服务区联营模式运作餐饮超市宾馆项目的遐想

1、服务区联营模式运作餐饮超市宾馆项目的遐想随着高速公路的不断发展，高速公路服务区在高速公路体系中的重要性随着路网的不断完善而扮演着越来越重要的角色。服务区的整体社会形象和品牌效应直接映射到高速公路使用者对所属高速公路的整体形象和品牌影响力的判断。服务区这个高速公路的附属设施、非主营性资产，一直扮演的是为高速公路全封闭式、高速安全行车提供基本保障条件的角色。简言之就是为高速公路行车提供人的生理基本需求和车辆机械需求的地方，从而保障高速公路安全行驶。因此，一直以来大部分服务区都是采用的租赁方式运营的，即通过租赁服务区资产，吸收企业、事业或民营资本以租代管，达到服务区正常使用功能的体现。 

2、然而，随着高速公路里程的逐渐增加，路网的不断完善，以往的“以租代管”模式在路网逐渐完善的今天，显得越来越不符合高速公路企业或事业单位的需要，集中表现在高速公路的社会效益与经济效益难统一，承租人与出租人之间矛盾无法彻底调和，出租人注重高速公路服务区的社会效益，而承租人则更注重服务区所产生的经济效益等矛盾。这些矛盾又直接导致了司乘人员和社会上对服务区服务、价格、质量等方面投诉多、意见大、形象差的直观感觉，这种由经营单位产生的不良影响和投诉，因其经营活动全部以高速公路管理者的名义实施，相反却由高速公路的管理者来承担，导致降低了高速公路品牌效应的忠实度，也在一定程度上降低了高速公路的使用频率和收益。因

3、此，为达到重树高速公路服务区形象，挽回高速公路使用者对服务区的不良印象，继而增加使用者对高速公路使用频率，提高高速公路品牌影响力，培养高速公路忠实使用者的良性循环目的，必须对高速公路服务区目前的运营模式进行探索和改进，从而真正实现高速公路社会效益和经济效益的统一。  而目前服务区的管理水平由于各方面的原因，尚无法具备参与市场竞争、独立运营的要求。因此，针对目前服务区发展的瓶颈状态，选择适合的运营模式以保障在服务区正常使用功能实现的同时，兼顾社会形象的提升是服务区日常管理的当务之急。从租赁和联营的法定经济概述上不难看出，联营模式比租赁模式在控制服务区日常经济行为上，有更为有利的手段使之

4、趋向于社会效益和经济效益双赢最大化，而非仅趋向于经济效益的最大化。将服务区餐饮、超市和宾馆项目试行联营模式，是管理方落实省厅“固本强基、创新超越”的具体体现之一。  依民法通则的规定，联营模式有三种，即紧密型联营、半紧密型联营和松散型联营。与租赁模式不同的是，联营模式是指企业之间或企业与事业单位之间，为了实现共同的经济目的在平等自愿基础上达成的联合经营协议；而租赁则是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费

5、用(租金)。  以上概念不难看出，联营合同与租赁合同的本质区别在与联营合同的内容具有共同性和一致性，合同内容一般必须具有共同投资、共同经营、共享权益、共担风险等特点，任何一方当事人不参加共同经营、不共同承担风险，不论联营体盈亏均按期收回本息或固定利润的，都不是联营。而租赁合同则强调了出租物品获得租金，不参与投资、经营，也不分享权益和承担风险。  为充分体现高速公路服务区社会效益，对服务区餐饮超市宾馆项目试行联营模式运作，具体建议如下：  一、 服务区联营宜选择的运营类型  现阶段，建议服务区宜选择松散型联营模式运营上述服务项目。其理由有三，一是紧密型和半

6、紧密型联营要求必须要成立新的经济体，且合同期相对较长，而目前的服务区的商业管理水平和行政政策都不大适合上述联营的要求；其二，新近开通的服务区，在人、财、物的积蓄上达不到成熟服务区经济体的要求；其三，松散型联营模式具有相对较为多的灵活性，是在纯租赁的基础上利用经济合同手段使服务区的经营活动更趋向于高速公路管理者的意愿，便于由租赁模式逐步转变。为降低试行风险，保障国有资产合法权益，对服务区的运营宜选择松散型联营模式。  二、 服务区松散型联营模式的构建  服务区独特的地理环境决定了其车辆通行量的相对固定，概率收入相对稳定等特点。考虑到联营模式的特征，即共同投资、共同经营、共享权

7、益、共担风险。因此，在服务区试行服务区联营模式，既能降低联营双方的经营风险，又能达到合乎高速公路行业管理要求的双赢。  共同投资：具体到联营模式实际操作上，应先以服务区交工为基础，根据正常经营活动所需，寻找双方均认可的专业测算公司商议经营场所具体投资金额，用以满足正常经营活动所需。其中包含，经营场地的装修、收银系统建立、监控系统建立、财务系统建立以及人员配置等内容。考虑到政策因素及防止国有资产流失的需要，管理方宜采取向上级主管部门申请成立全资有限责任公司同有意向的企业联营。  共同经营：日常管理中应充分利用联营各方所长，参与商业“进、销、存”领域，建议由管理方在初始阶段投入

8、管理人员、收银人员加强对商品价格、服务质量和产品品质等方面的管理，根据经营情况逐步发展至销售领域、进货渠道和仓库管理等方面。而初始阶段充分利用联营企业在进货渠道、促销方式、方法等方面的优势允其参与相应经营管理工作。   共享权益：在经营管理上，建议在向省财政足额缴纳租赁费用、支出人员工资费、水电车辆费等经营所需费用的同时，对超出利润部分与联营方按出资比例分成。  共担风险：在接待投诉、理赔和对抗经营亏损风险中，应根据年度（或月度）核算相应成本，对理赔成本应采取根据联营两方各自所参与的管理行为造成的损失进行分摊或根据投资比例分摊的形式。在对亏损风险的处理上应对亏损额根据投资比

9、例分摊。同时要防止联营方单方因连续亏损而突然退场所带来的损失。  三、 服务区联营所需初测  人员  1、 收银人员：按服务区分离式的房建格局，应在南、北两区各设置四班收银员，每班收银员3人，即餐饮、超市、宾馆项目按南、北区每项目1个收银员控制，四班三转，每人每天工作8小时，共需收银员24人。收银人员应具备基本收银工作素质，对管理方有一定忠诚度。保障在符合劳动法的前提下，监督经营收入，防止腐化收银员贪污货款或与联营单位合谋私收款。  2、 管理人员：现场管理人员按南北区各2人配置，共需4人（其中1人负责）。主要从事日常管理、处理日常事宜，监督商品质量、服

10、务标准、价格水平以及投诉处理、促销手段等控制服务水平增加经营收入的日常工作。管理人员要具备商业管理常识，能调动和组织营销人员，通过合理促销方式增加联营体效益的能力。  3、 监控人员：监控人员建议按4人配置，实行四班三转，每班8小时工作，主要负责收银区监控以及外场监控，监控人员应对管理方有绝对忠诚度，同时要求熟悉收银系统以及银联终端POS系统。  4、 因考虑到服务区还有加油站和汽修厂以及日常保安、保洁和水电管理，因此，服务区还需按事业单位机构设置配置其他人员即水电工1名、厨师2名、帮厨2名、司机1名、管理人员2名（其中1人负责）。  设备  1、 电子

11、收银设备：设置终端电子收银设备，监控室设置主机用以收集收银信息，每日报表等处理。总计主机1台（含打印机等）、终端6台。  2、 监控设备：每个餐厅设置1台高精度定向枪机；每个超市设置2台监控器，一台球机、一台枪机，球机用以在超市经营区域防止盗抢，定向枪机用以监控收银台防止私收款；宾馆设置2台球机1台枪机，球机用以宾馆每层楼安全监测，枪机用以监督收银活动。  3、 其他设备：餐厅厨房设备2套、客房洗衣设备1套，三项目空调设备、照明设备等。特别是照明设备，应按商场要求构建，用以引导客流、增加商品购物欲等。  四、 服务区联营的注意事项  1、 由于联营模式在

12、人员特别是管理人员选择上应要求具有商业经验，要求能引导联营体开展合适促销手段，增加收益，否则，联营企业不会服从于其管理，毕竟企业是以经济效益最大化为目的。  2、 在基础设施的建设上，应根据需要投资建设，否则，投入产出比悬殊过大也是阻碍经济体发展的硬伤之一。同时，流动资金和资金回笼率也是商业实战中应这种考虑的两个重要因素。  3、 联营初期，作为管理方应两套系统并行，以满足整个服务区正常运转，即按标准服务区人员配置服务区管理方，和按经营所需配置联营体工作人员。同时，在账务上要求联营体账务相对独立，具有独立的民事行为能力，承担相应法律法规所界定的责任。  4、 联营体的运作要相对独立，避免行政干扰过多，在决策上，应由管理方和联营企业组成单数的决策团作为指挥联营体的主脑。  5、 应建立有灵活的应变机制，在突发事件和群体性事件中能掌控局面。同时，应在联营模式中参与适当竞争机制，即同一服务项目可分别与不