某房地产公司项目战略营销策划报告

1、报告结构报告结构营销推广营销推广产品&品牌专有渠道实效手段技术营销体验营销事件营销品牌营销现场执行传播原则购房团介质营销人脉营销大客户营销视觉表现营销策略推广策略销售策略整体调性案名建议营销目标销售策略数据库营销营销目标营销目标深度蓄水深度蓄水 高调入市高调入市 制造传奇制造传奇 带动品牌带动品牌营销目标营销目标案名建议案名建议案名命名的原则：案名命名的原则：在济南及周边地区树立“道通”品牌形象；契合消费群精神层面的追求；体现道通企业文化,契合道通对本案所寄予的期望；项目区位特点及环境；不局限于项目地段，充分考量区域辐射；具有与社区规模相匹配的量级；能够满足因项目所处区域及体量而造成的

2、较长销售周期的时间冲刷；弱化小高层及塔楼产品在项目所处区域不易获得客户认可的不足； 支持未来高尚住宅区的区域定位，争取获得目标客群的认可；适应住房升级换代需求，便于产品解读；体现产品自身差异化，构成区分市场要素；案名的方向与建议案名的方向与建议方向七：方向七：项目地块位于章丘新政府大楼的南边,在案名中直接点出这一点，可突出项目的区位优势;尊邸,可以向客户传达尊贵、稀有的概念，有效提升项目品质感。视觉表现视觉表现传播原则传播原则传播原则传播原则 销售业绩与开发商品牌互动提升销售业绩与开发商品牌互动提升两手抓，两手都要硬两手抓，两手都要硬窄道直效性渠道的运用窄道直效性渠道的运用多渠道整合传播原则多

3、渠道整合传播原则媒体与活动渠道的运用媒体与活动渠道的运用多渠道品牌营销原则多渠道品牌营销原则大众传媒品牌营销大众传媒品牌营销公关活动品牌营销公关活动品牌营销传播原则传播原则专有渠道专有渠道大众大众传媒传媒营销营销市场认知：市场认知：大众传媒营销是通过大众传媒形式，提高项目市场知名度，并从中截选目标客群的营销方式。广告大范围轰炸法房展作秀法目标客群认知：目标客群认知：标靶式营销是通过窄道直效手段，直接作用于主力目标客户群，并最终实现销售的营销方式数据库营销介质营销人脉营销大客户营销标靶式营销标靶式营销专有渠道专有渠道世纪万邦世纪万邦数据库营销：数据库营销：济南世纪万邦六年地产营销之路，建立了济南

4、世纪万邦六年地产营销之路，建立了庞大的客户数据库，手中积累了庞大的客户数据库，手中积累了数万份客户名单。数万份客户名单。世纪万邦世纪万邦强调顾客终身价值充分利用的同时与客户之间建立相互信赖、强调顾客终身价值充分利用的同时与客户之间建立相互信赖、相互满足的互动关系。世纪万邦可以在自有数据库中进行镖相互满足的互动关系。世纪万邦可以在自有数据库中进行镖靶式目标客户筛选，并利用详尽的客户信息明确与他们沟通靶式目标客户筛选，并利用详尽的客户信息明确与他们沟通的最佳时间与环境，将项目信息予以告之，并的最佳时间与环境，将项目信息予以告之，并最终形成成交最终形成成交和口碑传播。和口碑传播。数据库营销渠道数据库

5、营销渠道介质营销介质营销渠道人脉营销人脉营销渠道大客户营销大客户营销渠道营销策略营销策略少广告少广告 多活动多活动 差异性非常规推广传播策略：差异性非常规推广传播策略：差异性推广手段：差异性推广手段：现场活动及事件营销为主，媒体广告为辅现场活动及事件营销为主，媒体广告为辅差异性销售手段：差异性销售手段：WALK体验式营销，注重销售现场的氛围营造体验式营销，注重销售现场的氛围营造营销策略营销策略，推广与销售的调性推广与销售的调性实效手段实效手段A、技术营销、技术营销 基于世纪万邦具有建筑专业背景的基于世纪万邦具有建筑专业背景的合作资源，培养对本产品各项技术合作资源，培养对本产品各项技术指标和功能

6、充分解读的专业人员。指标和功能充分解读的专业人员。 在深刻了解消费者真正的购买需求、在深刻了解消费者真正的购买需求、购买心理，以及生活习惯和消费特购买心理，以及生活习惯和消费特征的基础上，进行项目的技术销售，征的基础上，进行项目的技术销售，达成产品内核和客群需求的统一。达成产品内核和客群需求的统一。实效手段实效手段B B、体验营销、体验营销售楼处售楼处 从外而内从外而内, ,从硬件到软件从硬件到软件, ,全方位树立项目整体全方位树立项目整体VIVI形形象象, ,提供周到的人文关怀提供周到的人文关怀, ,使客户前来销售现场参观选房使客户前来销售现场参观选房变成一次美好的旅程变成一次美好的旅程,

7、,同时可以亲眼观看同时可以亲眼观看, ,亲身感受项目亲身感受项目在产品设计、包装形象、人员素质、销售服务等方面的在产品设计、包装形象、人员素质、销售服务等方面的优势优势, ,使客户充分享受使客户充分享受WALK(WALK(步入式步入式) )体验营销带来的全体验营销带来的全新感受新感受关键词：都市、品味、亲切、超前关键词：都市、品味、亲切、超前售楼处门前广场售楼处门前广场, ,展示区域展示区域开发气势，奠定项目大盘形开发气势，奠定项目大盘形象；象； 聚集人气，增强吸引聚集人气，增强吸引力与亲和力。力与亲和力。售楼处外观抢眼，成为售楼处外观抢眼，成为区域特色景观，同时可区域特色景观，同时可以弱化周

8、边整体环境不以弱化周边整体环境不佳的劣势佳的劣势售楼处内氛围营造售楼处内氛围营造装修风格符合项目产品定位，展装修风格符合项目产品定位，展现丰富，多彩的形象。在空间上现丰富，多彩的形象。在空间上注重洽谈、体验、展示等功能区注重洽谈、体验、展示等功能区域的划分，为客户的体验之旅设域的划分，为客户的体验之旅设计一条最佳动线。计一条最佳动线。超大空间以及超大沙盘，给客户以震撼感，而有效控制超大空间以及超大沙盘，给客户以震撼感，而有效控制客流，可以更加有效的凸显项目所处区域的未来发展趋客流，可以更加有效的凸显项目所处区域的未来发展趋势及社区规划细节。势及社区规划细节。销售人员、保安、保洁等工作人员的精销

9、售人员、保安、保洁等工作人员的精神状态、穿着、言谈举止都直接代表着神状态、穿着、言谈举止都直接代表着项目形象，客户体验过程不可避免的与项目形象，客户体验过程不可避免的与这些相联系，因此，人员也是体验营销这些相联系，因此，人员也是体验营销中的重要组成部分，需要下大气力培训，中的重要组成部分，需要下大气力培训，这样才能与项目形象匹配。这样才能与项目形象匹配。在通往样板组团的动线上，以及在通往样板组团的动线上，以及样板组团的周边建设高品质的环样板组团的周边建设高品质的环境区域，形成示范区；利用示范境区域，形成示范区；利用示范区进一步提升项目整体视觉品质，区进一步提升项目整体视觉品质，同时还可以用来组

10、织相关的营销同时还可以用来组织相关的营销活动活动在样板组团内部挑选主力户型进行针在样板组团内部挑选主力户型进行针对不同人群喜好特点的差异化装修，对不同人群喜好特点的差异化装修，同时，将组合式户型的装修融于其间，同时，将组合式户型的装修融于其间，引导客户考虑不同组合方式。引导客户考虑不同组合方式。围挡、道旗围挡、道旗 关键词：大气、现代、品味、视觉张力关键词：大气、现代、品味、视觉张力 作为整个销售示范中心的一个组成部分，道旗及围挡对项目信息传递、项目道路引领、整体环境打造及氛围营造均起到了至关重要的作用，可以说客户的体验之旅是从道旗、围挡开始的。大尺度的围挡能够彰显出开发商大尺度的围挡能够彰显

11、出开发商实力，稳固客户信心，同时，也实力，稳固客户信心，同时，也可以将项目信息最大限度的展示可以将项目信息最大限度的展示给途径此处的客户，实现信息的给途径此处的客户，实现信息的实时传递。实时传递。客户通讯客户通讯 关键词：项目进度、生活、情感、养生、文化、升值关键词：项目进度、生活、情感、养生、文化、升值 作为客户体验之旅的延伸，客户通讯具备两个不可替代的优点：1、客户通讯是所有可以使用的推广工具中，唯一完全掌握在开发商手中的媒体，是开发商的喉舌，内容编辑方面具备极强的灵活性和可控性；2、客户通讯作为客户体验方式之一，具有不受时间限制、空间限制的特点，是开发商与客户保持良好沟通互动的桥梁。客户

12、通讯客户通讯精英生活精英生活才智人生才智人生饮食天地饮食天地 都市采风都市采风 艺术长廊艺术长廊 C C、事件营销、事件营销制造事件、充分炒作制造事件、充分炒作借事造势、创造传奇借事造势、创造传奇核心思想：核心思想： DD、品牌营销、品牌营销AA项目品牌树立项目品牌树立渐进式品牌营销策略渐进式品牌营销策略1 1、以团队品牌作为切入点，开展品牌营销、以团队品牌作为切入点，开展品牌营销2 2、利用已入主的业主，塑造人群品牌效应、利用已入主的业主，塑造人群品牌效应3 3、自身品牌的长期、永续经营、自身品牌的长期、永续经营数据库营销数据库营销 项目成功运作产生的品牌效应介质营销介质营销 人脉营销人脉营

13、销 大客户营销大客户营销 建筑营销建筑营销体验营销体验营销事件营销事件营销识别型全程服务识别型全程服务定制化业务接待定制化业务接待销售策略销售策略 实效手段实效手段只有走出去只有走出去 才能引进来才能引进来不局限于在项目现场售楼处坐等客户来电来访，而是选择周末安排班车接送济南、淄博、莱芜的意向客户到达售楼处，既可以有效避免客户被竞争项目截留，又可以形成连带购买效应，可谓一举两得。现场执行现场执行神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。1:331:331:33:361

14、:33:36所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个机会。患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。不放过任何细节。21.11.1221.11.1221.11.1221.11.12惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行动!如果通用公司不能在某一个

15、领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。2021/11/121:33:36在艰难时期，企业要想获得生存下去的机会，唯一的办法就是保持一种始终面向外界的姿态。若想长期生存，仅有的途径就是要使人人竭尽全力，千方百计让下一代产品进入用户家中。时间是一个伟大的作者，它会给每个人写出完美的结局来。自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。让流程说话，流程是将说转化为做的惟一出路。21.11.1221.11.121:33:36在一个崇高的目的支持下，不停地工作，即

16、使慢，也一定会获得成功。微软离破产永远只有18个月。坚持是一种智慧，固执是一种死板。21.11.1221.11.12命运是一件很不可思议的东西。虽人各有志，但往往在实现理想时，会遭遇到许多困难，反而会使自己走向与志趣相反的路，而一举成功。一个管理者如果不了解其下属的工作，那他就无法有效地管理他们。人们所认识到的是成功者往往经历了更多的失败，只是他们从失败中站起来并继续向前。1:33:361:3321.11.12等待。我将要在这三块基石上建立我成功的金字塔。千方百计请一个高招的专家医生，还不如请一个随叫随到且价格便宜的江湖郎中。是员工养活了公司。2021年11月12日1时33分能用他人智慧去完成自己工作的人是伟大的。不满足让客户满意，要追求让客户感动，创造客户终身价值。新经济时代，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。路是脚踏出来的，历史是人写出来的。人的每一步行动都在书写自己的历史。2021年11月12日星期五上午1时33分21.11.12差错发生在细节，成功取决于系统。速度就是一切，它是竞争不可或缺的因素。管得少，就是管得好。2021年11月12日星期五命运本来就不公平所以我要改变命运。投机取巧的人。上午1时33分36秒1:33:36质量