经济法考点知识总汇

1、一、 物权法（一） 物权的分类v 一、所有权与其他物权所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。其他物权是指所有权以外的物权，是在所有权权能与所有权人发生分离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接支配权。v 二、用益物权和担保物权用益物权，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。用益物权包括:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权等。担保物权是担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。v 三、动产物权和不动产物权在我国，不动产物权包括不

2、动产所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、不动产的抵押权等。动产物权包括动产所有权、留置权、动产的抵押权等。v 物权法定原则：物权法第5条：物权的种类和内容，由法律规定。v 物权法定主要包括两个方面的内容:第一，种类法定。所谓物权的种类法定，是指哪些权利属于物权，哪些不是物权，要由物权法和其他法律规定。也就是说，物权必须由法律设定，不得由法律之外的规范性文件随意规定，也不能允许当事人通过法律行为随意创设。第二，内容法定。内容法定又包括两个方面:一方面，物权的内容必须要由法律规定，当事人不得创设与法定物权内容不符的物权，也不得基于其合意自由决定物权的内容。（二） 提存制度课本P197二

3、、 公司的有限责任公司的概念：公司是依法设立的、以营利为目的的经济组织，是企业的一种高级组织形式有限责任公司，是由两个以上的股东出资组成，每个股东以其认缴的出资额为限对公司债务承担有限责任，而公司以其全部资产对其债务承担责任的公司。 股东:有限责任-以出资额为限 公司:无限责任-以公司全部资产有限责任公司的设立(一)条件1. 股东符合法定条件2. 股东出资达到法定条件3. 股东共同制定公司章程。4. 有公司名称5. 公司要求的组织机构。6. 有公司住所三、民事法律关系一、概念背民事法律关系是指民事法律规范所调整的社会关系，即为民法所确认和保护的，符合民事法律规范的，以权利、义务为内容的社会关系

4、. 1、是一种法律关系 2、平等主体之间的法律关系 3、以权利和义务为内容的法律关系四、可撤销或变更合同五、留置权、质权留置权v 一、概念及特征v 留置权是债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。v 1、留置权是法定担保物权。因此优先于抵押权、质权等意定担保物权而实现。v 2、留置权是动产担保物权，以债权人占有动产为要件。v 3、留置权是发生二次效力的担保物权。留置权人留置标的物后不得直接处分标的物，必须先定期催告只有债务人预期仍不履行债务时使得处分标的物而优先受偿。例题：1月1日，甲委托乙运输一批煤炭从太原到北京价值共10000元，运费共100

5、0元，乙运输返程后，甲未能支付运费，2月1日，甲再次委托乙运输一批煤炭从太原到北京价值共10000元，运费仍为1000元，乙收到煤炭后当即留置，要求甲支付运费，否则拍卖该批煤炭，请问是否合法。v 答：此时乙不能留置该批煤炭，因为乙占有的煤炭与11000元债权不属于同一法律关系。v 二、留置权的构成要件v （一）留置权的取得v 1、积极要件：v （1）标的物是动产；v （2）债权人合法占有；v （3）债权已届清偿期；v （4）债务人所负债务须与该被留置物有牵连关系，债权已届清偿期。所谓牵连关系：指债务人所负债务与对留置物的占有是基于同一法律关系而发生。企业间留置权可以不受上述限制v （二）消极要

6、件：v （1）占有不是基于侵权行为：v （2）须留置标的物不违反善良风俗v （3）不违反当事人的约定。v 例题：甲欠乙10万元，以价值8万的高级音响抵押，并办理了登记。后该音响出现故障甲拿去交给丙修理，约定修理费2万元，修好后甲无力支付，v 1、丙是否享有留置权。答：v 2、甲对丙说，“我最近有演出，急需用音响，我先拿去用”。丙同意，甲拿走后，丙是否享有留置权。答：v （三）留置权善意取得v 1、要件：v （1）符合留置权一般要件；v （2）债权人占有的动产为债务人无权处分；v （3）债权人为善意。v 2、效力：v （1）债权人取得并行使留置权；v （2）所有权的损失由债务人承担。质权v 一、

7、质权概述v （一）概念v 质权是指债权人为了担保债权的实现就债务人或第三人移交占有动产或权利于债务人不履行债务时所享有的优先受偿的权利。v （二）特征v 1、具有一切担保物权具有的共同特性：从属性、不可分性和物上代位性。v 2、质权的标的是动产和可转让的权利，不动产不能设定质权。质权因此分为动产质权和权利质权。v 金钱经特定化后也可以出质：债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。v 3、质权是移转质物的占有的担保物权，质权以占有标的物为成立要件。v 二、动产质权v 动产质权，是指债务人或者第三人将

8、其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人依法以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的权利。v （一）动产质权的当事人v （二）动产质权的标的物v （三）转质v 质权人为了担保自己或者他人的债务，有权以质押财产设定新的质权，称为转质。v 1.承诺转质v 承诺转质，是指质权人征得出质人的同意而将质押财产转质于第三人的行为。v 2.责任转质v 责任转质，是指质权人在质权存续期间，无须出质人同意而以自己的责任将质押财产转质于第三人的行为。v 担保法解释第94条：质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质

9、权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。(注意：承诺转质转质不允许增加出质人的质物上的负担)v 质权人在质权存续期间，未经出质人同意，为担保自己的债务，在其所占有的质物上为第三人设定质权的无效。质权人对因转质而发生的损害承担赔偿责任。v 例题：甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲。现甲为了向丙借款，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有。下列哪些选项是正确的？(ACD)v A丙因善意取得而享有质权v B因未经乙的同意丙不能取得质权v C甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔偿责任v D对电动车毁损、灭失，乙可向丙索赔v （四）动产质权的设立-（质押合

10、同+交付）v （一）订立书面合同v （二）交付标的物v 1、交付是质权的成立要件。v 不交付标的物的质权不成立，但是不影响质押合同的效力。v 2、交付的理解v （1）指示交付：担保法解释第88条：出质人以间接占有的财产出质的，质押合同自书面通知送达占有人时视为移交。占有人收到出质通知后，仍接受出质人的指示处分出质财产的，该行为无效。v （2）占有改定不适用质押，质押权不生效v （3）质权人曾经占有质物又返还给出质人的，质权不得对抗第三人。v （4）交付的标的物与合同约定不一致的以实际交付的为准。六、地役权v 一、地役权概述v （一）地役权的含义v 地役权是指不动产权利人为某特定不动产的便利而使

11、用他人不动产,使其负一定负担的物权。地役权具有如下属性: v 1.地役权是存在于他人土地之上的物权。v 2.地役权是为需役地便利而设的物权。v 3.地役权是使供役地负一定负担的物权。v （二）地役权的特征v 与其他用益物权相比，地役权具有如下特征:v 1.从属性。v 2.不可分性。v （三）地役权与相邻关系v 地役权是为自己土地的便利而利用他人土地的权利;v 相邻关系是指相邻不动产的所有人和使用人之间在对不动产进行使用时，彼此间给予便利或者接受限制而产生的权利义务关系。地役权与相邻关系是既有联系又有区别的两项制度。两者之间的相同之处主要表现在三个方面:v （1）产生原因相同。v （2）在权利内

12、容方面，两者也有重合之处，v （3）在法律救济途径上，由于两者同属于物权的范畴，因此，两者的权利人都可以请求适用物权的保护措施或者债权的保护措施。v 尽管两者之间存在着相同之处，但两者之间也存在着许多差异: v 1.二者的法律性质和发生依据不同。v 2.二者的调整范围、方法不同。v 3.二者的调节限度不同。v 4.二者在有无对价上不同。v 5.二者在存续期间上不同。v （四）地役权制度的价值v 1.地役权是对物权法定原则的补充。v 2.地役权可经济地利用不动产，提高土地资源的利用效率。v 3.地役权可弥补相邻关系的不足。v 二、地役权的取得v （一）地役权的设立v 1.地役权合同。地役权通常由

13、需役地权利人与供役地权利人之间以合同方式设定。v 2.地役权的登记对抗主义。v （二）地役权的转让v 地役权是一种从属性权利，因此地役权不能够被单独地转让，我国物权法第164条即规定，地役权不得单独转让。v （四）供役地权利人的义务v 1.允许地役权人利用土地。v 2.分担共用设施的维持费用。v 四、地役权的消灭v （一）地役权消灭的事由v 地役权是一种不动产物权，不动产物权的一般消灭事由（如期限届满、抛弃、混同、约定的消灭事由发生）当然适用于地役权。地役权消灭的特殊事由主要有: v 1.供役地或需役地的灭失。v 2.地役权的目的事实上已不能实现。v 3.供役地人依法解除合同。v （二）地役权

14、消灭的法律后果v 地役权消灭的法律后果，主要表现在如下方面: v 1.办理注销登记。v 2.取回工作物。v 甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？(A)v A小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑v B甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑v C甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑v D甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑v 甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不

15、在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？ (ACD)v A甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定v B丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿v C若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任v D甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力v 甲从他人手中购得临近海边的一块土地并建造别墅。该地前边有一公司乙，双方协议约定：乙在30年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付一定数额金钱作为补偿。一年后乙公司迁址，将房屋全部转让给丙房地产开发公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该房屋后建高层住宅

16、。甲得知这一情况后，要求丙立即停止兴建，遭到拒绝后便向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。请分析：v （1）从民法理论上分析，本案属于相邻关系纠纷抑或地役权纠纷？v （2）根据我国现行法律，你认为甲是否有权要求丙停止兴建？v 答：v （1）依民法理论分析，本案应属于地役权纠纷。相邻权和地役权的行使都意味着权利人所有权或使用权的扩张，以及邻人所有权或使用权的限制，故实践中容易造成混淆。一般认为，可从如下几方面来认定某一法律关系究竟是相邻权纠纷还是地役权纠纷：v 1）有无提供便利的必要性。本案中，丙购地兴建高楼的行为并没有影响到甲今后正常的生活起居，只不过是使其观

17、看大海景色受到一定阻拦。v 2）权利取得的方式是法定抑或约定。本案中，“观景权”并非法律规定的相邻关系赋予的权利，而是通过约定的方式取得的。v 3）权利取得是有偿抑或无偿。相邻权的取得具有法定性，通常是无偿的。而地役权的取得大都是有偿的，其依约定而取得，供役地人并没有为需役地人提供便利的法定义务，但供役地人提供的便利确实满足了需役地人的某种特殊要求和需要，为需役地人带来了某种特定的利益，该便利已经超过了法律所施加的义务，为此需役地人应当向供役地人支付一定费用来作为自己获得便利的对价。本案中，双方约定的金钱应为甲获取地役权而向乙支付的对价。v 综上，本案应为地役权纠纷。v （2）我国现行物权法明

18、确规定了地役权制度，肯定了其用益物权性质。物权法第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”根据该条，该权利不需要进行登记即可设立，但不登记不能对抗善意第三人。甲与乙之间设立的约定是有效的，地役权于合同生效时即已设立，但是由于并未进行登记，因此不得对抗善意的丙。甲无权要求丙停止兴建，只能要求乙承担相应的责任。七、民法的基本原则 平等原则 自愿原则 公平原则 诚实信用原则 守法原则 公序良俗原则八、善意取得制度v 1.概念和意义v 善意取得又称即时取得，是指无处分权人将其占有的他人动产或者登记在自己名下的他人不动

19、产转让给第三人，若第三人在交易时出于善意并支付了合理的对价，就可以取得该财产的所有权的法律制度。v 意义：保护交易安全。v 2.构成要件物权法106条：v （1）让与人须为动产的占有人或者不动产的登记名义人；v （2）让与人无处分权；v （3）受让人基于交易行为支付了合理的对价；v （4）受让人在受让财产时须为善意；v （5）转让的标的物已经交付（动产）或者登记（不动产）。v 动产必须是委托占有物自愿（基于合同、共有关系而丧失占有）v 占有脱离物遗失物、盗窃物（原则上不适用善意取得）v 货币、记名有价证券不适用善意取得v 无记名有价证券适用善意取得v （二）善意取得的后果v （1）所有权人处分

20、人违约、侵权、不当得利竞合v （2）所有权人取得人物权排他性v （3）取得人处分人合同有效，支付价金v 除所有权外，其他物权包括用益物权和担保物权均可以适用善意取得制度：担保法解释54/2 84 108 ，票据法12v 物权法第106条v 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。v 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分

21、权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。v 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。v 下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？ (D)v A保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人v B电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权v C动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人v D受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人v 甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向

22、丙追索。(A)v A奇石属遗失物，乙应返还给甲v B奇石属无主物，乙取得其所有权v C乙因加工行为取得奇石的所有权v D丙可以取得奇石的所有权九、交付方式v 交付分为现实的交付和观念的交付两种情况。v 现实交付：将对于动产的直接管领力，现实地移转于受让人。v 观念交付：动产占有在观念上转移，是法律为交易便捷而设定的制度。v （一）简易交付所谓简易交付是指动产物权设立和转让前，如果权利人已经依法占有了该动产，就无须再行实际交付，从法律行为发生效力时起直接发生物权变动的效力。v 第25条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。v （二）指示交付所谓指示交付

23、是指当事人在动产物权设立和转让时，如果该动产已经由第三人占有，负有交付义务的人可以将其对第三人的返还请求权转让给新的权利人，以代替物的实际交付。v 第26条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。v （三）占有改定所谓占有改定也称为继续占有，是指在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。v 第27条：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。十、公司设立的条件公司设立的

24、条件和程序条件：一般条件和特殊条件一般条件：1、组织条件：符合法律规定的公司类型、公司名称、公司组织机构和活动场所。2、股东条件：公司法第二十四条有限责任公司由五十个以下股东出资设立。第七十九条设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在中国境内有住所。公司章程的效力时间效力公司章程并非自订立时起就生效，而是随着公司的成立而发生效力，即章程的效力自公司成立之日起生效，至公司注销时止终止。公司成立的日期：成立日期是企业被批准成立，发给营业执照的日期。修订前：修订后：第二十三条设立有限责任公司，应当具备下列条件：(一)股东符合法定人数;(二)股东出资达到法定资本最

25、低限额;(三)股东共同制定公司章程;(四)有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构;(五)有公司住所。第二十三条设立有限责任公司，应当具备下列条件：(一)股东符合法定人数;(二)有符合公司章程规定的全体股东认缴的出资额;(三)股东共同制定公司章程;(四)有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构;(五)有公司住所。修订前：修订后：第二十六条有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足;其中，投资公司可以在五年内缴足。有限责任公司注册资本

26、的最低限额为人民币三万元。法律、行政法规对有限责任公司注册资本的最低限额有较高规定的，从其规定第二十六条有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。法律、行政法规以及国务院决定对有限责任公司注册资本实缴、注册资本最低限额另有规定的，从其规定。修订前：修订后：第五十九条一人有限责任公司的注册资本最低限额为人民币十万元。股东应当一次足额缴纳公司章程规定的出资额。一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司。第五十八条一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司。十一、表见代理

27、1、意义代理人虽无代理权，而因本人与代理人间有一定事实关系存在，足使相对人信其有代理权，而与其为法律行为时，法律仍使本人负授权责任的代理。 2、发生 1）由自己行为表示以代理权授予他人空白合同书？是盗用他人签章办理信用卡？是甲让乙代为办理货车登记手续，乙趁机将所有45辆货车全部挂靠在甲的废品收购站，后乙的某辆货车肇事，问：甲的责任？是2）知他人表示为其代理人而不为反对者甲建筑公司将承包工程转包给乙，乙雇佣丙等担任小工，向丁等购买原材料，均以甲的名义进行，甲并不在意，工人丙等可否向甲索取报酬？3、法律效果1）应负授权人责任2）表见授权人须有行为能力3）无过失责任十二、要约的概念概念：是希望和他人

28、订立合同的意思表示。一般向特定人发出要约应符合以下规定：1内容具体确定。即应包括合同的主要条件如名称、价格、数量等2要约人愿意按照要约中提出的条件与对方订立合同，亦即一经受要约人同意，合同即告成立，要约人应受要约的约束，无需再确认要约邀请不特定人要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。如：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约与要约邀请的区别1要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接目的，要约邀请则是希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示，其本身不具有任何法律效力。2要约必须包括未来可能订立合同

29、的主要内容，而要约邀请则没有这一方面的要求。3要约中含有当事人表示愿意接受要约拘束的意思，而要约邀请则不含有。4要约往往是向特定人发出，而要约邀请一般则向不特定多数人发出。（出租车司机竖起空车牌并对站在马路边的我鸣笛要约邀请，我问“25块去不去明珠广场？”要约。）1、下面言辞哪些属于要约 BDA、甲对一直想购买其珍藏的猴年邮票的乙说“我正在考虑是否要将这张邮票卖给你。”B、某建筑公司发传真给某水泥厂，上面写着“请速运20吨150型号水泥来我司。”C、某大学生张三勤工俭学出售IC卡。他在各个学生宿舍都散发了销售传单上面写着“面值100、50、30元的IC卡9折优惠􀏒如需要请呼1

30、91-88888”D、赵六素来想购买好友郭七祖传的一副黄庭坚真迹􀏒郭七都不肯割售。一日，两人共饮都有七分醉意，赵六以言语相激，说郭七自己不懂欣赏书法却不肯出售黄庭坚真迹，郭七不胜赵六之激，便说：“好，你拿30万块钱来，这副画就归你。”3、要约的效力受要约人：承诺的权利，但无义务。要约人：要约有效期内受约束生效的时间我国合同法采取到达主义，即要约送达到受要约人能够控制的地方开始生效。到达主义，即只要要约到达受要约人控制的范围内，如信箱或办公室，就视为要约生效。至于受要约人是否实际阅读，并不影响要约的效力。甲厂向乙单位去函表示：“本厂生产的W型电话机􀏒每台单价9

31、0元。如果贵单位需要，请与我厂联系。”乙单位回函：“我部门愿向贵厂订购W型电话机500台，每台单价85元。”2个月后，乙单位收到甲厂发来的500台电话机，但每台价格仍为90元，于是拒收。为此甲厂以乙单位违约为由起诉于法院。试分析：乙单位是否违约？为什么？乙单位不违约。因为合同还未成立。乙单位对甲厂的回函是一个附条件的新要约，因其对甲厂的要约作出了实质性变更，这一行为并不是承诺，而是一个新要约。合同法第30条规定“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。”乙单位的回函对甲厂电话机的报价提出异议，属于实质性变更，故为新要约。因此，该合同没有成立⣿

32、54;乙单位并不承担任何违约责任。十三、业主的建筑物区分所有权一业主的建筑物区分所有的概念二专有权三共有权四管理权五业主大会和业主委员会概念：v 物权法第70条定义:v “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”v 这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。v 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20097号（以下简称解释）v 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20098号v 一、专有权的概念专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的

33、住宅、经营性用房等专有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。二、客体即专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够登记成为分别所有权客体的部分。（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）v 案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别

34、找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。v 然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，A公司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。v 业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？v 物权法第73条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的原则性规定使业主与开发商之间对于建筑区划内特定配套

35、用途的独立房屋究竟应当划定为建筑物专有部分还是共有部分的争议v 解释予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。v 但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对

36、业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。v 解释第2条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：v （一）具有构造上的独立性，能够明确区分；v （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；v （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。v 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。v 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。v 三、专有所有权人的权利和义务v 1、权利v 2、义务：v （1

37、）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。v （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。v 案例二：廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼，因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。v 为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进行出租。但每次康

38、老伯总是以房子是自己的，别人无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝廖阿姨的理由。v 廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？业主是否可以将住宅改为经营性用房？v 物权法第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。v 一、如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；v 二、有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；v 三、如何确定有利害关系业主的范围。v 解释第10、11条v 一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七

39、十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。v 二、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。（必须经过所有利害关系业主的同意）v 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。v 一、共有权的概念v 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的

40、共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等共有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。v 案例二：刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的设想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。v 对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没

41、有妨碍到任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵权呢？刘大爷自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？v 二、共有权的客体v 1.绿地。合同明确约定归个人所有的属于个人所有法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有其余的一律归全体业主共有v 2.道路。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。v 3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。v 4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修

42、费用。v 5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。v 解释第3条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：v （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；v （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。v 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。v 三、共有所有权人的权利、义务v 物权法第72条规定:“业主对建筑

43、物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”v （1）权利：使用权、收益权、修缮改良权v 共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。v （2）义务：v 1、分担共同费用和负担共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。 2、合理注意义务 3、合理使用v 解释第4条v 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

44、v 案例：陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。v 对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣，而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。那么，陈小姐

45、所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？v 根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条及第六条解释，再结合物权法的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。v 如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确

46、定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予以赔偿。v 四、车位车库的归属所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库又常常被称为地下车库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。车库本身四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。v 物权法第74条v 建筑区划内，规划用于停放

47、汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。v 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。v 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有v 解释第5条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。v 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。v 第6条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。三、 管理

48、权一、 管理权的概念根据物权法第70条的规定，区分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对其共有财产和公共事务的管理权。所谓管理权，是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。管理权是专属于业主的权利。二、业主：v 解释第1条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。v 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。v 三、业主大会v （一）业主大会的概念物权法第75条规定:“业主可以设立业主大

49、会，选举业主委员会。”业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。v （二）业主大会的职权业主大会的职权是指业主大会依据法律、法规和管理规约的规定所享有的管理业主共同事务和共有财产的各种权利。业主大会作为全体业主的最高权力机构，作为代表业主行使对共有财产权利的机构，其职权主要是在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同生活事项制订共同规则。v 四、业主委员会v 业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。v 物业管理条例对业主委员会的职权进行了规定。通常业主委员会的职权主要来自于业主的授予，其主要职责是维护业主的权利。具体来说，包括召集业主大会、报告有关物业管