项目开发成本费用分析

1、五、项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘苑设计和前 期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销皆财务费用及不可预 见费用。1. 土地成本本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发 成本构成一览表。2勘察设计和前期费本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计 费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质 检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管 道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用

2、构成，合计为1318万元。详见项目各类开发成 本构成一览表。3 .建筑工程造价费用由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见项目各类开发成本构成 一览表。4 .物业管理维修基金物业管理维修基金为483万元，详见项目各类开发成本构成一览表。6 .管理销售财务费用本项目的管理销传财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销代推广费、前期物业 管理费总计共为770万元。详见项目各类开发成本构成一览表。7 .不可预见费用不可预见费用为165. 6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。川蛾开发成本、费用分析表实际成本计划拄!情况（表备&四费用名密h m单位工程单价或优率造价或费川（

3、万元）楼面造价（元/«2）比例 9费用标准费用或 造价示费用增加.一 希用及少）1.，圾费用未如 二、勘察设计和演期费131s2.1交强管理费1.12,2图纸审食费5.5：.3地质勘察41.12.4途成仪计费692.5市政公用m础设俺配套费（一级）183关.1o5x/m2,按it俄血粗2.6叱城工代报反林费9.92.7世理费16.52.8安金质h监侪,27.62.9政检费6.62.10白蚁接防费10.52.11-all t 黄276按实际发牛司*,通启60 70/122. 12自来水售网睦女工程费78仕它26元q2.13自来水督网难设工程发60. s蔺叶3s元jc2.11民用皆道燃改

4、磨安装费户2162.15楼内配售用电费户16.83三.建筑工置造价55201：00元/平方米间接费1418.61物业百环带修m金183按成交价s%计程5管理镐代财务皆用7705.1开办和竹理费276.工村总价，%计提5.2相售代理费3225.3箱暂推广费1615.1蔺期物业管理,11工稗总价0 ：1%计提6不可可虬费用165.6工程总价3%计提,总计8256.6除去xr注：投费分摊的原则：总原则：所仃的总投资均应分押到可销件的面积中去细则：1、按计b投资的各项成本来分抻：2、各项中能按各功能使用容量来分捶的按各功能使用容量分掩；3、名不能按使用数址或存呈束分揶,则按各功能的面枳比例来分摊：1、

5、各种税费中。工程有关的按网一分项功能工程成本比例分擅同程无关的按功能ihi积比例分掩：5、与功能无关的分项按各功能面积比例分持本案利润测算利润15%时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过科数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润15%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1. 1514000除土地外的成本8256. 6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本(14000 -8256.6) /1.045522.5255万/亩折合土地成交单价3835元/平方米折合楼面价1237元/平方米利润20 %时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果

6、备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润20%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1. 213416除土地外的成本8256. 6详见项口各类开发成本构成一览表土地成本(13416 -8256.6) /i. 044960229万/亩折合土地成交单价3444元/平方米折合楼面价1111元/平方米利润30 %时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销辔面枳*均价4. 6*350016100开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1. 312384除土地外的成本8256. 6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本(123

7、848256.6) /1.043968183万/亩折合土地成交单价2755元/平方米折合楼面价888元/平方米利润40 %时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4.6*350016100开发利润30%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1. 411500除土地外的成本8256. 6详见顶口各类开发成本构成一览表土地成本(12384 -8256.6) /i. 043118144万/亩折合土地成交单价2165元/平方米折合楼面价698元/平方米注：以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税.销售税金、企业所得税为主的 其它税费没有详细计算

8、在内。根据目前市场情况该地价约为50万/亩，推算本项目利润如下:类别计算公试计算过程数据结果备注土地成本1080土地契税1080*0. 0443.2获取土地总费用1123.2除土地外的成本8256. 6详见项目各类开发成本构成一览表项目总成本9379.8总销金额总销售面积*均价4. 6*350016100地价50万/亩时项目销售税金及附加测算地块销售税金及附加一览表序号类别计克依据交纳金额（万元）1营业税销售收入*5.56%8952城市维护建设税营业税*7%623教rr费附加营业税*3%264教育专项基金营业税*4%355防洪工程维护费销售收入*1%1616印花税俏售收入*0.05%8合计11

9、87地价50万/亩时项目土地增值税测算:地块土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额（万元）1销售收入161002扣除项目金额99072.1开发成本及相关费用82562.2其它扣除项目取(2.1)项 20%16513增值额(1) - (2)61634增值率(3) / (2)38.4%5增值税率30%6速算扣除率同上07土地增值税(3) * (5) - (2) * (6)1818地价50万/亩时项目资金损益表序号资金损益表项目l计算依据金额（万元）1销售收入161002总成本费用82563销售税金及附加11874土地增值税18485利洞总额(1-2-3-4)48096所得税(5) *33%15867税后利涧(5) - (6)3223本项目税前利润总额为：4809万元本项目税后利润总额为：3223万元本项目税前直接投资成本利润率为：60.4%本项目税后直接投资成本利润率为：40.4%以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项五：结论及建议根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。而2004年该地块周边