XXXXXX项目策划案

1、xx商业连锁（xx店）方案xx商业广场策划部 2011年馅月一、前言 该项目编制的依据：仁 政府发布相关数据资料；2、进行市场调研获得的资料；3、xx大型超市运营情况分析。 二、项目概况： 仁项目 名称：xxxx店（商业广场配套） 2、项目地址：位 于深圳市南山区xx街道商业老街与沙河路的交汇处xxxx商业广场b栋一至三楼。3、项目规模及投资:（1）该项目建筑面积5000平方米，分为地上三层，每层1600平方米，营业保守面积为 4500平方米。（2）项目总投资：320万元。4、经营者：（待定）5、项目经营方式：采取自营占 50%, 50%租赁经营 （寄售返点）三、经营项目环境分析：1核心商圈：

2、xxxx店占据着与城市引擎相匹配的城市核 心商业位置，以xxxx店为圆心，半径为4.5公里的 核心区，该区域内是xx人口最集中、最密集的地带。人人乐、肯德基、麦当劳、天虹、近在咫尺，行政单位、银行、学校、邮政大厦、休闲广场、超市、专卖 店等遍布周边，平均客流量 10万多人次，车流量 5 千多辆次。作为城市中心新商圈，其商业的成长性不 可估量，周边成熟的高尚住宅、店铺及大型的公建配 套设施形成辐射整个 xx的人流、物流、信息流、资 金流的平台，2而商业广场18000米的商业面积成为 新商业中心的焦点。2、边缘商圈：xxxx店边缘商圈为整个xx的商业核心，总人达三十多万之多，xx的进驻，必将改变周

3、边市民的消费习惯、消费质量， 凸显整个地区的生活品位。综上所述，xx镇社会经济和运行事态良好，第三产业持续增长，项目已“服务居民，方便顾客”的经营方针与各级政府对于发 展市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力 扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠经济及社会 政策保障。四、市场及竞争对手分析 v市场分析（4） 社会购买力和消费倾向分析 xx街道是南山全区面积 最大的街道。辖区总人口约 30万人，其中户籍人口 25000多人。xx街道辖区内有麒麟山庄、麒麟山疗 养院、深圳野生动物园、xx湖度假村、xx水库管理 处和新创维公司、爱普生公司、奥林巴斯公司、海 王药业、十六冶深圳分公司、东部物业、

4、大众物业 等大企业；有1所大学（深圳职业技术学院）、3所 中学（xx二中、松坪中学、深圳实验学校高中部）、 6所小学（xx小学、留仙小学、大*勘小学、白芒小 学、松坪小学、xx二小）和1所幼儿园（xx幼儿 园）。xx街道下辖11个社区（松坪山社区、曙光社 区、xx社区、留仙社区、新围社区、丽城社区、丽 湖社区、大砌社区、麻砌社区、白芒社区、阳光社 区，有四个农城化股份公司（丽新公司、百旺公司、 大砌公司、麻砌公司）和二个街道集体企业（ xx实 业公司、xx投资公司）。截止2009年12月本辖区规 模以上工业企业共有 367家，企业规模以上工业企 业总产值是452.09亿元（2009年经济指标比

5、），深 圳大学城近在咫尺，高学历的消费人群也将对超市的发展做出巨大的推动作用。（2 ）市场容量和竞 争对手分析（略）五、项目立地的条件分析 理位置 xxxx店位于深圳市南山区 xx街道商业老 街与沙河路的交汇处，地铁 5号线、7号线站近在咫尺，可自由穿梭于城际空间；市区大巴b736路、 122路、e17路、k354路等数十条公交线路穿行于 本区域，到深圳各区域不需转乘即可直达，与繁华 近在咫尺。2、综合配套设施除“xxxx店”项目本身具有的配套设施外，该项目按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系 统和自动报警、喷淋设施；（5）和主体大厦配套设置集中供暖和冷气设备； （6）采用双冋路供电

6、；（7）设置电子监控保安和公司损耗控制系统；（8）装修标准； （9） 3000平方米的停车场；（10）增加流动购物接送车；（11）配备有800平方的仓库一个；外部：铝合金饰面板标牌、led电子展示促销 屏、塑钢窗、玻璃板门； 内部：地面砖、节能储能 式应急照明系统卫生间：国外快餐连锁店厕所标准。3、项目经营管理 （4）经营管理策略：借助于 xx广场的综合功能，将房地产物业管 理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，并按国 际惯例组织经营，重点宣传顾客满意。（2）经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把 ”企业目标”、”部门目标呀'个人 目标”密切联系起来，达到同径效果，使下接目

7、标能保证上位目 标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、供应商之 间三位一体的利益链，建立市场规则下的"一荣俱荣、一损俱损 ”利益关系。总之，“xx超”市项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分 发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品 定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和 持续发展的计划；确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。七、项目市场策略:1、招商渠道和招商方式2、市场推广：根据超市项目的目标客户，以如下手段予以市场推广：（4）形象宣传

8、"着力政府和媒体关注的地方,突出卖点，予以宣传 （2）实用宣传-针对承租潜在客户，以 散发宣传单的形式予以宣传；（3）公关活动。）、项目的投资分析 1、项目投资超市投资预算表-次性开一范围：装修、改造、电力工程（供电所接入费用）办投资科目数量/面积 单价 金额（万元） 天花修补2、生鲜区下水道 0.50 3、企业招牌3.00 4、企业招牌射灯0.60 5、店内装饰布置2.00 6、店内气氛布置2.00 7、灯光电线20.00网络布线工程0.30 9、广播系统 0.70 10、其它15.00 11> 地板 24.00 42、消防 15.00固定资产范围：发电机组、卖场陈列工具、电

9、脑、软件、办公家二投资部份具、空调等。一次性开办投资合计共科目 数量 单价金额（万元）22项投资金额为 收银软件1套5.00 pos收款二40台2.80机4、收银台10台2.00 2、防盗系统2套0.76后台服务3、1 台 0.50 器 4、办公电脑4台0.5、打印机2台0.40 6、电子秤5台1.25 ups不间7、6台0.24断电源ups不间断电源1台0.20 （服务器用）立柜、岛柜、9、.00鲜肉柜、40、200组（1.2m）15.00超市货架 生鲜区陈1v 10.00列道具0.15打卡机2.00办公家具19、10.00其它20、80.00电梯4条22、172.50合计 前期开办及备用金

10、三 /采购资金前期开办1、10.00费用 零钞备用2、40.00金 商品采购3、100.00资金4、合计120.00四房屋租金 60.00五、合计投资 435.60 2、收益期财务计划预估表各项支 出预估表 指标名称 金额（万元）指标名称金额（万元）待摊费用摊销一次性开固定资 产折旧费用（按5年不计 不计4办投资（按 折旧）年）水电费80.00工资100.00税金 12.00广告快讯费8.00房屋租金240.00福利 费2.00服装费2.00邮电费1.20办公费2.00 运输费80.00公共关系费12.00包装费物 料费12.00用保险费5.00 2.00促销费用 员 工保险20.0012.0

11、0商品损耗其他600.0010.00合计支出 合计支出共计47项，年 财务计划支出600万元各项收入预估表（1）指标名称 金额（万元） 毛利率 毛利 额（元）销售收入3,600.00 14% 504.00铺位 岀租收 180.00 100% 180.00 入外场出租收 15.00 100% 15.00 入 年节费用 50.00 50.00通道费 20.00 100% 20.00物料回收费（销售收入 3,600.00 2% 7.20的计算）各项收入共计4项，合计金额为780万元 年收益480万元 30, 理论收回投资周期为个月九、投资方式 1> xx直营2、加盟xx （1） xx特许授权；（2）供应商系统的提供与支持；（3）管理团队组建；（4）店面的开业指导及后期的培训；十、展望未来地处xx新区腹地的一“xx”超市，依托精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段，以正在 逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、市场需求 作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规划出实现赢利180万元/年的目标。因此，该项目在经济效益上是可行的。在 社会效益方面，该项目的