影响消费者购房因素研究

1、目录一、国家有关房地产房价调控的政策1（一）银行放贷政策方面1（二）住房公积金信贷政策1（三）银行贷款年利率方面2（四）税费方面2二、影响消费者购房的因素3（一）消费者的收入水平3（二）楼盘的交通4（三）楼盘的地理位置4（四）楼盘的户型结构及户型朝向4（五）开发商的品牌实力4（六）销售部的销售服务素质质量5（七）房地产知识的专业化5三、针对房地产企业的营销建议5（一）住宅商品化方向需要调整6（二）城市土地不是用来卖钱的 6（三）地方政府不应成为房地产的利益中人6（四）富人需要更多的投资渠道6四、结论6参考文献7内容摘要在当今的我国房地产市场中，影响消费者行为购房因素有很多很多因素。文章立足于西

2、 方经济学屮的消费者行为理论，通过一系列的情况來分析珠海消费者在购房行为屮的不同消 费行为，消费者行为是指消费者在收入和价格或其它因素的约束下，根据偏好所做的选择， 这种选择主要是关注购买部分。木文就是应用这一理论来分析我国国内消费者购买商品住宅 小，在不同影响因素发生变化时的消费行为情况。在我国房哋产市场屮除消费者白身理念外, 影响消费者购房行为的因素还有一系列的因素，通过这编论文可以看出不同因素刈珠海消费 者购房行为的效用情况。这一系列的因素冇国家冇关房地产房价调控的政策、消费者的收入 水平、楼盘的交通、楼盘的地理位置、楼盘的户型结构及户型朝向、开发商的品牌实力、销 售部的销售服务素质质量

3、与房地产知识的专业化等八大因素。通过这八大因素，下而以正文 形式分别分析各项因素对消费者购房行为的有关影响。关键词:房地产政策消费者购房行为影响因素房地产企业营销建议.影响消费者购房行为因素研究在当今的我国房地产市场中，影响消费者行为购房因索冇很多很多因索。文章立足于西 方经济学中的消费者行为理论，通过一系列的情况来分析珠海消费者在购房行为屮的不同消 费行为，消费者行为是指消费者在收入和价格或其它因素的约束下，根据偏好所做的选择， 这种选择主要是关注购买部分一、国家有关房地产房价调控的政策(%1) 银行放贷政策方面从2008年10月起银行方血虽然没有明出台规定，但有些银行开始喑自松绑“笫二套房

4、” 标准，种种迹象表明，面对楼市低迷的现状，政策“救市”正从幕后走向台前。1 首次购房者：首次购房者是指从未购买过房屋即没任何银行房屋贷款记录的人，或者 是之询有买过房但未向银行贷过房屋子贷款的人。家对首次购房者给了优惠政策。只要是首 次购房者银行放贷都可以80%,首付款20%。2. 二次购房者：二次购房者是指之前第一套房有过银行贷款记录的人，在二次购房者中 也有些可亨受首次购房的优恵政策。满足以下条件者：(1) 第一套贷款未述清而口银行述款记录没有逾期归述的前况下及信用度100%；首付町 享受从4成首付降至2-3成首付。(2) 第一套贷款已经还清而且银行还款记录没有逾期归还的前况下及信用度1

5、00%,首付 可享受从4成首付降至2成首付。3. 多次购房者：多次购房者是指在名下有两套房屋产权以上的购买者，在信川度100% 的情况下而且z前银行房屋贷款都述清的情况下首付町3-4成首付。二次购房以上者首付最 低得付四成，这是国家对房地产市场宏观调控的其中一项措施。(%1) 住房公积金信贷政策对于申请经济适用房和套型建筑面积在90平方米以下商品房贷款的，最低首付为两成, 即可贷额度控制在总房价的80%以内；申请其他普通住房贷款的，最低首付为三成，即可贷 额度控制在总房价的70%以内。住房公积金二手房贷款和二次贷款对于首付成数的耍求，仍 按照当地的有关贷款规定执行。从以前的三成首付改成了二成首

6、付，住房公积金购房降低首 付比，在一定程度上降低了工薪阶层的购房成本，活跃了市场需求。有专家分析道，这只是 政策刺激“淡市”的开始，从政策层面来看，耍调整楼市口前遇到的难题，除了耍刺激需求 外，还应该拯救开发商的融资困境。“如果更多的企业崩盘，导致房价下跌，显然会造成市 场萎缩，破坏金融安全，影响就业，而且势必造成产业链的整体困难。”有专业人丄表示。 所以住房公积金放贷的政策会影响消费者购买房屋的行为，住房公积金放宽政策会激起消费 者购买房屋的欲望，但从三成首付变成二成首付，这个政策对投资客户群、经济怵i难的客户 群带来的购房机遇。比如：100万的房子，三成首付是30万，贷款额是70万；二成首

7、付是 20万，贷款额是80万。由这个结论町以看出节约下來的10万元可以做英它的投资。购房人 增多，政策宽松，这样的政策也会导致房价的抄作捉高，这对国家的広观调控有着一定的影 响。在住房公积金放贷政策屮有着同城住房公积金信贷及异地住房公积金放贷，制约住房公 积金放贷政策的因索冇如下：1. 同城住房公积金放贷：同城公积金是指一个城市的住房公积金在本城市购房房屋所需 要放贷的一种住房补贴，同城住房公积金放贷有以下两方面的影响因素：(1) 消费者住房公积金的补贴金额的多少：住房公积金的放贷也会根据消费者住房公积 金金额度來发放，比如某消费者一个月的住房公积金补贴是800元，一套房30万元的话，假 如十

8、年还完的话一个月3000元，首付6万，按道理是放贷24万,但有关政策会根据你的还款能力放款不能如愿，在首付6万的基础上多加一成或二成首付。（2）消费者年龄因索：假如男的贷款年龄在65岁，某一男60岁购房一套房贷款为30 万，他的贷款年限只能是5年，他每月应还款5000元，要是贷款20力，他每月应还款为3000 元。由于年龄问题及还款能力不足的情况下，公积金放贷政策会根据冇关条例给予他放款额 会是20万，不是30万。所以年龄因素也是制约放款其中一个因素。2. 异地住房公积金放贷：是指各地要根据当地经济适用住房或者普通商品住房平均价格 和居民家庭平均住房水平，拟订住房公积金贷款最高额度。职工个人贷

9、款具体额度的确定， 要综合考虑购建住房价格、借款人述款能力及其住房公积金账户存储余额等因素。职丄在缴 存住房公积金所在地以外的设区城市购买自住住房的，可以向住房所在地管理中心申请住房 公积金贷款，缴存住房公积金所在地管理屮心要积极协助提供职工缴存住房公积金证明，协 助调查还款能力和个人信用等情况。在消费者住房公积金的补贴金额的多少的规定上是同同 城者住房公积金放贷一样的，那么在消费者年龄上的规定是有区别的，同城的规定男的到65 岁，女的到60岁；异地的规定是男的到60岁，女的到55岁。（三）银行贷款年利率方面1. 首次购房年利率优费政策：比如中国人民银行决定，自2008年10月27日起，商业

10、性个人住房贷款利率的下限扩人为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调-整为20%。此 次调息后,5年以上存款利率为5. 13%,贷款利率为7. 20%。如果按照新政中的7折优惠计算, 5年期以上贷款利率为5. 04%,这样存贷款利率的利差为0.09%。银行放贷所获得的利息，反 不如给储户支付的利息高。除此z外，对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款， 建设银行将执行人民银行、银监会的政策要求，并按照原借款合同约定条款及借款人倍用记 录等确定是否需要调整利率浮动水平。2. 二次及多次购房利率政策:二次及多次购房者在个人信贷房屋贷款屮，依然按照原借款 合同约定条款及借款人信用记录等确

11、定是否需要调整利率浮动水平。在信用度100%±二次购 房者町享受七折优惠，比如珠海、中山等在2008年推选出七折优惠的政策，现国家对银行利 率方而作出了明显调整。（四）税费方面1. 契税的征收：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收 的一种财产税。在房屋售出后或转让后必须缴纳的一种税费，在首次购买90及以下血枳普通 住房契税调低至l%o这种税费的降低可以让消费者节约不少的钱。2. 营业税的征收：营业税主要指的是二手房交易。营业税是否征收，将会有效抑制投资 及投机型购房的需求，从而达到抑制二手房价的过快上涨，将抑制二手房价。据木人了解到 市场上购房2年到5年间的

12、二手房交易占整个二手房市场交易的40%。在看好营业税政策调 整有利于稳定市场的同时，业界对政策的短期效应普遍表示担心。山于二手房交易的税费普 遍由买方全部承担，因此营业税优恵“2变5”后，购房者至少要多花5. 5%的税费成本，影 响也会波及首次置业者。同时，新政实施可能导致卖方惜伟。卖方觉得利润降低了，可能会 改为出和.，过了 5年期后再卖，由此导致市场上的房源紧张。“从2005年至2009年营业税 开始实施这几年的市场反应看，二手房价格并没有降低，但成交量萎缩，购房者的首付压力 也更大。”有人说。出于对二手房优惠政策収消的担心，近一个多月來，买卖双方纷纷抓紧 过户，各地二手房成交火爆。有关地

13、产负责人认为，营业税政策恢复将直接刺激部分需求赶 搭12月“税费优惠末班车”，在接下来的现阶段，可能会再出现一个二手房交易的泡沫现象。 有关专业人士认为，政策引起短期市场波动是可能存在的。所以在政策调整时，应该做好相 应的衔接设计，以保证政策过渡吋期市场的相对平稳。值得注意的是,在二手房交易“2变5” 的同时，国务院常务会议也明确其他住房消费政策将继续实施，也就是说此前减免首次购房 契税、利率优惠等将有可能继续实施。口住型和改善型购房者的“刚性需求”仍将得到支持。 业内人丄认为，普通购房者此时应避免恐慌性购房，应保持理智和冷静，结合自己的实际情 况，做好登业规划再入市。营业税是否征免时限在短期

14、内町使房地产市场成交混乱，假如免 征时限在提定的时限内停止，人们都觉得是购房的未班车，“现在不买就来不急了”人家的 想法。这样-來房价就会讯速提升，否则房地产市场冷场。所以说营为税也是一种影响消费 者购房行为的其中一个因素。二、影响消费者购房的因素（一）消费者的收入水平收入，是指消费者的货币收入，它是影响消费者市场的一个重要因索。收入水平越高， 购买水平越高，对消费品市场的影响越小。因此，消费者的货币收入，是形成消费者市场商 甜购买力的主要组成部分。随着消费者货币收入的不断增加，消费者市场也会随之发生相应 的变化，这种变化表现在：市场消费和居民储蓄会随着消费者的货币收入的增加而增加；消 费者增

15、加的货币收入屮，用于增加消费的部分，非商品支岀增加的幅度要人于商品支出增加 的幅度；消费者增加的货币收入中，用于增加商站消费的部分，在食物方而的消费支出比例 会下降，在穿的、用的方面的消费指出的比例会上升，这符合恩格尔定律。消费者的收入水 平可受多种因素彫响，拿以下几种因素来分析不同因素对消费者在购房时应该考虑的因素： 來证实消费者的购房行为也是受到收入因素的影响。1. 性别因素:男性与女性购买力能力相差不大。性别差杲并不会造成购买力z间的显著 不同。但也会冇点点不同，本人经过儿年的售房经验，对于性别在购房上冇着不同的购买差 别，当然不能绝对男性要比女性购买力强，但大可解说在购房行为上性別也是

16、影响消费者行 为的-种因素。2. 职业因索:一般的老板购买能力远超其他职业消费者。不同职位的消费者购买力有明 显差界。一般的老板是各类职业屮购买力最强的群体，其购买力远远高于其他职业；其次， 公司管理人员、公务员、科研/教师/医生、个体经营者四类职业群体购买力与一般的老板相 比是相近的。3. 学历因素:消费者学历越高，购买力一般越强。各学历中，硕丄及以上学历消费者购 买力最强，另通过学历与购买冃的，学历与年龄交叉分析可知，拥有高学历，高购买的消费 群体有相当比重为刚性需求，并且多以20-30岁居多，表明该部分潜在需求可能会较快的转 化成市场有效供应之一。4. 年龄因素:中年消费者支付力最强，老

17、人m 20-30岁的年轻人支付力相对弱。各个年 龄段的消费者购买能力也存在-定差距。其中年龄处于40-50之间的中年消费者购买力最强, 具次年龄稍人的50-60岁的消费者购买力稍次。5. 居住状况:当前已经拥有自己住房的消费者支付能力最强，租住房屋与居住在集体宿 舍的消费群体购买力最弱。当前，拥冇自己住房的人经济实力明显强于其他居住状况，要高 于其他群体。另外，租住房屋和住在集体猪舍的人群经济实力最差，收入m房价承受力均处 最低位。6. 居住结构:居住结构越复杂的消费群体，购买能力越强。经分析可知，居住结构越复 杂的消费者购买能力越强。三代同住的消费群体购买力最高，高于其他群体。三口z家次z。

18、 单身的消费者购买丿j最弱。7. 购房计划:计划短期内购房者购买能力相对更强。计划购房时间与消费者购买力呈负 相关，计划短期内购房者购买能力相对更强。计划半年之内购房的消费者购买力一定是居首 位的；其次为计划半年-1年内购房者。而1年以上者购买力指数均处于最低点。8. 购房口的：改善居住条件少投资需求的购房者购买力均较强，而刚性需求者购买力相 対较差。具有不同购房目的的消费群体，购买力指数呈现一定差别。用于改善居住条件和短、 长期投资者购买指数较具他目的购房者更具购买能力，具屮为改善居住条件而计划购房者， 位居首位；短期投资与长期投资者紧随其示。然而，因自己无房、拆迁住房、结婚用房的刚 性需求

19、群体购买力处于低位，其中自己无房者购买力最差，林比较改善用房者稍低。9. 暂不考虑者房屋购买力相对更强:当前暂不考虑购买二手房的消费者购买力远远高于 考虑者。表明当而市场新房潜在消费者貝有较强的购买能力。（二）楼盘的交通在许多客户在购买房子的时候，交通考虑的因素也是很重要的，如杲是实惠买家对于交 通就不会考虑太多，因自己经济问题，还是会选择较远点的楼盘。假如是用买房投资或等待 升值的客户，交通因素不占主导地位，反而对地段升值空间看小还有楼盘的前景发展趋势。 交通配套要求重于地段要求，关于买房，决议要素还正在本人，因而你率先辨别一卞本人是 价钱型的实盅买家，还是用买房投资或等待升值。关于这两点，

20、就有很多交通便利或不便利 的楼盘对于冃标群客户来说也是一种影响消费者购房的因素，交通因素分别有以下几点：1. 楼盘的交通规划:楼盘的交通规划也是一个彩响消费者购房的因索，要是一个楼盘的 交通规划做得很完善，这一定能吸引到意向客户，反z,客户祥有可能会因此而打消购房的 想法。3. 现冇的交通路线:一个楼盘现冇的交通路线要是已经很方便的话，自然成交量上涨， 反z下降。因为每个人都希望生活得到方便，出入便捷。（三）楼盘的地理位置如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位宜是否优越。地理位置可以从以下儿 点来分析。1. 城市风水:在城市中心区的风水方向，城市主要住房区的风水方向，人们对地理方向 也是

21、一种选项。2. 交通便捷:从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的吋间并 且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将來可能的变化情况, 如工作调动、升学、转学等。3. 城市化水平高:应在那些各种市政设施齐全地段挑选房了,这些地段一般位于城市主干 道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和 偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。4. 生活便利:步行1 0分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足口常生活物品的采购 及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到.5. 环境宜人，自然、人

22、文景观优雅:绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早 晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。（四）楼盘的户型结构及户型朝向人们在购房时对户型结构与户型朝向也看得重要。1. 户型结构:户型结构也影响着人们在购买行为上的差异性，很多楼盘户型结构并不是 符合大多数客户的要求。人们会尽力去找适合自己理想中的户型结构。2. 户型朝向：在人们购买房子的时候，对于朝向选择得非常重要，朝南的房子远远比具它 朝向选购得多得多，其次是朝东、朝西、朝北。（五）开发商的品牌实力1. 物业管理:好的物业管理无疑将给经营者带来更多的消费人群，一个楼盘的物业管理 是非常重要的，让业主住得舒服、安全、可靠

23、。业主自然会认同开发商的实力性。2. 工程进度:客户在选择楼盘吋，很注意这工程进度这问题，一个楼盘的工程进度直接 关系到他们的切身利益，要是工期非常缓慢，他们会因此考虑是否可以相信这开发商的实力, 是否可保证自己的权益。3. 小区配套：（1）会所：如今大多数新建小区都会有自己的小区会所，我们应该在购房时就详细地询 问日后会所将为业主提供什么样的服务。一个好的会所提供的服务项目很多一一餐饮、健身、 美容、儿童活动中心、游泳池、棋牌室等经常被设置在会所里，一些高档会所共至可以提供 待客屮心及小型会议服务。我们可以通过对会所的服务周全度來考察小区的整体服务水平。（2）学校：如今的学校实行就近分配了，

24、小区所在地没有心仪的学校是让很多家长苦恼 的一件大事。如果随便让孩子上一个小学（或中学）很多家长不甘心，而跨区域择校不但麻 烦而且即使愿意缴纳高额的赞助费也未必可以进入。所以，一个小区内建设有（或临近）名 牌学校（主要是小学和中学）的项1=1会为业主带来极人的方便。不但可以使业主免去了择校 之苦，而且由于学校很近孩子上学的安全性也会人大提高。（3）医院：医院的重要性我想就不必多说了。人吃五谷杂粮哪有不生病的？生病z后町 以得到快速的治疗是侮个人的希望。一间离家近、医疗水平高的医院不但减少了业主看病时 等候排队的时间、降低了患者的痛苦，重要的是当发住突然状况时可以使患者得到最快速的 医疗救治。（

25、4）购物：一个配套完善的小区购物一定是方便快捷的。食品店、菜店（市场）、小型百 货商店、超市是业主几乎每天都要光顾的。购物设施的完善程度也是考察小区生活便利度的 一个重要的指标。（5）银行：如今大多数朋友提取工资（或资金往來）都是通过银行來实现的，另外，电 话费、水、电、气和车辆违章罚款（呵呵，真无奈）等费用的缴纳也要跑银行。所以，有一 家（或几家）离家近的银行是一件非常让人高兴的事哦！当然还有具他相关重要的配套设施：老年活动室、大型娱乐场所、社区警备室、丰富多 彩的公告栏、亭台楼阁，雕梁呦栋等等。（六）销传部的销售服务素质质量1. 服务礼仪:售楼小姐在礼仪方面是耍经过专业培训的，文明礼貌，对

26、售楼员来说十分 重要，对于客户來说也很重要，某小姐说：“这房了我不是很喜欢，但这姑娘态度非常好，我 今犬就拿钱买她这态度”。这说明，一个销售人员服务索质是非常重要的，这对白己的工作业 绩也得到了提升。2. 团队精神:房地产销售工作是非常具冇挑战性的一种工作，工作中自已的工作方法与 能力的差杲固然是业绩不同的主耍原因。但想耍创造更好的工作氛围m更高的绩效成果，这 绝对不是凭单打独斗可以做到的！更要团队楮神。一个人的努力是永远显示不岀一个团队的 精神的。一个好的团队才能带给别人一种信任。我们可以承担责任，但拒绝不合作者。（七）房地产知识的专业化只要走进房地产行业，专业化也是一种影响消费者购房行为的

27、因索z, 个销售人员 的不对房地产知识的不专业直接帯给客户的不信任，这样会流失很多客源。1. 讲解得不专业:在面对客八提问时，销售人员答不出客户的问题，这样不专业的体现 也会使客源流失。每个客户都不想拿儿十万或者儿百万的产品去开玩笑。2. 计算得不专业:在售房子时，基本上客户都会耍求售楼人员为他们算一个预价表，耍 是售楼人员不自信，对房地产专业知识的不了解。会直接影响购买者的意向强度。三、针对房地产企业的营销建议受全球金融危机的影响以及行业发展整合的经济规律制约，中国房地产从08年上半年迅 速扩张的大牛市迅而转入万物萧条的寒冬，针对房地产企业在当前的环境下提岀了建议。（一）住宅商品化方向需要调

28、整十几年的住房商品化改革，虽然有值得肯定的一面，但是，确实走过了头。首先，并不 是所有该到帀场上买房的人，都通过市场解决居住。华远集团的任志强先牛就说，北京有大 量房子，以超低价格，卖给了机关单位的公务员。而这些人的收入和其他福利远远超过一般 的企业职工，其实不应该受到照顾。人们获得住房的价格是五花八门的，有免费的，有房改 房、成本价房、两限房等等，真正到市场买房的，只是一部分人，包括那些最贫困的人。其 次，住宅作为民生的最大部分，政府本来负有为低收入居民提供基本住房保障的义务，这一 点，近儿年儿乎完全忽略和放弃了。“居者有其屋”，不是让居者拥有产权，政府提供的， 应该是廉租房或者公租房，而不

29、是经济适用房，经济适用房难以避免信息不对称导致的腐败 和效率损失。核心的问题是，政府应该照顾社会最贫穷阶层，而不是“夹心层”。经济适用 房所照顾的，具实是相对富裕的人群。如果按照改革伊始的口标，有70%的人，住在由政府 提供的住房里，就不会有今hz民众的抱怨。再次，在住房已经商品化的条件下，富人多几 套房子，表而上看没问题，但是，在土地有限的背景下，多套房的人，侵害了无房人的空间, 产牛了负外部性，政府是不能不干预的。（二）城市十地不是用来卖钱的城市土地不是用来卖钱的。房了多了价格就会下來，但是，盖房需要土地，土地供应充 分，房价才会让大部分人接受。但是，在现有制度下，地方政府是土地的唯一卖主，作为垄 断者，是没有积