209年天勤汉正一街商铺营销推广执行报告

1、 百皕广告项目组2009年10月28日营销推广背景营销推广背景 基于近阶段中百仓储的正式开业及天勤商铺的销售现状，我基于近阶段中百仓储的正式开业及天勤商铺的销售现状，我们对项目当前面临的问题和机遇进行解析，对项目的推广及营销们对项目当前面临的问题和机遇进行解析，对项目的推广及营销策略作了全新的思考，希望尽快地配合项目现场实现商铺销售。策略作了全新的思考，希望尽快地配合项目现场实现商铺销售。part.1part.1 重新理解项目重新理解项目& &我们的客户我们的客户part.2 part.2 项目营销及推广策略项目营销及推广策略part.3 part.3 项目包装及广告设计表现项

2、目包装及广告设计表现本项目位于本项目位于硚硚口长丰大道与口长丰大道与汉正一街交汇处，紧靠汉正汉正一街交汇处，紧靠汉正街都市工业园，直通解放大街都市工业园，直通解放大道，远接王家墩道，远接王家墩cbdcbd，系我，系我市重点规划发展、正在崛起市重点规划发展、正在崛起的古田居住区的中心商业街。的古田居住区的中心商业街。项目总建筑面积项目总建筑面积2000020000平方平方米，其中米，其中60006000平方米商业已平方米商业已经引进中百仓储作为商业配经引进中百仓储作为商业配套，其余套，其余1400014000平方米用于平方米用于对外销售和招商。对外销售和招商。目前，中百仓储已正式进驻目前，中百仓

3、储已正式进驻开业开业一、项目概况一、项目概况 二、市场背景二、市场背景 古田商圈古田商圈 项目所在古田片区是市政规划的项目所在古田片区是市政规划的“市商业副中心市商业副中心”，紧临汉正街都市工，紧临汉正街都市工业园、王家墩业园、王家墩cbdcbd，片区商业热度高，极具升值潜力。，片区商业热度高，极具升值潜力。片区内常住人口量大，片区内常住人口量大，但没有成规模上档次的集中商业区，以零散社区商业配套为主。但没有成规模上档次的集中商业区，以零散社区商业配套为主。 项目周边的城市道路包括长丰大道、汉正一街、古田一路、古田二路等，轻项目周边的城市道路包括长丰大道、汉正一街、古田一路、古田二路等，轻轨通

4、达轨通达, ,交发达，具备极大的可达性，特别是长丰大道作为连接解放大道和交发达，具备极大的可达性，特别是长丰大道作为连接解放大道和cbdcbd的的主要通道。周边主要通道。周边506506、541541、548548、736736等多路城市公交从此地段经过等多路城市公交从此地段经过 ，可以比较，可以比较方便地往来于购物、办公与居住之间。方便地往来于购物、办公与居住之间。 王家墩王家墩cbdcbd3分钟分钟一块福地，一个有高价值回馈的项目。一块福地，一个有高价值回馈的项目。三、项目三、项目swot分析分析 s s优势：优势： 本项目地处长丰大道繁华地段，近本项目地处长丰大道繁华地段，近cbdcbd

5、，临汉正都市工业园，人流、车流量大，具有较高临汉正都市工业园，人流、车流量大，具有较高商业价值。交通主干道、公交网络成熟，满足项商业价值。交通主干道、公交网络成熟，满足项目商业的可达性要求。目商业的可达性要求。60006000平方米中百仓储生活平方米中百仓储生活卖场的率先进驻，满足区域商业的配套，并为项卖场的率先进驻，满足区域商业的配套，并为项目商业带来更多的人气。目商业带来更多的人气。w w劣势：劣势： 项目周边商业形象差，地块四周商业经项目周边商业形象差，地块四周商业经营档次低，经营品种缺乏统一性与互补性，周营档次低，经营品种缺乏统一性与互补性，周边商业建筑形象较差，严重影响本项目商业品边

6、商业建筑形象较差，严重影响本项目商业品质、价格的发挥。项目结构不完善，由于项目质、价格的发挥。项目结构不完善，由于项目为住宅底商，内部结构柱网多，影响商业的使为住宅底商，内部结构柱网多，影响商业的使用，同时对经营形态有较多的限定。临长丰大用，同时对经营形态有较多的限定。临长丰大道商业为连廊的形式，在昭示性上会有一定影道商业为连廊的形式，在昭示性上会有一定影响。响。o o机会：机会： 经济前景提供动力源泉，武汉市经济增经济前景提供动力源泉，武汉市经济增长稳定，经济前景看好，特别是区域新兴小区长稳定，经济前景看好，特别是区域新兴小区的逐渐变多，项目商业具备极大的前景。区域的逐渐变多，项目商业具备极

7、大的前景。区域商业市场的空白，随着近两年汉正街服装加工商业市场的空白，随着近两年汉正街服装加工企业的大量搬迁，伴着区域工业和加工业的快企业的大量搬迁，伴着区域工业和加工业的快速发展，区域内商业配套和服务功能明显不足，速发展，区域内商业配套和服务功能明显不足，近近3030多万就业人口的生活服务问题，市场存在多万就业人口的生活服务问题，市场存在极大的空白。极大的空白。t t威胁：威胁： 区域配套尚不成熟将影响投资客户的区域配套尚不成熟将影响投资客户的信心。项目周边散铺的出租、出售，以及项信心。项目周边散铺的出租、出售，以及项目自身形象的不足都将影响到商铺的销售。目自身形象的不足都将影响到商铺的销售

8、。同时，对购买商铺自己经营的业主而言，需同时，对购买商铺自己经营的业主而言，需要等待商业时机的成熟。要等待商业时机的成熟。四、商业核心价值挖掘四、商业核心价值挖掘核心价值核心价值价值一：人流的吸纳性价值一：人流的吸纳性，临紧长丰大道，临街型商业，有较强的人流吸纳性；价值二：业态的灵活性价值二：业态的灵活性，在用途上兼具社区型配套与商业街的双重性，经营业态灵活，经营空间较大；价值三：品牌的追随性，价值三：品牌的追随性，鉴于中百仓储已进驻,正式开业。对本项目商铺的良好口啤与经营氛围有很大的提升，满足投资、经营者的的品牌商家追随性；价值四：未来的增值性价值四：未来的增值性，由于本项目属市政规划的“武

9、汉商业副中心”，且与王家墩cbd为邻，将使本商业面临极大的未来增值预期；不足不足目前的商业氛围不足，需要一定的市场培育期，此期间需要在宣传、推广及招商等方面加以投入；同时鉴于目前人气的不足，需在价格上加以引导；商业街形象有待提升，制造商业氛围。五、商业功能定位五、商业功能定位 本项目作为本项目作为2万方万方的综合性社区商业，的综合性社区商业，除除0.6万方为中百仓储万方为中百仓储外，其余外，其余1.4万方应满万方应满足社区居民日常生活足社区居民日常生活的其它各种需要，因的其它各种需要，因此本项目商业功能包此本项目商业功能包括：括：美食、文化、休美食、文化、休闲、娱乐、健身、交闲、娱乐、健身、交

10、流、公共服务、购物流、公共服务、购物等多种功能。等多种功能。如右图所示：如右图所示：沿街商铺共约6500平方： 功能：功能： 比例比例 面积面积 对应对应 业态种类建议业态种类建议购物 30% 约2000平 服装、鞋业、珠宝、钟表、礼品品牌折扣店 20% 约1000平 各地品牌折扣店等专卖店 20% 约1000平 音像、数码、工艺、玉器、画廊等 服务业 30% 约2000平 银行、品牌美容美发、干洗店、电器维修六、业态分布及组合建议一：沿街商铺六、业态分布及组合建议一：沿街商铺内街商铺共约7500平方： 功能：功能： 比例比例 面积面积 对应对应 业态种类建议业态种类建议特色娱乐、休闲 30%

11、 约2250平 酒吧、ktv、休闲会所等品牌餐饮 40% 约3000平 特色餐馆、烧烤店、电玩等 其它特色 30% 约2250平 陶吧、咖啡馆、西餐厅、中餐厅六、业态分布及组合建议二：内街商铺六、业态分布及组合建议二：内街商铺七、客户定位（七、客户定位（1）：）： 核心目标客户群核心目标客户群：自主经营人士、餐饮经营商。 一般目标客户群：一般目标客户群：天勤花园业主，武汉本土投资客。 泛目标客户群：泛目标客户群： 外地商人、商会等投资人士。1、投资客定位：、投资客定位：泛客群泛客群一般客群一般客群核心客群核心客群七、客户定位（七、客户定位（2）：）： 主力商家：主力商家：中百仓储以及其他品牌商

12、家； 散铺商户散铺商户:品牌专卖店、专业店、便利店；休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店等；独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户。2、经营者定位：、经营者定位：散铺商户散铺商户散铺商户散铺商户散铺商户散铺商户主力商家主力商家七、客户定位（七、客户定位（3）：）： 主力消费群：主力消费群：天勤花园业主为其主要消费群体之一，同时周边都市工业园的工人也是项目的主要消费人群，表现为经常性消费为主。 次消费群：次消费群：居住在商圈之外的次辐射地带，消费能力中等以上普通家庭为主，外来流动人群，间断性消费。3、消费者定位：、消费者定位：次消费群次消费群主力消费群主力消费群八、项目整合推广建议（八、项目

13、整合推广建议（1）：）：天勤天勤汉正一街汉正一街案名：案名：1、项目紧邻汉正一街，而且商业的主入口在汉正一街上，用项目所在的地理位置作为项目的名称能让项目更能让人熟记。2、汉正街作为武汉商业的金字招牌和一面旗帜，在市场上有广泛的号召力，能让人与汉正街产生紧密的联想，可扩大项目的知名度。1、案名：、案名：八、项目整合推广建议（八、项目整合推广建议（2）：）：主推：主推：cbd金边区，双主街商铺群金边区，双主街商铺群备选：备选：古田核心，商业地标，临街金铺古田核心，商业地标，临街金铺定位释义：定位释义：1、项目紧临王家墩cbd,用“cbd金边区”定位，体现出项目受cbd强大商机辐射，具未来不可限量

14、的发展前景。“双主街”则体现了项目商铺临街的一大特点，满足多数经营者首选临街门面的心理需求。2、项目属性定位：、项目属性定位：八、项目整合推广建议（八、项目整合推广建议（3）：）：3、主推广语：、主推广语：主推：主推：生活街区，财富大道生活街区，财富大道备选：备选：生活的街，生财的街释义：释义：“生活街区,财富大道”，分别从社区配套以及投资价值上对项目进行了很好的概括，而且也很口语化，朗朗上口，便于传播。九、项目当前存在的关键问题（九、项目当前存在的关键问题（1）：）：问题一：问题一：项目整体导视系统不足项目整体导视系统不足百皕建议：百皕建议： a a：外部：外部在长丰大道、解放大道设置醒目的

15、导视标牌、道旗。 b b：内部：内部1）设计并制作用于导视的营销中心导视牌。 2）外街及内街的商铺提示性标牌。问题二：问题二：项目现场形象欠佳，细节方面不足项目现场形象欠佳，细节方面不足百皕建议：百皕建议： a a：道路：道路道路上常有堆砌物，工程车辆，搬运车辆。建议商铺前道路严禁堆积物品，商铺前装修材料可以放室内或及时运走，不至破坏外部整体形象。另外，建议商铺内居住的施工人员尽快搬出，提升项目的商业形象。 b b：营销中心：营销中心营销中心建议全新包装，门头设计制作，展板、销控表、单张等销售所需要道具的完善。 c c：其它：其它商业街裸露，黄泥土裸露可见，给人一种荒凉，不注重细节的感觉。建议

16、做些包装，提高项目的品牌形象。part.1part.1 商铺本位简析商铺本位简析part.2 part.2 商铺营销及推广策略商铺营销及推广策略part.3 part.3 商铺包装及广告设计表现商铺包装及广告设计表现一、整体推广策略一、整体推广策略1、整体推广思路、整体推广思路(1)：区域价值主导，逐步集中推广，炒热片区市场区域价值主导，逐步集中推广，炒热片区市场 a a、区域价值主导、区域价值主导: : 在商业街开始销售之前，以新闻性软史启动市场，从片区发展潜力和商业前景着手，引发片区关注。 09年武汉楼市市场逐渐好转，但对于经济危机的影响，人们对商铺投资依然保持谨慎的态度。因此天勤汉正一街

17、应提前宣传，营造项目形象，提前引起潜在客户关注，圈住目标客流。b b、逐步集中推广逐步集中推广: :天勤汉正一街商业可分三个部分：临主干道长丰大道商铺、临汉正一街商业步行街、以及规划中的天勤小路商铺。就目前片区商业配套尚不完善的情况来说，长丰大道的商铺地段优势更为突出，根据“低开高走”原则，我们将人气最旺的长丰大道商铺开始逐步集中推广，然后是汉正一街商业步行街，最后是天勤小路商铺。1、整体推广思路、整体推广思路(2)：c c、炒热片区市场、炒热片区市场: : 天勤汉正一街在一年多的销售过程中，在本片区商业潜力待发掘的前提下，将通过阶段性的推广和销售策略，带热片区市场。 形象先行，造市先造势。作

18、为古田首条特色商业街承载商圈升级换代的典范，必须先塑造本项目高端的市场形象，以引起市场关注，树立市场形象标杆，降低销售及招商难度的目的； 通过势的建立，建立项目在古田新的商圈地位与气势，塑造差异化的市场形象，充分减灭商户讨价还价的底力。 “抢市”必将以降低门槛、牺牲收益为代价，只有通过“势”的建立，才能达到“建市”的目的，以规避与现有市场的同质化竞争和低租金价格的竞争。形象先行形象先行造势优先造势优先2、整体推广策略：、整体推广策略：3、整体媒介策略、整体媒介策略(1)：集中硬广、深度新闻、集中硬广、深度新闻、sp活动、大活动、大dm单单n sp活动贯穿全年，旨在增加项目现场的体验感，直接促进

19、项目的销售。大众媒体树项目形象，小众媒体精确制导促进销售，以配合活动进行宣传。n 大众媒体大众媒体：集中报纸硬广、户外、网络、车身广告等大众媒体的投入，迅速树立项目品牌形象。n 小众媒体小众媒体：充分运用短信群发、夹报、dm、公交显示屏、电台等费用低、针对性更强的渠道，对目标客户形成精确制导的宣传。根据天勤汉正一街特性，其目标消费群包含自用客户和投资客户，以中青年人为主。如仅通过一种媒体的传播，无法达到立体的宣传效果。因此，对本案的媒介选择及推广建议采取整体传播策略。3、整体媒介策略、整体媒介策略(2)：二、整体营销策略：二、整体营销策略： 1 1、操作顺序：招商先行，销售跟进；、操作顺序：招

20、商先行，销售跟进；2 2、项目整体：销售为主，招商为辅；、项目整体：销售为主，招商为辅；3 3、销售方式：直接销售为主，返租销售为辅。、销售方式：直接销售为主，返租销售为辅。 原则：原则：招商带动销售，经营决定价值！招商带动销售，经营决定价值！ 招商先行，是以知名品牌商家的入驻，体现区域和项目的商业价值，同招商先行，是以知名品牌商家的入驻，体现区域和项目的商业价值，同时主力商家入驻更容易营造商业氛围，继而拉升商业价值、增强投资者信心，时主力商家入驻更容易营造商业氛围，继而拉升商业价值、增强投资者信心，为销售创造条件。在成功招商主力店后应积极做好借势销售，为后期开盘做为销售创造条件。在成功招商主

21、力店后应积极做好借势销售，为后期开盘做好充分的准备。好充分的准备。1、招商先行，销售跟进、招商先行，销售跟进 商铺销售的市场信心来自于商户的品牌，因此，对于本项目这样一个目前商业氛围比较淡的项目来说，引进什么样的商家，将直接决定市场购买商铺的信心指数，而起到“头羊效应”的主力商户尤为重要。在销售开始之前确定主力商户，是本项目商铺产权销售的重要策略和基本前提。而中百仓储的进驻正好建立了这一优势，因此应做好借势销售。二、整体营销策略（二、整体营销策略（1）：）： 从商业产品的整体定位和项目建筑特点及产品划分现状，可以确定项目是以销售商铺作为实现项目利润的主要途径，招商工作只是为了更好的实现项目的销

22、售，实现更高的利润价值。 目前，项目知名度和来访量都不高，而以销售为主的商业租售方式和无后期运营管理的操作模式下，对真正商业投资者的购买信心不能起到正向的促进，同时也不利于提升客户群体对项目的预期销售价格。2 2、销售为主，招商为辅销售为主，招商为辅 在这种操作现状下，更多的只能加强全面、有效的宣传推广，以增强在这种操作现状下，更多的只能加强全面、有效的宣传推广，以增强客户群体对项目的认识，增强对商业价值的认可，以促进最终销售完成。客户群体对项目的认识，增强对商业价值的认可，以促进最终销售完成。二、整体营销策略（二、整体营销策略（2）：）：3、直接销售为主，返租销售为辅直接销售为主，返租销售为

23、辅 本项目大多数商铺可采用有针对性优惠促销的方式进行直接销售，但部分面积较大、总价较高的铺位，则需要需要更有针对性的销售方式以吸引客户，返租销售是目前市场经常采用且较为有效的促销方式，本项目中特定的少量单位，可采用返租销售的形式对部分特定产品（内街、进深较大商铺）进行销售。 在项目确定的招商销售策略下，依然以对客户的直接销售为主，在项目确定的招商销售策略下，依然以对客户的直接销售为主，间接销售为辅。间接销售为辅。二、整体营销策略（二、整体营销策略（3）：）：3-13-1、三年返租与五年返租的综合比较：、三年返租与五年返租的综合比较：三年返租三年返租优势：优势：前期由发展商控制招商，能确保既定的

24、商业定位；保证住宅开发期内商业形象的统一；帮业主监守三年守业期，既能坚定投资者信心，又能在三年后卸下返租包袱；价格适中，能为投资者所接受。劣势：劣势：前期投入招商费用较大；承担前三年的返租补贴；五年返租五年返租优势：优势：前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；保证住宅开发期内商业形象的统一；给投资者坚定信心。劣势：劣势：前期投入招商费用较大；为确保发展商保底收益，价格被迫拉高，销售难度大；承受返租年限长，压力大。 为了保证商铺后期的持续热销，社区商业需要保留高标准、高品质商户来确保项目的形象，所以社区内商业在前期必须统一招商、统一经营，即销售时需要采取返租销售。 权衡风险与收益利弊，权衡

25、风险与收益利弊，建议销售策略采用三年返租销售建议销售策略采用三年返租销售，三年，三年时间既能满足开发期需要，又能有效规避三年后的风险责任。时间既能满足开发期需要，又能有效规避三年后的风险责任。 在上述各类销售策略形成收益的测算中发现，在目前市场状况下，返租年限越长，其所承担的返租压力越大，而且产生的最终实际销售收益越低。3-13-1、三年返租与五年返租的综合比较：、三年返租与五年返租的综合比较：3-23-2、一次性返租和每年返租的比较：、一次性返租和每年返租的比较：v三年返租销售的方式可采取一次性返租三年和每年返租，从长期来 看，两者的收益、风险是一致的，但销售时严重影响其所产生的现金流情况、

26、销售速度及销售客户层面。现金流影响情况如下： 单位：单位：元元/ 销售策略三年返租一次性返三年每年返租销售收益返租支出实际销售收益销售收益返租支出实际销售收益销售单价1200012000即时销售款984012000第一年0984072011280第二年0984072010560第三年098407209840合计/累计9840216098401600021609840备注：以上计算未考虑招商租金收益、发展商所支出的各项营销费用及各种租赁税费。v一次性返租三年，可减少首期款，降低投资门槛，扩大客户层面，提高销售速度。而每年返租则大大增加了首期款，提高了投资门槛，缩减客户层面，不利于加快销售速度。

27、以一个面积以一个面积200200平米商铺为例，按平米商铺为例，按1200012000元元/ /平米的估价来算，总价平米的估价来算，总价约约240240万元，银行按揭贷款六成，按照万元，银行按揭贷款六成，按照8%8%的回报率返租。如采用每年返的回报率返租。如采用每年返租，首期交付四成即投资者需要自行交付租，首期交付四成即投资者需要自行交付9696万元，才能够得此铺位；万元，才能够得此铺位；如采取一次性返租三年，则投资者只需交付如采取一次性返租三年，则投资者只需交付72.9672.96万元的首期款即可，万元的首期款即可，能够承受此范围首付款的客户范围明显加大。能够承受此范围首付款的客户范围明显加大

28、。3-33-3、一次性返租和每年返租的比较、一次性返租和每年返租的比较结论：结论：v从本项目产品分割来看，临长丰大道双层铺位面积相对较大，对应总从本项目产品分割来看，临长丰大道双层铺位面积相对较大，对应总价也比较高，与案例总价相差不大。这也就意味着本项目的目标购买客价也比较高，与案例总价相差不大。这也就意味着本项目的目标购买客户群中存在案例中所描述的扩大客户群体范围的现象。户群中存在案例中所描述的扩大客户群体范围的现象。 综合以上分析，在最终实际收益不变的情况下建议采取三年返租销售，三年返租销售，一次性返租三年的回报一次性返租三年的回报。三、整体价格策略：三、整体价格策略：n 目前区域内商业物

29、业供给量小，市场存在一定需求空间；n 市场对本项目的开发商认知和认可程度较高；n 区域商业的发展正在进入成熟阶段；n 价位即能达到开发商预期，又能被客户接受；n 与竞争者保持档次与消费品位上的区隔。1、定价前提：、定价前提：2、整体价格策略：、整体价格策略：低开高走、小幅快调、合理销控、有效引导低开高走、小幅快调、合理销控、有效引导n “平价入市、小幅快调”有利于形成热销氛围，营造出客户对项目的追捧，形成良好的口碑；而且“小幅快调”可引导价格回归正常的利润通道，逐步体现出项目所蕴含的价值；同时上行的价格体系也会有利于挤压客户，粉碎客户犹豫心理，形成销售主动。n 利用品质差、价格差的有机结合，配

30、合销控手段，合理有效的引导市场，调节客户的购买意愿，最大化的提高客户成交率，稳步实现销售目标。3、厘定价格的相关因素：、厘定价格的相关因素： n整体的经济环境n市场的供求状况n物业自身客观条件：地理位置、规模、产品n物业自身主观条件：定位、主题、规划n目标客户的价格接受程度和价值取向n发展商实力n宣传推广是否理想n经营管理是否专业价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：p市场导向原则市场导向原则采用竞争导向和可比楼盘加权来预测项目第一期首层商铺销售的均价。首层定价选取参照的项目为：天泽一方街，首层临街铺1.92.2万/平米。p

31、动态变化原则动态变化原则价格制定并非一成不变，而是根据销售业绩和销售进度的需要不断调整的过程，特别是开盘时的价格制定，要根据市场的接受程度、项目的炒作效果和吸筹的具体情况而定。4、定价指导原则：、定价指导原则：目前，区域商业首层租金一般在40-80元/平方米月之间。根据市场经验，一个新的大型商业中心的建成和投入使用，将会极大地带动区域周边商业物业及其自身的升值。一般情况下，市场开业并良好运营35年后，商铺租金能按5%-10%的速度增长。鉴于本项目良好的未来预期，并且为了便于向投资者计算投资收益，现在我们拟最保守地把项目首层商铺租金按40元/平方米月计算:v 开盘时租金为4040元元/m/m2

32、2 ，3年后的租金价格为 50*1.1*1.2*1.3=7070元元/m/m2 2 v 把年收益率设定为8%8%v 商铺的投资回收年限为12.512.5年(不考虑税收和租金递增的因素)本项目首层商铺开盘均价为: 70 x 12 x 12.5 = 70 x 12 x 12.5 = 1050010500 元元/m/m2 2 5、定价方法：收益还原法、定价方法：收益还原法 为了保证整个营销过程中有足够的优质铺位，保证整过程的营销气氛，这就要为了保证整个营销过程中有足够的优质铺位，保证整过程的营销气氛，这就要求项目在销售过程中有适当的销控策略，针对本项目制定了三大销控原则：求项目在销售过程中有适当的销

33、控策略，针对本项目制定了三大销控原则：四、整体销控策略：四、整体销控策略：原则三：保留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。原则二：发展商以大户名义按区购买，制造热销气氛。在营销过程中，鼓励大户购买，拒绝散户、小户将是项目营销的一个重要手段，在适当的时候释放大户购买意向，配合发展商大面积预留，制造大户抢铺的热销气氛。原则一：按“金角银边”原则，预留几套铺王，采用特殊的销售方式销售，如拍卖。其中预留铺位要保证二套或四套相连，以便“多铺一店”的铺位给一个投资客购买。四、分阶段营销推广执行四

34、、分阶段营销推广执行10月月11月月12月月（一）（一）客户渗透阶段客户渗透阶段（二）（二）客户转换阶段客户转换阶段（三）（三）活动消化客户阶段活动消化客户阶段1月月2月月客户深度拓展活动客户深度拓展活动春节前小型活动春节前小型活动正式开盘正式开盘营销中心及现场包装营销中心及现场包装备注：备注： 春节前，专门针对诚意客户举行小范围的活动，以特殊优惠为主，满足客户的价格期望，春节前，专门针对诚意客户举行小范围的活动，以特殊优惠为主，满足客户的价格期望，从而促成一批还在观望的客户。之后，通过一些大型活动对高端客户进行深度挖掘，储备新客从而促成一批还在观望的客户。之后，通过一些大型活动对高端客户进行

35、深度挖掘，储备新客源。源。一、阶段营销推广目标：一、阶段营销推广目标：在启动项目推广工作情况下，开始积累高意向度客户群体，完成阶段积累客户。炒热古田片区的商业价值，提高人们对片区商机的认知，为投资、经营客打好心理基础。二、阶段工作重点：二、阶段工作重点：1、营销中心包装完成，正式对外开放。2、销售物料、道具及配套完善，销售人员完成培训。3、商业街现场进行整体氛围包装，营造良好商业气氛。 4、报纸、led等广告的设计和发布。20092009年年1010月月1111月月 第一阶段、积客期第一阶段、积客期发布时间发布时间媒体媒体形式形式主题内容主题内容1010月月2929日日周四周四楚天都市报半版数

36、古田金铺，还看数古田金铺，还看“汉正一街汉正一街”硚口黄金地段，50-200平米临街旺铺，火爆热销中1010月月3030日日周五周五夹报(晚报)2万份cbdcbd金边区位，金边区位，3030万消费人潮，临街旺铺，一铺赚翻天！万消费人潮，临街旺铺，一铺赚翻天！短信5万条cbd金边区位，双主街商铺群天勤汉正一街，60220平米临街商铺火热销售中，好礼不断，“金”喜不断。财富热线:838568881111月月1 1日日周日周日中百led屏一个月数古田金铺，还看数古田金铺，还看“汉正一街汉正一街”100%成熟社区+100%烫手商机+100%火爆人气，万事俱备，只欠东风1111月月5 5日日周四周四武汉

37、晚报半版谁将穿走金靴子？谁将穿走金靴子？11月28日，天勤汉正一街隆重开盘，多重好礼，“金”喜不断！1111月月6 6日日周五周五夹报(楚天)2万份有钱，谁来赚？有钱，谁来赚？100%成熟社区+100%烫手商机+100%火爆人气，万事俱备，只欠东风 短信5万条cbd金边区位，临街旺铺天勤汉正一街，11月8日震撼开盘，好礼不断，“金”喜不断。财富热线:838568881111月月1212日日周四周四楚天都市报半版寻铺千百度，缘来寻铺千百度，缘来“汉正一街汉正一街”夹报(晚报)2万份临街临街临人潮临人潮“钱钱”景辉煌！景辉煌！100%成熟社区+100%烫手商机+100%火爆人气，万事俱备，只欠东风

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