房屋所有权转移的几种形式及其效力高低

1、第1页共1页房屋所有权转移的几种形式及其效力高低传统的民法理论认为，房屋属不动产，不动产所有权转移以 登记为要件，未经转移登记，所有权不转移。但是，由于社会经 济的发展，经济体制改革、开放搞活取得成效，房地产法律关系 也呈现出多姿多彩的情况，原来的房地产理论已不能适应房地产 法律关系的发展，我国对房地产法律进行了大量的修定，最近几 年我国颁布的有关房地产的法律、法规，司法解释，已经放弃了 传统的民法关于不动产所有权转移以登记为要件的原则，向符合 客观经济关系的方向发展。下面我们从新旧的法律法规比较来 看：原来的城市私有房屋管理条例第六条规定 城市私有房屋 的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所

2、有权登记手续，经审 查核实后，领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更 时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登 记手续。第九条规定买卖城市私有房屋， 卖方须持房屋所有权证 和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在 地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有 房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。城市房屋产权 户籍管理暂行办法第八条规定：凡未按照本办法申请并办理房 屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设 定，均为无效。现行中华人民共和国城市房地产管理法第三六条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合 法

3、第1页共1页方式将其房地产转移给他人的行为。第六条规定：.房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，.第六二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政 府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、 颁发统一的房地产权证书，依照本法第六条的规定，将房屋的所 有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入 房地产权证书。现行法律放弃了原来城市私有房屋管理条例中关于房产 过户必须登记的规定，把房地产所有权转移和登记作了分开陈 述，并没有把登记作为房地产所有权转移的必须条件，只是把登记 作为房地产所有权转移较明显的法律标志。中

4、华人民共和国建设部城市房屋权属登记管理办法第七 条规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发 生之日起30日内申请转移登记。中华人民共和国建设部商品房 销售管理办法第三四规定：.房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内， 将需要由其提供的办理房屋权 属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。这里的规 定，进一步说明权利人可以在房屋权属发生转移发生后，30日内 申请转移登记。登记并不是房产所有权转移的必须条件，而是房 产所有权转第1页共1页移的公信力问题，房产所有权转移的行政管理问题。最高人民法院关于适用中华人民共和

5、国担保法若干问题 的解释的中进一步把登记的公示信赖力问题作了规定：当事人未 办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。从以上现行规定可以看出，最近几年来，我国关于房地产法 律理论有了很大的发展，对房产登记的效力，作了符合实际的规 定，房产登记不再是房屋所有权转移的唯一形式。根据现行规 定，实际的民事关系中，至少有四种情况可以产生房产所有权转 移，这四种情况是：一、受让房产关系中根据合同规定履行完义务而实际交付房 产使房产所有权转移；其根据是，1、有法律根据。中华人民共和国民法通则第七二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同 或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转 移，法律另

6、有规定或者当事人另有约定的除外。现行的中华人民共和国城市房地产管理法已没有必须到 房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续的 规定，可以按普通法的规定财产所有权从财产交付时起转移。2、 房屋买卖关系已经成立。由于受让双方当事人已经履行完合同义务，交付了房屋，整个房屋买卖关系已经终结，房产双方 当第1页共1页事人进行过户登记仅是随附义务，不影响房屋买卖关系的成 立。3、 出让人已丧失对房屋的占有权、使用权、收益权、处分 权。由于出让人已按合同规定实际交付房产，对房屋的占有、使 用、收益、处分都没有了，其权利也就不存在了。4、 、 出让人已丧失对房屋的管理权。 出让人已按合同规定实

7、际交付房产，不仅对房屋没有了所有权，连管理的资格都没有 了。二、受让房产双方当事人进行过户登记使房产所有权转移；三、行政行为使房产所有权转移 （如房屋拆迁、 税务处罚拍 卖、没收等）；四、法院裁判使房产所有权转移。就以上四种情况分析，如果它们在同一的争议关系并列中， 从整个法律理论上说，审判权是宪法赋予的国家司法最终权，包 含了对行政管理权与私权关系的审查， 裁判是司法最终权的体 现， 所以，裁判使房产所有权转移的形式效力最高。行政管理权 是宪法赋予的国家最高管理权，是公权，其效力显然高于下位特 别法赋予了房产的过户登记的物权的私权效力和普通法赋予的实 际交付房产使房产所有权转移物权效力，但低

8、于国家司法最终 权，因为行政权受司法权的制约，行政行为使房产所有权转移的 形式效力次之，但比下位物权转移形式的法律效力高。房产的过 户登记使房产所有权转移的情况，有特别法的规定（中华人民共和 国城市房地产管理法第五九条国家实行土地使用权和房屋所有权 登记发证制度），是特别法赋予了房产的过户登记的物权效力，具 有较强排他性，效力再次之。第1页共1页受让房产关系中尚未进行房产过户 登记而实际交付房产使房产所有权转移的情况，有普通法的规定 （中华人民共和国民法通则第七二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同 或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转 移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外），是普通法赋予的 物权效力，效力比房产的过户登记使房产所有权转移的效力又次 之。四种产生房产所有权转移形式的法律效力高低是不同的，而 不是发不发生房产所有权转移的问题（房产所有权转移有效无效问 题是另一法律角度，在此不述）。传统的房屋未经转移登记，所有权不转移的理论，与诉讼时