技术管理提升物业管理竞争力

1、技术管理提升物业管理竞争力近年来，物业管理竞争h界激烈，技术管理水平所反映出的竞争较为突出。不少企业, 尽管拥有雄厚的物质技术力量，但由于技术管理的薄弱，在竞争中却处于被动的境地。技术管理所强调的是对技术工作的“管理”，而并非是指“技术”本身。因此，技术悖 理源于技术层而而高于技术层而。从三个案例看物业管理中的技术管理世博会引入物业管理关键看技术管理能力。冃前，已冇上海东湖多家物业服务企业接管上海世博会相关项冃，而这些接管世博会项 b的金业无一 不是具备良好的技术管理能力。众所周知，建筑工程的设计、就丄是一种复朵的多技术、多工种协同操作、多项技术的 交叉综合应用过程，由此，决定了建设、施工企业

2、的技术活动也是多种多样的。这里所指的 “技术活动”，包括了rh熟悉与会审图样、编制施工组织设计开始，到施工过程屮的商洽管 理、质量检验、直至建筑工程竣工验收全过程小的各项技术工作。在这一过程屮，物业服务 企业能够从业主（客户）使用需求出发，提出更合理的技术管理方案。上海世博会园区管理控制中心集中设置于浦东和浦西核心区域，形成相对集中的两个园 区管理控制中心，包括信息控制、应急指挥、医疗急救和安全保卫等功能。具体來说，冇入 侵探测与防盗报警技术、视频监控技术、出入口图像识别与控制技术、报警信息传输技术、 移动冃标反劫、防盗报警技术、防爆安检技术等应用于远程监控平台设置监控、调度中心, 用于控制世

3、博服务悄况，处理应急事件。同吋，电子地图在地图上标志出世博各物业及公共 设施位置及其他信息；gps定位系统实时显示服务人员在世博村中的位置；语咅合成系统将 英、法、h等国文档资料转换成语音播放，世博村园区独立建设35kv变电站以确保园区供 电，等等。这就要求参与管理的物业服务企业耍有成熟的、专业的管理技能和高科技维护技 术，要求企业能够实施严密的组织协调利过程监控，而这些都需要高技术人才来实施。写字楼电梯配置建议节约百余万元。笔者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某办公大楼。该人楼原设计每一塔楼标准 层配置7部电梯，但经公司的技术人员对该办公人楼的设计方案研究发现，以该办公大楼标 准层办公人

4、员为135人计算，该办公人楼标准层总楼层为24层，电梯载重 1350公斤，提 升速度35米/秒，候梯时间小于1分钟。故配置电梯方案可调整为：b2-24层2部，1-24 层4部。这样，每一塔楼的配置电梯数量确定为6部（含一部为消防电梯）。上述案例中，经过测算，电梯完全符合上海地区甲级写字楼电梯使用的标准和要求，佼 好地满足了业主和使用人的需耍。同吋，节约电梯投资成本约120多万元；此外，还节省了 楼面面积10平方米，按照标准层2.5元/平方米犬计算，以出租率70%计算，年收益近 30万元。技术“管理”为业主带来效益。笔者所在公司接管的另一办公楼，当吋空调设计施工是四管制二台，各为800rt冷水机

5、 组。经公司技术人员反复核算，并结合近几年实际应用的悄况，对空调机组进行了改造，改 为二管制的单台800rt冷水机组。改造后的实践运行证明，二管制的单台800rt冷水机组完 全可以达到功能性需求。试想，如呆该项目当吋在早期就引入物业管理，如果物业服务金业 建议设计采用二管制，不仅能节约管道血积，系统建设成本还可以比四管制的系统节省成本 40%左右。再如，上海某办公大楼，供配电原设计建造了 4台1250kva变压器，但实际用量仅为 40%, 直发牛最低md申报量使川不到的情况，造成平均使川电价捉高。笔者所在公司接 管该大楼后，仔细分析用电情况，在确保业主（客户）止常便用的悄况下，向供电局提出停

6、川两台变压器。这样，该大楼尽铮只是经过一个看似简单的技术管理，每年就可节约数额较 大的一笔电费。但遗憾的是，原來投资浪费及空间浪费已无法挽回。技术管理工作的任务与作用显而易见，以上案例中，并非这些企业的“技术”水平和能力不足，而是缺少了往往被 忽略的技术“管理”环节。如果进行必要的归纳，物业管理屮的技术管理可以理解为：运用管理的职能与科学的方 法，促进技术工作的开展。具体来说，一是从物业的设计施工开始介入到后期的物业服务过 程中，严格按照国家的技术政策、法规和上级主管部门有关技术工作的指示与决定，科学地 组织各项技术工作，建立良好的技术秩序，保证整个生产过程符合技术规范、规程，符合技 术规律的

7、要求，以达到高质量地全面完成施工任务的目的；二是参与开发商市场营销小与物 业管理有关事宜的协调和沟通；三是参与开发商物业竣工验收等。技术管理在整个企业管理工作中的作用，则可以概括为以下几个方面：1. 物业管理通过前期介入，技术管理工作可以促进设计施工能进一步按科学技术要求, 确保正常设计施工程序进行。2. 通过技术管理，不断捉高企业白身管理水平和员工技术业务索质，从而能预见性地 发现和处理问题，把技术和质量事故隐患消灭在萌芽z屮，保证物业项口交付后的质量。3. 能充分发挥设计施工人员及材料、设备的潜力，在保证工程质量的前提下，降低工 程成本以及物业h后的维护运营成本，进而提高经济效益和提升市场

8、竞争能力。技术管理工作的主要内容管理作为永恒的话题，是关系到企业成败兴衰的关键。现在，相当多的企业都运川ts09000系列国际质量管理体系工具作为企业管理的辅助手 段，但与金业实际运作紧密结合的不多，尤其是技术管理。那么，物业服务企业如何才能做 好技术管理？一是要明确技术管理的职责。1运川好国际质量管理体系工具，建立和健全各级技术管理机构和技术责任制，明确各 级人员的权、职、责，实行标准化管理、专业化分包，控制金业经营风险。尤其是要明确各 项技术要求、管理方法和质量验收标准等要求，并以此来组织作业、检査、评定和验收。2加强预见性管理方法和管理经验学习，组织技术学习、技术培训、技术交流，不断提

9、高企业管理水平和员工技术业务素质。3.发扬技术民主，鼓励合理化建议、技术革新、创造发明，开展全员tqc活动，通过 pdca循坏，解决技术瓶颈。4通过技术管理，探索、研究与推广新技术的应用。二是要认真贯彻各项技术管理制度。贯彻好各项技术管理制度是搞好技术管理工作的核心。技术管理制度的主要内容有：熟 悉、阅读图纸资料；隐蔽工程的检查和验收制度；工程技术档案与竣工图管理制度；工程技 术变更联系单管理制度；日常维护保养管理制度等等。三是要不断加强对技术工作的管理。技术管理工作需持z以恒。因此，要不断地加强技术管理组织机构和技术责任制，充分 发挥好技术人员、技术工人的才干和作用。工作重点为：1. 依据国家和上级主管部门颁发的各项规范、规程、标准和规定，并针对企业特点，适 时地制订、修订和贯彻各项技术管理制度，在生产实践中不断地完善和补充。严格做到技术 工作有章可循，有法可依。2. 将工程专业技术人员分类，成立专业化技术小组，捉高管理能级；对技术管理工作建 立定期检查制度，按建