电大房地产估价期末考试真题(85%原题会考到)

1、编号：7362 座位号 四川广播电视大学2010-2011学年度第一学期末考试 房地产估价 试 题 2011年1月题 号 一 二 三 四总 分得 分评卷人一、填空题（每空2分，共30分）1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 占该块土地 的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产 。3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据 、 、 的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的 ；可获净收益 ；可

2、获该净收益的 。5、房地产状况修正分为 状况修正、 状况修正和 状况修正。6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为 年。7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为 元/平方米。得 分评卷人二、选择题（每小题 2分，共10分）1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 。A、某标准厂房 B、某酒厂厂房C、某待出让土地 D、某写字楼2、某宗土地总面积100

3、0平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 。A、15 B、12.5C、12 D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为 元/平方米

4、。 A、1376 B、2308C、2558 D、10555、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205得 分评卷人三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是城市基准地价？ 1、答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取

5、比准价格。2、比较法的操作步骤是如何的？ 2、答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。3、简述房地产估价活动的全过程和步骤。3、答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。得 分评卷人四、计算题（每小题15分，共30分）1、为评估某宗房地产的正常市场

6、价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4700元平方米4600元平方米4900元平方米成交日期2010年1月1日2010年4月1日2010年8月1日交易情况 +2% +4% 2%房地产状况 4% 8% +5%该类房地产的市场价格从2010年1月1日至2010年6月1日平均每月比上月上升0.5%，以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的正常市场价格。1、解：（1）A实例比准价格 4700×（100/102）×（1+0.5%）5×（1+ 0.2%）4

7、15;（100/96） 4960元平方米 （4分）（2）B实例比准价格 4600×（100/104）×（1+0.5%）2×（1+ 0.2%）4×（100/92） 4895元平方米 （4分）（3）C实例比准价格 4900×（100/98）×（1+ 0.2%）2×（100/105） 4780元平方米 （4分）（4）估价对象单价（4960+4895+4780）÷3 4878元平方米 （3分）2、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为500万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算

8、该宗房地产的房地总价值。 解：（1）求土地价值 （7分） =（100550×10%）/8% = 562.5（万元） （2）求房地总价值 （8分） =土地价值+建筑物价值 =550+562.5=1112.5（万元）科目编号：7362 四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试 房地产估价 试题答案及评分标准 2010年 1 月一、填空题（每空2分，共30分）1、基底总面积 总面积2、最佳开发利用方式 价值3、用途相似 地块相连 地价相近4、大小 期限的长短 可靠性5、区位 权益 实物6、527、1000二、选择题（每小题 2分，共10分）1、B 2、B 3、 4、C 5、C

9、编号：7102 座位号 四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试 房地产估价 试 题 2010年1月题 号 一 二 三 四总 分得 分评卷人一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产 。2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 占该块土地 的比例。 3、假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常 、 、 等，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的 ；可获净收益 ；可获该净收益的 。5、房地产状况

10、修正分为 状况修正、 状况修正和 状况修正。6、一座建筑物的土地使用权出让年限为50年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为70年，计算建筑物折旧的经济寿命应为 年。4、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的,应按 计算建筑物的折旧。得 分评卷人二、选择题（每小题 2分，共10分）1、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的 。A、价格弹性 B、收入弹性C、人口弹性 D、交叉价格弹性2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 。A、15 B、12.5C、12 D、

11、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为 元/平方米。 A、1376 B、2308C、2558 D、10555、某估价事务所在2005年7月30日至8月20日评估了一宗房地产于2005年7

12、月30日的价格。有关方面对评估结果有异议，现要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为 。A、2005年7月30日 B、现在C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定日期得 分评卷人三、简答题（每小题10分，共30分）1、比较法的操作步骤是如何的？ 1、答：比较法的操作步骤是：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取比准价格。2、什么是城市基准地价？ 2、答：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分

13、地价区段，调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。3、简述房地产估价活动的全过程和步骤。3、答：房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。得 分评卷人四、计算题（每小题15分，共30分）1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4800元平方米4500元平方米50

14、00元平方米成交日期2009年1月1日2009年4月1日2009年8月1日交易情况 +2% +4% 2%房地产状况 4% 8% +5%该类房地产的市场价格从2009年1月1日至2009年6月1日平均每月比上月上升0.5%，以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2009年10月1日的正常市场价格。1、解：（1）A实例比准价格 4800×（100/102）×（1+0.5%）5×（1+ 0.2%）4×（100/96） 5066元平方米 （4分）（2）B实例比准价格 4500×（100/104）×（1+0.5%）2

15、5;（1+ 0.2%）4×（100/92） 4789元平方米 （4分）（3）C实例比准价格 5000×（100/98）×（1+ 0.2%）2×（100/105） 4878元平方米 （4分）（4）估价对象单价（5066+4789+4878）÷3 4911元平方米 （3分）2、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为500万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。 2、（15分）解：（1）求土地价值 （7分） =（100550×10%）/8% = 562.5（万元） （2）求

16、房地总价值 （8分） =土地价值+建筑物价值 =550+562.5=1112.5（万元）科目编号：7102 四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试 房地产估价 试题答案及评分标准 2010年 1 月一、填空题（每空2分，共30分）1、最佳开发利用方式 价值2、基底总面积 总面积3、开发成本 税费 利润4、大小 期限的长短 可靠性5、区位 权益 实物6、487、建筑物的经济寿命二、选择题（每小题 2分，共10分）1、A 2、B 3、 4、C 5、A编号：7102 座位号 四川广播电视大学2009-2010学年度第一学期末考试 房地产估价 试 题 2010年1月题 号 一 二 三

17、四总 分得 分评卷人一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的 ；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产 。2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 占该块土地 的比例。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据 、 、 的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为 万元。 5、国有土地使用权分为 土地使用权和 土地使用权。6、房地产的存在形态

18、有 、 和 。7、采用收益法估算得出的结果通常称为 。8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含 。得 分评卷人二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为 。A、比准价格 B、积算价格C、收益价格 D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 元/平方米。A、2660 B、2294C、2425 D、24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其

19、楼面地价为 元/平方米。、500 、2500、1000 、15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为 。A、f1f2f3 B、f1f2f3C、f1f2f3 D、无关5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为 。 、76% 、80%、81% 、84%得 分评卷人三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？ 1、答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客

20、观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？ 2、答：城市基准地价评估方法的步骤：（1）确定基准地价评估的区域范围。（2）划分地价区段。（3）抽查评估标准宗地的价格。（4）计算区段地价。（5）确定基准地价。（6）提出基准地价应用的建议和技术。3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？3、答：待开发土地的基本情况包括：（1）弄清土地的位置；（2）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度；（3）弄清政府的规划限制；（4）弄清将拥有的土地权利。得 分评卷人四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积3000平方

21、米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。已知A、B、C三个比较实例的土地价格及相关情况、各月价格指数如下表，2007年与估价对象类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为1500元平方米（含合理利润、税费等），据估价人员判断，该房地产的经济寿命为60年，残值率为零。现请评估该宗房地产在2007年5月30日的价值。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格600元平方米650元平方米700元平方米成交日期2006年11月30日2007年3月30日2007年4月30日交易情况 2% 0 1%房地产状况 2% 1% 1%定基价格指数：月份111212345价格指数1009999.8100.4103104104.51、（15分）解：（1）确定估价对象土地的总价比准价格A=600×（100/98）×（104.5/100）×（100/98） =653元平方米 （2分）比准价格B=650×（100/100）&#