基于REITs交易环节的税收政策研究

1、    基于reits交易环节的税收政策研究    黄叙摘要：万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科reits封闭式混合型证券投资基金”于2015年4月22日被证监会受理，标志着内地版公募房地产投资信托基金启航，reits在中国内地的发展迈出了实质性的一步。reits能否成为提高我国房地产企业融资能力的有力工具呢？结合reits一般交易模式中各个环节的税收情况分析，通过与欧美及亚洲较发达国家和地区reits税收政策的比较，总结了我国reits税收的特点，从税收制度建设方面提出了促进reits进一步发展的建议。关键词：reits 交易环节 税收政策一、rei

2、ts的概述房地产投资信托基金（real estate investment trust， reit）是房地产证券化的一种手段，把暂时无法出售、流动性较低的房地产以发行收益凭证的方式进行变现。能集合特定的投资者，将其资金集合起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，从而进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。收益主要来源于租金收入、物业收入和房地产升值等。二、我国实施reits的税收问题分析税收制度和税收政策是推动房地产证券化发展的一个关键因素，reits这种证券化手段的本质又是一种信托，虽然2001年我国颁布的信托法为信托行业的规范发展奠定了法律基础，但我国

3、信托业税收政策的研究和制定一直处于滞后状态，没有出台针对信托业的专门税收法规，进而导致reits的税收待遇存在较大的不合理性。以下将从reits交易环节出发，通过与欧美及亚洲的较发达国家和地区的reits税收政策的比较，分析我国实施reits的税收问题的主要表现。（一）当前reits一般交易模式reits交易模式（见图1）一般包括委托资产项目的投资管理、设立发行reits、利益分配、合同终止信托资产转移四个环节，涉及房地产企业（委托人）、基金管理公司等（受托人）和投资者三个基本纳税主体。图1：reits一般交易模式图（二）我国与欧美及亚洲较发达国家和地区的reits税收政策相比所存在的问题美国

4、、英国等国家，reits采取税收中性及合理避税原则，资产运作环节的各个环节都不增加税负。美国在reits上，房地产税没有优惠，仍然按照物业价值的1%-3%征收，而所得税本来是以利润总额的15%-35%征收，根据1960年美国国内税收法案规定，如果基金公司每年把90%的应纳收入以红利形式派发给投资者，则无需缴纳企业所得税，即在reits上的优惠是租金收入用于分红的部分免征，避免了对基金管理公司和投资者的双重所得课税。转让税按交易价格的0.5%-1%征收，所得税按出售利得的15%-35%，用于分红的部分免征。在英国，所得税按利润总额的30%征收，在reits层面免征所得税。转让税按交易价格的1%-

5、4%征收，所得税本来以出售利得的30%征收，但在reits上全部免征。在德国，房地产税仍以物业价值的1%-1.5%，贸易税按利润的9.1% -19.7%，所得税按利润总额的37%征收，租金收入用于分红的部分免征。转让环节主要涉及的税种有转让税、贸易税和所得税。转让税按交易价格的5.09%征收，贸易税按出售利得的9.1%-19.7%，所得税本来以出售利得的37%征收，但针对reits则全部免征。在新加坡，针对reits收益中作为股息派发给投资者的那部分不征收所得税。在我国香港地区，则必须缴纳房地产税，在reits上没有实施税收优惠政策。从reits的投资区域来看，美国成为了全球第一大reits投

6、资市场，占比43%，欧洲占比27%。新加坡成为仅次于日本的第二大reits市场，而香港reits的发展速度因没有税收优惠而在一定程度上受到限制。我国在房地产企业（委托人）向房地产投资信托基金管理公司（受托人）提出委托时，房地产企业按照信托合同将相关资产转移给房地产投资信托基金管理公司等受托人，虽然受托人并未取得资产的所有权，但这一过程仍视同销售处理，委托人除了缴纳印花税以外，还要按照不动产的市场价值或评估价值就不动产的转让缴纳营业税、增值税、企业所得税、预提税等；受托人需缴纳契税、印花税。在reits发行过程中，担保机构、资金托管机构、证券交易所、证券登记结算机构以及其他为资产证券化交易提供服

7、务的机构签订的服务合同及服务收入，均需缴纳营业税、企业所得税、印花税等。在 reits 的证券上市流程中证券出售时，投资者和受托人需缴纳证券交易税和证券印花税（税率为0.1%）。房地产投资信托基金管理公司对获得的信托净收益，缴纳企业所得税；对获得的报酬缴纳营业税和企业所得税；涉及的房地产交易还需缴纳房产税和契税。reits汇集运营过程中的租金收入或者出售利得等收益分配给投资者，投资者对所获股息或红利需按20%缴纳个人所得税。此时双重征税，使得实际投资者到手的收益大幅减少。在信托合同终止环节，受托人根据约定将剩余的信托资产转移给委托人或受益人，视同有偿转让，受托人需缴纳相应的营业税，在办理不动产

8、产权转让手续时缴纳印花税；委托人收回信托资产或受益人接受信托资产时，房地产企业（委托人）或投资者（受益人）需缴纳契税、印花税、房产税。可见，我国税种多、税负重、纳税主体不明确、在税法上无优惠政策，reits融资模式存在高融资成本。reits要发展，完善reits的税收制度刻不容缓。三、解决我国reits交易环节中税收问题的建议（一）建立完善信托资产税收法规体系，制定专门法规，妥善解决所得税的重复征收问题邓子基和唐文倩（2011）认为，我国reits虽有自己集中的经营管理组织，但它不具有自我积累的能力，按企业的标准纳税，有不合理之处。如前所述，大多数reits发展较好的欧美及亚洲较发达国家和地区

9、，可以在reits层面免征所得税，但法律对reits的结构、资产运用和收入来源有严格的要求。美国和德国税法对于reits享受优惠政策的资格做了严格限制；加拿大所得税法案规定，信托被视为处于公司和合伙关系的中间状态的纳税主体，所产生的收益免征公司所得税，其收益分配给合伙人时，合伙人根据各自所得进行纳税。受益人间接享受极大的税负优惠，也避免了对信托的重复征税。各国政府在扶持reits发展时为规范其市场的运作，设置了关于限制其垄断市场，防止其滥用经营收益，干涉其他实体经营的条款，进而为形成外部效益创造条件。我国处于信托业发展初期，应循序渐进地建立完整的信托资产税收法律规则制度体系。邓子基和唐文倩（2

10、011）认为，信托法从总体上规范着信托行业，财政部和国家税务总局应对出现的信托新业务、新产品及时出台相应的税收规定来加以规范。通过制定房地产信托投资基金的专门税收法规，明确税收优惠政策，解决reits的双重征税问题，促进其健康发展。（二）明确纳税主体，结合reits交易环节制定税收优惠政策房地产企业在把资产打包成reits产品转移给受托人时，应相应调减税费，免征其营业税。在reits发行过程中，担保机构、资金托管机构、证券交易所、证券登记结算机构以及其他为资产证券化交易提供服务的机构应按其服务收入的一定比例缴纳营业税。基金管理公司等受托人对房地产资产进行投资管理不属于营业税的征税范围，这样的机

11、构仅是代人理财，履行的是代缴义务。受托人应针对提取管理费用的一定比例的业务收入缴纳营业税，关于reits收益的营业税、所得税应由受益人最终承担。这样让受托人享有税收优惠，对我国的reits发展有一定的促进作用。因此，我国在控制reits产品风险的基础上，可以对基金管理公司不征企业所得税，避免公司制交易环节中企业所得税和个人所得税的双重税负，进而提升reits的发展速度。在我国可以对reits获利的租金收益及物业增值收益在为投资者分配时免缴个人所得税。或者对个人投资者分红时需要缴纳个人所得税的应该实行代扣代缴，统一纳税，但应当降低税率，这样在满足收益分配要求的条件下，有助于鼓励社会储蓄资金向证券

12、市场流动，培养投资者对投资基金的积极性。如果信托资产转移到受益人，那么在办理不动产产权登记等产权转移行为发生后，该项所有权转移才告成立，应由委托人和受益人分别承担转让方和受让方相应的纳税义务。总之，要想通过reits解决房地产的融资问题，吸引投资者积极投资，我们则需要充分借鉴境外经验，结合实际，建立有特色的reits税收制度，使之成为我国房地产金融市场上一种行之有效的金融工具。参考文献1马元月，苏长春.房地产信托基金今年有望落地税收监管仍缺位n.北京商报，2015-01-15（7）2刘李胜，高翔.reits运作与管理房地产企业融资上市图景m.北京：中国时代经济出版社，20093邓子基，唐文倩.关于我国发展房地产投资信托的税收政策研究j.福建论坛·人文社会科学版，2011，（4）.4-94顾缵琪.我国房地产信托投资基金发展的税收瓶颈突破j.财会月刊，2014，（10）下.57-585杨坤，陈德棉.美国reits税收待遇对中国的启示j.现代管理科学，2007，（9）.36姜法竹，吴琳芳.我国投