房地产估价—第七章-假设开发法

1、第七章第七章 假设开发法假设开发法Click To Type Slide Title第一PPT模板网：l学学 习习 要要 求求l 了解假设开发法中开发费用、销售费用、销售税金及开发利润的组成和标准。熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用范围和条件、操作步骤。掌握掌握假设开发法的基本公式及计算中各个项目的求取；折现法和传统计息法的应用。7.1假设开发法的基本原理一、假设开发法的概念l假设开发法，又称剩余法、余值法、预期开发法、倒算法（相当于成本法的倒算），是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。要不要拿地？二、假设开发法的理

2、论依据l由于假设开发法是从未来的角度预测评估房地产的价格，其基本理论依据与收益法相同，即预期收益原理，与投资者获取投资收益的基本思路相符合。 l假设开发法更深层的理论依据来源于地租理论、商品价格构成理论。 三、三、假设开发法的适用范围和适用条件假设开发法的适用范围和适用条件适用范围：适用范围：l假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的待开发房地产的估价，包括以下情形。l1、待开发的土地l有5种情况：由生地开发成熟地然后租售；由生地开发成房屋然后租售；由毛地开发成熟地然后租售；由毛地开发成房屋然后租售；由熟地开发成房屋然后租售。l2、可装修改造或可改变用途的旧房l由旧房装修改造为新房然后租售。

3、l3、在建工程l在建工程续建完成然后租售。适用条件： 运用假设开发法，应结合待开发房地产状况正确选择最佳开发利用方式，准确预测开发完成后的房地产价值及开发过程中发生的各项成本费用，具体条件如下： 假设开发法的适用条件 （1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； （2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； （3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； （4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单； （5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。四、假设开发法的操作步骤假设开发法的操作步骤 1调查待开发房地产的基本情况； 2选择最佳的开发利用方式； 3估计开发经营期

4、； 4预测开发完成后的房地产价值； 5测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费(各项内涵及算法和成本法章节中讲述一致)； 6进行具体计算，求出待开发房地产的价值。假设开发法的其他用途 1确定拟开发场地的最高价格。 2确定开发项目的预期利润。 3确定开发中可能出现的最高费用。 7.2假设开发法的基本公式假设开发法最基本的公式 待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润购买待开发房地产应负担的税费 假设开发法按估价对象细化的公式 估价对象：土地（生地，毛地，熟地）、在建工程、旧房生地：指已完成土地使用批

5、准手续（包括土地使用权出让手续）可用于建筑的土地，该建筑用地上无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。毛地：指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具备“三通”或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。l 求生地价值的公式求生地价值的公式l1、将生地开发成熟地的情况l生地价值 = 开发完成后的熟地价值一由生地开发成熟地的开发成本-管理费用l一投资利息-销售税费一开发利润一购买待开发生地支付的税费l2、将生地开发成房屋的情况l生地价值 = 开发完成

6、后的房地产价值-由生地开发成房屋的开发成本-管理费用l-投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发生地支付的税费l（二）（二） 求毛地求毛地价值的公式价值的公式l1、将毛地开发成熟地的情况l毛地价值 = 开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用l-投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发毛地支付的税费l2、将毛地开发成房屋的情况l毛地价值 开发完成后的房地产价值由毛地开发成房屋的开发成本一管理费用l一投资利息-销售税费-开发利润购买待开发毛地支付的税费l（三）（三） 求熟地求熟地价值的公式价值的公式l熟地价值 开发完成后的房地产价值-由熟地开发成房屋的开发成本-管理费用-投资利

7、息+销售税费+开发利润-购买待开发熟地支付的税费l（四）（四） 求在建工程价值求在建工程价值的公式的公式l在建工程价值 续建完成后的房地产价值-续建中的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-购买待开发在建工程支付的税费l（五）（五） 求旧房价值求旧房价值的公式的公式l旧房价值 装修改造完成后的房地产价值装修改造的开发成本一管理费用一投资利息一销售税费一装修改造投资利润一购买旧房支付的税费7.3动态分析和静态分析方法 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中处理资金时间价值可以采用折现和计算利息两种方式。采用折现的方式考虑资金时间价值的假设开发法，可称为折现法；采用

8、计算利息的方式考虑资金时间价值的假设开发法，可称为传统计息法。 折现法也称动态法，即要将不同时点发生的收入、支出全部折现到估价时点进行加减运算。传统法也称静态法，不需要对发生在不同时点的收入、支出进行折现，而通过投资利息的单独计算来体现时间价值。l 折现法（动态法）的基本公式折现法（动态法）的基本公式l待开发房地产的价值 = 开发完成后的房地产的折现值（开发成本折现值+管理费用折现值+销售税费折现值）投资者购买待开发房地产时支付的税费 l 传统计息法（静态法）的基本公式传统计息法（静态法）的基本公式l待开发房地产的价值 = 开发完成后的房地产价值（开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）投资者购买待开发房地产时支付的税费 分析习题7-1&7-2课后作业 1.假设开发法的适用条件？ 计算题（1）最后一组PPT 第一组：计算题2 第二组：某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据其位置，适宜改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的建设用地使用权。预计购买该旧厂房买房需要缴纳的税费为其价格的4%；改造期为1年，改造费用为平方米建