酉阳项目可行性研究报告

1、亚泰（酉阳）房地产开发有限公司项目可行性研究报告0一 0年十一月二十日亚泰（酉阳）房地产开发有限公司目录第章总 论 错误！未定义书签。1.1 项目概况 错误！未定义书签。1.2可行性研究报告的范围与依据错误！未定义书签。1.3 主要建设内容及规模错误！未定义书签。1.4 研究结论错误！未定义书签。1.5主要技术经济指标错误！未定义书签。第二章项目建设背景及必要性 错误！未定义书签。2.1项目建设背景 错误！未定义书签。22 项目建设必要性 错误！未定义书签。第三章产品发展现状与市场需求预测错误！未定义书签。3.1 产品发展现状 错误！未定义书签。3.2市场需求预测错误！未定义书签。第四章项目选

2、址及建设条件错误！未定义书签。4.1项目选址 错误！未定义书签。4.2 建设条件错误！未定义书签。第五章建设内容及产品方案 错误！未定义书签。5.1 主要建设内容 错误！未定义书签。5.2 产品方案及规模错误！未定义书签。5.3主要设备方案错误！未定义书签。5.4 土建工程错误！未定义书签。5.5主要原材料、动力消耗指标 错误！未定义书签。5.6公用辅助设施错误！未定义书签。第六章环境保护错误！未定义书签。6.1采用的环境保护标准错误！未定义书签。6.2设计原则错误！未定义书签。6.3项目所在地的环境和生态现状错误！未定义书签。6.4主要污染及污染物错误！未定义书签。6.5 “三废”及噪声治理

3、方案错误！未定义书签。第七章节能分析错误！未定义书签。7.1用能标准和规范错误！未定义书签。7.2 能源消耗错误！未定义书签。7.3 节能措施错误！未定义书签。第八章职业安全卫生与消防错误！未定义书签。8.1设计的主要依据 错误！未定义书签。8.2 职业安全措施错误！未定义书签。8.3 卫生安全防护措施错误！未定义书签。8.4 消防措施 错误！未定义书签。8.5 工业卫生措施错误！未定义书签。第九章项目实施进度 错误！未定义书签。9.1 项目进度计划建议 错误！未定义书签。9.2 项目实施进度计划 错误！未定义书签。9.3 项目招标方案 错误！未定义书签。第十章企业组织与劳动定员错误！未定义书

4、签。10.1 企业组织架构及工作制度 错误！未定义书签。10.2 本项目完成后的劳动定员 错误！未定义书签。10.3 人员培训及水平要求 错误！未定义书签。第十一章投资估算与资金筹措错误！未定义书签。11.1编制依据错误！未定义书签。11.2 投资估算范围 错误！未定义书签。11.3 项目投资估算 错误！未定义书签。11.4 资金筹措及运用计划 错误！未定义书签。第十二章经济效益评价错误！未定义书签。12.1财务评价计算依据 错误！未定义书签。12.2 成本及成本总费用估算 错误！未定义书签。12.3 项目效益分析 错误！未定义书签。12.4 不确定性分析错误！未定义书签。12.5财务评价结论

5、错误！未定义书签。第十三章 社会效益评价错误！未定义书签。13.1项目对社会的影响分析 错误！未定义书签。13.2项目对社会效益的影响分析 错误！未定义书签。第十四章 结论与建议错误！未定义书签。附表1流动资金估算表错误！未定义书签。附表2原材料费用估算表错误！未定义书签。附表3燃料及动力费估算表错误！未定义书签。附表4工资及福利估算表错误！未定义书签。附表5折旧及摊销费用估算表 错误！未定义书签。附表6销售收入、销售税金及附加和增值税估算表 错误！未定义书签。附表7总成本费用估算表错误！未定义书签。附表8利润与利润分配表错误！未定义书签。附表9投资现金流量表错误！未定义书签。9第一部分项目市

6、场专项研究一. 项目整体环境概况1 酉阳县简介酉阳县土家族苗族自治区位于重庆直辖市东南， 地处渝、鄂、湘、黔四省（市） 边区的结合部。东邻秀山县和湖南省龙山县，东北与湖北省来凤县为邻，南与贵 州省印江、松桃等县接壤，西与贵州沿河县毗邻，北靠彭水、黔江等县。酉阳县 是土家族苗族的主要聚居地。重庆41个行政区划之一。全县幅员面积5173平方 公里，总人口 82万，县城人口 12万。酉阳县区位优势集中：有渝怀铁路、渝湘高速公路、 319国道通过。乌 江是酉阳连接外地的水上走廊， 30万吨级的龚滩镇乌江码头， 180吨的客 货 轮从这里开往重庆、武汉、上海。自然资源丰富：耕地保有量159.39万亩。林

7、业用地446万亩，草山草 坡292万亩，发展空间广阔；已探明具有开采价值的矿产资源达20多种；有中药材1200余种，其中青蒿产量世界第一，是全国著名的“三木”药材 生产基地。旅游资源丰富：中国土家文化发源地，是土家族最大的聚居区。酉阳 有乌江百里画廊、桃花源、笋岩大峡谷、大板营原始森林等名胜美景，有 赵世炎烈士故居和南腰界红色经典等知名旅游景点，更有龙潭古镇和龚滩 古镇，其中龚滩古镇位列重庆十大历史名镇之首，已被确定为重庆“十大 乡村旅游目的地”之一。酉阳是“中国民间艺术之乡”和“重庆市民歌之 乡”。距重庆533公里，湖南吉首230公里，离长少、贵阳、遵义、怀化、张家界 等中心城市和旅游区较近

8、。重庆市政区I.H乐 HIEKO -TuMIIL-求曲Jt学誘腮环境与轴球科爭学除娱”巧 制囲匕省湖闻堪广I爭a=11£*省七0埔百qL1J se话贵州省酉阳县2 酉阳县城简介酉阳县城东面和西面被两山阻挡，处于两山山沟之间，地势决定了城市的发 展方向只能是南北方向纵向发展。城南是通往酉阳龙潭镇及秀山方向的必经之 地,往湖南方向的车辆也是从城南出城，目前，酉阳县城的发展方向主要是城北， 该县已建成的桃花源广场、体育馆等大型标志性建筑均在城北新区，并且商业及 住宅都在城北新区开建。酉阳城区仅有一条主要市政主干道，本项目位于酉阳城南，是酉阳通往秀山方向的必经之道酉阳县燼城区圈桃卷潦帼向西阳

9、县戴实諦本项目概况（一）地块介绍【宗地位置】宗地位于酉阳县钟多镇城东社区（原丝绸厂片区），桃花源南路、酉阳河以东，塘湾桥以南，红军路以北，翠屏山大道南路以西。【宗地概况】【场地现状】属熟地出让。宗地总占地30891平方米，合46.34亩，地块呈不规则月牙型。该宗地是由酉阳县国土房管局旧城改造项目，无拆迁，地势平坦（二）项目交通情况本项目位于酉阳城南，地块主要交通干道是桃花源南路，该道路是双向四车道，是项目连接酉阳城中心及通过火车站方向的重要道路。其次红军路、翠屏山大道南路将地块围绕，为本项目提供了更加便利的交通。桃花源南路道路条件较好，人行道与车行道之间有绿化带分隔，这更显示出桃花源南路极好的

10、道路状况。（三）项目周边行政单位情 况在本项目附近有消防队，在支路对面就是电信大楼，在桃花源南路上，还有 国税局、供电公司、法院（在建中），单位数量较多且集中。项目周边的行政单位的办公楼均是新建建筑，整体形象好，且富有档次，对提升整个区域的展示性有极好的示范作用。第二部分项目投资环境分析一项目投资环境分析今年以来，酉阳县委、县政府紧紧围绕推进“五个重庆”建设，全面落实市 委交办的林业、畜牧业、工业、城市建设“四件大事”，强力推进工业强县、林 牧富县、旅游兴县、环境立县“四大战略”，力争“一年打基础、两年见成效、 三年大变样、四年求跨越”，努力把酉阳建设成为工业迅猛发展、农业提速增效、 物流便捷

11、通畅、旅游兴旺发达、生态环境良好、具有民族特色的山水园林城市， 全力打造“平安酉阳、法治酉阳、诚信酉阳、生态酉阳、魅力酉阳”。城市建设以“有多少事就能筹多少钱”的理念进行融资，强攻大项目、主攻大投入，强势 大推进，对已动工新建、续建的 52个项目全面实行表格化管理，倒排工期，倒 逼推进，城市建设突飞猛进，城市面貌焕然一新。截止目前，城市建设已投资达 9.69亿元，已有19个项目完工投用。目前，酉阳县桃花源广场扩建、环城路改 造、县职教中心建设、民俗风情街建设、金银山森林防火隔离通道建设等五大工 程已经开工建设并初具规模。桂芳街片区、老县委片区、烟厂片区的旧城改造项 目也已启动。二.酉阳县经济发

12、展概况（一）国民经济发展状况：2009年，该县全年实现地区生产总值 47.70亿元，较上年增长20.8%。其中， 第一产业增加值12.40亿元，增长5.8%;第二产业增加值17.44亿元，增长46.6%, 其中工业增加值10.31亿元，增长26.2%;第三产业增加值17.86亿元，增长 9.4%。2009年，全县共组织财政收入 6.01亿元，增长60.7%;实现财政支出 20.35亿元，增长43.2%。2009年，城镇居民人均可支配收入为 10457元，较 上年增加1077元，增长11.5%。农民人均纯收入 3082元，较上年增加304元， 增长10.9%。城镇居民人均消费支出7403元，增长

13、22.35 % ;农民人均生活消 费支出2905元，增长9.6%，食品消费支出1408元，增长3.5%。农民人均现金 收入3231元，增长7.8%;农民人均现金支出3644元，增长14.8%。（二）产业结构发展状况产业结构发展柱状图（单位：%分析：酉阳的产业结构中，第一产业占主导地位的发展态势减慢，而第二产业的比 重增长较快，第三产业随着城市旅游开发的成熟， 其比重也逐年增加。酉阳凭借 丰富的旅游资源，其第三产业得到较好的发展势头，在已经开通的渝怀铁路和在 2009年投入使用的渝湘高速路带动下，酉阳的第三产业发展势头会更迅猛。第二、三产业的发展为酉阳经济增长起到强大推动作用，同时大大提升了当

14、地居民投资力度，为地产市场提供有力的经济条件。（三）非农业人口统计图亚泰(酉阳)房地产开发有限公司分析:据今年统计，酉阳县的户籍人口统计为82.36万人，常住人口为61.78万人, 从历年数据对比，酉阳的户籍人口略有增加，而常住人口则略有减少。从酉阳统 计局了解到，2007年以来酉阳外出务工人员数量为逐年增加，外出务工人员数 量庞大。从酉阳县统计局了解到，目前酉阳县城的常住人口12万人左右，其人口占到全县人口近15%勺比重，县城人口数量庞大。从2008年开始，酉阳的非农业人口数量开始大幅增加，其农业人口比重也 呈增大趋势。对比来看，酉阳的人口基数大，外出务工人员数量庞大，县城人口较为集 中，非

15、农业人口虽然呈增加趋势，并且近几年将会继续加大城镇建设，县城人 口也将会有新的增长点。酉阳县商品房市场现状与需求(1) 自启动的旧城改造项目以来，买房难、租房难的问题日渐凸显，在拆 迁中得到赔偿的部分居民目前虽然手中有钱，但只有部分现房供购买。这说明住 房紧缺、拥有二套房比例很低。今年房产开工面积大、销售量增幅较大，但竣工 面积小。目前在建房地产项目总开发面积约 100万平方米，均为高层住宅，80% 都在明年年底交付使用。(2) 房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民 收入增长水平。(3) 土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅。(4) 房地产开发起步较晚、水平

16、不高第三部分 项目自身分析地块现状及地块相关经济指标项目地块整体呈不规则的月牙型，目前地面无附属物，但尚未达到施工条件 项目地块内各种相关经济标指标如下：规划指标总占地面积30891m总建筑面积119545 m2计容积率面积108119 m2总销售面积113792m2容积率3.50建筑覆盖率0.35绿地率0.25道路占有率0.40产品构成占地面积(m)户型数建筑面积(m)可售面积(m)楼栋数平均每户面 积(m)单元数户 数单 体 业 态 类 型住宅1039661039661001040商业4159415930139社区配套设施21620物业用房9400总地上建筑111227108125地下车库

17、56675667520人防26510总地下建筑83185667总计119545113792表3-1竞争楼盘分析阳光嘉苑【项目名称】：阳光嘉苑【开发商】：重庆翔堃房地产开发有限公司【位置】：酉阳县钟多镇石柱溪【占地面积】：30000 m2【建筑面积】：90000 m【容积率】：3.2【周边描述】：东临翠屏山，南临华力药厂，西临翠屏山大道，北临塘湾桥【建筑类型】：多层、高层【主力户型】：100 m左右的两室两厅【产品分析】：1、产品面积：两居在100-110 m左右，三居在130 m左右亚泰（酉阳）房地产开发有限公司2、产品比例：两居约占 75% 三居约占25%【价格】：均价2700元/ m2【整

18、体分析】：优势：国资开发，多为经济适用房和廉租房，价格较低。劣势：位于山脚下，采光较差，周边环境舒适度低。华章.财富国际【项目名称】：财富国际【开发商】：重庆华章实业有限公司【位 置】：县城中心桃花源中路原烟厂地块【占地面积】：5oooo m【建筑面积】：总建筑面积约25万m,其中住宅约19.2 m,商业约3.3万m 【容积率1： 5【周边描述】：东临酉城河，南接塘湾街，西临桃花源中路，北与酉阳二中接壤 【建筑类型】：高层【主力户型】：90-110 m的2室2厅（可带院馆）【产品分析】：1、产品面积：一居在70-90 m左右，两居在90-110 m之间,有少量130 m以上的3居。每户的赠送和

19、半赠送面积较大。2、产品比例：两居约占75% 一居约25%三居约占5%【价格】：均价2930元/ m【整体分析】：优势：地块位于县城核心的高密度居住区，地理位置较好。小高层、以及高层相混合的设计，商业和住宅结合的理念比较符合现 代趋势，配套设施到位。劣势：容积率大，绿化率较低，地下车位有可能不能满足未来需求。楼间距太近，采光不好。住宅的设计户型的类型过于繁多， 重复性明显，却没有突出的亮点，增加了顾客的选择难度，而且 增加了设计成本。滨江花园【项目名称】：滨江花园【开 发商】：重庆酉阳县瑞宝房地产开发有限公司【位 置】：桃花园路东酉阳城南，酉阳塘湾桥头【占地面积】：20000 m2【建筑面积】

20、：65000 m【容积率】：3.2【周边描述】：东临翠屏山大道，南临塘湾桥，西临酉阳河，北临桥【建筑类型】：高层【主推户型】：110-130 m三室两厅【产品分析】：1、两居为84-91 m,三居为90-130 m,其中110 m以上的为主 推。2、产品比例：三居约占70%两居约占30%【价格】：均价2880元/ m【整体分析】：优势：地理位置优越，与未来酉阳城南最大的商业中心财富国际 遥相呼应，交通便利，周边配套设施齐全。阳台和窗户较大，采 光良好。劣势：地块太狭窄，绿化景观设计比较受限制。桃源新都会【项目名称】：桃源新都会【开 发商】：重庆黔龙阳光地产【位 置】：酉阳县桃花源北路【占地面积

21、】：25000 m【建筑面积】：82000 m,其中商业步行街21000 m,酒店5000 m,地下超市 7000m,住宅 40000多m。【容积率】：3.2【周边描述】：向南200米为桃花源广场，对面为时代假日酒店，北临山水嘉苑 项目【建筑类型】：高层【主推户型】：72-81 m的两室两厅（部分可改三室）【产品分析】：1、产品面积：两居多为72-81 m,三居多为103 m左右2、产品比例：两居约占60%三居约占40%【价 格】:未取得预售资格，暂定价格在 2900-3100元/ m【整体分析】：优势：位于城北新区的主路边上，交通便利，周边为酉阳县的综合文体中心。户型设计较为方正，有效控制了

22、面积的浪费，实用 性较强，部分两居室的实用面积与建筑面积之比可达到90%窗和阳台较大，采光性好。项目是综合性定位，配套的商务，娱乐， 教育设施可能比较齐全。劣势：客厅普遍偏小，与当地人民喜欢家庭聚会偏爱大客厅的习 惯略微不符。开发商对物业管理的意识不是很强，一定程度上降 低了用户的舒适度。山水嘉苑【项目名称】：山水嘉苑【开 发商】：酉阳时代实业有限公司【位 置】：桃花园广场北200米，紧邻桃源新都会【占地面积】：4万卅【建筑面积】：11万卅【容积率】：2.6【周边描述】：东边临山，北面是怡豪国际酒店，南临桃源新都会项目【建筑类型】：多层，高层【主力户型】：100-110川的两室两厅【产品分析】

23、：1、产品面积： 两居室多为98 m2-110叭三居室为137卅左右, 还有少量的板式结构，为128 m左右的三居室。赠送和半赠送面 积很大，可改院馆或卧室。2、产品比例：两居约占60%三居约占40%【价 格】：均价3100元/ m【整体分析】：优势：地理位置优越，在城北新区的核心位置，未来周边配套设 施比较齐全。产品面积设计可以满足客户的不同需求。劣势：住宅楼的布置较乱，除两座板式结构住宅为东西朝向，其 余均无明确的朝向。楼间距较小，采光受限制。总结:1 价格:就考察的附近几个楼盘来看，房价从2690元/卅到3420元/卅不等，价格集 中区域为2900-3100元/ m202. 面积和户型：

24、两室两厅两卫的户型最为常见，面积为 80-100川，其中90-100川的居多； 三居室面积约为100-130卅左右，大多数在110卅以上；一居室和四居室较少， 一居室约为66-75卅，四居室面积在160卅以上，四居室单价略低，约为 2800 元 / m2o为迎合当地人民喜欢家庭朋友聚会的习惯，客厅的设计普遍较大，卧室偏小。 户型的设计大多比较传统，过道等其他功能面积的浪费较多，不够经济实用。半赠送和赠送面积较大。3. 规划布局：楼盘整体布局大多较为零乱，形成以小区外沿为基线的环形布局，导致房屋 没有清晰的朝向。楼间距普遍偏小，影响采光能力。小区景观的设计不够突出个性和特色，绿化率偏低。4. 物

25、业管理：对物业管理的重视程度不够，从已调查的几家开发商来看，只有2家表明使 用自己的物业公司，价格约为 0.8元/卅，其他开发商在这方面没有表示出明确 的计划。5. 商铺：多为两层商铺，每户的面积约为 30-40川，可售出也可租赁。6. 地下车库：多为一层地下车库，数量大约为总住户数的 1/2。三.市场调查统计分析基于对竞争楼盘分析的基础上，设计了市场调查问卷，发放问卷120份，其 中事业单位60份，随机调查60份，收回有效答卷83份。统计结果如下：调查内容群众事业单位总计1.家庭月总收入（元）低于300058%49%53%3000-500033%34%34%5000-80006%15%11%

26、咼于80003%2%2%3.现有产权无产权23%30%27%一套房57%55%56%两套房14%13%13%两套以上6%2%4%3.现住人口2个或以下16%36%27%3-5人79%53%65%5个以上5%11%8%4.现住房面积（就）60-8021%23%22%80-10027%36%32%100-13044%34%38%其他（说明）9% （50就左右）18% （130就以上、租房）7%5.购房主要目的方便工作学习15%29%23%改善住房条件61%57%59%投资18%12%15%其他（说明）6%（拆迁、无房）2%4%6.能接受的房价低于20万45%45%45%20-30 万30%45%3

27、8%30-40 万13%11%11%高于40万5%0%2%7.主要考虑的住房因素楼房质量21%18%19%交通条件18%18%18%户型、朝向10%11%11%居住环境22%19%20%楼价13%18%16%升值空间6%7%7%物管10%9%9%8.最适合的住房面积1960-805%11%8%80-10039%55%48%100-13056%30%42%其他（说明）0%4%( 130-150 就)2%9.最适合户型两室一厅11%11%11%两室两厅16%23%20%三室一厅40%30%34%三室两厅34%34%34%其他（说明）0%2%（四室两厅）1%10.付款方式一次付清17%6%11%分期

28、付款34%28%30%按揭51%66%59%11.近几年是否有购买或租赁商铺的意愿是49%79%66%否52%21%34%表3-2调查结果分析：1.客户群体（1）年龄：26-45岁的客户占八成比重，是购房的主力群体，这类群体经 济实力和事业都处于上升阶段，购房意愿性最强。（2）家庭结构：酉阳家庭常住人口较多，三口之家是主要家庭构成，加上 本地少数民族人民比较多，家庭有两个以上子女的现象也较为常见， 而且三代同 堂的家庭也较多。（3）子女年龄：由于调查对象中26-40岁的人占的比例较大，他们的子女 主要是小学教育或学前教育，家庭负担还不是很重，这也使得更多家庭可以将主 要的经济收入用于置业房产。

29、（4）职业：个体户、事业单位职员、公务员和私营业主是本次主要调查对 象，这类客群也是酉阳收入较好的职业，他们的购房能力较强。公务员、教师及 事业单位职员有较好的经济收入，在商品房没有出现之前，他们主要居住的是单 位分房，居住条件较差，而在商品房出现后，这类客群则考虑购买商品房来改善亚泰(酉阳)房地产开发有限公司 居住条件，而且也具备购房的经济条件。个体户也是酉阳经济收入较好的职业, 而这类客群中，在政府对私人用地审批的时候，大多选择购置土地自建住房，个 体户的居住条件较为宽敞，再次换房的可能性不大。(5) 家庭收入：五成家庭的月总收入在 3000元以下，家庭月总收入超过5 千元的家庭数量较少。

30、结合来看，年收入在3-4万元属于经济一般的家庭，年收 入在5万以上的家庭经济实力较好。综合来看，公务员、事业单位职员、教师等职业是酉阳购房的主力军，部分 居住条件急需改善的个体户也有置业的考虑。2客户置业因素：(1) 置业次数：有将近六成的客户有一处置业。(2) 置业目的：购房作为以后长期居所的客户比例最大，表明酉阳客户的 置业需求主要是改善居住条件。(3) 看重因素：最看重的购房因素中，居住环境列首位，这与上文中对客户购房目的主要是改善居住条件的结论一致。旧城改造的进程对客户购房需求也有着一定的影响，城北新区相对来说对客户的工作学习地点较近。 本项目未来的 竞争主要来自于城北新区的项目。 但

31、总的来看，本项目所在区域对客户而言，抗 性并不大，在酉阳目前商品房走俏的时候，客户更多会考虑价格因素，而不是区 域。其他看重的因素按照重要程度排列依次为：楼房质量、交通条件、房价。3客户产品需求(1) 建筑形态：就走访的其他楼盘来看，18-24层的高层住宅为主推。参 加调查的客户也普遍表示比较喜欢电梯房和 6-7层的多层住房。(2) 户型：平层结构在目前的市场上占了很大比例。调查统计发现客户对错层结构也有一定的需求。在户型的设计上，选择三居室的客户占68%两居室的为31%对其他户型的需求极少。还有部分客户建议客厅，厨房，卫生间的面 积要大一些，而卧室不需要很大。(3) 建筑面积：选择80-10

32、0川的客户有48%选择100-130川的客户有42%(4) 朝向：在客户置业的考虑因素这一项的调查中发现朝向的对他们重要 程度不是很高。(5) 阳台、入户花园等：在调查中发现，客户普遍表示生活阳台在设计中 不可忽视，大部分客户喜欢大面积的阳台。 入户花园的必要性不是太大，建议本亚泰（酉阳）房地产开发有限公司 项目在设计时可以参考其他楼盘的一些做法,设计一些赠送面积，方便住户自主 决定是否要更改为入户花园，在丰富户型种类的同时，满足一部分客户需求。4 客户置业能力客户对单价的承受能力主要集中在建筑面积2300-2500元/平方米。总价承受能力主要集中在20万元以下，客户对总价的承受能力与家庭月收

33、入呈正比关系。结合户型需求，客户对两居室的总价承受能力主要在20万元以下，三居室的总价承受主要在 20-30万元。客户对价格的心理预期要低于实际承受能力，一方面处于保守的心态，另一 方面是目前很多酉阳客户还未完全接受房价上涨的市场行情。四项目定位及营销策略（一）本项目的目标客户群本项目的目标客户群满足以下几个条件：（1）考虑在城南区域置业；（2）选 择电梯房产品；（3）家庭月总收入在3000元以上。个体户、事业单位职员、公务员和私营企业主、教师和医生等职业是本项目 的主力客户群。其中，公务员、事业单位职员、教师和个体工商户的收入较为稳 定，而医生和私营企业主的经济条件则较好。目标客户群的家庭组

34、成主要为年轻四口之家、年轻三口之家和成熟三口之 家。结合客户的意向户型看，各类型的家庭均倾向于置业三居室，其次是两居室， 四居室也有少量的市场需求。三居室是市场的主流需求；80-130卅的面积需求比例大；结合来看，两居 室建筑面积需求集中在100平方米以下，三居室建筑面积需求集中在100-130平方米。四房需求的建筑面积则从 130-180平方米不等。客户队价格有保守心理，所承受的最购房建面单价集中在 2300-2600元/叭 总价承受能力集中在20万以下。从户型和总价结合分析看，客户对两房总价承 受主要集中在20万以下，三房的总价承受集中在 20-30万。（二）营销策略根据市场调查分析和本项

35、目市场定位，制定以下营销策略：1 确定项目的整体形象根据酉阳目前房产开发情况分析，城南目前没有大型的住宅区，城北新区虽 亚泰(酉阳)房地产开发有限公司 然在建住宅面积较大，但是楼盘普遍没有新颖的设计理念,所以我们需要推出项目的亮点吸引客户，力求以打造酉阳第一精品住宅区为目标。2亮点分析(1) 该项目东部是翠屏山生态园，西临美丽的酉阳河，过河就是县城的主 路桃花源路，北部紧邻财富国际这个未来的商圈，整体形象符合“精品住宅”这一主题，强调居住环境和自然环境相融合， 可谓闹中有静，注重了客户在物质上 和精神上的需求。规划设计和营销中突出这一主题形象， 小区规划不是简单的绿 化，而是按“园林化”概念规

36、划建设，因此有突出的环境特点。(2) 在学校分布中，酉阳二中、钟多初级中学校和民族小学三所学校离本 项目的步行时间距离在10分钟内，离项目距离很近。可推行教育文化社区这一 主题，打造酉阳第一个学习教育型住宅区。 在配套设施中可考虑增加一个小型社 区阅览室，有一定的藏书及阅读环境(投资较小，但能突出教育学习主题，作为 销售亮点)。(3) 物业管理将比其他小区更加完善化， 服务更加周到全面，管理高质量、 高水平。3.定价策略根据酉阳县目前房地产屋源交易信息，同类商品房销售价格见表。21楼盘销售价格情况表（2010 年 11 月）序号名称房屋类型区位地段最低价（元/卅）最高价（元/m2）1阳光嘉苑高

37、层、多 层城南区塘湾桥269028002财富国际高层城南区桃花园中路288031003滨江花园高层城南区塘湾桥280030004桃源新都 会高层城北区桃花源广场290031005山水嘉苑高层、多 层城北区桃花源广场28003420表3-3综合起来，定价时应按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层 差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段 位置、楼层及朝向等购房因素的差异。4营销战略除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段， 高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项 目市场定位和开发特点，拟采用以下营销

38、推广策略：（1）广告宣传策略项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和 “卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、 电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒 体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。（2）促销策略应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略，一般按以下阶段促销：销 售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段； 三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举 办展销会；集团认购；有针对性（销售对象）的举办展销

39、会；灵活多样的付 款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销； 其他促销手段。亚泰（酉阳）房地产开发有限公司第四部分 经济可行性分析酉阳项目投资估算表占地面积=30891 m2建筑面积=119545就一级科目二级 科目 编号三级科目三级科目 编号三级科目（项目明细）工程量单位造价（万元）单方成本 （元 /m2）编制依据说明一、土地成本小计8,109.82678.45土地成本1.1政府地价小计6,674.82558.351.1政府地价1.1.1土地出让费/转让费/征用 费30891m26,297.00526.751.1.2土地使用税-1.1.3土地评估费-1.1.4土地契

40、税6297力兀251.8821.07土地岀让金的4%1.1.5土地使用费-1.1.6土地管理费6297力兀125.9410.53土地岀让金的2%1.2红线外大市政配套费小计119545m21,435.00120.00按总建筑面积二、勘察设计费用小计206.8217.30勘察设计 费用2.1勘察费小计30891m215.451.29按占地面积5元/ m22.2设计费小计119545m2191.3716.012.2设计费2.3.1规划方案119545m247.824.00这两项按总建筑面积 12元/ m，计算2.3.2施工图设计费119545m295.648.002.3.3环境景观设计费11954

41、5m211.951.00按总建筑面积2.3.4其他专项设计费-2.3.5房地产测绘费119545m211.951.00按总建筑面积2.3.6施工图审查费119545m224.012.01按总建筑面积一级科目二级 科目 编号三级科目三级科目 编号三级科目（项目明细）工程量单位造价（万元）单方成本（元 /m2）编制依据说明三、前期费用小计390.1532.64前期费用3.1前期费用小计390.1532.643.1.1报批报建专项费用50.004.18暂估3.1.2规划放线费6栋6.000.50这两项加起来暂按1万兀/栋 楼,6栋楼预估3.1.3规划验线费6栋3.1.4人防易地建设费119545m2

42、179.3215.00按建筑面积3.1.5工程质量监督费16585力兀29.022.43建安费的1.75 %。3.1.6水土流失补偿费-3.1.7工程保险费-3.1.8地灾评估费10.000.84暂估3.1.9环境影响评估10.000.84暂估3.1.10防雷装置设计审核1.700.14按建安费的0.1 %3.1.11住房交易手续费（住宅）103966m231.192.61按建筑面积住房交易手续费（商业）4159m258.224.87按成交价的2%3.1.12总登记费8.500.713.1.13转移登记费5.200.433.1.14工本费1000户1.000.08按1000户估算一级科目二级

43、科目 编号三级科目三级科目编 号三级科目（项目明细）工程量单位造价（万元）单方成本（元/m2）编制依据说明四、建筑安装工程费小计16,585.441387.38三通一平4.3三通一平费小计50.004.18暂估临时设施 费4.4临时设施费小计50.004.18暂估主体建安 工程费4.5主体建安工程费小计15,366.231,285.394.5.1高层住宅103966m213,515.581,130.59按建筑面积4.5.2写字间-4.5.3商业4159m2540.6745.23按建筑面积4.5.4社区配套设施2162m2281.0623.51按建筑面积4.5.5物业用房940m2122.201

44、0.22按建筑面积4.5.6地下车库5667m2906.7275.85按建筑面积基础设施 配套费4.6基础设施配套费小计869.2172.714.6基础设施 配套费4.6.1供电配套工程119545m2358.6430.00按建筑面积30兀/ m24.6.2供水配套工程119545m2119.5510.00按建筑面积10兀/ m24.6.3天燃气配套工程-提前垫付，计入财务费用4.6.4通信配套工程-提前垫付，计入财务费用4.6.5广电配套工程-提前垫付，计入财务费用4.6.6雨污水配套工程119545m296.648.08按建筑面积8元/平方米4.6.7室外道路系统9254m255.524.

45、64按室外道路面积 200元/m24.6.8公建配套工程119545m2119.5510.00按建筑面积8元/平方米4.6.9园林绿化7723m219.311.62按绿化面积25元/ m，暂 估4.6.10特殊景观100.008.37暂估售楼处4.8样板房、售楼处、示范区小计250.0023.12暂估一级科目二级 科目 编号三级科目三级科目编 号三级科目（项目明细）工程量单位造价（万元）单方成本（元/m2）编制依据说明五、管理费用小计820.0068.59项目管理 费5.1项目管理费小计820.0068.595.1项目管理 费4.9.1监理费120.0010.04暂估4.9.2工程管理费700

46、.0058.56暂估六、营销费小计300.0025.10暂估七、财务费用小计800.0066.92暂估八、不可预见费用小计500.0041.83暂估九、税金小计2,056.83172.059.1营业税小计37740万兀1,887.00157.85销售收入的5%税金9.2城建税小计1887力兀94.357.89营业税的5%9.2教育税及附加小计1887万兀56.614.74营业税的3%9.2印花税小计37740力兀18.871.58销售收入的万分之五项目总成本29,769.062490.20表4-127单位：万元亚泰（酉阳）房地产开发有限公司项目总成本合计造价（万兀）单方成本（元 /m2）一、土地成本8,109.82678.39二、勘察设计费用206.8217.30三、前期费用390.1532.64四、建筑安装工程费16,585.441,387.38五、管理费用820.0068.59六、营销费300.0025.10七、财务费用800.0066.92八、不可预见费用500.0041.83九、税