青岛浮山后地块可行性研究纲要PPT课件

1、一、浮山后片区规划 第1页/共40页 片区范围划定 地块位置核 心 商 圈 浮山后新区位于青岛市市北区东部，地处市南、市北、四方、崂山四区结合处； 以辽阳西路和劲松四路为中轴，东起劲松七路，西至劲松三路，南起银川西路，北至合肥路.第2页/共40页 片区形象定位 浮山后新区经过近10年的开发建设，已逐步发展成为青岛市最大的中高档居住区。 根据青岛市商业发展的现状与趋势，确定青岛市浮山商圈为城市功能完善，配套设施齐全的中高档次的城市商业中心。第3页/共40页 片区功能定位 青岛市浮山商圈要建设成为一个包括购物中心、商业街、超市、综合百货、专业专卖店、酒店、娱乐类等涵盖商贸、文化、旅游、休闲 的都市

2、功能综合体。 片区各类商业业态中，零售专卖店约占50，餐饮约占25，休闲文化娱乐约占13，旅游约占3，金融约占2，其他约占8。第4页/共40页各功能板块定位 A4A2 A3 A 5A1A 6 A1地块占地1.4万平方米，商业用地，总建筑面积4.5万平方米，规划为SOHO式办公区，底层为配套商业。 A2地块，商业用地，已确认为佳世客购物中心（吉之岛），经营中档百货、超市和特色餐饮。 A3地块，商业用地，易初莲花超市（已开业），大型综合超市，营业面积2万，经营生活超市和陶瓷卫浴广场。 A4地块占地5.1平方米，商业用地，总建筑面积25万平方米，规划为大型购物中心、五星级度假酒店、高档商务办公楼、高

3、档酒店式公寓、大型美食娱乐城及大型运动休闲中心。 A5、A6地块占地2.6万平方米，商业用地，总建筑面积9.3万平方米，规划为面向年轻人为主的特色精品店、时尚餐饮店、音乐咖啡厅等为亮点的时尚街区。 在劲松七四路规划一条城市商业步行街，联动各个商业板块，作为整个浮山商圈空间发展的主线。A2A4第5页/共40页二、浮山后市场概况第6页/共40页 基本数据消费人口 现有居住人口20万，未来3年达到35万。考虑浮山商圈商业中心的辐射区域，可以形50万人口的第一消费商圈.第7页/共40页 基本数据住宅售价 鲁信长春花园 海信静湖琅园 地块西500米内海信静湖琅园67008600元 地块东50米内鲁信长春

4、花园60008000元 第8页/共40页 商圈分析商业现状 传统社区商业，零散分布于小区内部，主营地产中介、杂货五金、便利店、服务配套等，业态相对单一，经营混乱。 临时集贸市场，位于地A4地块内，肉菜等副产品，秩序混乱，环境破旧.第9页/共40页 商圈分析 商业现状 易初莲花超市，位于地块正西劲松四路，大型综合超市，营业面积2万，含生活超市和陶瓷卫浴，商品档次中低，目标客户为浮山后片区居民. 2006年8月11日开业，经营状况一般。周六下午5点卖场内景第10页/共40页商圈分析 未来竞争 易初莲花超市位于地块正西劲松四路，大型综合超市，营业面积2万，含生活超市和陶瓷卫浴，商品档次中低，目标客户

5、为浮山后片区居民。 佳世客购物中心（吉之岛）位于地块正北辽阳西路，大型综合超市，营业面积约45万，含百货、超市和特色餐饮，商品档次中档，规划中.第11页/共40页商圈分析 生活配套 社区内部有青岛六十五中、邮政局、中国电信、市群众艺术馆东馆、浮新医院、120急救、药店等生活配套设施。 第12页/共40页 商圈分析 交通环境 区域内有城市快速路辽阳西路、银川西路、城市主干路合肥路、劲松三路、劲松四路及劲松七路；有28、126、216、119、362、370、307、375、314路等多条公交路线，综合道路条件较好，工作出行便利。 北临辽阳西路 西临劲松四路 南临同兴路 第13页/共40页 分析小

6、结 商业形态落后陈旧，住宅底商，商品档次低，经营环境差; 缺乏餐饮娱乐、高档百货，功能单一，仅满足基本生活配套。 片区规划起点高,交通出行便利,未来人口密集,作为大型小区和市商业中心，市场需要更高形态的商业出现。 第14页/共40页三、地块分析 第15页/共40页 地块边界由规划中的A4、A5和A6地块组成，南至同兴路，北临辽阳西路，西接劲松四路，东靠住宅小区。A4、A6地块面向劲松四路南北长约380米；A4地块北面向辽阳西路东西长约120米， A5、A6地块面向同兴路合计东西长约120米。 A3 A 5A1A 6A4A2第16页/共40页 经济指标 A4地块占地5.1万平方米，商业用地，总建

7、筑面积25万平方米；容积率4.9，建筑密度55，绿地率20，停车位2500个。 A5、A6地块占地2.6万平方米，商业用地，总建筑面积9.3万平方米，容积率3.6，建筑密度55，绿地率20，停车位900个。第17页/共40页 地块现状地块实景第18页/共40页 地块四至 西部易初莲花超市和浮山后小区 北部浮山后小区 东部曙光山色 小区 南部浮山后小区和群众艺术馆 第19页/共40页 SWOT分析 优势 劣势 地型劣势：地块东西高低不平，平整地块增加开发成本 景观劣势：地块东、北方向建筑设施破旧，影响住宅景观效果 噪音劣势: 临辽阳西路快速干道, 车辆噪音影响住宅品质 区位优势：浮山新区为青岛最

8、大的居住小区和未来城市商业中心，发展前景利好 地段优势：位于辽阳西路和劲松四路交界，地处浮山商圈核心，商业地位独一无二 交通优势：地块周边分布多条城市主干道和公交路线，交通环境优越，出行便利 立地优势：周边无高层建筑，利于商业形象展示；净地无需拆迁，具即时开发条件 临界优势：地块方正，利于项目规划; 地块东北西三面临街，商业价值较高第20页/共40页 SWOT分析机会 规划中的城市商业中心,为项目发展带来无限商机 片区初具居住氛围，片区价值已被认同，吸引更多高端人士 目前商圈缺乏餐饮娱乐和高档百货，预留商业市场空白 比邻市北、崂山两区CBD，有效吸引商务客流威胁 易初莲花、佳世客，加剧未来商业

9、竞争 需要满足政府多项规划需求，影响项目价值 当前居住人口收入偏低, 商业消费能力较弱第21页/共40页四、项目定位建议 第22页/共40页 定位思路总体思路: 以满足城市基本功能为前提，追求公司经济效益最大化定位原则: 结合政府片区未来规划, 满足社会功能需求 结合市场竞争需求, 对商业业态错位经营，优势互补 利用地块特点对不同功能产品合理布局 努力加大商业可销售面积，减少公司自持经营物业面积 以住宅产品回笼项目开发成本，以商业产品实现项目高额利润点第23页/共40页 功能定位 34万 现代都市综合体 兼具 居住、购物、娱乐 三大功能第24页/共40页 产品形态公寓 购物中心 室外步行街 专

10、业市场 商务酒店 第25页/共40页 客户定位 公寓 青岛市中高端住宅消费者 购物中心 以浮山商圈消费者为主，辐射浮山后四区边缘消费者 室外步行街 以浮山商圈消费者为主，辐射浮山后四区边缘消费者 专业化市场 以浮山商圈消费者为主，辐射浮山后四区边缘消费者 商务酒店 崂山区CBD和市北区CBD商旅人士第26页/共40页 产品比例 公寓约占58，18.3万 购物中心约占29，10万 室外步行街约占4， 3万 专业化市场约占6， 2万 商务酒店约占3， 1万第27页/共40页 规划布局 公寓位于A4地块南部和A5、A6地块 购物中心位于A4地块北部，临辽阳西路 室外步行街外街位于A5、A6地块之间的

11、劲松四路； 内街位于A4地块内部南北贯通 专业化市场 位于A6地块公寓底层 商务酒店 位于A4地块西北角购物中心上盖第28页/共40页 购物中心业态定位 城市型 购物中心 购物、餐饮、娱乐三大业态第29页/共40页 购物中心业态比例 购物约占55 ， 5.5万 含百货主力店、超市主力店及品牌专卖店 餐饮约占25，2.5万 含中餐、西餐次主力店及特色餐饮 娱乐约占20，2万 含电影院、酒吧及健身美体次主力店第30页/共40页五、开发模式建议第31页/共40页 开发模式建议 根据浮山片区现状条件并结合政府招商文件，我部把该项目定位为都市型城市综合体，开发序列为： 购物中心-商务型酒店-高档公寓-商

12、业步行街（政府规划）-大型专业市场（或主题商城） 以购物中心及酒店的开发、开业经营，提升地块价值，提高公寓和步行街售价并实以此实现项目利润。 按照政府招商文件要求，该项目可以定性为经营型、持有 型项目，但公司开发运营需沉淀大量资金，所以开发合适的建筑产品及确定适合的租售比是项目实现利润最大化的前提。第32页/共40页六、经济效益测算第33页/共40页 相关经济指数 项目总占地面积7.7万平方米，总建筑面积41.1万平方米，其中- 商业11万平方米,住宅21.6万平方米,公寓8.5万平方米(协鹏设计中酒店,写字楼等全部改变为酒店式公寓) A4、A6地块面向劲松四路南北长约400多米 A4地块北面

13、向辽阳西路东西长约100多米 A5、A6地块面向同兴路合计东西长约100多米 第34页/共40页 总投资成本 总建安成本 10.52 10.52 亿, ,其中: 住宅及公寓：2400元30.1万=7.22亿 商业：3000元11万= 3.3亿 （注：建安成本包含地上地下建筑、商业粗装修、消防报警，电梯及其他弱点智能化系统、绿化环境装饰等成本。） 政府规费及其他配套费用1.441.44亿 350元41.1万=1.44亿 财务费用、管理费用及销售费用2.152.15亿,其中: 财务费用：(10.5210.521.441.440.9826)0.9826)0.060.063 32 = 2 = 1.17

14、亿(按照0.06的年利率,三年开发周期) 管理费用：按照100元/41.1万 = 4110万 销售费用：按照总售额2%，共计5716万（含售楼处、样板房建设、广告策划费用和销售佣金等）。 三项成本合计：10.5210.52亿+1.44+1.44亿+2.15+2.15亿=14.1=14.1亿，即： 项目不含地价总投资为14.114.1亿。第35页/共40页 总销售收入 总建筑面积41.1万平方米，集中商业6万平方米不计销售，可销售面积为35.1万平方米，其中住宅30.1万平方米，商业街5万平方米。 住宅销售公寓收入：公寓：7500元30.1万=22.58亿 商业销售收入： 街铺：12000元5万=6亿 总销售收入28.5828.58亿 （目前片区商业氛围较弱位置在售临街商铺12000元/平方米，本项目售价预估临街一层商铺为16000元/平方米,二层8000元/平方米。）第36页/共40页 税金 营业税、城建税、教育附加费按5.5%、所得税按照利润总额的33%计算，根据房地产行