房价售后缩水该怪谁.DOC

1、第1页共1页房价售后缩水该怪谁DOC买卖双方签订了房屋买卖合同，按照约定的价格履行完成。 不料， 因为房价走势预期发生了变化， 部分开发商为使楼盘尽快 销售，便有了诸如折扣、降价等动作。于是，一样的楼盘，只因 售期的稍许不同，却出现了价格上的明显差异。老业主眼看新业 主买到了“便宜货”，便向房产商提出了各种各样的补偿要求。 有的开发商迫于压力，也便想着法子安慰这些“买涨不买跌”的 老业主，送装修、送家具，或者干脆返还一部分价款，有的还拿 旅游来补偿。业主购买房产之后，出现房价大缩水，受到财产上的损失， 要求房产商补偿，对这些拥有房屋这样价值较大的不动产的产权 人来说，心情是可以理解的，但法律讲

2、究的不是心情，而是规 则。作为出卖人的房产商与作为买受人的业主签订了房屋买卖合同之后，即形成了房屋买卖法律关系。在此法律关系中，双方的 权利义务主要由买卖合同也就是购房合同的有效条款进行约束。 易言之，只要该买卖合同合法有效，对双方当事人即产生约束 力。我国合同法第 8 条规定：“依法成立的合同，对当事人 具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅 自变更或解除合同。可见，我国现行合同法对包括房屋买卖合 同在内的合同的法律约束力有明确规定， 任何缔约当事人都应遵 守法律、 尊重合同。另一方面，当双方当事人就房屋买卖合同如约履行完毕之 后，第1页共1页即意味着买卖合同结束，诚如我国

3、合同法第 91条规定, 债务已经按照约定履行可以导致合同权利义务终止。在合同法 上，通常情况下，合同一旦履行完毕，当事人就不再继续受合同 约束，从交易的角度看，可以说“交易已经完成”。除非出现合 同无效等效力瑕疵情形，当事人可以主张合同受损利益之补救。在房屋买卖合同中，如果开发商和业主对购房合同已经履行 完毕，那么，按照合同法的规定以及合同法原理，双方的权利义 务关系已经宣告结束。当房屋价值出现下跌，导致购房者的利益 受损失时，只能认为这是对自己交易行为承担的一种风险代价， 而不能将该风险的承担转嫁给房产商或其他任何人。实践中，有 购房者面临房价“缩水”,就向房产商提出退房、赠送装修、赠 送车

4、位、减免物业费等要求， 希望得到补偿， 这是一种转移自己 交易风险的做法，于法无据。当然，如果当初的房屋买卖合同中存在一些特别约定，比如 当出售的房屋出现价格下跌导致买受人遭受财产利益损失时可给 予相应的补偿，那么，这属于房产商的承诺，现行法律也并不干 预，当事人也理应遵守该特别约款。只是，如果不存在类似补救 性约定，那么，无论房价怎么变动，无论业主面临的风险有多 高、遭遇的损失有多大，都没有权利要求房产商承担这些风险。顺便指出，房价在售后出现“缩水”现象，并不适用情势变 更原则。情势变更原则主要是在合同成立后履行完毕前适用的履 行原则，例如，合同关系存续期间，交易条件因为不可归责于双 方当事

5、第1页共1页人的客观因素发生了变化，导致交易违背公平原则，继续 履行会使一方受到损失，那么，不利的一方可以要求法院或者仲 裁机构变更或解除合同。但是，当合同履行完毕后再发生情势变 更，该原则并无适用余地，当事人应当自行承担情势变更带来的 交易风险。市场经济条件下，交易主体必须遵循法律规则，而法律规则 又恰恰是市场交易规则的体现和总结，在此意义上，市场经济是 法治经济。市场经济中的一个重要理念就是契约理念，什么意思 呢?就是参与市场交易的人应恪守交易契约。契约是什么呢？其实 就是在双方合意的基础上达成的交易协议。契约特别注重“合 意”，当交易条款在双方意思表示真实一致的前提下确定或者认 可下来的

6、时候，必须坚信并恪守一条现代法治的重要原则，那就 是“约定必须遵守”或者说“约定不得违反”。违反是要付出代 价的，谁违反，谁负代价。这也同时涉及到与契约理念紧密联系在一起的另外一个理 念，那就是诚信理念。参与市场交易的任何一方必须守合同、重 信用，这是商业以及商业社会的本质要求，也是现代法治强力提 倡和要求的。我国合同法第 6条也明确规定：“当事人行使 权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”。所以，房屋交易中，当房屋合同已经履行完毕，如果当事人 提出一些与合同履行本身的问题无关的要求，其实违背了市场交 易的这些起码规则或者最底线的要求。如果合同的威信丧失，人 人在交易完成后都可以根据变化了的情况

7、反过来要求补偿，那 么，不仅是第1页共1页房产领域，任何领域的交易，包括股票等证券交易市 场以及其他交易市场是不是也要推行如此“及悔”规则呢？显然， 如果开了不好的头，交易秩序就会混乱不堪，整个市场秩序也就 崩溃了。尽管说，业主在合法有效合同的约束下，无权就单纯的房价 下跌要求房产商进行这样那样的补偿，但毕竟在房产交易市场中 出现了这么一种现象，形成了一个“问题”，那么，既然有了这 样类现象或问题，我们也不得不去面对。一是加强契约意识、注重条款约定。可以说，现代市场交易 无不是在契约或者合同的约束下进行的，“约定不能违反”这一 著名的交易论断，对任何参与市场交易的人来说，都具有深刻的 指导意义

8、。就房产交易来说，为了防止出现类似“退房”、“补 偿”等交易后患的出现，房产商和买受方不妨在商品房买卖合同 的条款上进一步修订和完善，对一些可能出现的情况作出尽量详 细的约定。这里可能就有两种情况，一是业主立场，即约定出现价格波 动下的“补偿”等类似条款； 二是房产商立场， 即约定价格波动时 “不予补偿”。在前一种情况下，因为“约定必须遵守”，所 以，业主面临类似房价下跌的风险时，要求业主也便有了 “依 据”。但在后一种情况下，即便没有特别约定，房产商也没有补 偿的义务，因为合同履行中的一个基本规则就是“有约定按约定 没约定按法定”，既然没约定，那只能按法定规则，但问题是， 我国现行法律中没有

9、任何规范赋予房产商的价值补偿义务。当然，交易的进行必须建立在双方意思表示一致的基础上 的，第1页共1页只要没有国家法律法规的强制性规定，任何约定都是双方意 思真实一致的产物。只有业主一方的要求，没有房产商一方的同 意，也不大可能达成诸如“保值条款”的约定。因为，从交易利 益分配的角度讲，作为出卖人的房产商，它是以营利为目的的， 追求利益最大化是其进入交易市场与交易机制的终极目标;作为买 受人的业主，不论是以投资投机为目的，还是以纯粹居住和其他 商业性使用为目的，同样也是追求利益最大化。这就是涉及到双 方在交易行为中的博弈问题。可以说，任何交易的达成，无不是 博弈的结果。当然，至于在主合同中约定

10、还是事后达成补偿协 议，均无不可。实践中，有房产商为了达到促销目的，便约定了 相应的补偿条款，如可获赠价值若干的“精装修”或“教育代金 券”；若业主自行装修，凭装修材料发票，可由开发商代付若干装 修费，即“品质全面升级计划”。也有房产商在事后承诺向老业 主赠送精装修或直接补偿若干万元。但是，从法的教育功能角度观察，约定不补偿要比约定补偿 效果好。因为，一旦约定补偿，那么，会带来很多问题，比如什 么情况下补偿、补偿多少、怎么补偿、补偿的受益对象怎么确定 或者以什么期限确定，等等，因为这是一个技术性条款，操作不 好，容易带来更多的问题， 交易秩序可能会受到更大的伤害； 其 次， 诸如“保值条款”或

11、者“补偿条款”的存在，容易产生对房 屋价格的不利影响，房产商既然可以约定房价下跌时的补偿义 务，那么，同样也会可能约定房价上扬时的反补偿权利。 如此，国家调控的成本会加大，第1页共1页并且容易形成垄断协议或价格同盟，带 来垄断行为，最终受害的依然是不动产消费者。尤其是在我国市 场经济体制尚未完善的实际情况下，房地产市场并不成熟，多一 事不如少一事。因此，从市场经济发展的实际出发，结合目前民 众法律意识和法治观念的发育程度和培育水平，不妨在合同中明 确约定“不补偿”的条款，对当事人的约束力或许效果更好。二是政策、法律的介入应持谨慎态度。面对房产交易市场上 出现的新现象，就目前发展的态势来看，政策

12、和法律不便尽早介 入。一是因为，现有的法律政策完全可以调整这些法律关系。现 行合同法以及房产交易方面的法规、司法解释，对房屋买卖 合同的解除制度、撤销制度和无效制度，都有比较完善的规定， 这些解除规则、撤销规则和无效规则基本上针对房屋标的本身的 质量、买卖行为的交易程序、交易意思瑕疵等作出的规定，至于 房屋买卖合同履行完毕之后，因房屋价格波动或者其他因素导致 的交易风险，并非合同法律调整的范畴，无需节外生枝，完善相 关法律或者出台应急政策。另一方面，政策介入的发生条件往往 是当情况紧急或者需要调整的社会关系出现或即将出现较大变动 之时。就部分业主向房产商提出的这些补偿要求， 尚未发展到非 要政府出面干预的程度，并且此时政府出台政策进行干预，并不 一定能够平衡双方当事人的利益，政策的出台需要条件，也需要 对政策效果的一个科学评估与预测。从这两个方面看，政策法律 的介入需要谨慎。不过，如果事态进一步发展，形成了较大影响，并使房产市 场第1页共1页秩序产生了不良发展势头，政府可以