世联出品-制作地块测算

1、经济测算与开发策略 1. 物业配比 2. 经济指标确定（主要为成本与价格确定） 3. 经济测算 4. 开发策略 原规划方案的物业面积比例 注：本次物业面积测算不包括配奪地下车库、地下配套用房竽面积。Ht W祯冏 URI |l MOS !? 项目基本规划指标 含六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约MOOOOm? 其中：地下商业约70000m2 功能名称 建筑面积（n?） 商业（含73000J也Fifti积） 146877 住宅（地上计穽容枳率而积） 64314 公寓式办公（地上计篦容积率面积 46174 酒店（地匕计算容积率面积

2、） 26992 合计 284357 (W Ht W祯冏 URI |l MOS 各使用功能面积分配表 基于项目定位基础上的物业配比建议 注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比.没有唯一性.实际根振政府规定、 公司策胞、建筑设计等要求进行训整； 注二：本次锄业配比建议不包括阮套地下车障、地下配套用房轸面积。 物业配比调整前后比较 A 整体物业配比在调整前后变化不大； 商业面积基本不变； 住宅和写字楼的面积有所下降； A 酒店建筑面积上升。IH； W祯冏 1*1 MQS ：M ITXXO !? 项目基本规划指标 含六号地块： 占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m

3、2 预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约700002 功能名称 建筑而积（m2） 商业（含73000的地F面积） 145000 住宅（地1;讣弊容积申面段 46857 写字楼（地上计算容积率面枳） 405(H) 酒店（地上计算容积率面积） 52000 合计 284357 IH； W祯冏 1*1 MQS ：M ITXXO 经济指标确定 小价格确定 参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价 :格 4 创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理 松.成本 討各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范 3费率 心各种取费标准参照上海有关规定 I _ _ _ _ _ _ _

4、 _ _ _ _ _ _ _ _ 明禺是： 所有经济播标的u定并没有考总 e 场孜曲、 政集变化、 供求关乐尊仅供前 期投资测算与开发!t給制定考. xi*Rvra9. 开发成本的设定 工程类别 工程描述 査筑13积 楼面地价 （元/M2） 价元 逵1? 目(H/M 项取/ 其它各项 務用 （元/M2） 单位面积开 发成本合计 （元/M2） 总开发成 本 （万元 /M2） 综合商业 上有塔楼.地下 两层.地上四层 145000 （含 70000地 下面积 10500 （地下商 业不计楼 面地价） 5000 3300 18800 （地 下商业 5000） 141000*3 5000=176 00

5、0 高层写字楼 地下四层，中髙 档 40500 6000 5500 3300 14800 59940 高层酒店 四星级，包括精 装修及家具 52000 6000 8000 3300 17300 89960 高层住宅 高档商品房.含 差修 46857 6000 3000 3000 12000 56228 合计 382128 注一：在泄价计算过樓中已包恬地下车库的设成本； 注二：穆面地价B?现行土地价格伯算： 注三：其它费用包括孜府现贵、前期费用、佞理第用、财务贵用衿.但不包括餐项税费. 师“钏 数拯來源二世联估价部III聯祯冏 11 MOS ITXXO III聯祯冏 ORI 11 MOS ITX

6、XO 开发成本比较 画店的单位面积开发成 本最高； 5地下商业不计容积率， 不分摊地价成本，成本 优势明显。 20000 1 - 单位面积开发成本比较 地上商业因建筑体量较 大，总开发成本居首； 写字楼、 住宅因开发量、 单位开发成本均比较接 近，其总开发成本也比 较接近。 1：聯祯冏 ORI |1 70、（:ITXXO 修IE后租金通过算术平均法求 得本项目每层的预期平均租金 范S1.取中间值为商业的参考 禾日令 B2: 5.0元/天/M? B1: 8.0元/天/M2 1/F: 18.3 元/天/M2 2/F: 97元/天/M? 3/F: 6.8元/天/M2 4/F: 53元/天/M2 考虑

7、地下商业为社区和区域商 业.在业态上以超市和家电等 专业市场为主，租金承受能力 较低，而且地下商业分割成两 半，不能形成整体，对B1和 的租金做进一步修正，其结果 为： B2: 25 元/天/M2 B1 : 4.0 元/天/M2 （W 1：聯祯冏 ORI |1 70、（:ITXXO 商业租金的确定 比祓 3 目 平筑ffl金（元/S/M2） 修拆毛曲 修JF后粗金0 夭皿 悔龙广场 B1 7-10 5-7 I/F 20-30 14-21 2/F 12-20 0.7 &-14 3/F I0-IS 7-11 4/F 8-12 &8 淮海8时代广场 B1 1015 &9 I/

8、F 25-30 1518 2/F 10-15 0.6 &9 3/F B-I2 467.2 4/F 5-10 3-6 港汇广场 BI 15-20 V-I2 1/F 30-40 1&-24 2/F 15-20 0.6 9-12 3/F 8-10 4&6 4/F S-I0 3-6 注：影呐修正系敬的主因購是区域因包括区戏位自怒条件、間边环境、华程摩、交茨便捷度、 立資源fit再衿 租金确定方法：市场比较法 商业的经济测算 投资成本高； 投资收益高； 投资回收周期较短; 投资风险较高； 楼层 出租面积 （平方米） 租金水平 （元/天曲） 年租金收入 （万元/年） B2 1410

9、0 2.5 1286.6 81 17600 4.0 2569.6 1/F 15100 18.3 10086.0 2/F 18100 9.7 651 1.5 3/F 13350 6.8 3313.5 4/F 1900 5.3 367.6 总计 80450 24137.8 4 以上血枳为惟炖步垃汁連层公血西计具二苗昱.鼻驾壬齐刖興件主. 建筑面积：145000平方米 A 开发成本：176000万元 年租金收入：24137.8万元 年莒运成本： 24137.8*30%=7241.3万元 年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元 A 投资回收周期：10.4年 Kffl nt W祯冏 l

10、XRI l M (:Z ITWO 不同物业投资风险系数比较 注：在投资风险的构因中.未考念外8B影呐国审.nmts环境、政第环境、全的境弩号； 注： 投资成龙高低与投资风险成反面关巫.投资收在高低投资回收期长短与投资风险成正囿关系； 注：投投资成本风险投滋收云风匱令投适世收期风足数值高低与闪脸成正面关不； 保持现金牛、明星、问题产品的合理组合, 实现产品及资源分配结构的良性循环 成功的月牙环最 佳模式 对于企业来说，如果 能同时具有问题产品, 明星产品和现金牛产 品这三类，就有希望 保持企业当前的利润 和长远利润的稳定， 形成合理的产品结构, 维持资金平衡。 1： W祯冏 UORI |l Xi

11、ns( ( ：M 1T、TY投资风险的主妥构成因素: 按资成本； 按资收益； 投资回收局期。 投资风险比较结果: 酒店最高； 商业次之； 写字楼较低； 住宅最低。 投资成本 投资收益 投资回收期 投资风险 商业 3 -4 2 3 酒店 4 2 0 +2 写字楼 2 4 4 6 住宅 1 4 4 7 1： W祯冏 UORI |l Xins( ( ：M 1T、TY !? ! 本项目成功规避了瘦 狛型产品： 现金牛产品分布比较 合理； 问题产品偏多，对企 立资金实力要求较高; 朋星产品相对偏少； 对策建议： 部分沿街商业产品租 售结合，向现金牛产品 转化； 餐饮娱乐商业向明星 产品转化。本项目的波士顿矩阵分析 m： W薇冏 |l mITXCY !? 本项目的波士顿矩阵分析 m： W薇冏 |l mITXCY 相对市场份额 瘦狗 明星酒店 STAR 波士顿矩阵 策略二： 开发时序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 自有资金投入合埋， 综合体效应得到体现. 整体收益良好。 开发内容 爨荐策曬娱乐商业 住宅、 沿街商业 区域商业 目的 现金牛、明星 明星、价值标杆 现金牛 问题产品 项目的开发策 策略一: 自有资金投入少，风 险较低.综合体效应 不明显，整体收益降 低。 开发时序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 开发内容 住宅、沿街商业 写字楼、 百货商业 酒店、