新农村建设可研报 PPT

1、page 0page 1委托目的：为委托方制定委托目的：为委托方制定深圳市福田区华新村旧城改造专项规划深圳市福田区华新村旧城改造专项规划提供可行性研究报告提供可行性研究报告委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司page 2项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料it产业研究产业研究it专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234page 3项目介绍项目

2、介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料it产业研究产业研究it专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234本项目位于福田区华强北商圈内，红荔路、华富路、华强北路、华新路围合的区域。福田区：全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区华强北商圈：深圳市市级商圈深圳中心区：为全市的金融、商贸、会展、行政、文化中心项目位置项目位置 位于华强北市级商圈位于华强北市级商圈page 5西面：紧邻华富路，对面为中

3、心公园东面：紧临华强路，隔路为圣庭苑酒店北面：紧邻华新路、正对海关公寓南面：紧邻红荔路，对面为华强北商圈区域项目四至项目四至page 6华新路：华新路：华新路宽小于10米，2车道，平时车流量较小，道路承载能力有限红荔路：红荔路：红荔路宽16米，6车道华强路：华强路：华强路宽1820米，6车道华富路：华富路：华富路宽2830米，10车道 （2 2）地块高差特征：）地块高差特征：整个地块呈现东高西低的高整个地块呈现东高西低的高差特征差特征地块海拔沿红荔路由西向东逐渐增高，致使华强北路口与华富路口的高差约达10米；地块海拔沿华富路由南向北亦逐渐增高，华新路口与红荔路口的高差约为5米；（1）地块周边道

4、路情况：）地块周边道路情况：除华新路的车流较小外，其他三条路是华强北与外界联系的重要交通干线地块状况地块状况page 7（3 3）华新村现状）华新村现状 规模：项目占地8万平方米，目前华新村共有30栋住宅，994户；1栋办公楼 （交行大厦），1个幼儿园；地块内有幼儿园、华新村总站等市政建设目前部分住宅楼一层住宅、车库等被改建为商铺，主要为五金、发廊、小卖店、餐饮、快递物流等，根据调研，商业部分属违建行为；办公楼一层为临街商铺，目前由于地铁3号线在建，商铺未经营；华新村目前由深圳市大众物业管理公司 ，管理费为0.68元/平方米. 月，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，管理较差。建筑面积建筑面积（

5、平方米）（平方米）户数户数主力户型主力户型目前用途目前用途住宅约93,0009942房：71-99m2一层部分用作商业，其余均为住宅3房：102-144 m2办公楼8,499.41一层商铺，其余办公幼儿园2,729.52华新幼儿园华新村现有物业产权面积华新村现有物业产权面积地块状况地块状况page 8page 9主要目的地主要目的地直线距离直线距离车程车程福田中心区1公里5分钟深圳火车站3公里10分钟皇岗口岸3公里10分钟蛇口码头15公里25分钟深圳机场20公里30分钟（1）该项目主要外部交通条件）该项目主要外部交通条件项目交通条件项目交通条件page 10（2 2）项目周边公交情况）项目周边

6、公交情况：n 周边道路有华强北路、红荔路、华富路、华新路；n 项目地块内目前有“华新村”公交总站，23、41路公交线；n 红荔路公交站的线路超过20条：10、12、13、25、59、64、67、80、108、123、225、228等，连接市内各主要区域； n 华富路“华新村”公交站线路超过15条：230、243、25、303、311、383、337等；n 由于地铁3号线在建，施工造成红荔路在近期内车流疏导压力较大；项目交通条件项目交通条件page 11（3 3）未来轨道交通）未来轨道交通 n项目红荔路上，设华华新站，地铁3、7线通过，3号线将于2010年开通，地铁7号线将于2015年开通；n3

7、号线、7号线和地铁各线的接驳将使得福田、南山和龙岗方向的人流快速到达华新片区，将为项目带来巨大的人流。（4 4）快速公交系统规划）快速公交系统规划规划中的brt-2号线、3号线、7号线重点覆盖本项目所在片区华强-上步商业圈，可直达本项目。项目地铁交通图项目地铁交通图项目交通条件项目交通条件page 12 项目隶属华强北商圈“中国电子一条街”， 商业业态主要包括百货、电子专业市场等，但档次普遍不高； 项目周边商务氛围较浓厚，主要办公为与电子相关行业，写字楼品质不高； 项目周边分部主要为快捷酒店，星级酒店较少，大部分酒店物业档次不高； 项目东面住宅项目较多，主要为早期开发的中档住宅； 周边医院、学

8、校、体育馆、公园等配套齐全，居民生活便利。中高档酒店物业中高档酒店物业酒店酒店1、圣廷苑酒店、世纪楼 2、格兰云天酒店 3、上海宾馆写字楼写字楼4、圣庭苑b座、世纪楼 5、群星广场 6、现代之窗大厦 7、华强广场 8、宝华大厦 9、赛格广场10、电子科技大厦 11、华强佳和大厦学校、医院、学校、医院、公园公园12、深圳实验中学 13、深圳实验小学 14、妇幼保健医院 15、荔园小学 16、深圳外国语学校 17、深圳实验中学 18、市二人民医院 19、深圳体育馆 20、中心公园住宅小区住宅小区21、长怡花园 22、长泰花园 23、长城大厦 24、长安花园 25、长乐花园 26、百花公寓 27、百

9、花园28、国城花园29、燕南路88号 30、桑达雅苑31、华强广场商业物业商业物业32、顺电家居 33、女人世界 34、群星广场35、曼哈顿时尚广场 36、远望数码城 37、赛博广场38、茂业百货 39、华强广场 40、华强电子世界 41、赛格广场项目周边物业项目周边物业周边配套周边配套page 13项目界定项目界定项目的特点项目的特点1、中国电子第一街、中国电子第一街2、深圳市市级商圈、深圳市市级商圈4、华强北旧城改造的示范区、华强北旧城改造的示范区华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应2008年12月，中国电子商会给华强北冠以“中国电子第一街”的称号，做大做强以电子

10、元器件和消费类电子产品为龙头的电子交易市场 日均人流量50万人次（节假日高峰70万人次/日） ，是目前深圳营业额最大的商业区经过20多年的发展，现已形成多种业态并存的都市综合商业区项目占地8万平方米，目前华强北旧城改造体量最大的项目3、体量大、发展物业类型多样、体量大、发展物业类型多样page 141、中国电子第一街、中国电子第一街2、深圳市市级商圈、深圳市市级商圈4、华强北旧城改造的示范区、华强北旧城改造的示范区项目界定项目界定项目的特点项目的特点3、体量大、发展物业类型多样、体量大、发展物业类型多样特点特点page 15解决关键问题解决关键问题解决的解决的主要问题主要问题page 16旧城

11、改造的迫切性旧城改造的迫切性 四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解和项目现状亟待改造和项目现状亟待改造l华强北交通问题一直是制约华强北商圈发展的瓶颈l本地块较大的体量，建成后有4500个停车位，一定程度疏解华强北片区停车难的压力l特区内未建设地极其稀缺，未来可建设用地的供应，只能寄希望于旧城改造项目，本项目旧城改造的成功实施不仅更加充分体现了用地的商业价值，还树立了华强北旧区改造成综合体的示范区域，为其它旧城改造项目尤其是成熟区域的旧改项目提供丰富的经验l华新村现状的住宅楼已使用近二十年，外观陈旧，内部结构存在

12、问题l华新村物业管理乱，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，治安较差l华强北商圈可建设用地稀缺，发展十分缓慢，区域内it专业市场混乱，缺失高档商业物业，与华强北市级商圈的地位不符合，限制了整个商圈档次的提升l本项目占地规模大，可引伸华强北向红荔路以北发展，扩大华强北商圈的影响力1234page 17项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位(1)商业功能商业功能(2)商务功能商务功能(3)居住功能居住功能多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资

13、料it产业研究产业研究it专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234page 18在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发

14、展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) + hotel +apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城地铁口、深圳市级商圈、华强北平时地铁口、深圳市级商圈、华强北平时50万人流万人流综合体（综合体（complex）综合体是将城市中商业、办商业、办公、居住、旅店、展览、公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通餐饮、会议、文娱、交通等城市

15、生活空间的三项以等城市生活空间的三项以上进行组合上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 定义定义 page 191.项目定位为以商业为核心功能的都市综合体2.项目利用华强北成熟的商业氛围和电子产品聚集地的优势，突破传统的商业模式，使本项目从边缘变为中心3.项目作华强北电子专业市场的升级版，引领华强北it专业市场的升级4.项目通过综合体自身多业态的配置，功能互相补充，同时满足华强北商业、商务、居住的需求项目整体定位项目整体定位page 20项目可能发展的功能项目可能发展的功能 以商业为核心以商业为核心功能的综合体功能的

16、综合体 项目临华强路、红荔路，均是华强北商业价值较高的街道 项目设有公交站点，并建成地铁3号、7号线及两条快速公交系统，交通便捷，地段前景看好 项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、昭示性、商业经营环境、人流量的要求 项目占地8公顷，是目前华强北最大的旧城改造项目，投资成本大，开发周期较大，最大地挖掘商业价值是保证本项目成功运营的关键page 21项目介绍项目介绍项目界定项目界定项目改造的迫切性项目改造的迫切性1整体定位整体定位分项功能定位分项功能定位(1)商业功能商业功能(2)商务功能商务功能(3)居住功能居住功能多功能物业的共存多功能物业的共存拆迁补偿方案拆迁补偿方案经济效益指

17、标经济效益指标社会效益社会效益附表附表华强北基础资料华强北基础资料it产业研究产业研究it专业市场案例专业市场案例综合体案例综合体案例234page 22购物购物/ /零售零售餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲专业市场专业市场商业功能定位商业功能定位 华强北缺失娱乐、休闲功能，而华强北缺失娱乐、休闲功能，而it专业市场是华强北商圈的最大特色专业市场是华强北商圈的最大特色page 23城城市市深深圳圳广广州州上上海海项目项目万象城万象城中信城市广场中信城市广场海岸城海岸城益田假日广场益田假日广场正佳广场正佳广场天河城广场天河城广场徐家汇港汇中心徐家汇港汇中心 商业体量商业体量（万平方米）（万平方米）一期1

18、0.5二期2 (商业街)7.1810.8（海岸城广场6.8万，商业街4万）10301624.1购物购物 餐饮餐饮 娱乐娱乐 休闲休闲 专业市场专业市场会展会展商业功能定位商业功能定位 深圳与本项目竞争的大型商业项目均具有深圳与本项目竞争的大型商业项目均具有“购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的的功能，而广州、上海中心商圈内的大型商业物业也均具有以上功能功能，而广州、上海中心商圈内的大型商业物业也均具有以上功能page 24it专专业业市市场场商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“it专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能

19、五大功能page 25购购 物物商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“it专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能page 26餐餐 饮饮商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“it专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能page 27娱娱乐乐商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展“it专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能page 28商业功能定位商业功能定位 本项目商业适合发展本项目商业适合

20、发展“it专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能五大功能休休闲闲page 29商业业态定位商业业态定位 本项目商业适合发展本项目商业适合发展 “it box、mall、百货、商业街、百货、商业街”四大类四大类承担电子专业市场的功能承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物的功能主要承担购物的功能page 30承担电子专业市场的功能承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主

21、要承担购物的功能it box定位定位page 31主要技术主要技术提供服务提供服务期末使用人数期末使用人数市场特征市场特征晶体管晶体管生产产品1000万生产链是企业内部的一个封闭的系统，美国国内生产微处理器微处理器生产产品1亿大部分零件兼容，机型轻巧，美、日降低成本, 大规模转移地向外生产通讯宽带通讯宽带增值服务+生产产品10亿网络带动电脑与通讯价值链的统一软件、信息服务软件、信息服务服务全球软件产业与信息服务业的产值，成为未来世界电子信息产业最重要的增长点1964-1981年年1982-1994年年1994-2015年年大型主机时代大型主机时代个人个人pc为中心为中心以网络为中心以网络为中心

22、以信息服务为中心以信息服务为中心美国戴维莫谢拉权力的浪潮-全球信息技术的发展与前景中指出，it产业发展存在四次变化浪潮：世界世界it产业产业 it产业的四次浪潮：产业的四次浪潮： 目前世界目前世界it产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服务产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服务为主要技术为主要技术1994年至今年至今page 32产业发展梯次化、产业分工全球化 it产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流竞争核心集中在创新和垄断上产业“软”化的趋势产品生产规模化、产品设计个性化世界世界it it产业发展趋势产业发展趋势gfk（全球消费电子零售研究会）表示：（全球消费电子零售研究会）表示：2

23、005-2007年，全球消费类电子每年以13%的增长率增长，预计未来五年将以该速度发展。从国家和地区来看，中国依然是一个非常值得关注的市场，2006-2007年占全世界消费份额的11%，预计未来中国将是市场增长率最高的国家。以上数据来源于gfk研究报告世界世界it产业产业 发展趋势：发展趋势：it产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流，未来全球消费产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流，未来全球消费类电子继续以类电子继续以13%的速度增长，中国依然是增长速度最高的国家的速度增长，中国依然是增长速度最高的国家page 33从出售收音机器件到出售电视、洗衣机、冰箱等基本家电1950s197

24、0s1990s之后开始销售电脑产品，并且家电品种更丰富，录象机、录音电话、音响等销售额不断上升电脑相关产品销售额超越家电销售额，秋叶原渐渐变身成以电脑、手机、因特网相关产品为中心的先端多媒体大街基本家用电器家用电器品种更丰富，并且有售电脑产品电脑、数码、动漫产品为主秋叶原商业业秋叶原商业业态发展态发展it专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 日本秋叶原日本秋叶原 akiba：日本最大的电器产品商业街，也是世界屈指可：日本最大的电器产品商业街，也是世界屈指可数的电器街数的电器街page 34物业类型发展物业类型发展商业、商业、it研研发办公、餐发办公、餐饮、娱乐一饮、娱乐一应俱全应俱全小型商铺小型商

25、铺大型卖场与零大型卖场与零售商铺结合，售商铺结合，辅以百货辅以百货it专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 日本秋叶原日本秋叶原 akibapage 35项目：友都八喜项目：友都八喜开业时间：开业时间：2005.9营业面积：营业面积：超过90,000平方米层数：层数：地上9层，地下6层车位数量：车位数量：400个业态：业态：以彩电、数码、手机、手机、it为主导的消费类电子商品的比重占到了70%以上，而空调、冰箱、灶具、餐具、锅具等为代表的传统家电商品只占不到30%。项目项目udx building开业时间开业时间2006.3.9楼层数楼层数地上22层，地下3层建筑面积建筑面积约160,000建筑高

26、度建筑高度101.4 m车位车位约800个主要功能主要功能办公、商业、活动中心、展示中心、多功能厅、东京动漫中心it专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 日本秋叶原日本秋叶原 akibapage 36电子杂货铺电子杂货铺主要经营电子元器件主要经营电子元器件最早的it销售集散地，“前店后场”的销售模式，形成最早的电子一条街。主要经营电脑配件、攒主要经营电脑配件、攒机、数码专卖机、数码专卖随着中关村作为it技术研发，销售系统中心的确定，卖场向商场形式发展，但主要以柜台为主。新型3c模式出现，以“一站式购物”、“体验式购物”出现，完全以消费类电子产品为主导，各种高端品牌旗舰店、专营店、体验店出现主要经营

27、电脑、通讯产主要经营电脑、通讯产品、消费数码等产品品、消费数码等产品第二阶段第二阶段9090年代后期年代后期-21-21世纪初世纪初diy+diy+精品展示相结合精品展示相结合集展示、科普、娱乐为一集展示、科普、娱乐为一体体第三阶段第三阶段20042004年后年后第一阶段第一阶段8080年代末年代末-90-90年代初年代初it专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 中关村电子商业街：中关村海淀园区电子卖场消费类电子为主导，中关村电子商业街：中关村海淀园区电子卖场消费类电子为主导，集展示、科普、娱乐为一体集展示、科普、娱乐为一体it专业市场专业市场page 37项目规模：项目规模：商业总营业面积10.

28、5万平方米，商户3000多家。鼎好商户群体分析鼎好商户群体分析集中了全国各主流it品牌的经销商，商户3000多家，聚合it500强知名旗舰店，譬如sony、epson、hp、samsung、viewsonic、联想、海尔、canon、olympus、fujifilm、nikon、panasonic；以及国内各电子厂商。鼎好经营理念鼎好经营理念鼎好电子商城首创的卖场、厂商、维修城的三方合作方式及“it行业4s店”、“一站式消费”等理念，开创了中国it市场服务水平的新思路。北京鼎好电子商城北京鼎好电子商城it it专业市场案例借鉴专业市场案例借鉴 北京鼎好电子商城已经成为全国消费类电子交易额最大的

29、电子专业市北京鼎好电子商城已经成为全国消费类电子交易额最大的电子专业市场，辐射至京津塘乃至全国场，辐射至京津塘乃至全国page 38l深圳it产业从1988年开始起步，经过20多年的发展，已经形成较具规模的产业体系，进入产业成熟期，2007自主知识产权产值占总产值的58.6%l2002-2007年，深圳it产业产值平均年增长率为35%，占全市工业产值50%以上，是深圳经济增长的重要增值点l其中电子计算机、通信是it产业销售收入的主要来源，2007年占总收入的86%，消费类电子产品占深圳it产业的主导地位l深圳十一五产业规划：以电子信息产业为主的高新技术产业成为深圳四大支柱产业之一l华强北it专

30、业市场从1980年发展至今，从早期的电子生产工业区发展成为全国最大it产品交易平台之一l华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应l华强北定位：定位为珠三角有影响力的电子产品交易中心，发展以电子专业市场为特色功能l华强北it专业市场体量在4万平方米以上的专业市场仅5个，占总供应量的57%，目前华强北专业市场呈混乱、零散的状况，同质化现象严重，缺乏良性竞争l中低端电子元件批发市场和中高端数码产品零售商场混杂，现存it商业业态分散、缺乏合理规划l各种物业功能良性促进、良性竞争不足，如办公物业与电子专业市场之间的良性互动不足l电子元器件产品最近2年进驻率有所下降，消费类电子产品（

31、通讯、数码、电脑）商铺进驻率高于生产类产品（电子元器件）深圳深圳it产业发展产业发展华强北华强北it专业市场背景专业市场背景定位背景及条件定位背景及条件 page 39it boxit box定位定位华强北电子专业市场现状华强北电子专业市场现状第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段日本秋叶原日本秋叶原基本家用电器家用电器品、售电脑产品电脑、数码、动漫产品为主中关村电子商业街中关村电子商业街电子元器件经营电脑配件、攒机、数码专卖集展示、科普、娱乐、消费类电子为一体华强北it产业所处的阶段全国最大电子元器件集散地中国电子第一街it专业市场散、乱、杂、整体档次低同质化现象严重华强北电子华强

32、北电子专业市场特点专业市场特点page 40领导者领导者挑战者挑战者跟随者跟随者补缺者补缺者整体定位整体定位市场占位市场占位华强北华强北it专业市场的领导者的身份占位，引导华强北专业市场的领导者的身份占位，引导华强北it专业市场产业升级专业市场产业升级page 41 目前华强北生产类电子产品主要针对生产型企业，专业市场人流多，要求仓储配套足，物流量大，整体档次低，无法与本项目的整体档次结合 消费类电子是未来it产业的重要增长点，借鉴北京鼎好电子商城的经验，重点发展消费类电子市场 借鉴日本秋叶原商业、it产业的发展历程，同时发展与it产业相关的动漫、展示功能整体定位整体定位 华强北华强北it专业

33、市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能消费类电子消费类电子动动漫漫展展示示page 42整体定位整体定位 华强北华强北it专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能消费类消费类电子电子page 43动动 漫漫整体定位整体定位 华强北华强北it专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能page 44展展 示示整体定位整体定位 华强北华强北it专业市场的领导者，重点发

34、展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能page 45方案方案保守估计保守估计基准估计基准估计乐观估计乐观估计新增需求增长率新增需求增长率+10% 每年+12% 每年+15% 每年2013年累计新增需求年累计新增需求（万平方米）16.720.727.0依据历年华强北电子专业市场吸纳量走依据历年华强北电子专业市场吸纳量走势（势（2003-2008年年平均新增需求量为年年平均新增需求量为3.6万平方米），预测万平方米），预测2009-2013年，年，新增需求量约新增需求量约16.7-27万平方米。万平方米。根据历年华强北根据历年华强北it专业

35、市场销售金额与专业市场销售金额与专业市场需求面积的关系，对未来市场专业市场需求面积的关系，对未来市场需求量进行预测。预测需求量进行预测。预测2009-2013年，年，新增需求量约新增需求量约26.9-46.5万平方米。万平方米。方案方案保守估计保守估计基准估计基准估计乐观估计乐观估计华强北华强北it专业市销专业市销售额增长率售额增长率+10% 每年+12% 每年+15% 每年2013年累计年累计新增销售额新增销售额（亿元）201.47256.15 348.92 2013年累计年累计新增需求新增需求（万平方米）26.934.2 46.5体量定位体量定位 预测预测2009-2013年，华强北区域电

36、子专业市场的新增需求量将保持在年，华强北区域电子专业市场的新增需求量将保持在40万平方米万平方米左右左右预测预测1预测预测2page 46： 后续供应项目约50万平方米，以旧城改造项目为主，地块现状为停车场和旧宿舍楼，未确定具体时间。 市场需求量市场需求量： 预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场新增需求量将保持在40万平方米左右，同时华强北4万平方米以下的it专业市场约20万平方米需整合，预计可消化约60万平方的专业市场。编号编号123合计合计项目位置项目位置振中路振中路与燕南路交界燕南路约约50万平方米万平方米it box 定位定位 未来几年华强北的供应约未来几年华强北的供应约5

37、0万平方米的万平方米的it专业市场专业市场21振中路振中路3燕燕南南路路华华强强北北路路红荔路红荔路本项目本项目未来商业项目page 47： 新增需求量将保持在40万平方米左右，同时20万平方米it专业市场需整合，华强北未来供应50万平方米的it专业市场，但项目未最终确定时间，与本项目不会形成直接竞争 华强北it专业市场普遍在4-5万平方米 未来可承受新增40万平方米的供应量 借鉴的案例规模均在9-10.5万平方米地区地区深圳华强北深圳华强北深圳华强北合计合计北京中关村日本秋叶原名称名称赛格电子市场华强广场华强电子世界鼎好电子商城友都八喜多媒体yodobashi camera商场总规模（平方米

38、）商场总规模（平方米）42,00053,31443,000138,314105,00090,000体量定位 本项目本项目it box的体量定位为的体量定位为8-9万平方米万平方米page 48消费类电消费类电子商场子商场动漫区动漫区展示厅展示厅业态业态国内国际it旗舰广场、体验店精品销售区主力商场时尚青春店面、购物自助区动漫特区主题展销厅、路演广场it产品展厅、销售厅合合 计计建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）20,00015,00020,00010,0005,0005,00010,00085,000目标商户目标商户知名厂商如apple、sony、hp、联想、海尔、canon、olympus

39、、fujifilm、nikon、panasonic主要经营台式机、笔记本、数码产品经营台式机、diy配件、外设等产品手机、游戏、软件产品动漫、衍生产品液晶电视、家庭影院等主题展销厅、新产品展示it产品发布、展示、销售体量定位 本项目本项目it box的体量定位为的体量定位为8.5万平方米万平方米page 49个人消费个人消费厂家厂家/品牌品牌目标客户目标客户时尚年轻人新兴家庭电子产品研发企业电子产品生产厂家消费目的消费目的追逐最时尚、潮流的电玩产品l家庭娱乐体验l教育培训消费l了解电子产品、行业最新信息及动态l寻找研发灵感l了解电子产品、行业最新信息及动态l寻找产品或技术借鉴客户定位 page

40、 50承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物的功能百货定位百货定位page 51l以项目为中心1.5公里范围内l第二辐射圈：以项目为中心5公里范围内，覆盖福田中心区、蔡屋围金融中心区、人民南片区，并涵盖罗湖、福田及皇岗口岸l第三辐射圈：除第一、第二商圈之外深圳的全部区域市级商圈核心商圈核心商圈辐射1.5公里第二辐射圈第二辐射圈1.5-3公里第三辐射圈第三辐射圈3-5公里华强北中高档商业需求预测华强北中高档商业需求预测 解决项目解决项目“购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量的体量page 52商圈辐射范围商圈辐射

41、范围核心核心第二第二第三第三1.5公里公里2分钟车程分钟车程5公里15分钟车程全市范围内45分钟车程常住人口规模常住人口规模（万人）（万人）101201,000商圈渗透率商圈渗透率60%30%15%吸引系数吸引系数50%25%10%商圈有效消费人口商圈有效消费人口（万人）（万人）3915数据来源：深圳市统计局，深圳商业网点规划，戴德梁行整理 华强北商圈消费人口测算（华强北商圈消费人口测算（2013年）年） 华强北商圈需求规模测算（华强北商圈需求规模测算（2013年）年）商圈消费人口商圈消费人口（万人）（万人）33.75中高档商业人均年消费水平（元）中高档商业人均年消费水平（元）30,000中高

42、档商业坪效中高档商业坪效（元（元/平方米平方米/年）年）20,000实用率实用率55%中高档商业项目规模中高档商业项目规模（平方米）（平方米）920,455由于华强北为深圳商业核心区域，考虑到该区域消费人群还包括20%的流动人口及旅游人群，将对商圈消费人口测算值上调25%，约合33.75万人。华强北中高档商业需求预测 解决项目解决项目“购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量的体量page 53 截至截至2008年上半年统计，区域百货类商业累计吸纳量达约年上半年统计，区域百货类商业累计吸纳量达约43.5万平方米，年平均增长率为万平方米，年平均增长率为34.7%。 华强北已有零售百货

43、华强北已有零售百货43万平方米，而东门的零售百货规模约万平方米，而东门的零售百货规模约65万平方米，目前深圳市商圈重点向西移，万平方米，目前深圳市商圈重点向西移，华强北的零售百货的坪效明显高东门华强北的未来发展优势强于东门。华强北的零售百货的坪效明显高东门华强北的未来发展优势强于东门。区域区域华强北华强北东门东门项目项目茂业百货曼哈百货天虹商场茂业百货太阳百货天虹商场商业量体商业量体(平方米平方米)6.4万4万2万4.3万4.5万2.6万坪效坪效(元元/平方米平方米/月月)1800-120016001600- 华强北的消费客户平均年龄华强北的消费客户平均年龄27岁，岁，75%是是30岁以下，主

44、打青春、时尚，而茂业百货、女人世界、曼哈岁以下，主打青春、时尚，而茂业百货、女人世界、曼哈已聚集了相当的人气规模。已聚集了相当的人气规模。百货定位百货定位 华强北的零售百货定位背景及条件华强北的零售百货定位背景及条件 page 54百货定位百货定位 整体定位整体定位:作华强北区域的挑战者，档次与茂业百货相当，体量不少于作华强北区域的挑战者，档次与茂业百货相当，体量不少于6万平方米，万平方米，业种基本于茂业百货相当业种基本于茂业百货相当领导者领导者挑战者挑战者跟随者跟随者补缺者补缺者市场占位市场占位体量体量 6万平方米万平方米档次茂业百货档次茂业百货业种业种 茂业百货业种种类茂业百货业种种类pa

45、ge 55 档次档次：中高档，国内一线品牌，青春时尚产品 目标客户目标客户：主打全市年轻新贵，年龄在30岁以下百货定位百货定位 page 56业种业种化妆护肤品黄金珠宝、钟表女装男装休闲运动器械、体育用品儿童服装、儿童用品床上用品、家用电器合计合计建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）6,500 8,500 24,000 10,000 10,000 7,000 7,000 7,000 80,000 比例比例8%11%30%13%13%9%9%9%100%百货定位百货定位 体量体量8万平方米万平方米page 57承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐

46、饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能主要承担购物的功能page 581、根据商圈辐射能力的规模测算，到2012年，华强北商圈商业需求总规模为920,455平方米，目前现有供应仅435,065平方米，由此可见，仍将有485,390平方米的商业需求需要得到满足。2、华强北商圈仍缺乏集“购物、餐饮、娱乐、休闲”于一体的大型购物中心项目，未来仅有中航广场购物中心与本项目有竞争。5、预计未来至2012年，将有22万平米的商业推出，而未来有约26万平方米商业的空缺，主要是中高档商业。3、随着地铁3、7号的开通，福田中心区距项目仅2分钟车程距离，而福田中心区、蔡屋

47、围是深圳市商务办公、高档住宅的高消费人群集中的区域，对本项目发展高端的购物广场具有绝对的优势。4、华强北作为深圳市市级商圈，未来地铁线的接驳，有助于吸引深圳全市的高端消费客户。未来本项目有26万平方米的中高档商业空缺，其中8万平方米发展中高档的百货物业，则18万平方米可发展华强北所缺失的“购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业 体量定位体量定位 ：18万平方米可发展万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业的高档商业物业page 59 商业街、商业街、m allm all补充华强北补充华强北“购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”高档商业业态的功能高

48、档商业业态的功能领导者领导者挑战者挑战者跟随者跟随者补缺者补缺者 体量定位体量定位 18万平方米可发展万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业的高档商业物业市场占位市场占位page 60提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的的“一站式一站式”消费的场所消费的场所功能构成功能构成：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 商业街商业街 案例借鉴：上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心案例借鉴：上海新天地项目定位：国

49、际化休闲、文化、娱乐中心 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点 有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 page 61：兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立，在极小的区域内聚集了50多家世界各地风味的餐厅兰桂坊酒吧分布商业街商业街 案例借鉴：香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街案例借鉴：香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街：德己立街与云咸街间的l型地段，街道不长，只有10来分钟的步行距离：集美食、娱乐、休闲及文化于一体的宝地，吸引大量国际化消费者，香港人通宵达旦的狂欢胜地page 6

50、2借鉴上海新天地商业街、万象城二期商业街，本项目发展集借鉴上海新天地商业街、万象城二期商业街，本项目发展集“餐饮、娱乐、购物餐饮、娱乐、购物”为一体为一体的高档商业街，体量为的高档商业街，体量为3万平方米，约万平方米，约300-400米，餐饮米，餐饮 : 娱乐娱乐 : 零售零售 = 35% : 25% : 40%项目项目上海新天地商业街万象城二期商业街国际商业休闲广场体量（平方米）体量（平方米）30,00026,000业种比例业种比例餐饮 : 娱乐 : 零售 = 35% : 25% : 40%餐饮 : 娱乐 : 零售 = 40% : 30% : 30%商业街商业街定位：定位：国际化休闲、娱乐中

51、心，体量为国际化休闲、娱乐中心，体量为3 3万平方米，业种主要为餐饮、娱乐、购物万平方米，业种主要为餐饮、娱乐、购物page 63l项目百货主要定位为中高档，主打青春时尚客户， mall定位需与百货拉开档次；l区域内无高档商业项目，而未来主要形成竞争的中航广场以中高档定位；l目前与本项目在区位上有竞争的购物中心，定位均在高档。项目项目万象城一期海岸城益田假日广场金光华广场coco park商业面积（平方米）商业面积（平方米）10.5万6.8万9万8万6 万档次档次高档中高档高档中高档中高档同类大型购物中心体量同类大型购物中心体量l与本项目竞争的大型购物业中心体量在9-10万平方米l而本项目18

52、万平方米可发展“购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业，其中3万平方米建商业街，14万平方米建mall。mall体量、档次定位：体量定位为体量、档次定位：体量定位为10-14万平方米，同时减少与中高档购物中心形成竞争，万平方米，同时减少与中高档购物中心形成竞争，填补市场空缺，而档次定位为填补市场空缺，而档次定位为“高档高档”page 64mall客户定位 l主要居住在项目所界定的1.5公里商圈（如福田中心区）内l收入水平高、消费能力强l以高级白领、管理人员、华强北生意人为主l本项目居住、商务人群等亦是主要消费群体之一l经常性消费l居住在以上商圈之外的1.5-5公里次辐射地带l消费能力强l以高级

53、白领、管理人员、公务员为主，同时特区内高收入人群l间断性消费，可能1个月来2-3次page 65资料来源：dtz戴德梁行整理业种定位 华润万象城案例华润万象城案例page 66功能功能国际名品国际名品流行服装流行服装潮流饰品潮流饰品潮流饰品潮流饰品主要业态主要业态国际品牌旗舰店时尚服装鞋包/皮具饰品/手表/眼镜商户名牌商户名牌dunhill, paul smith, marc jacobs, polo ralph laurendkny, guess, i.t, zara, ck jeans, sisley, fcuk, club monaco, morgan, benettontods, fu

54、rla, samsonite tissot, swatch, just gold, mont blanc, tiffany, follie follie, swarovski, alexander de paris业种定位 时尚国际精品名店荟萃时尚国际精品名店荟萃国际名店荟国际名店荟page 67功能功能pop-up shops运动潮流汽车展示教育/玩乐主要业态主要业态临时品牌发布展场运动体验馆尊贵体验展场英语及幼儿互动培训中心代表品牌代表品牌i.t, mango, h&m, esprit, zara, ck jeans, sisley, fcuk, club monaconike,

55、adidas, puma, speedo, stussybmw, jaguar, porsche, maserati, ferrari等品牌新款概念车型展示华尔街英语, 金宝贝展示体验展示体验zone业种定位 品牌展示发布平台、产品体验专区品牌展示发布平台、产品体验专区page 68功能功能约会约会/休闲休闲餐饮餐饮美容美容护理护理业态业态酒吧/咖啡/茶室/快餐特色主题餐馆冰淇淋/西点中西餐厅美食广场个人护理品/化妆品美容/康体/养生代表品牌代表品牌星巴克、真锅咖啡、spr coffee, pacific coffee, pizza hut, 季诺, sizzlermodern street屋

56、顶花园酒吧街bread talk, valentino chocolate, 哈根达斯俏江南、阿一鲍鱼、鹿港小镇、露比美国餐厅、福楼, tony romas ribs, 粉酷、蕉叶开发商自营fancl, anna sui, hr, christian dior, chanel, bobbi brown玛花纤体,clarins, renewal spa, spa senso, oloreal休闲商业中心休闲商业中心业种定位 适合家庭、聚会的休闲消费中心适合家庭、聚会的休闲消费中心page 69功能功能imax影院聚会/娱乐游戏/冒险主要业态主要业态多厅影院ktv保龄球场桌球馆互动式游戏厅互动游乐

57、广场室内游乐设施代表品牌代表品牌imax影院、环球影城、华纳影城钱柜、好乐迪、baby k、加州红开发商自营sega world、play station、nintendo world、数码迪士尼开发商自营或合作娱乐中心娱乐中心业种定位业种定位 科技娱乐体验科技娱乐体验page 70功能功能国际名荟店国际名荟店休闲商业中心休闲商业中心娱乐中心娱乐中心展示体验展示体验zone超市超市配套服务配套服务合计合计面积面积25000300003500015000150005000125,000比例比例20%24%28%12%12%4%100%业种业种国际品牌旗舰店,服装服饰,鞋包皮具,饰品,手表/眼镜咖

58、啡/茶室,冰淇淋/西点,特色主题餐馆,中西餐厅,美食广场影城，真冰溜冰场,保龄球场,ktv,桌球馆pop-up shops,运动体验馆,汽车展厅,教育培训中心超市银行/atm，便利服务设施mall定位定位业种定位业种定位 page 71n 商业体量商业体量32万平方米，万平方米，it box、百货、百货、mall均为地上均为地上6层，地下层，地下2层，商业街为地上层，商业街为地上2层，地下层，地下1层，具体各层面积明细如下层，具体各层面积明细如下商业部分建筑面积明细商业部分建筑面积明细楼层楼层建筑面积建筑面积()it专业市场专业市场百货百货mall商业街商业街f68,000 8,00012,0

59、00f58,000 8,00012,000f48,000 8,00012,000f38,000 8,00012,000f28,000 8,00012,00010,000f18,000 8,00012,00010,000b118,500 16,00026,50010,000b2(连地铁)18,500 16,00026,500合计合计 85,000 80,000125,00030,000商业总建筑面积商业总建筑面积 page 72类型类型百货、mall商业街项目项目万象城茂业百货华强店中信城市广场华强北路首层实用面积租金首层实用面积租金（元（元/平方米平方米/月）月）1,200-1,500 1,5

60、00 1,000 1,500 首层建筑面积租金首层建筑面积租金（元（元/平方米平方米/月）月）600-750680 700 1,200 项目项目赛格电子市场赛格电子市场华强电子世界华强电子世界华强广场华强广场首层租金水平首层租金水平 (元/平方米/月)首层业种首层业种电子元器件电子元器件电子元器件建筑面积租金建筑面积租金1,7001,5001,300消费类电子租金消费类电子租金 (元/平方米/月)层数层数 3-10层 - 4-6层 建筑面积租金建筑面积租金1100-200-800-4002009年年2月同类大型商业物业租金调查月同类大型商业物业租金调查2009年年2月华强北月华强北it专业市场租金调查