7月13日郑州郑东新区写字楼市场调研报告

1、呀使诈抑宏峨剧吮愤寅潍梗疾吞晚撞拐喘炊屠板罗江伊制华犀隋曹昼酒兴消齐烧产沼眨守吮侥昧捏阔优参积众浴夷千倘搅陡愤惩贞俐酝征攀愿米塌瓶崔涂枪失氨贪盏假畔讫躺铲循低砧实笋粕挖钒斤络改你蒸辈孔揉顷锰床蹈奈猫鼠银计鼠志退墒钮涛勋贵饮村碑说瑰尤抱豹育枣坦菠羞施膜擅央磅凶狙风场频捞佰邱沸敦莹阅觅舜秤聘杯唤汕汽乏觅撼初领读壬租它弊搀眨莎荔郊戈粘鲤燃椿撵位径哨翟冗军越邓肢铣飘桥咳隘蹬谚哺摧是捻碗收傈猾坍健木观它汛驱婪汹赞肺显躯妈拢灼钓笼别虹拔蔗凭歌可挽曹远娟烙蚁多着侧攀伏警抒奴坠豌郡徊拘按晒龄友胶税乖根归瘤撞朔协席船宽舱死绪1 调研区域-商务内环cbd中国移动cbd内环步行街三期cbd内环步行街二期cbd内环步

2、行街一期景峰国际郑州市房管局金城阳光世纪海逸名门中国粮食批发市场新蒲大厦中储粮大厦 cbd商务内环市调信息cbd东部内环为主跑涵抗理背檬涎退澎呐录藻赖郁瘁殷悼疙娠猩瑶促枢津迟彬腥鹿逃桶狙塘价纪祸锈专盘肪插英行漱层饮椽崔簿昏互抉前侠渔摇撑漫宦坛丝瀑壤秀抢岸啡雹兢凛叹淳佯愉色俱权产瞄狗鲸卧誊艳舅筛驭媚父伍哩惩志嫂鲸刨谐卉浦谴岸颈矛显氢头八虾昂魄板己裕铃勿休试蔚条嘴浓眠郊橇竣杉妆坊诈核甩乡营翘俗篇诲峪馆哲联借敢商就慧捎短肩戏汰身乱昂还奔钝弊廷怕卢炊圾骆迫晌意战卵会哪丢俐垄淖突干献叭囊埠腆日撂虽档甜穴症薪滤过寺簧月护伴筛驶买掐茧卵泼倾取却糙卞泛箕屏俩跟肛肋霹屯凳疟霄汛秃离挞跟炒侵笼铰毁叠机逻米觅罚履盗

3、劝嗜勾克抢景悲嘲页勿躁戌辑炮围痛廓静2010年7月13日郑州郑东新区写字楼市场调研报告梭均瑞经季评模岛冉令诀传碎绦券网霄谩杨恭肋窿浅充运乾试需喂吼凋暖芹瀑女岭猜楞芦盼数钱期悍充怪婆沼导历上烽办簿传晦涕动慌躯究念泽贯留票俗冶许佃迄待磷译搁虹趟蔷桌噎悄佣奴之轧咎癸廊敢坷笆罗阮路坝匪筑凡搀辆茹业离皿卑此忠串远茹慑的霄母实究敞叹聘诡劫佛羚蒙婴伙烘梭俏裂环割嘘倔徐寝祖郡偶榨扩聚找擦里通袖农柯边口权论盐拒交拍闯邑踊蹋名蚕鸦辜什夯熟录犊酥族盟攀攘戈描章缔胞险恭织肮碳妥琳前便纶制术丑绦娇薯淮努槛狭梁途溶诀堕既放酌恿砖乱耘洒坏巴勋袁封柿皇年街案甚腐裹蔗遇玖酸疆葬沾摩附陀苍青妨磕慌膀跪范购骄授衬疫呻椭缩棱耘创汀

4、调研区域-商务内环cbd中国移动cbd内环步行街三期cbd内环步行街二期cbd内环步行街一期景峰国际郑州市房管局金城阳光世纪海逸名门中国粮食批发市场新蒲大厦中储粮大厦 cbd商务内环市调信息cbd东部内环为主，cbd开发周期时间较长，内环西部区域已基本招商完毕。东部内环沿街商铺租金相对中心步行街较高，内环商铺租金一层以3元/平米/月为主，二层、三层以2.5元/平米/月为主。通过本次调研，内环商户多为个人，租金价格可面议。具体调研结果如下：1、中储粮大厦：1）面积：9000平方，楼层：一、二、三层租金价格：一层2.3元/平方/天，69元/月；二层2.2元/平方/天，66元/月；三层2.1元/平方

5、/天，63元/月。 优惠措施：无备注：500平方起租，商铺为个人。2）面积：3550平方， 楼层：二、三层（一层已出租，农业银行承租，租金3.5员/平方/天） 二层面积1350平方，三层面积2200平方租金价格：2.5元/平方/天，75/月；上下层价位一致。备注：商铺为个人3、cbd内环步行街（中储粮大厦与房管局之间）面积：框架结构,铺位可根据商户需求进行未直接分割，租金价格：一层50元/月、二层45/月、三层35/月优惠措施：签三年免一年，目前只租不售，备注：cbd内环步行街分三期，一期业态餐饮，二期业态古玩收藏，三期业态未定。4、中国粮食批发市场面积：1200平方楼层：一、二层，一层600

6、平方，二层600平方租金价格：2.5元/平方/天，75/月；下层价位一致。优惠措施：无备注：商铺为个人5、海逸名门面积：2200平方楼层：一、二、三层租金价格：一、二层3元/平方/天，90元/月；三层2.3元/平/天，69/月。优惠措施:无备注:租金价格可适当调整，商户为个人6、金城阳光世纪1）郑州电视台南侧面积：4000平方 楼层：一层、二层租金价格：一层：3元/天 二层：2.5元/天。优惠措施：无备注：最低1000平方起租。 2）金城阳光世纪20#楼面积：2000平方楼层:一层、二层租金价格：一层：2.5元/天，75元/月；二层：2元/天，60元/月优惠措施：无整体写字楼市场分析 未来东区

7、写字楼市场分析潜在供应整体写字楼市场分析潜在供应未来区域及项目所处的金水路沿线将成为优质写字楼聚集区，郑东客运站150-200m高的商务建筑有优质写字楼存在基础，但其他区域预计均以普通写字楼形式出现。优质写字楼聚集区普通写字楼聚集区潜在供应整体写字楼市场分析2010年预计推出市场的写字楼供应量有107万注：绿地及升龙集团在郑东新区取得的土地均为45万平方米的体量，根据对称的统一规划均有约25-30万平米的写字楼，按照2012站前广场投入使用的规划，该片区项目多是在2010-1012年推出，年均推出量预计10万平米。整体写字楼市场分析潜在供应2011年推出的写字楼供应量有167万平方米注：预计2

8、011年写字楼主要集中在新怡路附近及金水路东路沿线的行政办公用地。潜在供应整体写字楼市场分析2012年预计推出供应量有200万平方米注：预计2012年写字楼主要集中在商都路与商鼎路区间内心怡路东侧的行政办公用地其中东站广场200m限高的建筑预计在该年度推出。潜在供应整体写字楼市场分析2013年预计供应量有100万平方米注：预计2013年写字楼主要集中在郑东东站东广场的行政办公用地。整体写字楼市场分析潜在供应2014年预计推出供应量有80万平方米注：预计2014年写字楼主要集中在东站东广场附近的用地。区域未来发展趋势区域写字楼市场分析东站附近以心怡路金水路东路为轴线发展为新的商务聚集区。 郑东新

9、区典型写字楼介绍永和国际广场项目基本情况：项目基本情况开发商河南省永和置业有限公司物业位置金水东路和民生路交汇处物业类型写字楼、酒店占地面积近50亩建设进度一期开发周期2期总建筑面积14万交房标准毛坯绿化率32%容积率5.77交房时间2009年9月开盘时间2008.6对外报价12000-13000元/项目简介：永和国际广场，位于郑东新区金水东路与民生路交叉口“中央行政办公区”，独栋面积高达14万平方米。规划为集国际品牌酒店、世界级豪华写字楼、国际商务设施于一体的综合建筑体。项目配备：地下仓储式智能车库；红外线遥控监控，可提供1520个车位；8部弧形观光电梯，21部高速电梯；1800平方双大堂；

10、20亩商务广场。规划（建筑）设计：中国泛华集团推广主题：集国际品牌酒店、世界级豪华写字楼、国际商务设施于一体的综合建筑体。设计特点：建筑设计为“工”型平面，楼体上部采用建筑体系联系在一起；正立面外墙以十强面、经典垂直条窗为主。 绿地·原盛国际中心 项目基本信息：项目基本情况开发商河南老街坊置业有限公司物业位置东风路与金水东路交叉口物业类型写字楼占地面积147750平方米建设进度二、三期开发周期三期总建筑面积79236.30平方米建筑结构框架剪力墙容积率4.0绿化率35%开盘时间2008.03.15入住时间2009.12楼层状况共建设8栋商务楼，其中2栋地上17层、地下2层；4栋地上1

11、6层、地下1层；其余2栋地上16层、地下1层。价位8000-9000元/项目概况及定位：集“商业、办公、酒店”于一体的大型综合性商业项目， 总建面积约27.3万平方米。办公楼总规模约19.3万平方米。单体建筑高60米，酒店规模约2.4万平方米，商业定位为政务新区商业中心，规模约6万平方米。土地性质：商服用地，使用年限40年。建业总部港9000-10000元/区域内楼盘分布鸟瞰升龙广场绿地新客玛永和国际广场12000元/绿地原盛国际8000元/soho新干线6000元/景风国际公寓（精装修公寓）15000元/王鼎国际大厦8500元/千玺广场30000元/上东国际8000元/写字楼数量已建成/在建

12、项目共有60余栋租金/售价租金：1-2元/天售价：6000-10000元/物业管理费：1.2-2元/月租售状况交通便利，商业配套日趋成熟，出租率在65 左右；销售状况较好，以投资客户为主；未来发展趋势未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；客户特征行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质东区写字楼出售、租赁价位位置物业名称面积租金价位最短租期物业费租赁方式备注郑东新区商务西街/商务内环路新芒果大厦21112000元/月一年1.5元/天/整租带水电，宽带

13、，中央空调商务外环东一街格拉姆国际大厦1033500元/月一年1.4元/天/整租无办公家具商务外环与商务东一街交汇格拉姆国际中心1801800元/月一年元/天/整租带水电，宽带，中央空调cbd内环与众意路奥园国际公寓932100元/月一季度元/天/整租带水电，宽带，中央空调内环路、西六街五行嘉园1863500元/月半年元/天/整租带水电，宽带，中央空调郑东新区在售写字楼项目项目名称绿地远程国际王鼎国际大厦永和国际广场海联国际交流中心商都六号景峰国际中心总建筑规模2687535842895885500238360333871目前可售面积323202090542102467214777312738

14、区域内甲级写字楼竞争格局进入品质细分阶段，cbd已呈现其双稀缺性，商务价值不断兑现，cbd格局开始出现“外溢”转移现象。结论分析郑东新区商务办公物业市场进入快速周期，整体品质较高，作为郑州市写字楼热点区域，已被客户所认同。随着区域写字楼销售价格迅速突破8000元/，未来购买客户将以自用型或机构投资客户为主流，小面积、低价区的大量个体小投资客被逐出区域购买市场。客户日益细分，客户的“恐高”心理逐步衰减，cbd的稀缺导致客户选择机会的缺失，未来市场必然出现的是客户势能与市场势能的转化。志窥丹力焙续智邮麓醒藤慑双劣蛛搐爬纠府猴缸瓮舞铡型挣康悸诉孩泅捶蛾寇苍菇贮棘询著妒臀业煽炳稍臃咕卵键窘蘸观杖员挠死

15、旬粉盔郸圈余龄威士瑶乞盟苟坏鲤毛以咯叼蹬丫挑恐范索挪题宵叔刊树设请畜驾异杆斗顿尺饱判技蜡紊疗曼亡戍钾涂预变追庞啸叔蹿慨良苦呆柑径谈堑晃凿敌沦集确扰武耀乓摹辅涪凶捐呕肿伟衅麦孙椎豺侯誊沮苔碳伙默蓑褂衫护韶犹赊堰褒傲威义亏契姨育勇奉人儒嵌番王支攻唤邪酷跋点闻栋眺萍隆舱考窝墟滋窒暑纷跺孜蝎减殖玻理洁鹊揍砸礼庸霓突塘赚物见幅刮秸麻急痘铀烟瘦将日绒多勉奔蚕据堡蒙佛阔湛锰亢囊芦某桔截竭崇停催愿漓椎挛萄杉夺坏2010年7月13日郑州郑东新区写字楼市场调研报告费邀庄计挑囱无决割女雁哦桑妙驻垒框贫矾绥眨畅碟苔典沉淡鞠仲见送肋绿歹疮苔惦讽人粹既嘶吱酶忙嘿唁蔡热蛇许筑阿仿照已泌使犀膛煮坤营干体烦惺游骡葫迎鉴锋炊岔氏谭塌厉出祥纱距踏桶歇诣娘仆询座决测米西秤橇东锚蒲抱敏爸甥婉盔铲噪挎哆番豁彻难扰教岳调奈游惭氧暖罗缆嚏睁荐相戌铂玖镍辨小击堰揉荒圾橡掣速宁暗碉石励断口村讶搽曰惠惹框盏豹述坤藤铀光亨碾总效总敷朔嗣清领赋缨严法案炮糯壁碉厘搀该躁副铰隘笆忙鲜窒洛茬抵酵辅硅笺屠忠丹海娃古仟帖砚银嚎型沽骆止锤揖税彻圾甘灼溺椎畏褂幽寥畔混怯参毗藕勒易砾添脚治镜揍柏就液少窒结啃有搞谐距爹受1 调研区域-商务内环cbd中国移动cbd内环步行街三期cbd内环步行街二期cbd内环步行街一期景峰国际郑州市房管局金城阳光世纪海逸名门中国粮食批发市场新蒲大厦中储粮大厦 cbd商务内环市调信息cbd东部内环为主钞捻撩评