申玲房地产开发项目预决算审核PPT课件

1、11/16/2021主要内容主要内容房地产开发项目预决算审核基础知识房地产开发项目预决算审核基础知识 房地产开发项目预决算审核程序、内容及方法房地产开发项目预决算审核程序、内容及方法二二 房地产开发项目预决算审核案例分析房地产开发项目预决算审核案例分析第1页/共88页11/16/2021 参考资料：参考资料：1.1.建设工程工程量清单计价规范建设工程工程量清单计价规范（GB 50500GB 5050020082008）. . 2.2.建设项目投资估算编审规程建设项目投资估算编审规程 （CECACECAGC 1-2007GC 1-2007） 3.3.建设项目工程结算编审规程建设项目工程结算编审规

2、程 （CECACECAGC 3-2007GC 3-2007） 4. 4. 相关法律、法规相关法律、法规5. 5. 合同示范合同示范( (标准标准) )文本等文本等第2页/共88页11/16/2021PART A PART A 房地产开发项目预决算审核基础知识房地产开发项目预决算审核基础知识预决算审核技术基础预决算审核技术基础第3页/共88页11/16/2021预决算审核专业基础预决算审核专业基础一、房地产开发项目成本构成与确定（一）房地产开发项目成本构成 2009年3月6日国家税务总局印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号 第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如

3、下： 第4页/共88页11/16/2021 （1）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 第5页/共88页11/16/2021 （2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （3）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 第6页/

4、共88页11/16/2021（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。第7页/共88页11/16/2021 （6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销

5、以及项目营销设施建造费等。 第8页/共88页11/16/2021(二）建筑安装工程费用的确定建筑安装工程费用的确定全国性文件规定 “关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知” （建标2003206号） 建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008） 建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定(建办200589号)各省市规定见地方性文件 建筑安装工程费用=直接费+间接费+利润+税金第9页/共88页11/16/2021.20082008清单清单计价计价规范规范规定规定第10页/共88页11/16/2021江苏省建筑安装工程费用构成江苏省建筑安装工程费用构成.第11页/共88页11/16

6、/2021典型计价程序典型计价程序第12页/共88页11/16/20212 2 建筑安装工程造价的计价特建筑安装工程造价的计价特点点多次性多次性按工程按工程分解结构分解结构单件性单件性第13页/共88页11/16/20213 建筑安装工程造价计价方式及依据原理分解组合计价建筑安装工程造价=n ni=1i=1基本子项实物工程量基本子项实物工程量单位价格单位价格第14页/共88页11/16/2021 1）工程量计算的依据 设计图纸、基本子项划分规定和工程量计算规则。 2）单位工程量价格确定的依据 在传统计划经济体制下执行政府部门统一颁布的，反映一定范围内社会平均生产力水平的工程建设定额和指令性价格

7、； 在市场经济体制下，单位价格计算的主要依据从理论上说应是企业制定的，反映参与竞争的投标企业自身管理和技术水平的企业定额和市场价格信息。但单位价格的组成、确定及调整原则应符合“计价规范”有关规定和合同约定的要求。计价依据第15页/共88页11/16/2021 3 3）主要计价依据简介）主要计价依据简介主要计价依据之一：主要计价依据之一：建设工程工程量清单计价规范建设工程工程量清单计价规范 GB50500-2008 GB50500-2008 2008版计价规范正文条文共136条，附录6个。补充完善了工程量清单计价模式下编制工程量清单计价和招标控制价、投标报价、合同价款的约定，以及工程计量与价款支

8、付、工程价款调整、索赔、竣工结算、工程计价争议处理等内容，并新增加附录F矿山工程工程量清单项目及计算规则。第16页/共88页11/16/2021 主要计价依据之二：工程建设定额含义：根据一定时期内的生产水平和产品的质量要求，规定出一个在一定范围内使用的完成单位合格产品所需的人工、材料、机械、资金消耗额度，就是工程建设定额。第17页/共88页11/16/20215 5估算指标估算指标3概算定额概算定额4概算指标概算指标1施工定额施工定额分分 类类2 预算定额预算定额单位估价表单位估价表第18页/共88页11/16/2021建筑工程计价表建筑工程计价表（单位估价表）（单位估价表）示例示例 第19页

9、/共88页11/16/2021二、建设法规与房地产开发项目预决算审核二、建设法规与房地产开发项目预决算审核合同法、招投标法、建筑法中华人民共和国招标投标法实施条例已经2011年11月30日国务院第183次常务会议通过，现予公布，自2012年2月1日起施行。 建设工程价款结算暂行办法（财建2004369号）第20页/共88页11/16/2021 建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定（建办200589号） 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释200414号） 建设工程质量保证金管理暂行办法（建质20057号） 第21页/共88页11/16/2021建筑业企业资质管理

10、规定建筑业企业资质管理规定( (自自20072007年年9 9月月1 1日起施日起施行行 ) ) 第五条第五条 建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。第六条第六条 取得施工总承包资质的企业（以下简称施工总承包企业），可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。 第22页/共88页11/16/2021 取得专业承包资质的企业（以下简称专业承包企业），可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设单位依法发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的专业工程全部

11、自行施工，也可以将劳务作业依法分包给具有相应资质的劳务分包企业。取得劳务分包资质的企业（以下简称劳务分包企业），可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的劳务作业。第七条第七条 施工总承包资质、专业承包资质、劳务分包资质序列按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别。各资质类别按照规定的条件划分为若干资质等级。 第23页/共88页11/16/2021 建筑业企业资质等级标准分三部分：施工总承包企业资质等级标准包括12个标准、专业承包企业资质等级标准包括60个标准、劳务分包企业资质标准包括13个标准。 第24页/共88页11/16/2021建设工程转包和违法分包行为应如何认定和处理建设工程转包

12、和违法分包行为应如何认定和处理 1.建设工程转包的概念及相关规定 （1）定义。建设工程转包，是指承包单位承包建设工程，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人，或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。 （2）形式。根据转包的方式，转包可以分为承包单位将其承包的全部建设工程直接转包给第三人（非法转包）和承包单位将其承包的全部工程通过肢解后，以分包的名义转包给他人（违法分包）。 两者只是形式的不同，但并无实质的区别，其本质均是转包人不履行原合同中全部的建设工程任务，而由转承包人实际完成全部的建设工程任务。 第25页/共88页11/16/2021

13、2.建设工程转包的表现形式及认定 （1）名为挂靠实为转包。认定：其一，实际施工方不具备施工资质条件或在资质范围外进行施工；其二，合同约定的施工单位与现场实际施工方之间无产权关系；其三，合同约定的施工单位与现场实际施工方之间无统一的财务管理；其四，合同约定的施工单位与施工现场的项目经理及主要工程管理人员之间无合法的人事调动、任免、聘用以及社会保险关系；其五，合同约定的施工单位与施工现场的工人之间无合法的建筑劳动用工和社会保险关系；其六，合同约定的施工单位向现场实际施工的单位收取了不应当收取的费用。第26页/共88页11/16/2021 （2）名为内部承包实为转包。一般表现为以总包单位的名义对外承

14、揽工程，总包单位的下属分公司或子公司或者包工头以个人名义与总包单位签订一份内部承包协议，总包单位只收取管理费，并不直接参与工程项目的实际施工和对质量、安全生产的统一管理。其一，总包单位分公司模式，由于分公司是总公司的一个分支机构，没有独立的法人资格，其权利与义务均由总公司来承担，该模式并不是合同法建筑法意义上的转包，只是公司内部的分工。其二，总包单位子公司模式，由于子公司具有独立的法人资格，因为该种所谓的内部承包实际上属于转包。其三，总包单位包工头模式，关键是看该包工头的身份是否为施工单位员工，两者是否具有劳动关系。如确为施工单位员工，则认定承包协议为内部承包协议，否则视为转包合同。第27页/

15、共88页11/16/2021（3）名为合作或联营实为转包。有施工资质的建筑企业与无资质的法人或个人订立所谓合作合同或联营合同，但有施工资质的企业或承包人并不进行实际施工，而由合作或联营的无资质另一方实际进行施工。这种形式视为转包。（4）名为分包实为转包。承包人将其承包的全部工程以分包的名义肢解后转包给他人，是一种变相转包行为。 第28页/共88页11/16/2021公路建设市场管理办法(2004年11月22日) 第三十八条第三十八条 施工单位可以将非关键性工程或者适合专业化队伍施工的分部工程分包给具有相应资质的单位，并对分包工程负连带责任。允许分包的工程范围应当在招标文件中规定，分包的工程不得

16、超过总工程量的30%。分包工程不得再次分包，严禁转包。 第29页/共88页11/16/2021 4.建设工程转包合同无效的工程款结算原则 根据相关法律法规的规定，法律严格禁止工程中承包人的转包行为与违法分包行为，因此，非法转包的合同与违法分包的合同都是无效合同。 根据建设工程司法解释第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”。 根据建设工程司法解释第二十六条规定，“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违反分包人为本案当事人。发包人只在欠

17、付工程价款范围内对实际施工人承担责任。” 第30页/共88页11/16/2021三、合同管理与房地产开发项目预决算审核三、合同管理与房地产开发项目预决算审核“黑白合同”：开发企业与施工企业签订两份不同总价的合同，以“白”合同，即高价合同作为报税依据，从而多报建安费用。国内：1.施工合同示范文本（1999版、2010版）2.标准施工合同文本（2007版）第31页/共88页11/16/2021PART B PART B 预决算审核程序、内容及方法预决算审核程序、内容及方法（一）审核依据及审核程序依据：第32页/共88页11/16/2021程序：程序：1.收集、整理审核依据2.审核预决算文件组成的完

18、备性、规范性与合法性3.审核工程量是否符合实际4.审核单价组成及合理性5.审核除计入单价外其他费用组成及计算程序6.审核工程变更、索赔、签证等其他费用合理性（注意合同对工程风险分担的规定）第33页/共88页11/16/2021 （二）审核内容（二）审核内容项目范围的确定项目范围的确定工程建设项目报建工程建设项目报建是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立

19、项的批准文件，包括银行出具的资信证明以程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。及批准的建设用地等其他有关文件的行为。第34页/共88页11/16/2021工程建设项目的报建内容主要有：（1）工程名称；（2）建设地点；（3）投资规模；（4）资金来源；（5）当年投资额；（6）工程规模；（7）开工、竣工日期；（8）发包方式；（9）工程筹建情况。 第35页/共88页11/16/20211 费用构成规范性、完备性审核重点审核：（1）土地出让费用对应的水、电、路等通达及场地平整状况防止重复计算前期工程费（2）建筑安装工程费与基础设施建设费、公共配套设施分类及构成

20、是否正确建筑安装工程费 ：指商品房及附属工程建筑安装工程费第36页/共88页11/16/2021基础设施建设费 ：指建筑物2米以外和项目红线范围内各种管线、道路工程建设费用。主要包括：给水、雨水、燃气、供电、电信、绿化、环卫、室外照明灯设施建设费用。（费用确定方式完全同建筑安装工程费） 易与建筑安装工程费用中附属工程费用重计；易与前期工程费中“七通一平”等费用重计；易与开发期间税费中市政基础设施配套费、水电气增容费等概念混淆。 第37页/共88页11/16/2021 2 2 工程价格符实性、合理性审核工程价格符实性、合理性审核1）工程量清单计价方式工程量计量审核（1）招标范围内工程量：清单工程

21、量风险一般由招标人承担；工程计量程序、计量方法及时间是否是否符合有关规定（2）变更工程量计量：变更程序、计量方法及时间是否是否符合有关规定（3）签证工程量：程序、计量方法及时间是否是否符合有关规定第38页/共88页11/16/2021单价审核（1）清单工程量单价：工程结算单价是否与报价单中一致（2）变更单价：确定程序及方法是否符合有关规定（3）索赔价款单价：确定程序及方法是否符合有关规定（4）零星用工单价是否与报价单中一致第39页/共88页11/16/2021措施费及其他费用项目审核4.8.5 措施项目费应依据合同约定的项目和金额计算;如发生调整的，以发、承包双方确认调整的金额计算，其中安全文

22、明施工费应按本规范第4.1.5条的规定计算。第40页/共88页11/16/2021 4.8.6 其他项目费用应按下列规定计算: 1 计日工应按发包人实际签证确认的事项计算; 2 暂估价中的材料单价应按发、承包双方最终确认价在综合单价中调整;专业工程暂估价应按中标价或发包人、承包人与分包人最终确认价计算; 3 总承包服务费应依据合同约定金额计算，如发生调整的，以发、承包双方确认调整的金额计算; 4 索赔费用应依据发、承包双方确认的索赔事项和金额计算; 5 现场签证费用应依据发、承包双方签证资料确认的金额计算; 6 暂列金额应减去工程价款调整与索赔、现场签证金额计算，如有余额归发包人。规费及税金审

23、核第41页/共88页11/16/20212 2）传统定额计价方式下建安预决算审核）传统定额计价方式下建安预决算审核施工图预算加签证 工程量审查 合同：按实结算报价单中工程量、变更工程量、签证工程量 合同：固定价变更工程量、签证工程量 注意：报价单中工程量与变更工程量重复计算；多计甲方自理工程量第42页/共88页11/16/2021定额套用的审查定额套用的审查 合同：按实结算所选定额是否正确、所选项目是否正确、换算是否正确、补充定额编制是否合理 合同：固定价变更工程量、签证工程量定额套用第43页/共88页11/16/2021取费程序及费率确定的审查所选文件适用时间、范围是否正确、取费基数、取费项

24、目及计算是否正确合同：按实结算合同：固定价合同价部分不调变更工程量、签证工程量价格是否调整视合同约定第44页/共88页11/16/2021 人、材、机价格调整的审查是否符合招标文件及合同形式、合同条款的要求合同：按实结算合同：固定价合同价部分不调变更工程量、签证工程量价格是否调整视合同约定第45页/共88页11/16/20213.3.建筑安装工程费建筑安装工程费审核建议审核建议 尽管实际工作中可以地方工程造价管理部门发布的造价信息、同类工程资料积累指标等初步判断建筑安装工程费用的真实、合理性，但房屋建筑安装工程费具有显著地单件性（按单项工程即每栋楼房）计价特点，建筑外观及内部布局、标准看似相同

25、的房屋在建筑安装工程费上有5%30%差异也属正常（主要原因有：地基基础不同；承发包方式及合同形式不同；建设期间所处经济、社会、自然条件不同等），难以以一个统一的价格标准衡量。只能在全面系统收集该项目核定依据并进行分析对比后综合判断： 第46页/共88页11/16/2021 （1）宏观总体对比分析：从开发商正常的投资控制角度，其报发改委立项核准申请报告中投资估算应能控制设计概算，设计概算应能控制最终的竣工决算。如此“三算”之间有较大差异，特别是竣工决算大于设计概算与投资估算，应查明原因。 （2）合同价与竣工结算价对比分析：目前国内房地产项目施工合同类型有固定总价、固定单价、可调价格、成本加酬金等

26、类型，不同合同形式因其承发包之间承担的风险不同，结算价格与合同价差异不同。应依据合同中双方风险责任分配判断价格差异的原因是否合理。第47页/共88页11/16/2021 （3）单项工程造价合理性分析： 情况一：最简单情况开发商以完整的单项工程或单位工程或专业工程发包给一家施工单位且无甲供材。可将其竣工结算价与合同价、招标控制价（2008年后部分工程有）对比，有差异应能从合同中找到调整理由。第48页/共88页11/16/2021情况二：开发商以完整的单项工程或单位工程或专业工程发包给一家施工单位，有甲供材。该单项工程最终的建筑安装工程造价应等于其与施工单位的竣工结算价加应计甲供材实际购入总价。竣

27、工结算价如与合同对应部分有差异应从合同中找到调整理由；甲供材应从量、价角度分别进行分析。特别注意区分购入量与该工程实际用量的区别。第49页/共88页11/16/2021情况三：开发商以施工总承包形式发包，即多个单项工程给一家施工单位，且有甲供材。此时情况较复杂，如开发商未以单项工程为成本核算对象，甲供材是一个“剪不断、理还乱”的纠结问题。需谨记一定要以单项工程为成本核算对象对甲供材总量进行拆分才能正确确定甲供材用量及其单价。竣工结算价处理方式同上。第50页/共88页11/16/2021此外，由于不同项目发包方式及范围不同，开发商提供的成本组成项目也不相同，且常将多个单项工程某一类费用混杂在一起

28、，核定时难以得到一个完整的单项工程造价与参考技术经济指标对比。由此，实际工作中一定要抓住单项工程这根主线，无论情况多复杂一定要分解、组合得到单项工程造价，才能完整、合理判断其成本的真实合理性。 第51页/共88页11/16/2021（三）审核方法（三）审核方法 全面审查 标准预算审查 分组计算审查 对比审查 重点抽查 利用手册第52页/共88页11/16/2021如何利用地区工程造价信息网资料对比审查？如何利用地区工程造价信息网资料对比审查？ 江苏工程造价信息网江苏工程造价信息网价格信息应用时注意的问题： 计价范围、价格时点、 价格水平、选用的优先顺序第53页/共88页11/16/20211.

29、1.指数指标指数指标 “标准工程造价指数标准工程造价指数”是指全省指定10个左右不同类型的标准工程模版及工程量清单，各市根据本地区2007年12月份的人、材、机价格和规费计取标准，形成该标准工程的预算价。基期统一定为2007年12月，全省13个市同时发布造价指数。在工程量和人、材、机单位消耗量不变的情况下，每半年对其人、材、机价格和新的规费计取标准进行调整，形成新的预算价和指数。工程造价指数是反映同一工程在不同地区、不同时期工程总价和单位造价指标的差异以及价格变化走势。 第54页/共88页11/16/2021“典型工程造价指标典型工程造价指标”信息是指各市发布具有代表性、以审定的工程结算为主的

30、住宅（含经济适用房或廉租房）、公共建筑、市政道路等工程造价实例信息，它的作用是为社会和造价管理机构提供可参考的、较详细的实际工程造价经济指标和消耗量指标信息。第55页/共88页11/16/20212.2.实例分析实例分析住宅室外附属工程 第56页/共88页11/16/2021（1 1）住宅）住宅工程概况工程概况工程名称某住宅工程所在地连云港市新浦区建设单位连云港美麟房地产开发公司设计单位连云港市建院人防工程设计咨询有限公司施工企业造价咨询企业连云港某造价咨询有限公司开工日期2010.10.06竣工日期2011.12.01合同工期421实际工期450工程用途住宅结构类型框架剪力墙建筑面积7527

31、.3地上层数9地下层数1檐口高度28.9m计价方式清单计价合同类型单价合同投资类型非国有投资工 程 特 征 描 述土石方工程外墙保温节能25厚挤塑聚苯乙烯泡沫板保温基础工程预应力混凝土管桩、桩承台门窗工程入户门为甲级防火门，其余为甲、乙、丙级防火门，窗户为80系列塑钢型材，中空玻璃5+9A+5柱梁板工程C30混凝土电气工程包括低压配电系统、照明系统、防雷接系统、消防报警墙体工程外墙：Mu7.5混凝土空心砌块 内墙：Mu5.0加气混凝土空心砌块 给排水工程包括生活给排水、消防。PPR铝塑稳态复合管，排水管道采用UPVC管粘接，消防管道采用热镀锌钢管丝接或沟槽连接楼地面工程水泥砂浆楼地面弱电工程无

32、屋盖工程60厚挤塑聚苯乙烯泡沫板隔热防水屋面暖通空调无内墙饰面白色乳胶漆墙面消防工程无外墙饰面白色乳胶漆墙面第57页/共88页11/16/2021建筑安装工程造价构成及主要指标建筑安装工程造价构成及主要指标内容合同价结算价总造价每平方米占总造价总造价每平方米占总造价总造价13887520.891844.95100.00 12391236.281646.17100.00 其中土建工程9416805.31251.0267.81 86122431144.1369.50 装饰工程2909082.59386.4720.95 2316705307.7718.70 安装工程1561633207.4611.2

33、4 1462288.28194.2611.80 其他0.00 00.00 0.00 0.000.00 第58页/共88页11/16/2021建筑工程费用组成建筑工程费用组成项目名称项目名称合同造价合同造价（元）（元）占合同占合同造价造价平米合同造价平米合同造价（元（元/ /）结算造价结算造价（元）（元）1 1桩基工程桩基工程859148.9859148.96.97 6.97 114.14114.14764642.5764642.52 2主体结构主体结构8557656.458557656.4569.43 69.43 1136.881136.88748794974879493 3装饰工程装饰工程2

34、909082.32909082.323.60 23.60 386.47386.47267635626763564 4其他其他0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 一一分部分项工程费分部分项工程费9198927.749198927.7474.63174.6311222.07531222.07538058519.9448058519.944二二措施项目费措施项目费2285455.062285455.0618.541918.5419303.6222303.62222187084.1992187084.199三三其他项目费其他项目费0.00 0.00 0.00

35、 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 四四规费规费426989.34426989.343.46423.464256.725456.7254310279.179310279.179五五税金税金414515.75414515.753.3633.36355.068355.0683373064.175373064.175合计合计12325887.8912325887.891001001637.49131637.491310928947.510928947.5第59页/共88页11/16/2021安装工程费用组成安装工程费用组成项目名称项目名称合同造价合同造价（元）（元）占合同占合同造价造

36、价平米合同造价平米合同造价（元（元/ /）结算造价结算造价（元）（元）1 1电气工程电气工程825820.96825820.9652.8852.88109.71109.71759755.28759755.282 2给排水工程给排水工程351156.22351156.2222.4922.4946.6546.65337109.97337109.973 3弱电工程弱电工程4 4暖通空调暖通空调5 5消防工程消防工程384655.82384655.8224.6324.6351.1051.10365423.03365423.036 6其他其他一一分部分项工程费分部分项工程费142433214243329

37、1.2191.21189.23189.231310385.441310385.44二二措施项目费措施项目费56348563483.613.617.497.4955221.0455221.04三三其他项目费其他项目费四四规费规费29020290201.861.863.863.8628439.6028439.60五五税金税金51933519333.333.336.906.9051413.6751413.67合计合计15616331561633100.00100.00207.47207.471462288.281462288.28第60页/共88页11/16/2021工程名称某服务中心室外附属工程工

38、程所在地吴江市经济开发区建设单位某总公司设计单位某景观工程有限公司施工企业某建设工程（集团）有限公司造价咨询企业江苏嘉加诚工程投资咨询有限公司开工日期2007928竣工日期2008528合同工期133天实际工期244天工程用途改善工作环境质量工程类型景观、道路、绿化、安装场地面积景观16054+道路12494+绿化21140计价方式工程量清单计价合同类型固定单价合同投资类型国企自筹工 程 特 征 描 述景观工程30及以上厚度花岗岩石地面，带部分小品、摆设电气工程配套景观灯光工程道路工程部分为80厚粗沥青+30厚细沥青面层路面；部分为80厚舒布洛克植草砖地面；后期增加建设了汽车库及休息室排水工程

39、场地、道路配套的雨污水管网工程，主要为HDPE工字型双重壁排水管DN200-DN800绿化工程主要为香樟（高度H:500-600cm.胸径D:15cm.蓬径P:300-350cm）、银杏（H:800-900cm. D:25cm. P:250-300cm）、广玉兰（H:500-600cm. D:18cm.P:300-350cm）、桂花（H:350-400cm.P:300-350cm）、红枫（H:200-250cm.干径d:7cm. P:150-180cm）等乔木；红叶石楠、金叶女贞、瓜子黄杨等色带；麦冬、高羊毛、天堂419等草坪给水工程配套给水管网、消火栓等第61页/共88页11/16/2021

40、工程造价构成及主要指标工程造价构成及主要指标 （元（元）内容合同价结算价总造价每平方米占总造价总造价每平方米占总造价总造价12072262.08100%17967456.68100%其中景观工程（景观场地面积16054）8209231.85511.3568.00%8407032.89523.6746.79%道路工程（道路面积12494）2303710.26184.3919.08%3854695.86308.5221.45%绿化工程（绿化面积21140）以1788000.00元作独立费列入景观工程中,二次招标(84.58)(14.81%)2596579.65122.8314.45%电气工程624

41、063.975.17%1314799.477.32%给排水工程935256.007.75%1794348.819.99%第62页/共88页11/16/20213.3.住宅造价住宅造价工程概况工程概况名 称内容工程地点苏州市金阊新城开工日期2011年3月1日竣工日期2012年9月1日建筑面积(m2)15274.42建安造价(万元)2944.2476 平米造价(元/m2)1927.56 计价方式08清单和09费用定额合同计价类型固定单价合同地上层数17+1地下层数1标准层高(m)2.9檐高(m)52.99结构类型框架剪力墙抗震设防烈度6度第63页/共88页11/16/2021工程概况工程概况建筑工

42、程基础类型/深度桩承台及有梁式满堂基础/深度2.5米外墙类型地下c30抗渗砼档土墙,地上M5混合砂浆小型砼空心砌块内墙类型地下c30抗渗砼档土墙,地上ALC砌块、专用砂浆砌筑柱、梁、板c30砼外墙面专用面砖胶粘剂贴面砖，20厚1:3水泥砂浆，水溶性高弹涂料内墙面内墙面混合砂浆抹面,地下内墙涂防霉涂料，地上内墙乳胶漆天棚天棚面直接批腻子，地下天棚涂防霉涂料，地上天棚乳胶漆楼地面面层地面C20细石砼找坡,原浆磨面，20厚1:2水泥砂浆楼面屋面防水、保温40厚C30细石混凝土，内配钢筋，无纺聚脂玻纤布一层，2055厚挤塑聚苯板(XPS)，3厚SBS改性沥青防水卷材，20厚1:3水泥砂浆找平层，轻质泡

43、沫砼找坡,坡度0.5%墙面保温隔热5厚抗裂砂浆复合耐碱玻纤网格布一层，界面剂刷一道，30厚模塑聚苯板（EPS)，界面剂刷一道，3厚专用粘结剂门窗防火门及塑钢窗第64页/共88页11/16/2021工程概况工程概况给水内衬塑外镀锌钢管给水管进户就近厨房或卫生间安装一只水龙头、阀门及水表箱安装。排水UPVC生活排水管道铺设，地漏、扫除口安装，卫生洁具预留安装位置，压力排水系统安装。雨水、冷凝水UPVC雨水管铺设、阳台地漏、雨水斗安装。燃气强电单元箱、计量箱、户内箱、排污泵电梯控制箱安装、桥架安装、配管预埋、线缆敷设、座灯、头灯具、开关插座、防雷接地。弱电电信、电视、配管、配线、插座、接线盒安装。第

44、65页/共88页11/16/2021住宅建筑工程项目造价分析住宅建筑工程项目造价分析项目/费用平米造价人工费材料费机械费企业管理费利润措施费元/m2元/m2%元/m2%元/m2%元/m2%元/m2%元/m2%总计1927.56185.979.651098.9957.0126.821.3964.043.3225.841.34378.4119.63建筑工程1330.6273.975.56761.6657.2420.071.5126.331.9811.290.85335.3225.20装饰工程408.5974.7718.30231.7756.722.690.6621.685.319.322.2836

45、.258.87安装工程给水排水29.767.0823.8014.4148.430.943.163.0410.220.993.331.183.96强电104.9517.7916.9564.0561.031.851.777.687.312.512.403.623.45弱电13.774.2030.515.3839.090.251.841.8113.110.594.290.564.07雨水、冷凝水14.683.7025.226.8446.610.392.631.5910.850.523.530.604.08燃气电梯楼宇智能8.252.5530.953.1538.200.161.981.1013.340

46、.364.370.344.07消防工程16.931.9011.2411.7269.200.462.720.824.840.271.570.563.32小计188.3537.2419.77105.5656.044.062.1516.048.515.242.786.853.64第66页/共88页11/16/2021主主要要工工程程量量表表项目名称单位工程量每百平方米工程量备注建筑土石方m34173.627.324只计算挖方量混凝土m37139.6946.74 钢筋t1132.427.41 模板m271983.8471.27 砌体m32815.2418.43 屋面m2969.586.35 门窗m23

47、911.5725.61 楼地面m215916.73104.21 内墙面m245532.62298.10 外墙面m221470.68140.57 安装电线m91883.68601.55 电缆m814.415.33 电气管m31480.2206.10 给水管m1947.8312.75 排水管m3732.9424.44 第67页/共88页11/16/2021人工及主要材料（半成品）消耗量表人工及主要材料（半成品）消耗量表序号名称单位总消耗量每百平方米消耗量1人工工日81443.54 533.20 2水泥t1018.9871276.67 4砂t3591.01 23.51 5石子t315.18 2.06

48、 6钢筋t1156.587.57 7商品混凝土m37297.84 47.78 8模板m216341.1418106.98 9钢管t39.382580.26 10型钢t4.580.03 11电线m106585.07 697.80 12电缆m822.55 5.39 第68页/共88页11/16/20214.4.建材价格建材价格水泥价格第69页/共88页11/16/2021第70页/共88页11/16/20215.5.园林苗木园林苗木第71页/共88页11/16/2021案例一：工程预决算价格合理性分案例一：工程预决算价格合理性分析析 某小区住宅楼工程，施工单位提供竣工结算价为叁佰肆拾叁万壹仟壹佰伍

49、拾陆元捌角壹分，每平方造价为845.66元/m2。工程单方造价比以往的砖混的住宅楼偏高。第72页/共88页11/16/2021分析内容：1、人工 人工4.14工日/m2与以前工程对比工日含量在正常范围内，本工程人工费按苏建价200866号文执行，一、二、三类工均增加了7元/工日，导致人工费的增加，管理费、利润同时增加。造成单方造价增加40元/ m2。 第73页/共88页11/16/20212、材料 本工程的材料价格按委托方对市场询价后提供的市场价格计算，部分的材料价格比以往高出许多，其中最为显著的是砂子、水泥和钢材。砂子由原来的16元/t涨到20元/t，水泥由原来的210元/t涨到300元/t

50、，钢材的市场价格更是自2007年10月份以后不断浮动，一直猛涨，由原来的3700元/t涨到了5700元/t，业主考虑到钢材价格浮动暂定材料价格为5500元/t；比以往增加了1800元/t，水电材料价格也有不同幅度上升。钢材按砖混26kg/ m2计算，因价格因素造成单方造价增加50元/ m2；本工程水泥单方用量为188.2kg/ m2，含量在正常范围内价格因素造成单方造价增加15元/ m2；其他材料价格上涨造成单方造价上升近30元 / m2。第74页/共88页11/16/2021 3、机械 本工程的机械使用费也增加了不少，主要是由于机械台班价格的调整和汽油、柴油的涨价所造成的，同时影响着管理费与

51、利润增加。大致单方造价增加15元/ m2。 4、江苏省住宅工程质量通病控制标准的强制执行：通过经济指标不难看出，本工程钢材的单方用量为32.09kg/ m2，同以往同类工程相比偏高，因为新沂地区为八度设防抗震等级再加上设计院在设计时考虑了江苏省住宅工程质量通病控制标准的设计，钢筋含量增加6-7 kg/ m2。造成单方造价增加40元/ m2。 第75页/共88页11/16/20215、建筑工程节能的执行 由于近年来随着国家的环保和节能的提倡，工程建设时强制执行建筑工程节能，主要增加了墙体与屋面的保温，取消了粘土砖的使用。墙体保温单方造价65.75元/ m2比外墙抹灰单方造价高出近45元/ m2。

52、本工程为典型的执行若干标准后的住宅楼工程，又赶上人工工资调整和物价上涨时期，所以比以往的同类工程单方造价高出230元/ m2左右。第76页/共88页11/16/2021案例二：工程停工期间的工期及费用索赔案例二：工程停工期间的工期及费用索赔 基本案情基本案情 A学校（以下简称学校）于2009年4月22日和某建筑安装工程有限公司（以下简称教学楼承包人）签订了一份教学楼工程施工总承包合同。承包范围为教学楼土建、水电安装施工，该工程建筑面积为5368.66平方米，框架五层，质量标准为合格，要求2009年4月26日开工，2009年11月30日竣工，工期220天（日历天）。本工程采用固定单价合同，按19

53、99年建设工程施工合同（示范文本）版本进行签订，合同约定工程预付款为合同价的20%，中间付款按工程形象进度的70%支付，工程竣工验收合格后付至合同价的85%。第77页/共88页11/16/2021合同签订后，承包人按合同约定时间如期进行施工，但在工程主体封顶后（封顶时间为2009年8月15日），学校的工程款因资金紧张未能按时支付（合同规定封顶后7日内付款，即付款时间为2009年8月22日），学校承诺尽快支付工程款并要求承包人继续施工，但经承包人多次催要，工程款仍未到帐。因此承包人于2009年8月23日向学校发出一份书面报告，报告中称若学校在七日内仍不能付款，承包人将停工。 第78页/共88页11/16/2021 七日后学校仍未付款也未给予答复，承包人又