生态养老院创业计划书

1、一、养老机构产业化展开的方向从经济学的角度分析，必必需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供应的变化，促进产业构造的变革。老年人的养老必必需求有其特别性：一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居必必需要人照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些状况家人和保姆是不能照顾到位的，必必需要有较专业医护人员和营养师才干护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件的原因，有些家庭没有才干请保姆，即是请了保姆也不一定可以满足特别护理老年人的要求。假设老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理本钱会更高。三是从老年人的心理来看，老年人不愿意被子女“囚禁在家里，

2、孤独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃，假设子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养老机构，有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。那么，养老机构将沿着怎样的方向展开呢?依据上述对老年人养老的必必需求分析，养老机构产业化展开的三个根本方向：1、大力展开规模经营。规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成合格的信誉度和公信力。目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老机构的床位数在200张以下的为小规模，床位数在200-500张之间的为中等规模，床位数在500张以上的为大型养老机构。我认为规模经营就是展开大型养老机构。那么，

3、为什么要把规模经营作为养老机构展开的方向呢?理由主要表如今如下方面：(1)建筑制定标准。目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建立部、民政部结合公布的?老年人建筑制定标准?进展制定和施工，较为科学合理的合计了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。(2)医疗护理上的优势较为显然。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经历的医疗人员加盟，从而进步了医疗护理的效劳水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗确保的平安感。(3)休闲环境较好。大型养老机构在规划制按时，一般都会结合自有土地、空间的实际状况，建立一些适宜老年人活动的场所，种

4、植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。2、创立养老机构的品牌效应。品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有规模优势和合格信誉，才干创立和提升品牌的形象。目前我国养老机构的品牌意识还比较弱。据不完全统计，我国养老机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了“良典及其标识。为什么养老行业也要向品牌经营过渡呢?一方面在群众消费心理中存在一种崇尚品牌，信任有合格形象的品牌倾向。另一方面，当品牌在消费者心理产生归属感以后，有利于推动品牌的规模扩张和连锁经营，进而促进养老机构的产业化进程，形成有一定规模和影响的养老集团。这样不仅

5、可以为老年人提供合格的养老条件和环境，同时可以引导养老消费市场更趋于合理，抑制乱收费和效劳不到位的现象。有利于解决子女的后顾之忧，促进社会的安定团结。3、完善养老机构的配套功能。随着人们生活程度的逐步进步和改善，原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位，以赡养孤寡老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构形式，已不能满足老年人养老的消费必必需要。取而代之的必定是有医疗护理专业、膳食构造科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交通便利的养老机构。因此，完善养老机构的配套效劳显得尤为重要。养老机构配套功能完善的重点在两个方面：(1)医疗护理效劳的配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立

6、医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特别护理要求吗?显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢?一般是由家庭护理的本钱和照顾难度决定的。只有家庭护理本钱与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况必必需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足必必需要的。试想500多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，必必需要吃药、打针;至少有25%的老年人必必需要进展留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必必

7、需通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才干到达医疗护理功能上的配套和完善。(2)饮食的科学合理套配。养老机构的食堂首先必必需按照卫生防疫部门的规定进展制定和装修，满足根本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特别要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。c)商业形式 分析，包括盈利形式、竞争对手分析、核心竞争力分析等;二、养老机构产业化过程中存在的问题目前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等多种形式。就其机构性质而言，又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化本质上是走自主经营、自负盈亏的营利性道路。这条道路好走吗?不好走，很困

8、难。主要存在问题有如下方面：1、投入大，回收期长。既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出状况如何?摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有展开前途的，市场非常宏大，竞争格局尚未形成，总必必需求大于总供应。可为什么没有人愿意跨入这行业，特别是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢?道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院工程与房地产工程做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2的土地，容积为3%，建筑面积30000 m2。养老院工程扣除减免的征地补偿费，建筑本钱约1770元/ m2，总投资约5300万元，

9、资金本钱为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000 元，10年的周转率为3次，共计约2400万元;床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元;其他收入抵扣经营本钱。这样养老院工程回收投资必必需要10年，而且没有盈利。而房地产工程的建筑本钱约2170元/ m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/ m2，回收资金约1.05亿元，包括建立期和销售期在内大概必必需要2年半到3年时间。结果房地产工程3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右的利润。 2、租赁经营融资困难。由于经济利益的驱动，投

10、资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构那么是一个较为理想的选择。这可以把近期的宏大投资，转化为分期的租金支出。但是，假设是一个完好的房地产工程，别人又怎样会转租给别人呢?答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼。要完成一个“烂尾楼工程，仍然必必需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必定被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必定结果。我们以广州市良典养老院的经营状况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆“烂尾楼，建筑面积20000 m2，占地面积8000 m2，租

11、期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期必必需要6年以上。虽说目前该院经营状况合格，但是由于股东投资才干有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。3、医护人才引进难大型养老机构的效劳重点是医疗护理效劳，而要引进有经历的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完好的专业技术职称晋升机制，假设某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称

12、晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。4、经营风险大。随着人们的法律意识的逐步强化，粗放式的医疗护理已经不适宜养老机构规模经营的展开必必需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一定的经济实力和赔偿才干，因此关于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推动，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识强化有其积极一面，但养老机构由于医

13、疗条件、人员素养的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意创办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。d)运营方案，包括将来几年具体战略、市场方案、营销策略等;在全国范围内选择利用目前国家民政部政策在运营形式上既有公建公营的，又有公建民营和民办公助的。有利因素采纳租赁，自建在有一定经济根底的地区创办。e)融资要求及投资回报分析;投资微型社区养老院，床位约为30张，本钱月人力本钱：16000元杂项：10000元收益收入：35000元纯利：约10000元f)施行方案和运营团队管理;小型家庭养老院形式。即创办者利

14、用自有住房，在照顾自家老人的同时，招收社区老人养老。小型家庭养老院床位设置一般为615张，由创办者家庭成员为老人效劳。日托养老形式。即“朝至夕归式养老，功能设施与托儿所相近，多数由街道或社区兴办，内设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施，老人白天集中活动，中午供应饭食，晚上各自回家。全市现有各类托老所近30家。居家养老形式。即由政府组织失业人员进展养老技能培训，通过购置公益效劳的形式提供养护员补贴，安排到特困老人家中提供养老效劳。货币化养老形式。即政府出资为特困老人发放养老效劳补贴。选择居家养老，政府每月发放 “代币券，由特困老人凭券自主选择居家养老效劳工程。选择机构养老，老人可在全市范围内选

15、择养老机构，用养老金(低保金、房屋租金等)作养老费，差额部分由政府补贴和养老院减免。暖巢管家养老形式。即为空巢老人装备管家，负责老人日常生活照顾、身体安康监护、生活用品代购配送、安康咨询、休闲娱乐等，有2台专门的配送车和52名专业人员，登门为老人效劳。目前承受效劳的老人有732户、8500人次。异地互动养老形式。即老人在当地养老机构或中介机构登记，由养老机构或中介机构联系到外地养老机构养老。养老助教形式。即发挥国内外老年高级知识分子的作用，为其提供养老效劳的同时，发挥知识技能特长。信息化养老形式。即把信息化手段融入养老效劳中，进步养老效劳效率。信息化养老形式由西岗区首创，通过“养老110呼叫平

16、台、社区老人“呼救通统、空巢老人家用“爱心门铃等信息手段，将社会福利机构、社区卫生效劳中心、街道社会化养老效劳中心、社区日间老年康乐苑、互动式异地养老效劳中心等养老效劳资源整合成为养老效劳网。合资合作式养老形式。即广泛吸引国外资金和技术，创办养老福利机构，完善养老效劳体系。g)工程的退出策略;股权回购按照事业商业方案的分析，公司对施行股权回购方案应向投资者说明。利润分红投资商可以通过公司利润分红到达收回投资的目的，按照本商业方案的分析，公司对施行股权利润分红方案应向投资者说明。股票上市按照商业方案的分析，公司上市的可能性作出分析，对上市的前提条件作出说明。股权转让投资商可以通过股权转让的方式收

17、回投资。公司对投资商进展股权转让的说明。 养老院创业方案书范文一、执行总结(一)背景和工程简述我国已经进入老龄社会，随着新中国的同龄人步入老年，将出现第一次老年人口增长顶峰。据统计全国老年人口由年均增加311万人展开到年均800万人。截至2021年，中国老年人口总数已达一点五九亿，占总人口的百分之十二，积极应对人口老龄化展开涉及的一系列经济与社会变化，是中国社会面临的重大问题。老年人口基数大，增长快，特别是随着家庭小型化的展开，社会化养老的必必需求迅速增长。但是长期以来，我国社会福利由国家和集体包办，存在资金缺乏、福利机构少、效劳程度较低等问题，难以满足人民群众对福利效劳必必需求日益

18、增长的必必需要。社会福利事业的改革与展开，已经引起了全社会的广泛关注。全社会对社会福利必必需求的急剧增长，使社会福利社会化具有广阔的展开前景;我国综合国力的强化，人民群众生活程度和道德水准的进步，为推动社会福利社会化奠定了合格的根底。结合国在1982年通过并在全世界施行的“1982年维也纳老龄问题国际行动方案指出：为年长者提供安康照顾，必必需成认家庭及其所在社区所具有的平衡和合格的制度特点在此根底上寻求社会养老机构和家庭之间的适当平衡。国家和社会为弥补21世纪家庭养老的缺乏，提供更为合理、有效的养老方式和养老条件，并在政策和制度上提供有利确实保。 人口进入老年化，必定伴随着劳作力供应、医疗效劳

19、、养老金方面压力的增大，这毫无疑问将对其将来经济增长形式产生深远的影响。关于政府来说，解决人口老年化的问题已经到达刻不容缓的地步。为此，中国政府不仅已经在照顾老人上增加开支，还马上制定一系列优惠政策激励私人和外国投资。假设西方国家的经历可以被汲取，与照管老人相关的产业的将来市场潜力或许会到达数万亿元人民币，每年将帮助创造数以百万计的新工作。不难想象，在不久的将来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。(二)时机概述人口老龄化是世界上许多国家正在面临或马上面临的一个特别的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的展开，方案生育工作的推动，人口出生率和死亡率不断下降，老年人

20、在总人口中的数量和比例不断增加。依据结合国将“60岁以上的人口占总人口比例到达10%，或65岁以上人口占总人口的比重到达7%作为推断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在2003年就已正式迈入了老龄化社会。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老形式发生深入的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照顾和精神文明等方面必必需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效必必需求远远超过“有效供应。“老年公寓市场潜力宏大2000年国家有关部门通过调查和分析推测，到本世纪一十年代末，中国退休劳作者一生的积蓄总和相当于全国国内消费总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3

21、000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。山东省是人口大省，老年化的问题也越发凸显，政府也提出应加大?中华人民共和国老年人权益确保法?、?山东省老年人权益确保条例?、?山东省优待老年人规定?的施行力度，确保老年人的各项待遇得到落实。同时政府也出台了一系列即促进老龄产业展开的经济政策。这些政策主要包括财政财策(专项拨款、补贴、减免收费等等)、税收政策(优惠与减免等)、信贷政策(贷款的规模、期限、利率方面的优惠)、价格政策(价格保护、价格限制等)、外资政策(激励和汲取

22、外资的进入等)。这都有利于老年产业的成长也展开，同时也增加了从事此项产业的有利因素。(三)目的市场的描述和推测1、我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。依据国家有关部门统计推测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。2、

23、国外老年住宅市场的状况欧美各国由于传统个人主义的影响注重展开社会养老设施，特别是美国迅速展开老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为防止重蹈西方福利国家所经历的繁重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭构造小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住形式方面作了许多的努力。3、老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地)，国内老年人养老讲究“三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生

24、活程度的进步和居住观念的改变;核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭构造演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受“空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。4、国家、省、市各级政府激励进展老年公寓的建立面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，激励民间组织、企业、个人创办养老效劳机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央指导对此非常重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各

25、方面宣扬全面关怀和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并激励从事老年住宅的建立。总结：养儿防老这一中国几千年来沿用的照顾老人方式已经给成长起来的独生子女一代提出了严峻的考验。他们同时面临着赡养4个老人的现实。随着人们经济实力的进步以及对养老意识的改变，老年养护业已经在中国出现，在解决人口老龄化的社会问题上，老年养护产业必将逐步显现出积极的社会意义。我国的老龄化进程与经济展开不同步，未富先老已成为全社会普片存在的问题。所以，解决老龄问题，做好老年社会工作，创造合格的物质根底成为我们急必必需解决的重要问题。实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐更社会展开追求的重要

26、目的。        (四)竞争优势和优势分析1、优势(1)营销方式的转变。由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，许多老人对新型的产品会感到陌生，认同承受也会有一个过程，在对老年住宅进展营销推广的时候就应该充分合计到这一点：在营销手法上，防止使用概念营销，转为说服力更大、更容易让老年人理解的体验式营销;在销售风格上，防止浮夸，楼书和卖场制定都应保持踏实、简练、稳重的风格，施行耐心的引导式销售。从长远来看，市场经济是一个多展开、多变化的时代，受时代特点的影响，将来的老年人比起今天的老年人，对新消费观的承受

27、质量要快得多，也容易得多。 (2) 进步效劳的品质。针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场的效劳质量都必必需进步。老年人是一个特别的社会人口群体，在饮食、起居、穿着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质量不好不买，价格太贵不买，不有用不买，不平安不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长期的效益。(3)针对老年消费中休闲性消费与效劳性消费所占比例大的特点，以悠闲生活和优质效劳为卖点，为工程打下长远的附加价值。(4)在公司展开的不同阶段，展开不同层次的效劳。在公司经营的1前3年主要展开

28、自助型的老年公寓，即采纳上门效劳的方式，为老人提供生活方面的照顾和帮助，同时为他们进展心理疏导和压力的排解，使老人的生活质量得到进步。当公司经过1-3年的展开和经营后，资金及市场都有了进一步的充裕及展开，此时再逐步建立住宅型和陪护型的老年公寓，争取最终建立起环境优美、设施齐全、舒适安康的的一体化老年公寓。这样分阶段、有重点的建立必将对公司的展开产生积极的影响，同时各阶段有重点的建立对公司的效劳质量也会起到积极的作用。2、优势(1)、观念落后，意识缺乏虽然各级政府关于老龄化的问题相当重视，但是在少数各别地区，由于我国长期形成的是家庭子女养老观念，因此面对我国人口老龄化的挑战，一些职能部门和社区管

29、理与效劳部门对展开和强化社区养老助老效劳的重要性和迫切性熟悉缺乏，没有把社区养老助老效劳事业进步到反映一个社会文明进步程度和进步人民生活质量、保持社会稳定的高度来熟悉，效劳意识差。这些必定给社会公众带来了一些关于社区养老的负面心理影响，关于养老效劳社区的开发产生一些阻力。(2)、竞争者带来的压力有商机必定有商家，虽然目前成都的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这关于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。公司在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋剧烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行

30、业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必必需清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。(3)资金困扰作为一支同学团队必将面临资金缺乏及缺乏经历的问题，在公司运行的过程中也一定会碰到一些我们从未碰到过的挑战，因此在公司的展开过程中我们必必需抓住机遇，勇于挑战，在展开中积存经历，不断充实和进步自己。(五)经济状况和盈利才干推测老人之家建立之初，资金问题是一个很重要的方面。因此在建立之初我们可能会面对资金短缺的问题，但是我们会将事实呈如今人们面前，这样我们就会有针对性的去确立目的和方向，努力解决问题。关于经济状况，我们会尽力维持经济的稳定，通过与其他公司进展资金方面的合作，获得更过的投资

31、。另一方面我们可以通过贷款方式进展资金的筹集。初期我们将执行上门效劳，依据老年人的必必需要，为他们提供生活上的的照顾及心理方面的咨询，尽快的摸清市场，积存经历，这样将减少公司初期在资金缺乏状况下的支出。随着方案的施行，我们的努力将得到一定的认可，就会获得一定成效。从而使公司资金周转灵便，资金流动比较顺畅，继而我们对老人的必必需要及习惯将更加理解。另一方面公司将对员工做出更加细致和恰当的分工，进展更加专业的培训，从而进步员工的工作效率，这样将有利于财务部门制定更加严密的规划，一定份额的资金要获得相应的效益，员工们责任心高了，公司的经济运行金额将更加稳定。   

32、60;   (六)团队概述团队(team)是由员工和管理层组成的一个共同体，它合理利用每一个成员的知识和技能协同工作，解决问题，到达共同的目的。公司是由财务部，销售部，市场部，筹划部，行政部，人力资源部等多个部门组成。不管是高层指导还是下层职工都是公司的一员，成员之间的和睦相处有利于公司的进一步展开，所以团队的力量是不可替代的。当然大的团队是由小的团队结合而成的，各部门都是一个小团队。团队之中不可缺少的就是一个引领下属的上级和按命令施行行动的下层员工。不管上层还是下层我们都保持一视同仁的原那么。(七)估计能提供的利益我们的利益来源主要是1、为老人提供生活照顾心理咨询等方面的

33、效劳所收取的费用。2、与其他公司企业的合作获得的利润。例如旅游公司、健身公司、药物公司、器械设备公司等较大型的公司。我们也可以通过为他们进展品牌宣扬来赚取部分利益。我们估计通过效劳老人、效劳社会赢得社会信赖将自己的品牌打造出去的这种途径，尽快收回本钱，获得合格的资金运转状况。二、产业背景和公司概述(一)具体的市场分析和描述1、老年人口数我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度继续增长，更为特别的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将到达4.

34、4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口展开史上前所未有的。从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近        (二)竞争对手分析1、专属的老年护理公司缺乏目前我国虽有一些家政护理公司，但在老年人的护理方面并不完善，他们提供的效劳大多仅限于对老年人的生活操持

35、，没有合计到老年人精神上的必必需求及对日常娱乐生活的必必需要。现如今，越来越多的独具老人必必需要的并不是生活上的照顾，他们更必必需要的是自身价值的实现及精神上的充实。 2、老年公寓的建立供不应求。兴隆国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。我国目前只有0.8%的人可以住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安排的老年人也不到地区人口总数的1%。3、老年公寓的布局不合理。目前老年公寓和养老机构的建立还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和必必需求出发，而制定的科学合理的建立规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会

36、、远离亲友。交通不便;有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。4、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，效劳较好，但是租售价位较高，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3%希望每月所必必需费用不超过1000元(?中外房地产导报?2001年18期)。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元;大连市老人入住老年公寓和养老机构可以承受的价位为400-500元(?老年住房专题会议论文集?2002年)。可见，在我国目前广阔老年人的收入偏低的状

37、况下，老年公寓的档次和价位要适宜广阔中低收入老年人的承受才干。5、大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，效劳周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和效劳那么较差，不能到达老有所养、老有所乐的目的。处理好老龄产业的盈利与福利的关系是展开老年住宅必必需合计的，作为一个产业，追求一定的盈利程度，获取一定的经济效益，是市场化运行的必定要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和展开的安康状况。但是，老年住宅的效劳对象和其中的一些效劳内容，具有社会福利的特点。因此，展开老年住宅，必必需兼顾社会效益和经济效益，必必需认真

38、处理好福利与盈利的关系。(三)市场必必需求1、“老年公寓市场潜力宏大2000年国家有关部门通过调查和分析推测，到本世纪一十年代末， h7n9禽流感思想汇报，中国退休劳作者一生的积蓄总和相当于全国国内消费总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。2、家庭因素催生老年住宅的产生和展开自我国七十年代中期执行方案生育控制以来，“三口之家现已成为社会的主力家庭构造。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁

39、忙的工作压力和残酷的生存展开竞争条件下要照顾四个老人和一个孩子，时间和精力严重缺乏，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。 3、老年娱乐市场的开发许多老年人退休后赋闲在家，没有子女的陪伴和照顾，他们会产生一种空虚感，急必必需表达自己的个人价值。因此一些老年旅游团及老年娱乐文化活动都有了很大的展开，老年人不再只是如今家中，他们更多的会选择走出家门，参加社区或社会上组织的一些娱乐活动，这大大促进了老年产业的展开。4、老年住宅在京、沪两地倍受热宠最早的老年公寓就出如今北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达

40、上千万平方米的状况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的一些机构在汲取上海老年公寓的成功经历后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，获得了合格的经济效益和社会效益。总结：假设说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建立的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家激励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建立的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，施行老年公寓建立应该说是一种机遇，老年公寓建立恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所承受。(四)公司概述老年公寓首

41、先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还必必需要生活和医疗方面的特别护理和效劳。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的形式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐的养老原那么，创立符合我国国情和老年人必必需求的中国老年公寓。1、地点的选择。按照老年人的特点和必必需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新颖，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。2、老年公寓的形式。国外老年公寓的形式，依据

42、1986年国际慈善机构(hta)的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅;生活根本自理，仅必必需少许监护和帮助的安康老人住宅;提供全天监护和最低限度的效劳和设施的安康老人住宅;专为体力虚弱而智力健全，不必必需要护理和监护的老人住宅;专为体力尚健而智力衰退并必必需要个人生活照顾和监护的老人住宅;专为体力和智力都衰退并必必需要个人监护和护理的住宅;专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经历，国外的老年住宅形式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住的住宅);护理型老年人住宅以及公立养老院(社会福利性)。从资金来

43、源划分实际上分为两种：家庭和个人融资;政府和社会融资。借鉴国外经历，结合我国实际状况，我国老年公寓的形式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗型老年住宅或机构(个人支付或政府和社会资助)。 (3)制定与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑制定标准，从住区规划、制定到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和必必需求。老年公寓宜为低层小高层(有电梯)或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍制定，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和效劳，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、

44、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政效劳等。特别是老年社区内要装备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要确保，是老年人进住社区最关怀的问题之一。 (4)规模与档次。从居者本身的利益。平安管理和市场必必需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体状况和条件而定。要依据老年人不同的经济和安康条件以及必必需求，建立不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建立要以广阔中低收入者的经济承受力和必必需求为主，而不能片面追求规模与档次。(5)老年公寓的性质。依据国外经历和我国的具体状况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公

45、寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进展资金运转。此外，还必必需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，那么是由国家和地方政府以及社会出资予以建立。三、市场调查和分析(一)老年人物质生活状态我国已经提早步入了老年社会，目前我国的老龄人口总数额已经到达1.74亿左右，占人口的总比例到达12.78%，而且以每年800万900万的速度在快速增加。老年人口数量的逐步扩展使得养老问题迫在眉睫，老年人的生活现状也成为一个新的社会关注焦点。随着中国老年人口的增长，老年消费市场也日益引起重视，针对老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的状况来看，老年市场提供的

46、产品和老年人的真正必必需求之间还存在差距，这包括两方面内容：一方面是数量上的差距。我国目前的老龄人口已经到达了1.74亿左右，依据国家老龄委的估计，目前我国老年市场的必必需求量应为1万多亿，现阶段市场的供应量远不能满足，供求之间存在宏大市场空白;另一个方面是现有的老年产品与老年人真正必必需求的产品之间存在差距，产品种类不够丰富、真正能满足老年人必必需要的产品不多，这就意味着宏大的市场空间和企业的竞争、展开空间。老年人生活质量的上下和自身的经济才干及子女供养才干直接相关。现阶段我国老年人，在吃饱穿暖的普遍层面上不存在太大的问题，但在生活品质确保、提升上，那么相差很悬殊。1、城市老年人的物质生活现

47、状城市老年人在退休后根本上都享有养老金，加上中国人普遍的储蓄习惯，城市老年人大部分在养老的根本经济确保上问题不特别，老年人的消费多数集中在衣、食、行、乐、保健等方面。在城市中，由于商品供应比较充足，城市老年人在生活方面选择余地较大，老年人在根本物质生活上不存在太大困难。在城市中，那些没有养老金、没有经济来源，依靠低保收入维持生计的老年人通常生活质量相比照拟低，但他们根本上已经纳进到国家的根本确保体系中，在生存方面不存在很大的障碍。2、乡村老年人物质生活现状乡村老年人大多以种地为生，随着年龄的增长，虽不能再从事繁重的体力劳作，却不能像城市老年人那样退休，享受国家发给的养老金，主要还靠家庭赡养。这

48、无疑增加了乡村家庭的经济负担，使得本来就不在同一起跑线上的城乡家庭的经济状况进一步分化，乡村老年人在生活、医疗、精神等方面都承受着较大的压力，其中尤以医疗问题最为凸显。有关部门资料显示，乡村合作医疗覆盖率比较高，但是，乡村合作医疗的补贴额度有限，发生重大疾病时根本不够用。对多数乡村老人来说，受经济条件和子女观念的影响，有病只能依靠乡村医生，打打针，吃点药。经济条件较好的老人得了大病或容许以住院治疗，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病的费用占所有家庭支出的比例较低。乡村老年人收入来源单一，主要依靠土地或者子女供应。而老年人大部分的积蓄用于给子女建房、成家，根本花费在子女身上，预留给

49、自己用来养老的是很少的一部分。乡村老年人更不能像城市老年人一样有退休金养老保险作为生活的根本确保，以致于很多乡村老年人的生活仅维持在最低程度，由此造成了很多乡村老年人都存在营养不良的疾病。这种状况直接和地区经济展开程度相关，东西部地区也存在差距。但从整体而言，乡村老年人生活程度不高、饮食构造不合理是一个普遍存在的现象，当然这也和乡村老年人的生活习惯有很大的关系，但是根源还是收入低的问题。(二)老年人精神生活状态老年人的精神生活如今多为子女、社会所忽略，我们常说赡养老人、孝顺老人不仅指提供丰富的物质生活，老人必必需要的更多的是情感照顾和精神照顾，所以赡养老人更重要的是精神赡养。1、城市老年人精神

50、生活现状子女在身边，伴侣在左右，有自己的业余爱好，有人能倾诉心事，有多年的老朋友，这样的老年人在精神上相对充实，不会常出现孤独、寂寞、情感无处寄托等精神生活上的问题。而如今城市中还存在很大一部分老人，他们的精神生活非常匮乏。2、乡村老年人精神生活现状由于社会经济整体程度的进步和政府、家庭等多方的努力，乡村老年人在物质供养方面有了一定的改善，但老年人的精神必必需求及精神文化生活那么显然还未被重视。社会经济文化环境的变迁已促使乡村老年人在精神文化必必需求方面提出新的要求。市场经济对年轻人道德观念的冲击、因子女流动而导致留守老人的增多、活动场所及设施匮乏等方面因素，都加剧了乡村老年人精神文化生活的贫

51、乏程度。乡村老年人的精神文化娱乐生活本来就不多，但因大部分老人有子女在身边，此种问题还能得到一定程度的缓解。但是随着经济的展开和人口政策效应的显现，今后乡村的空巢老人比例也将逐步扩展。相比于经济较兴隆的乡村地区，经济落后地区的乡村里外出打工人员的比例更高，这些地区乡村老年人的空巢生活更令人堪忧。 另据调查显示，虽然大多数乡村老年人身边有子女，少数老年人身边没有子女，但是不在身边的子女可以通过 等方式与老人进展情感沟通和交流。不过，空间间隔 对老年人情感慰藉的负面影响确实是一个普遍的事实。况且，身边有子女也并不一定能为老年人提供情感慰藉，这还取决于子女是否够孝顺。子女是老年人情感支持的重要来源，

52、但也不是唯一来源。老年人还可以在家庭之外找到其他支持。在被问及：“您有诉说心事的人吗?，答复有的占64.5%，没有的为35.5%。在这方面，女性老年人的状况要好于男性，女性答复有的为67.1%，男性老年人为61.4%。(三)市场分析及推测1、社会的关怀与重视很多城市中的老年人离退休后对原单位往往有着极深的归属感。做好离退休人员的走访慰问工作是组织工作中的一项常规工作，是传达一个组织对离退休人员关怀的重要渠道。老年人离退休后的第一活动场所是家庭，第二活动场所就是社区。社区所具有的邻里互助、情感交流等功能正好在一定程度上满足老年人的某种精神必必需求。建立健全社区的家政效劳体系，为老年人提供最便捷最

53、可靠的家政效劳，包括生病时有人陪侍、孤独时有人聊天，努力营造“尊老、敬老，爱老的社区气氛，使老人们有所忙、有所乐、有所依，社区和老人之间才干形成一种良性互动关系。2、政府的重视老年事业是一项公益性、社会性的事业，在市场不能有效发挥作用的地方，政府必必需积极承当起使命。在老年人精神赡养方面，政府自然责无旁贷。一直以来国家提倡“老有所养，老有所医，老有所学，老有所为，老有所乐，政府在将来的政策导向和宏观规划上，必必需要保持老年人利益与社会整体利益相统一的原那么，更加重视从老年人精神层面进步老年人生活质量和生命价值。(四)市场展开的走势老年人的生活现状问题是整个社会高度关注并函待改善的问题，也是今后

54、展开中一个关键的核心问题。面对这样一个人口大国老龄化的问题，必必需政府、社会、家庭、个人全方位发动、多方参加、共同解决，如此才干破解难题，实现社会的稳定、继续展开。人口老龄化是世界人口展开的一大趋势，估计在二十一世纪三、四十年代将到达高潮,目前，这一问题受到世界各国的普遍关注。北京市在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断进步。所以我们的老年公寓的展开前景比较广阔，由于我国的老年人的相关产业并不是很展开，此类产业的市场容量宏大，关于我们的老年公寓进入市场是一个合格的契机。因为老龄化的不断加剧

55、，我国此类的相关产业有着合格的展开趋势，处于不断地上升过程，随着老龄化现象的加重，老年人的市场充满商机，老年消费群体已经受到越来越多人的注意力。随着社会老龄化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是为老人多添衣物，多付出关爱。“孝心消费在中国人的情感市场中占有重要地位。孝心是对双亲长辈孝敬的心意，是中国孝道文化的核心,是祖先崇拜的文化内涵。古人云，百善孝为先。孝心经济的可开发潜力很大。老年人是一个特别的社会群体，老年人特别的生理、心理和行为特征，决定了其消费才干、消费偏好、消费行为、消费方式、消费观念、消费习惯、消费决策等方面的特别性，由此形成了现实消费必必需求和潜在消费必必需求的特别性>

56、;。在这部分人口宏大的数量规模背景下，已经并将形成一个特别的消费市场。在我国，针对老年人这个特别的消费群体的许多消费领域到存在大面积空白，所以关于老年人的相关产业有着合格的展开前景，预期的形势关于我们也是有利的。(五)竞争对手分析在我国，目前已有4万多家养老院，据调查，中国60岁以上的老年人已达1.6亿多，其中5%的人有入住养老院的愿望。而中国现有养老院的数量仅够0.86%的老人入住，这说明养老事业在中国有着宏大的展开空间。2006年公布的?中国老龄事业的展开?白皮书显示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老效劳机构39546个，总床位149.7万张，其中乡村乡镇敬

57、老院29681个，总床位89.5万张，远远不能满足老年人的入住必必需求。中国现有养老效劳设施大部分由国家和集体投资，但非公有制养老机构展开浮现显然上升趋势，在有的地区已超过公有制养老机构。上海市有养老机构467家，其中非公有制122家。天津市非公有制养老机构已达231家，拥有床位8939张，占全市养老机构床位数的85.5%。创办于1995年的天津鹤童老年福利协会，是一个民办慈善福利效劳型的社团组织，在天津和北京开设养老院，其养老效劳已延伸到老年餐饮、老年物业和老年用品领域。他们还引进德国专业养老护理院的技术与管理方法，创办了老人护理职业技能培训学校，并创办了居家老人照顾公司。在广州，民营的广州

58、寿星大厦已成为全国最大的养老福利效劳机构。该大厦投资2亿多元，建筑面积11万平方米，是集托养、住宿、旅游、度假、修养、娱乐、饮食、保健等于一体的老人公寓，有2000多位老人入住。(六)竞争优势虽然我国已经有了一部分老年人的相关产业，但是由于老龄化的加剧，我国的老年人市场还是属于供不应求的阶段，这关于我们的老年公寓有利的形势，让我们有一个合格的成长环境，竞争压力不是太大。虽然我国已经有了有相当大竞争力老年人企业，但是我们的老年之家注重展开的是一般的中小企业，目的是广阔的一般的老年群体，着眼于我国国内大型的老年人效劳产业的空白领域，占据大型企业之外的市场份额。我们的老年公寓针对大部分的老年群体设立了专项的效劳，以一般的老年群体为中心，执行经济实惠的价格体制，