2020年房地产估价师《案例与分析》考前训练题1

1、2020 年房地产估价师案例与分析考前训练题 1某工厂为企业改制实行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上 建成的两幢房屋实行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房 屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一 幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。1. 应根据何种用途对该两幢房屋实行估价 ?( )A. 根据房屋所有权证上记载的用途实行估价B. 根据估价人员现场勘察结果的现状用途实行估价C. 根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途实行估价D. 根据该两幢房屋能够获利最多的用途实行估价2. 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径 ()A. 自行

2、改变B. 经上级主管部门批准改变C .经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D. 经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3. 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为 () 。A. 该两幢房屋的抵押评估价格之和B. 该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出 让土地时应补交的土地使用权出让金C. 该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D. 该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的 价格4. 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值 应为( ) 。A. 该两幢房屋的非正常市场价值B. 该两幢房屋的重新购

3、建价格D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值标准答案： A,D,B,C解析：1. 根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，使用原 则也要在合法原则条件下适用。2. 先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续， 所以答案选 D。3. 划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵 押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让 金的款额。4. 保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估 价时点为 2006年6月 15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目 的土地是 2001年 6 月

4、通过出让取得， 2002年 6 月开始建设。委托方 提供的实际成本价格为1800元/川，包括土地取得成本、开发成本、 管理费用、销售费用 . 销售税金和期望利润，并计算了自 2001 年6 月 至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实 . 认为委托方所列支的各 项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法 估价时确定该房地产的重置价格为1800元/川。问题：1) 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误 ?2) 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格 ?参考答案：1)错误有： 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算 投资利息。 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2) 还应将重置价格减去折旧： 可能存有的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折 旧。 可