我国保险资金投资境外不动产风险防控探究

1、我国保险资金投资境外不动产风险防控探究【摘要】自2012年10月保监会公布了保险资金 可以投资境外的新政后，中国平安于2013年5月买下了英 国伦敦地标性建筑劳合社大楼，正式拉开了保险资金投资境 外不动产的帷幕。境外投资对保险公司而言，既是机遇，又 是一个全新的挑战，在投资国内不动产的经验尚浅的情况 下，保险公司应做好充分的准备，全面认识投资境外不动产 面临的风险.本文将分析保险资金投资境外不动产的风险要 素，为保险资金的运用提供建议。【关键词】保险资金；投资新政；境外不动产；风险管 控一、保险资金投资境外不动产的机遇与挑战近年来国内不动产价格不断上涨，国内不动产投资成本 陡增，而国外发达国家

2、在前几年受金融危机影响，境外不动 产价格出现明显下跌，且发达国家的成熟物业的收益稳定， 将保险资金投资境外不动产是一个不错的选择。较多保险公 司已经对境外多个国家和地区进行了实地考察，都有了境外 不动产投资的计划。保险资金投资不动产，投资额数量大， 周期长，通常情况下盈利性和安全性较有保障，符合寿险保 单的久期匹配和寿险资金追求长期、价值、稳健投资的要求。然而，我国保险业将保险资金投资于不动产领域，在行 业内出现的时间不长，自身经验的积累还很少，在海外环境 下，我国保险企业难以像在国内经营时享有的一些政策保 护，所有风险将由企业自身承担，企业既要面对外来监管的 压力，又必须注意内部经营各方面的

3、自我监管。因此在考虑 投资境外的不动产前，无论是监管机构还是保险公司都应该 注意风险的防控。二、保险资金投资境外不动产的风险分析（一）国际经营风险保险资金投资于境外不动产，面临对别国投资环境不熟 悉、认识不全面和国际经营环境和条件变化给保险企业带来 影响或损失。以购入境外成熟物业的方式投资不动产，无论 是标的物的选择、交易金额谈判还是租赁客户的确定，远不 如在国内那么便利和透明。在项目经营过程中也可能面临诸 多风险。如今年中国平安购入英国劳合社大楼，投资回收期 长达十年左右，需要承受长时间的资金压力，其次租金的高 低主要依据东道国的房产增量和存量来决定，且未来市场指 向性和预测性不高，当市场出

4、现较大波动，房价大幅上涨， 固定的租金就会导致损失，且不动产投资往往资金密集，若 实际经营过程中出现失误，损失必将是巨大的，对保险公司 的稳健经营造成负面的影响。（二）国际市场风险1市场供求风险不动产的价值受供求影响的幅度远比其他商品大得多， 因此，不动产的投资者和经营者所承担的市场供求风险比其 他市场要大。在东道国经济上涨、房价上升时期，整个产业 链的投资和需求均呈现出旺盛状态，社会对不动产商品的需 求量通常相应增大，由于上涨预期的存在，整体市场风险不 明显；一旦经济疲软或金融危机时期，房地产作为生产场所 而产生的需求会相应减小，不动产租赁合同可能中止，不动 产价格会实际下跌或者出现下跌预期

5、，由于杠杆作用，风险 被放大，不动产行业的参与者均可能遭受实际损失。2. 境外资产汇兑风险在境外投资不动产，汇率的变动会引起投资收益的变 化。在整个境外投资过程有两次货币兑换，首先要将本国货 币兑换成东道国货币进行不动产的投资；当获得投资收益之 后，需要将所得收益兑换成本国货币。假设人民币对东道国 货币的汇率升值，获取外币投资收益之后只能兑换到更少的 人民币，境外投资的收益因此受损。由于人民币汇率一直处 于升值趋势，境外投资面临的汇兑风险越来越突出。再则各 国政府的货币政策、财政政策、汇率政策以及国际市场供求 平衡等各种因素都会影响到汇率的变动，因此，保险公司在 进行境外不动产投资时，要高度关

6、注和防范汇率变动所带来 的投资收益减少的风险。3. 利率风险保险资金投资境外不动产过程中面临的利率风险，应视 不动产的具体投资方式和资金来源而有所不同。以物权方式 投资的，保险公司投入的资金若有部分是向东道国银行或其 他机构借入，市场利率上升则借款的利率也会上升，进而直 接影响到投资成本的增加；如果投入不动产的资金全部是自 有资金，过后靠收取固定收益收回成本的，虽不涉及借款利 率问题，但是国际货币市场的利率变动将影响到收益的再投 资。如果保险资金以不动产债券、股票以及其他与不动产相 关的有价证券，当国际货币市场利率上升，投资收益下降， 长期资产将面临缩水的后果。（三）市场流动性风险不动产行业的

7、经营具有前期资金需求投入大、后期投资 回收期长的特点，这就降低了投资资金的变现能力，面临较 大的流动性风险。倘若保险公司在短期内面临大规模资金需 求，将很难在短时间内将不动产投资变现，或者需要折价变 现，从而使保险企业遭受较大的投资损失。而保险资金投资 于境外不动产，流动性的风险会比在国内更严重，不动产变 现的渠道、交易对手的寻找、信息搜集等均不如在国内那么 便利和熟悉，当面对突发事件或意外事故时，应对起来难度 都会比国内大很多。（四）通胀风险投资不动产项目需要在前期投入大量的资金，产生沉没 成本，需要收回成本获利则需要很长一段时间，如果在整个 投资周期中，投资东道国的经济周期性变化影响到物价

8、的波 动，对资金的投资计划将会产生难以预测的影响，如果投资 收益率不能抵消当前物价的上涨，则会造成投资负效益的风 险。如果保险资金以开发楼盘的形式投资不动产，当东道国 通货膨胀大幅度上升，将引起建筑材料成本上升以及劳动力 和管理费用上升，将增加房产的开发成本。在境外投资不动 产，通胀风险在国外环境更难控制，因为保险企业对国外的 宏观经济环境的把握较国内难，如果控制不当，通胀风险因 素在很多情况下还会导致严重的风险结果。总之，通货膨胀 对不动产市场的冲击是很大的。（五）国家政策风险境外不动产投资的国家政策风险主要包含政治环境风 险和经济环境风险：1. 政治环境风险在境外投资不动产，一个国家的国际

9、地位与主权行为的 不确定性可能会给保险企业的投资带来政治风险。由于政治 风险往往与国家主权行为相关，如东道国实行资产国有化、 政府领导层不稳定、社会各阶层利益冲突、民族纠纷等。一 旦风险触发，个人和企业很难依赖自身的力量进行控制，损 失将是不可避免的。2.宏观调控等经济环境风险虽然在国外鲜有我国专门针对房地产行业的调控政策， 但是不动产行业的发展仍然容易受到国家宏观经济政策的 影响。如东道国与该行业有关的金融政策的改变（如外汇管 制、税率变动）、对外资的控制、对土地使用的控制、对环 境保护的要求，尤其对投资规模、方向及金融的控制等等都 可能给保险公司的境外不动产投资带来成本和收益变化的 不确定

10、性。在经济繁荣时期，宏观政策偏向宽松，利于不动 产行业的繁荣，不动产的价格趋向看涨。但是一旦发生经济 过热，政府出台紧缩政策，不动产行业很快受到影响，使保 险企业的投资遭受损失。除了上述风险，保险公司还可能面临着法律风险和专业 人才不足的风险。三、保险资金境外投资不动产的风险防范我国保险业应该三管齐下，从政府监管层和保险企业本 身下手，适当借助国际中介服务机构，使境外不动产投资的 风险控制逐步完善：（一）政府及监管部门的监管与指导随着保险公司资金的境外投资的规模的逐年增加，作为 政府部门和监管部门应充分发挥其监管和指导的职责：1.境外不动产投资的相关规定做到循序渐进在保监会规定的直接投资的不动

11、产，仅限于位于细则 附件所列“发达市场主要城市的核心地段，且是具有稳定收 益的成熟商业不动产和办公不动产”。在范围方面的规定还 是相当严格的，也符合我国保险企业境外不动产投资经验尚 浅的客观情况。在投资比例方面，保监会只是笼统规定了“投资余额不超过上年末总资产的15%,投资新兴市场余额 不超过上年末总资产的10%”，具体到境外不动产投资比例, 保监会未作具体规定，只是提及单项投资可参照国内投资品 种的相关规定。笔者认为，境外投资不动产比在国内投资风 险大，在起初阶段，不宜与国内比例一样，尽量以“从低” 原则设定比例，待保险公司积累了境外投资经验之后，在逐 渐放宽比例限制。2. 建立投资风险管控

12、和投资绩效监测体系监管部门应以偿付能力为核心，加强对境外投资的保险 企业的财务监督，并建立有效的风险预警系统以实行动态实 时地监管。在监管过程中，注意境外投资的保险企业资本投 出的安全监控、审计与绩效评价，尤其加强境外不动产投资 资金安全的财务审查是重要的内容。只有这样，才可以防范 不动产行业的风险进入保险业，避免美国aig危机事件在 国内保险公司重演。3. 定期发布具有指导性的投资信息或建立境外投资咨 询机构政府或监管机构应建立和完善境外投资信息系统，为境 外投资的保险公司提供世界各国的经济、技术、社会等方面 的信息，通过对信息的分类统计，全面掌握保险企业境外投 资的规模大小和区域分析情况，

13、对投资区域、投资形式和投 资方式进行政策性的指导，并面向资产管理公司制定相关操 作指引，优化投资决策，减少投资的成本和盲目性。我国也 可考虑由掌握着大量信息资源的商务部等境外投资管理部 门，建立一个市场化的境外投资风险评估和咨询机构，为保 险公司等进行境外投资的企业提供信息、法律、财务等方面 的服务，降低境外投资面临的政策风险。（二）保险公司内部风险管控1完善公司治理结构首先，保险公司可引进外资或者民间资本，引进在不动 产开发方面具有丰富经验的优秀企业，既可以增加公司资本 金、提高偿付能力，又可以引进优秀企业的管理模式和不动 产专业人才，有助于提高保险公司投资境外不动产行业的能 力；其次，考虑

14、成立一个专门的不动产投资小组，专门负责 从事国内和国外的不动产投资业务，利用专业化的投资队伍 尽可能确保不动产投资的安全性；最后，在公司的组织架构 上对不动产投资进行有效的监督。保险公司在投资决策、投 资执行、投资监督三方面形成独立的组织构架，通过这三项 权利的交叉制衡，明确各自的权责，加强境外投资风险的抵 抗力，防止投资失误和失控。2慎重选择投资项目，建立投资风险控制机制投资前，应对投资项目的东道国的经济、社会文化、政 治法律、不动产行业等对投资可能产生影响的各种因素进行 充分的调查和研究，做好投资项目的可行性研究和评估工 作，尽可能获取详尽的信息，以判断欲投资项目在经济上是 否合理，财务上

15、是否盈利，整个境外投资决策应程序化和规 范化。在投资过程中，强调保险公司对自身风险进行有效识 别、评估、监测和控制，建立多层次的日常规避风险的管理 体系，制定境外不动产投资的风险控制策略，定期对投资的 收益和资金回收、支出情况进行分析与预测，及时掌握企业 内部及外部环境的变化，使境外不动产的经营与内外部环境 的动态变化形成一个有机的结合。3.选择合适的投资方式投资境外不动产的方式主要有间接投资方式和直接投 资方式。通常，直接投资方式获得的收益最大，风险也会较 大。保险企业应根据自身的本身的经营能力和技术，在上述 两种投资方式中的多个品种里，进行综合评价和对比，找出 最适合的一种。此外，保险企业

16、还可以选择与国内的不动产 企业共同出资，这样可以直接得到合作企业的不动产行业方 面的丰富经验；另一方面，可以选择境外投资的本土化策略, 如考虑与境外的投资公司合作进行境外不动产投资，与境外 投资目的地国的企业共同出资，境外企业对当地的投资环境 更为熟悉，还可以获得投资国企业的待遇，境外优秀投资公 司在人才、技术、经验的优势将增强保险企业的境外投资的 实力，提高投资收益。4. 加快境外投资管理人才的培养和管理境外不动产投资的管理人员，不仅需要具备国内企业人 员的基本素质，而且还要精通外语和具备不动产领域的专业 知识、还要能把握世界各国的经济发展趋势和过硬的国际金 融实践操作经验，当前，保险企业合

17、格的境外不动产投资专 业人员严重匮乏。因此保险公司可以适当引进不动产领域内 的投资管理人才，并注重对其进行保险行业知识的后期培 训，多提供一些出国进修的机会，选派一些投资人才到国外 知名的投资公司进行培训和实践，提高他们投资的实际操作 能力，努力打造出一支房地产行业方面的投资风险管理复合 型人才队伍。（三）借助国际中介服务机构积极防范国家风险防范国家风险的途径有两种，一方面可以由保险公司派 遣专人或海外招聘人员及时提供投资地各种政策动态，还可 以依据商务部定期发布的对外投资合作国别指南中提供的 最新法律法规、政策和经济数据等官方信息进行分析和判 断；另一方面，可以借助大型的国际投资咨询服务中介进行 实地考察和环境评估，为保险公司提供国外市场信息的咨询 服务和必要的技术帮助。如美国建于1914年的汉密尔顿咨 询公司曾成功辅助中国人寿成功投资visa。上述的境外投资 本土化策略也是防范国家政策风险方面不错的选择。参考文献：1 张升我国保险投资的汇率、利率风险及其防范j. 中国保险，2010 (10)： 35-37.2 谢青保险资金投资不动产