75%）明星产品明星产品227-309227-309联排联排 （25%25%）产品类型产品类型洋房、联排别墅、双拼别墅、高层及大型综合商业体等物业类型，洋房、联排别墅、双拼别墅、高层及大型综合商业体等物业类型，710710亩原生山体水系，容积率较低亩原生山体水系，容积率较低，产品舒适度高，产品舒适度高。产品档次产品档次首开区地块属于整块地中的中高价值区首开区地块属于整块地中的中高价值区一期开盘的产品档次一期开盘的产品档次以中高档产品为主以中高档产品为主产品配比产品配比项目拥有大量的山体

6、景观资源，建筑品质高端，采用干挂石材，项目拥有大量的山体景观资源，建筑品质高端，采用干挂石材，配套设施规划较完善，但是小区园林景观略显不足，后期货量约配套设施规划较完善，但是小区园林景观略显不足，后期货量约5454万方，与本项目竞争较大。万方，与本项目竞争较大。城市精英阶层，首改城市精英阶层，首改+多改多改顶层成功人士，多改善型顶层成功人士，多改善型2 2天麓：北美草原风格建筑群天麓：北美草原风格建筑群code of this report | 6 copyright centaline group, 2010金科地产在长沙倾力打造的独具东方人居魅力的现代中式宅地金科地产在长沙倾力打造的独具东

7、方人居魅力的现代中式宅地项目项目东方大院东方大院开发商湖南金科房地产开发有限公司物业地址潇湘北路3段1100号项目规模总占地面积：465亩总建筑面积：40万容积率：1.02物业形态由别墅、洋房、高层、商业街、山体公园、幼儿园组成产品特征主力户型：联排180-250高层87-1302房-3房价格独栋13500元/联排9500元/洋房6000-6500元/高层4300-4500元/销售状况1、2、3、4、6期联排剩余62套，其他产品基本售罄竞争对比竞争对比东方大院东方大院天麓东方大院东方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸奥莱code of this report | 7 copyright

8、 centaline group, 2010项目共分六期，已开发项目共分六期，已开发1-41-4期和第期和第6 6期，目前在售期，目前在售6 6期主打产品为期主打产品为180-250180-250的的联排，均价联排，均价95009500元元/ /；5 5期期6 6万方联排、洋房、高层年底推出。万方联排、洋房、高层年底推出。东方大院东方大院规划：规划：项目用地总面积约465亩，总建筑面积约40万平方米，另有湖面面积约100亩及保留山体约300亩，绿化率70%，分为六期开发，开发时间为3-5年配套：配套：9个班幼儿园3000、商业街6000、50亩天湖、70亩山体公园推货动态：推货动态：一期推出4

9、0套166-243 山院别墅；二期推出36套联排和10套独栋别墅 ；三期推出联排别墅后又相继推出花园洋房和叠加别墅，四期推出2栋高层，六期三种别墅均推出,其中联排别墅赠送地下室，五期联排约6万方，预计今年年底推出。产品建筑面积套数已推货量已售套数实收单价独栋600-220018181613500联排180-2504524523909500高层87-1306006005904300-4500洋房135-2774084084086000-6500叠拼200-25032未推竞争对比竞争对比三四期一期五期二期尖山路商业街湖湘公园六期天麓东方大院东方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸奥莱code

10、 of this report | 8 copyright centaline group, 2010口碑产品口碑产品135-277135-277洋房（洋房（27%27%）主力产品主力产品/ /现金流产品现金流产品87-13087-130两房、三房（两房、三房（40%40%）180-250180-250联排（联排（30%30%）明星产品明星产品600-2000600-2000独栋（独栋（1%1%）产品类型产品类型中式风格独栋、联排、洋房、高层中式风格独栋、联排、洋房、高层坐拥坐拥原山湖景，山体公园，原山湖景，山体公园，容积率较容积率较低低，产品舒适度高，产品舒适度高产品档次产品档次整体整体地块

11、六期地块六期开发，启动开发，启动区独栋、联排先行开发，享有项目最佳湖景资源和山体风光区独栋、联排先行开发，享有项目最佳湖景资源和山体风光，后期以联排、洋房、高层为主。，后期以联排、洋房、高层为主。产品配比产品配比品牌开发商打造品牌开发商打造，独特中式原生山湖低密度社区，独特中式原生山湖低密度社区，5 5期年底推出最后期年底推出最后6 6万方，预计万方，预计20132013年上半年售罄，与本项目无竞年上半年售罄，与本项目无竞争。争。适合投资及刚性需求客群适合投资及刚性需求客群城市精英阶层，首改城市精英阶层，首改+ +多改多改1 1金科东方大院：原创禅意中式山湖别墅金科东方大院：原创禅意中式山湖别

12、墅顶层成功人士，多改善型顶层成功人士，多改善型code of this report | 9 copyright centaline group, 2010金科地产在长沙倾力打造的独具东方人居魅力的现代中式宅地金科地产在长沙倾力打造的独具东方人居魅力的现代中式宅地项目项目东方大院东方大院开发商湖南金麓房地产开发有限公司 物业地址河西雷峰大道龙湖高尔夫北面 项目规模总占地面积：800000总建筑面积：97000容积率：0.56物业形态独栋，联排，坡地合院产品特征475-1114平米独栋别墅，380-410平米合院，255-402平米联排别墅 价格独栋13500元/联排9500元/洋房6000-6

13、500元/高层4300-4500元/销售状况1、2、3、4、6期联排剩余62套，其他产品基本售罄竞争对比竞争对比金地三千府金地三千府东方大院天麓金地三千府金地三千府北纬28度翡翠花园时代倾城新城国际code of this report | 10 copyright centaline group, 2010金地三千府分金地三千府分7 7期开发期开发: :p 一期产品为：独栋、联排、合院其中独栋面积为4751114平米独栋别墅，380410平米合院，255402平米联排别墅，共215套。紧靠观音岩湖，依原水而筑造且最大限度的延长水岸线，打造30000平米的水系。月亮湾、休闲草地、水岸码头、天生

14、三桥、会馆等景观设计，打造360度处处皆景观。整体项目典型的”背山面水”的风水宝地;背靠2000亩原生态山林,正面40万平水面面积的观音岩水库p 利用山体坡度，建筑台地式别墅金地三千府金地三千府金地三千府当前主推产品为一期联排、独栋、合院。金地三千府当前主推产品为一期联排、独栋、合院。竞争对比竞争对比东方大院天麓金地三千府金地三千府北纬28度翡翠花园时代倾城新城国际code of this report | 11 copyright centaline group, 2010目前在售主打产品为目前在售主打产品为250-460250-460平米小独栋，均价平米小独栋，均价11000-120001

15、1000-12000元元/ /平米。平米。二期二期将在将在8,98,9月份推出，一批为月份推出，一批为9292栋独栋，建面栋独栋，建面3 3万方，主要以万方，主要以260-360260-360的小独栋的小独栋为主为主p一期为纯独栋, 共143套。947平米的大独栋、667平米的中独栋与200360多平米的小独栋组成。p二期为纯独栋，面积区间同样为2481093平米。p初步计划三期为高层、四期为联排、五期规划未定。p除西北边保留充足的原生山体之外，其余部分无明显坡度和立体感p 一、二期的产品除东西两端有水系之外，其他楼栋均无水系延伸 金地三千府金地三千府二期b区二期a区一期独栋一期独栋四期联排四

16、期联排三期高层三期高层产品产品面积面积套数套数独栋475111419套联排255402164套合院38041032套竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸奥莱code of this report | 12 copyright centaline group, 2010北纬北纬2828度项目位于长沙河西雷峰大道龙湖高尔夫东侧，群山环抱、千亩龙湖度项目位于长沙河西雷峰大道龙湖高尔夫东侧，群山环抱、千亩龙湖、原始丛林，意大利塔斯干纯独栋别墅社区。以独揽山、湖、岛、高尔夫全居、原始丛林，意大利塔斯干纯独栋别墅社区。以独揽山、湖、岛、高尔夫全居住资源质素，成为长沙

17、唯一的全资源型别墅住资源质素，成为长沙唯一的全资源型别墅北纬北纬2828度度一一 期期竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府北纬北纬2828度度中新森林海盈峰翠邸奥莱项目项目北纬北纬2828度度容积率 0.35楼盘地址 岳麓雷锋大道龙湖高尔夫球场东侧总占地面积790724平方米总建筑面积 300000平方米规划户数 5705户绿化率 71%物业形态 独栋code of this report | 13 copyright centaline group, 2010p规划布局：形成了“一轴两翼、水系环绕、山林绿洲”的整体格局；空间布局紧凑，生长其间的建筑犹如一颗颗闪闪的珍珠，优雅的建于坡地之上；

18、高低错落的建筑通过与周边景观的渗透融合，彰显场所原有自然特征；p道路交通：合理控制直接面向雷锋大道的开口数量，同时形成了良好的内部循环系统；私人组团道路采用尽端式设计、私密性强；p景观绿化：主入口景观大道中央公园会所的景观轴线移步换景、尺度恢弘；尽可能的利用项目地块内原有的水系，将美丽的湖泊配合地形引入社区内部，与引人入胜的自然山景相映成辉。北纬北纬2828度度规划及亮点：产品空间布局紧凑，充分利用地形排列；与周边自然景观渗规划及亮点：产品空间布局紧凑，充分利用地形排列；与周边自然景观渗透融合，相映成辉透融合，相映成辉竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府北纬北纬2828度度中新森林海盈峰翠邸

19、奥莱code of this report | 14 copyright centaline group, 2010一二期纯独栋别墅，配套齐全，生活便利一二期纯独栋别墅，配套齐全，生活便利产品分析：产品分析：物业形态：物业形态：独栋独栋建筑外立面：建筑外立面：意大利塔斯干风格意大利塔斯干风格园林：园林： 简单式园林产品配套：产品配套：西北部原生山体、2000多平米内湖和2000平商务会所，16套4060平米上下两层商铺二期产品二期产品面积面积套数套数大独栋248109316套中独栋60490054套小独栋30252185套商业3000平16套商铺+会所北纬北纬2828度度竞争对比竞争对比东方大

20、院天麓金地三千府北纬北纬2828度度翡翠花园时代倾城新城国际code of this report | 15 copyright centaline group, 2010占地面积占地面积304000304000平方米平方米 建筑面积建筑面积339000339000平方米平方米 总套数总套数22682268容积率容积率1.211.21绿化率绿化率40% 40% 建筑类型建筑类型联排、双拼、洋房、小高联排、双拼、洋房、小高开发商开发商湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司司物管物管湖南嘉业物业管理有限公司湖南嘉业物业管理有限公司 车位比车位比12861286：22682268

21、自身配套自身配套双会所、人工湖双会所、人工湖中新中新 森林海森林海项目情况：目前主打产品为项目情况：目前主打产品为240-280240-280平联排，均价平联排，均价45004500元元/ /平米；平米；110-170110-170平电平电梯洋房，均价梯洋房，均价38003800元元/ /平米。森林海属于质素比较差的别墅项目平米。森林海属于质素比较差的别墅项目n 产品线规划产品线规划项目目前处于一期；一期联排、双拼、洋房在售n 去化速度去化速度成交8套联排，6套洋房（10月4日-10月24日）户型面积段套数均价联排240-280404100双拼200-280105600洋房110-170505

22、500联排在售联排在售洋房售罄洋房售罄洋房售罄洋房售罄洋房在售洋房在售洋房在售洋房在售竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府北纬28度中新森林海中新森林海盈峰翠邸奥莱code of this report | 16 copyright centaline group, 2010项目配套：项目内部无资源、外部自然景观资源尚可项目配套：项目内部无资源、外部自然景观资源尚可中新中新 森林海森林海p中新森林海占地1089余亩，总建筑面积逾百万平米，容积率仅为1.2，绿化率达40%，号称“长沙生态第一城”。p项目一期产品以景观多层、花园洋房、电梯洋房、透天联排为主，为客户定制“森林里的花园住宅”。p地块

23、南向为未来望城县公交总站用地，高乔快速路从地块中间穿过，交通便利，自然景观优美，周边有大面积的自然水系，发展潜力很大。 竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府北纬28度中新森林海中新森林海盈峰翠邸奥莱code of this report | 17 copyright centaline group, 2010和记黄埔在长沙第一个项目，以港式豪宅为主要噱头，实际为经济型别墅，和记黄埔在长沙第一个项目，以港式豪宅为主要噱头，实际为经济型别墅，容积率为容积率为1.21.2的纯别墅项目，别墅质素比较差。的纯别墅项目，别墅质素比较差。盈峰翠邸盈峰翠邸板块大河西先导区大河西先导区容积率 1.21.2楼盘

24、地址 长沙市岳麓区金星北路四段长沙市岳麓区金星北路四段229229号号总占地面积550000550000平方米平方米总建筑面积 660000660000平方米平方米规划户数 绿化率 3333% %物业形态物业形态 联排、碟墅联排、碟墅开发商长沙观音谷房地产开发有限公司长沙观音谷房地产开发有限公司 周边配套长沙市政府、普瑞温泉大酒店、长郡中学、长沙市政府、普瑞温泉大酒店、长郡中学、洗心禅寺、龙湖高尔夫、百果园、大湖中学、洗心禅寺、龙湖高尔夫、百果园、大湖中学、龙湖高尔夫龙湖高尔夫. .竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸盈峰翠邸奥莱code of this repo

25、rt | 18 copyright centaline group, 2010目前二期产品联排仍然有部分尾货在售，价格在目前二期产品联排仍然有部分尾货在售，价格在6500-7500 6500-7500 ，当前主推，当前主推出三期独栋产品，大约出三期独栋产品，大约100100套独栋套独栋规划：规划：产品分五期开发产品分五期开发一期逾480套联排售罄二期在售350套联排205-240平米，200 112万起。三期，四期独栋，当前主推，五期，高层价格：联排价格：联排6500-7500 6500-7500 ，独栋价格暂，独栋价格暂未定，大概在未定，大概在1.31.3万左右。万左右。客户：客户：老师，医

26、生，周边单位，省内盈峰翠邸盈峰翠邸竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸盈峰翠邸奥莱code of this report | 19 copyright centaline group, 2010裕田裕田中国塑造的中国塑造的“高档次的醇正西班牙风情别墅小镇高档次的醇正西班牙风情别墅小镇”，项目计划总用地，项目计划总用地30003000多亩，首先启动地块多亩，首先启动地块15001500亩，奥特莱斯世界品牌购物公园商业占地亩，奥特莱斯世界品牌购物公园商业占地500500亩，总建筑面积亩，总建筑面积100100万平方米。万平方米。 区域岳麓岳麓板块大河西先导区大河西先导

27、区容积率 0.650.65楼盘地址 望城望城 裕田裕田奥特莱斯位于河西先导区望城县奥特莱斯位于河西先导区望城县境内境内 总占地面积15001500亩亩总建筑面积 114.5114.5万平米万平米一期规划户数 271271套套绿化率 4141. .7373% %物业形态 双双拼、联排、独栋拼、联排、独栋开发商湖南裕田奥特莱斯置业有限公司湖南裕田奥特莱斯置业有限公司周边配套长沙市政府、普瑞温泉大酒店、长郡中学、长沙市政府、普瑞温泉大酒店、长郡中学、洗心禅寺、龙湖高尔夫、百果园、大湖中学、洗心禅寺、龙湖高尔夫、百果园、大湖中学、龙湖高尔夫龙湖高尔夫. .裕田奥特莱斯裕田奥特莱斯竞争对比竞争对比天麓东

28、方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸奥莱奥莱code of this report | 20 copyright centaline group, 2010首期推出约首期推出约204204套套186186联排产品，联排产品，6767套套240-260240-260双拼产品，预计售价双双拼产品，预计售价双拼拼8000-85008000-8500元元/ /平米，联排平米，联排5500-65005500-6500元元/ /平米平米。一期一批一期一批( (双拼共双拼共2424套，联排共套，联排共331331套，合计套，合计355355套套) )24套229楼王双拼150套179.63联排产品1

29、65套171.86联排户型8套180.11联排合院户型8套176.08联排合院户型一期二批一期二批( (双拼共双拼共2626套、联排共套、联排共3838套，合计共套，合计共6464套）套）8套229楼王双拼16套247.99双拼户型、2套248.5双拼户型，12套198.8联排户型、26套200.63联排户型裕田奥特莱斯裕田奥特莱斯竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸奥莱奥莱code of this report | 21 copyright centaline group, 2010奥莱小镇开始经历了奥莱小镇开始经历了1111年年3 3月底一波内部认筹，之后便陆

30、续推出联排和临街月底一波内部认筹，之后便陆续推出联排和临街门面，销售情况不好之后门面，销售情况不好之后1212年新年之际采纳了年新年之际采纳了9999万万/ /套的低价策略走量，结套的低价策略走量，结果也只售出数套，惨淡收场之后持续至今仍处于一个封盘的状态果也只售出数套，惨淡收场之后持续至今仍处于一个封盘的状态时间营销动态2012-3-14封盘状态2012-2-7裕田奥莱小镇99万享225平临湖别墅。联排别墅219-236平米，均价7500元/平米；独栋别墅330-370平米，均价8500元/平米。2012-1-30裕田奥莱小镇99万享225平临湖别墅，在售联排别墅219-236平米，独栋别墅

31、330-370平米。联排均价7500元/平米，独栋均价8500元/平米。2012-1-6裕田奥莱小镇99万享225平米临湖别墅，全城震撼发售。推联排别墅219-236平米，独栋别墅330-370平米。联排均价7500元/平米左右，独栋8500元/平米左右。2011-11-25裕田奥莱小镇，将推联排别墅219-236，独栋别墅330。2011-11-15裕田奥莱小镇219-236平米联排别墅热售中，均价7500元/平米。2011-9-5裕田奥莱小镇全独立临街门面在售。2011-8-9裕田奥莱小镇53席全独立临街门面，绝世发售。2011-5-9裕田奥莱小镇 在售220-230联排别墅，价格在150

32、-180万/套之间。5月推出200-300独栋，赠送车位数量有限！今年年底交房。2011-3-30裕田奥莱小镇内部认筹中，现售220-230联排别墅，价格在6300-6900元/之间。vip99折，全款98折竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸奥莱奥莱code of this report | 22 copyright centaline group, 2010当前产品只推售了联排约当前产品只推售了联排约175175套，仅售出套，仅售出1212套，去化率套，去化率6.86%6.86%户型户型地上建筑（平米）地上建筑（平米）地下面积（平米）地下面积（平米）套数套数套

33、数比套数比可售面积可售面积( (估算）估算）双拼双拼约约240-260240-26080-10080-10010410423.69%23.69%2000020000联排联排约约170-200170-20040-8040-8033533576.31%76.31%6000060000l l型型约约190-210190-21080-10080-100u春节期间的一口价联排别墅99万一套，推出26套，售出2套。u方式方法：通过短信、报广、电台三个方式将优惠信息散播出去。u效果：到场客户较多，但是诚意度较差，成交量不理想。基本上没有取得什么效果。竞争对比竞争对比天麓东方大院金地三千府北纬28度中新森林海

34、盈峰翠邸奥莱奥莱code of this report | 23 copyright centaline group, 2010区域别墅市场分析结论区域别墅市场分析结论 2012年竞争别墅项目以推售联排为主，共推货470套，其中联排产品占64%，327套；其次是独栋产品，占21%，约100套，其余为双拼产品； 竞争项目在6月以后会出现联排的集中放量，结合逆市或将引必价格战 竞争产品总价对比，我独栋双拼产品将与区域内竞品联排及小独栋形成竞争关系；别墅产品竞争压力较大别墅产品竞争压力较大, ,竞争残酷。竞争残酷。别墅竞争分析核心结论别墅竞争分析核心结论code of this report | 2

35、4 copyright centaline group, 2010项目优劣势对比：在南城七个竞品中，本案在交通，区位，产品质素，园林环境项目优劣势对比：在南城七个竞品中，本案在交通，区位，产品质素，园林环境和配套均不占优势和配套均不占优势, ,并随着时间的增长差距在扩大。并随着时间的增长差距在扩大。南城别墅产品核心竞争对比认识南城别墅产品核心竞争对比认识项目开发商品牌交通区位户型环境配套花园赠送 室内赠送性价比天麓金科东方大院金地三千府北纬28度中新森林海盈峰翠邸奥莱本案code of this report | 25 copyright centaline group, 2010未来推售：竞

36、争对手明年推货量主要集中在明年未来推售：竞争对手明年推货量主要集中在明年5 5、6 6月，共推货约月，共推货约470470套，产品以联排为套，产品以联排为主。（若三季度行情出现好转，传统旺季主。（若三季度行情出现好转，传统旺季9 9、1010月可能出现集中放量。）月可能出现集中放量。）别墅竞争产品面积段分析别墅竞争产品面积段分析100100250250300300350350400400中新森林海180-250天麓北纬28度盈峰翠邸奥莱227-309302-521240-280180-200200200450450550550600600650650700700以上以上500500604-15

37、00100-170270-520金科东方大院金地三千府475-1114137-210255-402380-410204-240200-250240-280code of this report | 26 copyright centaline group, 20102626总价分析独栋总价集中在400600万之间，双拼集中在200400万，联排等类别墅产品总价在100-300万之间。(单位:万元)销售价格分析销售价格分析100100250250300300350350400400中新森林海168-250天麓北纬28度盈峰翠邸奥莱230-400350-530160-20097-110200200

38、450450550550600600650650700700以上以上500500700-150050-110300-400金科东方大院金地三千府475-111490-160255-402380-410150-210110-210160-200code of this report | 27 copyright centaline group, 2010货值及销售量分析：货值及销售量分析：20122012年度推货量年度推货量1-1.31-1.3亿亿, ,签约签约0.80.8个亿个亿户型数量面积户均地下面积总面积双拼a111219.863.92417.8a211218.663.82404.6b18

39、221.679.61772.8b28225.479.61803.2c11221.277.4221.2c21213.477.4213.4d12203.473.1406.8d22203.473.2406.8独栋a-13246.971.6740.7a-2123970.3239b-12242.285.8484.4b-22245.587491e-11249.491.1249.4e-26256.593.4153.9合计5913390.1首期推出一期首期推出一期5959套产品，预计年内消化独栋套产品，预计年内消化独栋1010套、双拼套、双拼2626套，按套，按40%40%的解筹率算的解筹率算，需认筹，需认筹

40、9090张卡左右张卡左右首期推出首期推出货值及销售量分析货值及销售量分析 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010价格调整建议价格调整建议本案建议调整价格本案建议调整价格原总价（实价）原单价（实价）建议调整总价建议调整单价价格调整幅度建议其它降价措施独栋400万10000350万800020%先期推出一口价单位试水，将产品折扣调整权限下放长沙地方公司双拼250-288万8200180-220万700015%联排180-240万6500100-200万550015%洋房60-110万520060-80万48005%先期推出一口价单位，同时将产品单价权限下放地方公司以方便促进成交。先期推出一口价单位，同时将产品单价权限下放地方公司以方便促进成交。code of this report | 29 copyright centaline group, 2010水溪上一期一批别墅特价房水溪上一期一批别墅特价房栋号户型建筑面积地上面积地下面积花园面积露台面积总价不带地下室单价带地下室单价一次性一口价22a2294.98218.576.48127