房地产评估中的假设开发法探究

1、房地产评估中的假设开发法探究提要随着我国房地产市场的迅速发展，房地 产评估的需求也越来越大，这就需要加强对房地产评 估方法的研究，使评估方法更能体现社会发展的需求 和进步。本文试图通过案例，探究房地产评估中的假 设开发法及其适用范围，以及注意的问题。关键词：房地产评估；假设开发法；在建工程 中图分类号：f293.3文献标识码：a 原标题：对房地产评估中的假设开发法探究 收录日期：2016年4月29日伴随着我国房价一直居高不下，对于普通百姓而 言，购买一套房，甚至需要花费一辈子的心血。因此， 在房地产准备开发前，就对房地产的价值进行评估显 得意义非常的重大。通过假设开发法进行评估，能为 相关决策

2、者提供一定的数据参考，为他们做出更好的 决策做好准备。一、案例简介某房地产开发公司企业价值评估中，采用资产基 础法所涉及的企业存货一一在建开发产品（在建项目）o 评估基准日：2014年12月31日。土地面积12,600m2, 国有出让住宅用地（取得国有出让土地使用权证），开 发程度为“七通一平”，土地剩余使用年限48年。规 划容积率4.0,总建筑面积为47, 400m2o在建开发 产品账面价值为8, 310万元，其中：土地成本（含契 税）为6, 642万元，已发生勘察设计等前期工程及管 理费约为945万元，已完成建筑工程成本约为723万 元。投资建设方案：项目至基准日已经运行1年，从 评估基准

3、日计算，该工程尚需3年建设工期，预计第 一年投入40%,第二年投入40%,第三年投入20%。 建筑安装工程费估算为1, 500 7c/m2o勘察设计、前 期工程费及管理费用等估算为360元/m2。房地产销 售计划：住宅在项目建成时预计销售55%,建成第二 年和第三年分别销售35%和10%。平均销售单价为6, 250元/m2。销售费用和交易手续费为收入的3.5%o 测算过程如下：1、后续开发建设成本。根据预算，该项目建筑安 装工程单位成本造价约为1, 500元/iti2,勘察设计等 前期工程及管理费用成本造价约为360元/m2,合计 约为1, 860元/m2,则:总开发建设成本=47400x18

4、60=8816.4 （万元） 后续开发建设成本=8816.4-945-723=7148.4 （万元） 测算后期各年的投入金额如表1所示。（表1）2、总销售收入的预测。（表2）住宅销售收入=47400x6250=29625 （万元）3、营业税金及附加。营业税5%,城建税7%,教 育费附加3%,合计是5.5%,以预售或销售收入为基 数进行预缴或汇算清缴。4、销售费用。主要是交易手续费、销售人员工资、 广告等费用，以预售或销售收入为基数，按3.5%测算。5、管理费用和财务费用。管理费用已在建设费用 中核算。财务费用未单独核算，不影响项目净自由现 金流量计算。6、折旧与摊销。金额小，不单独计算。7、土

5、地增值税。第3年度和第4年度以预售收入 为基数按2%预缴，第5年度销售完毕清盘后汇算清缴, 即：第3年度土地增值税预缴额=16293.75 x 2%=328.875 （万元）；第4年度土地增值税预缴额 =10368.75x2%=207.375 （万元）;第 5 年度土地增值 税汇算清缴如表3所示。（表3）8、企业所得税。第3年度和第4年度以预售或销 售收入为基数按1.25% （即等于5%x25%）预缴，第 5年度销售完毕清盘后汇算清缴，即：第3年度企业 所得税预缴额=16293.75x1.25%=203.67 （万元）；第4 年度企业所得税预缴额=10368.75 x 1.25%=129.61

6、 （万元）；第5年度汇算清缴如表4所示。（表4）9、折现率。按照评估所采取的收益口径，根据在 建项目所在地同类项目开发收益水平、在建项目开发 进度与可能风险状况和房地产项目开发正常的借贷资 金规模和结构，折现率为10%,年中折现。10、在建开发产品评估值。在建开发产品评估值 的测算如表5所示。（表5）取整，在建开发产品评估 值为10, 631万元。二、方法分析本案例采用的是房地产评估中的在建工程价值评 估。所谓在建工程指的是：合法取得国有土地使用 权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证和建筑施工许可证等正在建设中的工程。对 在建工程进行估价，实际上是对其土地使用权价值和 工程价值的评估

7、。本文中的案例运用假设开发法来进行评估。假设 开发法是建立在估算开发项目完成后的房地产价值的 基础上，扣除在建工程在续建阶段的利息和利润、后 续工程的建造成本、费用及其利息和利润、买方购买 在建工程的稅费、销售税费等，求得在建工程的价值。 用公式可以表述为：在建工程价值二续建完成后的房地产价值-在建工 程在续建阶段的利息和利润-续建成本-管理费-续建投 资利息和利润-买方购买在建工程的稅费-销售稅费 对尚不存在的续建工程作假设是假设开发法需要 做的。假设开发法还需对建成后的楼价作出预测，然 后确定资本化率，最终求出在建工程的评估价值。假 设开发法普遍存在假设条件多、时间长、风险大、易 产生偏差

8、的情况，因此此方法适用于市场前景开阔， 且即将完工的在建工程价值评估。使用假设开发法评估在建工程，必须详细调查了解估价对象的具体位置、周围的土地利用状况，查清 估价对象的地形、占地面积、地质基础设施状况，为 估算建筑费用提供依据，根据相关材料掌握估价对象 的容积率、用途、建筑高度限制、覆盖率、土地使用 年限、权利性质等情况。三、结语房地产评估工作中的难点是对在建工程的评估。 让在建工程的价值得到正确体现需要选择合适的评估 方法，而此方法需要满足金融机构放贷的谨慎原则和 开发商对在建工程评估价值的认可，需要评估师在具 体操作时做好权衡和取舍。笔者认为，成本法估价对于完工程度低于60%的 在建工程较为合适，而假设开发法适用于完工程度超 过60%或已完工但尚未验收的在建工程。在实际工作 中对在建工程进行评估，还需要对其他特殊情况进行 分析，如在建工程评估时采用的合理工期与实际工时 不等时需要进行的分析。总之，在建工程的评估值与 实际工程进度的应付款数、账面已付工程款数都不是 等同的，需要谨慎分析后才能确定。主要参考文献：李卉欣在建工程估价方法分析j管理与财富， 2009.2.2杨志明资产评估实务与案例分析