中国税制第十三章 契税

1、契税契税 第十三章第十三章 2内容提要 第一节第一节 契税概述契税概述第二节第二节 契税的计算申报契税的计算申报3第一节 契税概述 一、概念一、概念 契税契税是指在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 即是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人产权承受人征收的一种财产税。 二、特点二、特点 1.契税属于财产转移税； 2.契税由财产承受人缴纳。 4第一节 契税概述 三、征税对象三、征税对象 （一）国有土地使用权出让（一）国有土地使用权出让 土地使用权出让土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地

2、使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （二）土地使用权转让（二）土地使用权转让 土地使用权的转让土地使用权的转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式，将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。包括国有土地使用权转让和集体土地使用权转让。不包括农村集体土地承包经营权的转移。5第一节 契税概述 （三）房屋买卖（三）房屋买卖 房屋买卖房屋买卖是指房屋所有者将其所有的房屋出售给购买者由购买者支付一定货币、实物、无形资产或其他经济利益，从而取得房屋所有权的行为。 视同买卖房屋：视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋。2.以房产作投资或作股权转让。以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。

3、3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。6第一节 契税概述 （四）房屋赠与（四）房屋赠与 房屋赠与房屋赠与是指房产所有者将其房屋产权无偿转给其他人的行为。 （五）房屋交换（五）房屋交换 房屋交换房屋交换是指一方以房屋与另一方的土地、房屋进行交换的行为，包括交换房屋使用权和交换房屋所有权两种形式。 房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契交换价值相等，免纳契税税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税支付差价方缴纳契税。 （六）其他行为（六）其他行为7第一节 契税概述 四、纳税人四、纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受在中华人民共和国境内转移土地、房屋

4、权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。的单位和个人为契税的纳税人。 五、税率五、税率 1.1.契税实行契税实行幅度比例税率幅度比例税率，幅度为，幅度为3%3%5%5%。具体的适。具体的适用税率，由省、自治区、直辖市用税率，由省、自治区、直辖市人民政府人民政府在前款规定的幅在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。总局备案。 2.2.新增新增: :对个人首次购买对个人首次购买9090平方米及以下普通住房的，平方米及以下普通住房的，从从20082008年年1111月月1 1日起税率为日起税率为1%1%。8第二节 契税

5、的计算申报 一、契税的计算一、契税的计算 （一）计税依据（一）计税依据 1.1.国有土地使用权出售、房屋买卖，为国有土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格成交价格； 2.2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照参照土土地使用权出售、房屋买卖的地使用权出售、房屋买卖的市场价格市场价格核定；核定； 3.3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的用权、房屋的价格的差额差额。 4.4.国有土地使用权出让，为承受人为取得该土地使国有土地使用权出让，为承受人为取得该土地使用权而支付的用权而支付的全部经济利

6、益全部经济利益。 5.5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价总价款款，买卖装修的房屋，买卖装修的房屋，装修费用装修费用应包括在内。应包括在内。9一、契税的计算 （二）应纳税额的计算（二）应纳税额的计算应纳税额计税依据应纳税额计税依据税率税率【例】某企业【例】某企业20112011年发生下列房地产交易业务：年发生下列房地产交易业务： (1)(1)出售土地使用权，取得收入出售土地使用权，取得收入60006000万元。万元。 (2)(2)购买房屋一栋，成交价格为购买房屋一栋，成交价格为800800万元。万元。 (3)(3)受赠房屋一栋，有权评估机构的评估

7、价格受赠房屋一栋，有权评估机构的评估价格600600万元。万元。 (4)(4)以出让方式取得土地，按规定交纳的全部费用为以出让方式取得土地，按规定交纳的全部费用为600600万元。万元。 要求：计算该企业应纳契税税额。要求：计算该企业应纳契税税额。( (当地政府规定的契当地政府规定的契税税率为税税率为4%) 4%) 10二、契税的优惠政策 （一）契税减免基本规定（一）契税减免基本规定 1.1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。事设施的，免征契税。

8、 2.2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。征契税。 3.3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。情准予减征或者免征契税。11二、契税的优惠政策 4. 4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。政府确定是否减免。 5.5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。并用于农、林

9、、牧、渔业生产的，免征契税。（二）财政部规定其他减免契税项目（二）财政部规定其他减免契税项目 如承受国有土地使用权支付的土地出让金，如承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。12三、契税的申报与缴纳 （一）纳税义务发生时间（一）纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的权属转移合同的当天当天，或者纳税人取得其他具有土地、，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的房屋权属转移合同性质凭证的当天当天。 （二）纳税期限（二）纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起纳税人应当自纳税义务发生之日起1010日内日内，向土地、，向土地、房屋所