某地产项目营销策略调整建议

1、PART1 海南房地产发展概况海南房地产发展概况 旅游地产旅游地产:所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的 融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产 . 旅游业和房地产业的无缝嫁接完善的配套功能 具有更好的自然景观、建筑景观 极高的投资价值海南旅游总体发展目标海南旅游总体发展目标: 把海南建成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地。中国唯一的热带岛屿省份国际旅游岛基建规划及热点(东环、航天发射中心等）热带滨海资源的稀缺性度假居所、第二居所、投资价值体现、身份象征热带滨海资源的稀缺性十三亿人口十三亿人口1.8万公里海

2、岸线人均1.3厘米海南(亚热-热带)1528公里海岸线 人均1毫米热带滨海资源的稀缺性度假居所、第居所、投资价值体现、身份象征 65%的富裕家庭拥有两处房产，且选择别墅作为第二房产的富裕家庭占到了83%的比例 万事达国际组织 (2008年)热带滨海资源的稀缺性人文景观自然景观海口文昌琼海万宁陵水三亚中附加值高附加值弱弱强强海口文昌琼海万宁陵水三亚外地知名开发商本土知名开发商中小外地开发商航天发射基地博鳌亚州论坛博鳌机场中国顶级热带海岸中国顶级热带海岸热带滨海资源的稀缺性热带滨海资源的稀缺性热带滨海资源的稀缺性三亚陵水海口琼海文昌万宁高低7000/45000(元/平)8000/28000(元/平

3、)4600/8000(元/平)2700/8000(元/平)3000/4000(元/平)2800/4000(元/平)成熟阶段平稳阶段拉升阶段启动阶段热带滨海资源的稀缺性PART2 琼海房地产发展概况琼海房地产发展概况 1.琼海市民风淳朴，文明礼貌，是“全国精神文明建设示范市”。2004年底统计全市总人口46万人。2.历史悠久。汉朝时，这里属珠崖郡之玳瑁县 。3.琼海有着光荣的革命传统。在第二次国内革命战争时期，是琼崖革命根据地中心 。1931年5月1日，中国工农红军琼崖独立支队女子特务连红色娘子军就在这里诞生 矿产资源：已探明有开采价值的矿产有钛、钾钨、金、石墨、高岭土、玻璃砂等14种，其中品位

4、在35度以上的钛矿有1770万吨，石墨340万吨，钾长石2亿吨，花岗岩1亿立方米，玻璃砂10万多吨。水、电资源：有六条终年川流不息的江河，水总量为29.9亿立方米，已利用2.63亿立方米，占9.4%，水质达到国家二级饮水标准。境内有中型水库7宗，总库容量为2.59亿立方米。水电蕴藏量为12万千瓦，可开发量为11.8万千瓦。此外，还有官塘、北岸温泉，更可贵的是官塘温泉，日流量10700吨，水温达70-90摄氏度，经国家级鉴定，是世界少有的热矿泉田。海洋资源：海岸线长43公里，龙湾港水深12m，是个靠近国际航道的深水良港，可兴建1-5万吨级泊位码头42个。渔场遍及东、西、中、南沙，经济价值较高的鱼

5、类有40多种。境内有18.7万亩浅海滩涂，是养殖海产品的良好基地，全国最大的麒麟菜养殖场就在境内。旅游资源：风光旖旎，以举世闻名的万泉河为主线，包括万泉河、白石岭、官塘温泉、沙洲岛、万泉河出海口、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会议中心构成了海南东部大琼海的旅游体系，被海南省列为全省重点旅游区之一对外开放。琼海主要旅游景点：博鳌东方文化苑万泉河漂流 万泉河白石岭官塘温泉红色娘子军雕像 金牛岭 沙洲岛 红石岩聚奎塔 圣公石 麒麟菜自然保护区 会山森林自然保护区 杨善集纪念亭椰寨农家乐红色娘子军纪念园 玉带滩生态资源： 琼海山清水秀，自然资源丰富，是海南省东海岸经济、文化、水陆交通较发达的地区

6、。发源于五指山的万泉河由西到东，横贯全境 1.博鳌机场：初期服务的对象以公务机、专机为主。有较多的国际直飞航线，性质为一类口岸机场，属重要的支线机场，按支线机场进行建设，可作为海口和三亚机场的备降机场。近期年旅客吞吐量48万人次，飞行区等级4C。本项目工程建设期为2年(不含前期工作)，工程建设投资约8.7亿元2.2006年提出以万泉河为灵魂，以博鳌亚洲论坛为品牌，以温泉资源为特色，以人文环境为优势，发展特色产业，建设特色城市；3.通过推进城市基础设施建设，完善城市服务功能，提升城市品位；4.定位于“恬静、温馨、精致、安宁、浪漫、宜居的城市，打造全国人民的第二居住地”概括为：博鳌亚洲论坛为导概括

7、为：博鳌亚洲论坛为导向性的论坛经济带动区域旅向性的论坛经济带动区域旅游与房地产发展！游与房地产发展！1.今年1-4月，琼海已预售商品房38.5万平方米，销售商品房13.8万平方米，均价32103210元/平方米2.琼海5月商品房总销售851套，销售面积66320.74平方米，与4月琼海商品房销售579套对比提升了46.98%。3.5月，琼海商品房销售均价34603460元/平方米，对比琼海商品房4月销售均价30263026元/平方米提升了14.34%。4. 5月琼海商品房销售的851套房中，岛外购买就达到了767套，占琼海5月商品房总销售量的90%。4. 5月琼海商品房销售的851套房中，岛外

8、购买就达到了767套，占琼海5月商品房总销售量的90%。5. 今年前五个月,实际投资规模超过十亿的市县依次是：三亚市，30.11亿元;海口市，26.12亿元，琼海市，13.27亿元。6. 今年前五个月,房屋销售面积超过十万平方米的市县依次是：海口市，55.93万平方米;三亚市，42.74万平方米;琼海市，27.02万平方米;陵水县，12.60万平方米;澄迈县，10.28万平方米。万泉河板块万泉河板块市区板块市区板块银海路板块银海路板块博鳌、官塘板块博鳌、官塘板块1. 征地和在规划报建中的项目预计达300多万平方米2. “博鳌效应”拉动地产升温明显。3. 板块处于旅游地产拉升阶段。4. 开发门槛

9、低，中小开发商将形成白热化的激烈竞争局面。5. 现阶段以中低端客户为主。6. 第二居所定位将与文昌、海口的第二居所客源上形成客户竞争。PART3 项目版块区域概况 项目名称项目名称产品定位产品定位推广定位推广定位华地.源泉景城大型生态养生社区万泉河/源生河湾/水境养生社区万泉河家园幸福河边、恬静家园万泉河上的亲水假日万泉绿洲景观人文社区.万泉河域生态家园情依万泉.心泊绿洲万泉湾生态慢调.休闲度假万泉河畔.慢调生活琼岛-椰澜湾东南亚生活我的梦想我的家清庭中端精致小区庭美四季、小而奢华万泉阳光左岸生态度假养生住宅万泉河边阳光小户阳光海逸澳洲风情美宅海岛情调生活万泉绿洲六大景观、5000商务中心、2

10、200综合楼、网球场、跑步道、健身步道、300长湖畔路、中央广场、水上泳池、度假式配套、两大圈层设备华地.源泉景城独有的15000百果园、加浪河蜿蜒环绕、三个主题亲水区域、千余平米人工湖、餐厅、下沉式超大SPA泳池观景台三维景观、黎苗风物、御河畔、6000园林、超大中庭泳池绿地、百果园万泉湾两大挑高六米空中花园、东偏南15度、独立花园、国际物管模式、迷你高尔夫果岭、植物迷宫、健身会所万泉河家园智能化管理.篮球场、乒乓球、回游广场、泳池清庭森态公园、双子游泳池、大型绕庭溪流、私人管家、铂金休闲会所、康乐健身广场万泉阳光左岸温泉泡池、智能安防系统、健身广场、棋牌室、乒乓球琼岛-椰澜湾休闲活动场、泳

11、池阳光海逸运动健身场、老人活动室、便利店、康体中心楼盘 主力户型面积 主力户型套数比例其他户型套数比例万泉绿洲 50-6570-971F2T2F2T423F58华地.源泉景城 52.41 1F2T552F2T/3F2T45万泉河家园 70.152F511F/3F/跃层/双拼49万泉湾 70-832F603F40阳江花苑 76-862F2T534F/3F 47琼岛-椰澜湾 65-902F2T501F1T/3F2T50清庭 40-551F2T601F/1F1T40阳光海逸 76-842F2T501F/1F1T50万泉阳光左岸 47-491F2T511F1T、2F49其他各个楼盘有3-5个分销点数,

12、95-97折的优惠政策,实际均价应该为.3400 3300 3000 2900 2900 2780 3020 2650 2600楼 盘销售均价销售进度万泉绿洲3800 三期39%万泉河家园3,550 60%万泉湾3,300 75%华地.源泉景城3,200 一期51%琼岛-椰澜湾3,200 一期65%阳江花苑3,050 二期95%阳光海逸3,060 40%万泉阳光左岸2850 84%清庭2,860 88%项目地段与区域内项目对比基本处于中等水平项目推广严重滞后，市场知名度与占有度极低项目规模与配套、户型等硬件设施严重匮乏项目实际销售价格偏高，甚至逼近附近知名大项目PART4 项目营销现状诊断项目

13、营销现状诊断 项目硬件条件度假居所无景观资源养生居所规模小配套少投资价值性价比低身份象征低端楼盘交通便利无公交生活便利无周边配套项目（住宅）合计消化占总量40%其中开发商消化14月 消化30%，成交均价2810/代理商消化56月 消化10%，成交均价2748/ 现场从6月进入销售淡季开始客户量急剧萎缩，同时合同约定开发商名称变更事宜造成前期大量客户流失。30202960608016667森态公园、双子游泳池、大型绕庭溪流、私人管家、铂金休闲会所、康乐健身广场运动健身场、老人活动室、便利店、康体中心2F2T1F2T中端精致小区庭美四季、小而奢华澳洲风情美宅海岛情调生活小区规模小区规模小区配套小区

14、配套主力户型主力户型产品定位推广定位产品定位推广定位清 庭销售均价销售均价1. 不符合旅游地产基本条件资源的匮乏2. 不具备居住地产的地段优势规模小、配套少、交通不便3. 产品定位模糊商业与住宅混搭，无品质感4. 客户渠道单一典型的坐销形式，消化过路客户5. 推广匮乏且基本无知名度不支持大面积推广活动6. 严重的性价比缺乏硬件设施最匮乏却需支撑较高价格PART5 项目营销策略调整建议项目营销策略调整建议 提高项目性价比提高项目性价比核心扩展项目规模扩展项目规模导向1扩大推广渠道扩大推广渠道导向2降低销售价格降低销售价格导向3丰富营销手段、拓展营销渠丰富营销手段、拓展营销渠带动3建议将项目销售价

15、格 按照现行实际销售价格降低10%作为分销与现场折扣空间 顺应市场发展趋势，按照琼海市场特点制定营销计划 从9月开始做小投入的针对性营销活动 10月份正式进行项目消化阶段 2009年12月底前完成整个项目的消化工作神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。0:150:150:15:200:15:20所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个机会。患

16、难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。不放过任何细节。21.11.1221.11.1221.11.1221.11.12惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行动!如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。20

17、21/11/120:15:20在艰难时期，企业要想获得生存下去的机会，唯一的办法就是保持一种始终面向外界的姿态。若想长期生存，仅有的途径就是要使人人竭尽全力，千方百计让下一代产品进入用户家中。时间是一个伟大的作者，它会给每个人写出完美的结局来。自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。让流程说话，流程是将说转化为做的惟一出路。21.11.1221.11.120:15:20在一个崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定会获得成功。微软离破产永远只有18个月。坚持是一种智慧，固执是一种死板。21.11.1221.11.12命运是一件很不可思议的东西。虽人各有志，但往往在实现理想时，会遭遇到

18、许多困难，反而会使自己走向与志趣相反的路，而一举成功。一个管理者如果不了解其下属的工作，那他就无法有效地管理他们。人们所认识到的是成功者往往经历了更多的失败，只是他们从失败中站起来并继续向前。0:15:200:1521.11.12等待。我将要在这三块基石上建立我成功的金字塔。千方百计请一个高招的专家医生，还不如请一个随叫随到且价格便宜的江湖郎中。是员工养活了公司。2021年11月12日0时15分能用他人智慧去完成自己工作的人是伟大的。不满足让客户满意，要追求让客户感动，创造客户终身价值。新经济时代，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。路是脚踏出来的，历史是人写出来的。人的每一步行动都在书写自己的历史。2021年11月12日星期五上午12时15分21.11.12差错发生在细节，成功取决于系统。速度就是一切，它是竞争不可或缺的因素。管得少，就是管得好。2021年11月12日星期五命运本来就不公平所以我要改变命运。投机