房地产宏观调控主要政策概览

1、宏观调控主耍政策概览2003年6月5 ii,人民银行出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件）ujuj2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发通知，规定“8.31大限”2004年4月27 口，国务院提高房地产开发项目资本金比例到35%及以上b2004年9月30日，银监会下发商业银行房地产贷款风险管理指引b2005年，国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知和转发建设部等部门关于做好稳定住 房价格工作的意见的通知（两个“八条”）m 2005年，银监会下发关丁-加强信托投资公司部分业务风险提示的通知（212号文件）b 2005年12月2日，国务院出台关丁-发布实施v促进

2、产业结构调幣暂行规定的决定，将别艷类房地 产开发项h列为限制类投资项h，要求金融机构不得发放贷款2006年4月25日，五部委联合下发关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知bgj2006年5月17 n,国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展六条措施（“国六条”）2006年5月24日，银监会刘明康主席提出房地产调控措施b2006年5丿j 29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委起草的关丁调整住房供应结构稳定住房价格的 意见buj2006年5月，人民银行下发关于调整住房信贷政策有关事宜的通知2006年7月，银监会下发关于进一步加强房地产信贷管理的通知em2006年7月，六部门下发关丁规范房

3、地产市场外资准入和管理的意见2006年8川，五部委下发新开工项目清理工作指导意见biu2006年9月，建设部出台关于落实新建住房结构比例要求的若干意见2006年9月，国务院下发关于加强土地调控有关问题的通知bb 2006年10月18 口，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出：坚持把好土地、信贷闸门和币场准 入门槛；严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度；严格控制中长期贷款；控制固定资产投资 规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市央行五次升息，两度上调商业银行存款准备金率b195号文件主要内容m 2001年6月19 h,人民银行下发关于规范住房金融业务的通知，主要有三条规定

4、，成为121号文 件的前身严格住房开发贷款条件：企业h有资金不得低于30%,项目必须“四证”齐全，防止将房地产开发晁业将 流动资金贷款用丁住启丿f发项h195号文件主要内容强化个人住房贷款管理：严禁发放“零首付”贷款，严格工程进度规定一多层封顶,高层完成总投资的三 分 z 二 ujm规范个人商业用房贷款管理：贷款比例不得超过60%,贷款期限不得超过10年，所购商业用房应为现121号文件主要内容厉2003年6 ）1 5 ii,中国人民银行以银发2003j121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知被称为121巧文件m（121兮文件共八条，分別对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业贷款、

5、个人住房贷款、个人商业用房贷款、公枳金委托贷款业务进行了规范对房地产开发贷款的规定贷款对象：应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没冇拖欠t程款的房地产开发金业b。对商品眉 空置量人、负债率高的房地产开发企业，要严格'市批新増房地产开发贷款并重点监控m支持重点：重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项11，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等 项目应适当限制b入：四证齐全（土地地规划许许碗和施工许b贷款性质：商业银行对房地产开发企业申谙的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产 开发流动资金贷款及其他形式贷款科h发放。对房地产丿f发企业已发放的卄房地产开发贷款,各商业银彳了

6、按照只收不放的原则执行自有资金定义:指所有者权益,应不低于开发项目总投资的30%b商业银行发放的眉地产贷款，只能用于木地区的龙地产项目，严禁跨地区使用b对土地储备贷款的规定基调：在土地储备机构贷款管理办法颁布前，审慎发放此类贷款b担保方式：抵押bm贷款额度：不得超过所收购土地评估价值的70%贷款期限：最长不得超过2年bm禁止性规定：商业银行不得向房地产开发金业发放用于缴交土地出止金的贷款对建筑施工企业贷款的规定贷款用途：只能用于购买施工所必需的设备b ,不得用于施工垫资贷款准入：对h冇资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放 贷款b对个人住房贷款的规定基调：

7、匝点支持屮低收入家庭购买住房的盂要b工程进度要求：主体结构已封顶ee首付款比例：购买第一套h住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套） 住房的，应适当提高首付款比例b贷款利率：购买房改房或第-套口住住房的（高档商品房、别聚除外），执行中国人民银行公布的个人 住房贷款利率（不得浮动）；购买高档商品房、别駆、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中 国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行对个人商业用房贷款的规定重屮195号文件的规定：借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年bb明确了现房的定义：经过竣工验收的房屋商住两用房规定：一律按照个人商业用房贷款管理规定

8、执行f对公积金贷款的规定可严格执行中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知（银发2002247号）的有关规定， 切实加强账户管理，理顺委托关系b住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用贯他房改资金（包括单位售房款、购房补贴 资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办|凡险管理指引主要内容b出现最多的是咲注”、“密切关注”、“应”等字眼,很少能找到“必须”、“严禁”等强硕措辞,贯穿了监管部门 引&商业银行识別和防范风险的立法卞旨，而不是出台新的房贷政策揭示了启地产信贷业务四类风险：市场风险、政策风险、法律风险和操作风险b分土地储备贷款b、房地产开发

9、贷款和个人住房贷款业务品种分别制定了风险管理措施，土地储备贷款 和房地产开发贷款部分主要是重申以前的规定b个人住房贷款业务新规：建立面谈制度；设置两条控制线，即借款人房产支出与收入比控制在50%以内 和所冇债务支出与收入比控制在55%以内；建立抵押物价格评估制度关于切实稳定住房价格的通知2005年3月26日，国务院办公厅下发该通知，提出了八条意见bm 1高度重视稳定住房价格工作：房地产业是我国国尺经济的重要支柱产业；各地区、各部门把做好稳 定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项巫耍内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨b 2、地方各级人民政府耍切实负起稳定住房价格的责任：对住房价格涨幅超

10、过当地居民消费价格指数一定 幅度的地区，冇关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用爭业价格和收费标准等措 施；对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场人起人落，影响经济稳定运行和社会发展 的地区，耍迅究有关负责人的责任3、大力调整和改善住房供应结构：着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给；增加普通商 品住房和经济适用住房土地供应；抓紧清理闲置土地b ,对已经批准但长期闲宣的住宅建设用地，要严格 按冇关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置可4、严格控制被动性住房需求：严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确 定年度拆迁规模；要坚决

11、制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为；2005年 城镇房屋拆迁总最要控制徃2004年水平z内5、正确引导居民合理消费预期：加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价 格等非法行为，冇效遏制投机炒作b ；同时，要规范引导措施，避免挫伤m场信心，引起房地产市场大的 波动6、全面监测房地产市场运行b7、枳极贯彻调控住房供求的各项政策措施b&认真组织对稳定住房价格工作的督促检査b关于做好稳定住房价格工作的意见2005年4月30日e ,建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七个 部门起草了该意见，2005年5月门日国务院办

12、公厅转发，提出了八条具体措施七部门意见主要目的m为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品 住房供求基本平衡,切实稳定住房价格,促进房地产业的健康发展一、改善住房供应结构各地要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排bm住房价格上涨过快、屮低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以屮低价位普 通商品住房和经济适用住房项冃为主；严格控制低密度、高档住房的建设2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查b二、加大土地供应调控力度b对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应屮的比例，着

13、重增加小低价位普 通商品住房和经济适用住房建设用地供应量b继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应b进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低上地开发成本，提高普通 商品住房用地的供应能力b严格土地转让管理，对不符介法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土 地行为b加大对闲置土地的清理力度，对超过出让仑同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置 费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权三、调整住房转让环节营业税政策加人对投机性和投资性购房行为的调控bb 口 2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其

14、取得的售房收入全额征收营 业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超 过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管b四、加强房地产信贷管理b人民银行及其分支机构耍加大“窗口指导”力度，怦促商业银行调整和改善房地产贷款结构m银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实商业银行授信工作尽职指引，切实加强贷前 调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度加大对房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为b对市场结构不合理、投机炒作现

15、彖突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示b五、明确普通住房标准对中小套型、屮低价位普通住房给予信贷、契税优惠政策支持b可普通住房的标准：容积率在1. 0以上；单套建筑而积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土 地上住房平均交易价格1. 2倍以下允许上浮的比例：20%gj六、加强保障性住房建设加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销传对象，建设单位利润耍控制在3%以 内bb切实落实以财政预算女排为主、多渠道筹措廉租住房资金，城镇廉租住房制度建设情况要纳入政府工作 的目标责任制管理七、切实整顿和规范市场秩序b期房限转：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售

16、商品房再行转讣3具体措施：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证z前，房地产主管部门不得为其办理转让 等手续；房屋所有权川请人与登记备案的预售合同载明的预购人不-致的，房屋权属登记机关不得为其办 理房屋权属登记手续m严惩违规企业：对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度倍息，恶意哄抬房价，诱骗消费 者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地 产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光八、加强市场监测，完善市场信息披诱制度2006年九部委意见m2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、监察部、财政部

17、、国土资源部、人民银 行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的懑见（国办发200637号文件） 九部委意见是国久条的细化b企业资产情况：总额、构成、与上年末的比较、以及巫要数据分析（巫点分析应收账款和其他应收款账龄、 长期投资、固定资产、存货等），变动较大的，需说明原因。企业负债情况：总额、构成、与上年末的比较、或有负债以及重要数据分析（重点分析短期借款、应付票 据、应付账款、其他应付款、长期负债等），变动较大的，需说明原因。净资产分析：总额、构成、与上年末的比较，变动较人的，需说明原因。财务指标的测算与分析：偿债能力指标包括资产负债率=负债总额/资产总额x100%、流动比率=流动资产 /流动负债、速动比率=（流动资产一存货一预付账款）/流动负债x100%、利息保障倍数=息税前利润总 额/利息费用、现金净流量等；营运能力指标包括总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率=销货成本 /平均存货、应收账款周转率=赊销收入净额/平均应收帐额余额（其中赊销收入净额=销售收入一现销伟收 入一销售退货、折让或折扣）等；盈利能力指标包括销售收入、利润总额、总资产报酬率、销售利润率= 利税总额/销售净收入、净资产利润率等。变动较大的，需说明原因。（三）企业资信情况包括