第9章房地产开发经营风险管理

1、第第9 9章章房地产开发经营风险管理房地产开发经营风险管理第第9 9章章 房地产开发经营风险管理房地产开发经营风险管理 9.19.1房地产开发经营的风险识别房地产开发经营的风险识别 9.29.2房地产开发经营的风险估计房地产开发经营的风险估计 9.3房地产开发经营的风险的防范与控制房地产开发经营的风险的防范与控制 9.1 9.1 房地产开发风险识别房地产开发风险识别 9.1.19.1.1房地产开发风险的基本概念及分类房地产开发风险的基本概念及分类 9.1.29.1.2房地产开发各阶段风险因素分析房地产开发各阶段风险因素分析 9.1.39.1.3风险对房地产开发决策的影响风险对房地产开发决策的影

2、响9.1.19.1.1房地产开发风险的基本概念及分类房地产开发风险的基本概念及分类（1 1）风险的定义及其本质）风险的定义及其本质 风险，一般是指由于从事某项特定活动过程中存风险，一般是指由于从事某项特定活动过程中存在的不确定性因素而产生的经济或财务损失、自在的不确定性因素而产生的经济或财务损失、自然破坏或损伤的可能性。然破坏或损伤的可能性。 经济学上对风险的定义为：风险是在特定条件下，经济学上对风险的定义为：风险是在特定条件下，在特定时期内，某一事件实际结果偏离预期结果在特定时期内，某一事件实际结果偏离预期结果的程度。的程度。 从房地产投资的角度来说，风险可定义为实际收从房地产投资的角度来说

3、，风险可定义为实际收益与期望的或要求的收益的偏差。益与期望的或要求的收益的偏差。 风险的如下本质特征：风险的如下本质特征： 1）风险存在的客观性）风险存在的客观性 2）风险存在的普遍性）风险存在的普遍性 3）风险事件发生的随机性）风险事件发生的随机性 4）风险事件的可测、可控性）风险事件的可测、可控性 5）风险与收益的共生性）风险与收益的共生性（2 2）风险管理的一般过程）风险管理的一般过程风险控制风险控制风险防范对策风险防范对策风险管理目标风险管理目标风险分析风险分析经验总结经验总结l风险事件分解l建立风险清单l识别风险事件后果风险辩识风险辩识风险估计和评价风险估计和评价l风险发生概率l潜在

4、损失严重程度l风险定量评价模型l风险评价指标体系l风险回避l风险转移l风险自留l风险控制l风险利用风险管理流程图风险管理流程图（3 3）房地产开发项目的风险因素分类）房地产开发项目的风险因素分类 房地产开发项目风险类型表房地产开发项目风险类型表 序序号号划分划分依据依据风险类型风险类型典型风险因素典型风险因素后果后果纯粹风险纯粹风险自然灾害、意外事故自然灾害、意外事故投机风险投机风险市场供求风险市场供求风险影响影响范围范围局部风险局部风险项目分阶段风险、综合房地产项目中单一功能供求关系项目分阶段风险、综合房地产项目中单一功能供求关系总体风险总体风险关键项目中工作拖延造成项目总进度延误的时间风险

5、、政策风险、宏观经济状况关键项目中工作拖延造成项目总进度延误的时间风险、政策风险、宏观经济状况承担者承担者开发商风险开发商风险商品房供求关系风险、开发周期拖延时间风险商品房供求关系风险、开发周期拖延时间风险承包商风险承包商风险固定合同时的通胀风险、业主信誉风险固定合同时的通胀风险、业主信誉风险保险公司风险保险公司风险自然灾害意外事故自然灾害意外事故可控性可控性系统风险系统风险政策风险、宏观经济状况风险、市场供求风险、利率风险、自然风险政策风险、宏观经济状况风险、市场供求风险、利率风险、自然风险非系统风险非系统风险时间风险、经营管理风险、技术风险、财务管理风险时间风险、经营管理风险、技术风险、财

6、务管理风险实施阶段实施阶段投资决策分析阶段投资决策分析阶段经营管理风险、政策风险经营管理风险、政策风险前期阶段前期阶段经营管理风险、融资风险、政策风险、时间风险经营管理风险、融资风险、政策风险、时间风险建设阶段建设阶段技术风险、经营管理风险、时间风险技术风险、经营管理风险、时间风险租售阶段租售阶段市场供求风险、财务风险、时间风险市场供求风险、财务风险、时间风险使用阶段使用阶段经营管理风险、市场供求风险、政策风险经营管理风险、市场供求风险、政策风险来源性质来源性质见表五见表五9.1.29.1.2房地产开发不同性质风险因素房地产开发不同性质风险因素分析分析 （1 1）政治风险）政治风险 （2 2）

7、经济风险）经济风险 （3 3）管理风险）管理风险 （4 4）技术风险）技术风险（1 1）政治风险）政治风险风险类别风险因素政策土地使用制度土地使用制度住房制度改革住房制度改革税费政策税费政策房地产市场管理政策房地产市场管理政策优先发展政策优先发展政策政府工作效率政府工作效率城市规划城市总体规划调整城市总体规划调整分区规划调整分区规划调整区域规划控制指标调整区域规划控制指标调整社会区域社会稳定度区域社会稳定度区域文化与文明度区域文化与文明度拆迁安置实施拆迁安置实施（2 2）经济风险）经济风险市场城市经济发展状况城市经济发展状况供给风险供给风险 需求风险需求风险产品价格变动产品价格变动要素价格变动

8、要素价格变动财务通货膨胀通货膨胀项目有效需求项目有效需求开发经营费用开发经营费用收益现金流收益现金流资本价值资本价值金融金融政策金融政策利率变化利率变化汇率变化汇率变化抵押物赎回权抵押物赎回权项目融资项目融资（3 3）管理风险）管理风险经营管理决策者素质决策者素质开发方案选择开发方案选择合同管理合同管理承包商选择承包商选择合作人选择合作人选择企业信誉企业信誉市场营销时机选择时机选择营销方式营销方式广告宣传广告宣传持有期持有期项目控制质量控制质量控制成本控制成本控制工期控制工期控制安全控制安全控制（4 4）技术风险）技术风险实施技术规划设计方案规划设计方案施工工艺与规范选择施工工艺与规范选择材料

9、及设备供应方式选择材料及设备供应方式选择自然条件自然灾害自然灾害地质地貌地质地貌水文条件水文条件区位条件道路交通条件道路交通条件城市绿化城市绿化城市污染城市污染与城市中心区的距离与城市中心区的距离项目开发区域的基础设施条件项目开发区域的基础设施条件项目开发区域的文化教育设施项目开发区域的文化教育设施9.1.3 9.1.3 房地产开发各阶段风险因素分析房地产开发各阶段风险因素分析（1 1）投资机会选择与决策分析阶段）投资机会选择与决策分析阶段（2 2）前期阶段）前期阶段（3 3）建设阶段）建设阶段（4 4）租售阶段）租售阶段（5 5）运营使用阶段）运营使用阶段不同类型房地产及其风险管理差异不同类

10、型房地产及其风险管理差异房地产类型房地产类型强调因素强调因素风险管理差异性风险管理差异性居住物业居住物业价格、区位、环境、配套、房价格、区位、环境、配套、房型设计、单元面积比、住型设计、单元面积比、住房政策、税收政策房政策、税收政策 开发规模不合理开发规模不合理 ，产品定位失误面临更严重，产品定位失误面临更严重的供求风险的供求风险 价格策略不当，销售不畅面临收益现金流风险价格策略不当，销售不畅面临收益现金流风险促销方式组合不当销售延误，遭受时间风险导促销方式组合不当销售延误，遭受时间风险导致成本增加致成本增加住房制度变动，遭受政策风险住房制度变动，遭受政策风险商业物业商业物业投资方向、规模、选

11、址、区域投资方向、规模、选址、区域经济状况、设备档次选择、经济状况、设备档次选择、繁华程度、装修水平风格繁华程度、装修水平风格投资方向不当，滞销空置，遇供求风险投资方向不当，滞销空置，遇供求风险投资规模过大，遇金融风险投资规模过大，遇金融风险 供求风险供求风险 选址失误选址失误 物业管理水平低，影响升值潜力物业管理水平低，影响升值潜力 ，物业形象差，遇资本价值物业形象差，遇资本价值工业物业工业物业 选址选址 原材料产地及价格原材料产地及价格 产品产品消费市场状况，交通运输消费市场状况，交通运输状况状况 物业设计及配套设施是否与物业设计及配套设施是否与工艺流程相协调工艺流程相协调 生产成本高昂产

12、品滞销，投资回收期长，遇未生产成本高昂产品滞销，投资回收期长，遇未来经营费用风险抵押收益现金流风险，金融来经营费用风险抵押收益现金流风险，金融风险风险特殊特殊物业物业基础设施基础设施区域经济发展程度、规划设计区域经济发展程度、规划设计技术经济指标、人口数量技术经济指标、人口数量与结构、选址。与结构、选址。经营管理费用风险。经营管理费用风险。娱乐旅游娱乐旅游选址、物业内部功能设置与分选址、物业内部功能设置与分布、布、消费者行为分析。消费者行为分析。经营费用风险经营费用风险高空置率导致收益现金流风险高空置率导致收益现金流风险不同阶段房地产开发项目风险管理的差异不同阶段房地产开发项目风险管理的差异

13、阶段阶段主要工作主要工作风险管理差异性风险管理差异性投资决策分投资决策分析阶段析阶段投资机会寻找与筛选投资机会寻找与筛选投资方向、规模、地址选择投资方向、规模、地址选择市场研究、财务评价、投资方案选择市场研究、财务评价、投资方案选择市场调研水平的高低、财务评价准确性、市场调研水平的高低、财务评价准确性、决策机制是否合理、决策者的综合决策机制是否合理、决策者的综合素质是影响决策正确性的关键因素：素质是影响决策正确性的关键因素：管理风险。管理风险。前期工作阶前期工作阶段段获取土地使用权、拆迁安置补偿、规划设获取土地使用权、拆迁安置补偿、规划设计方案与审批、市政基础设施落实、计方案与审批、市政基础设

14、施落实、融资方案选择与实施、进一步的市场融资方案选择与实施、进一步的市场调研、成本与费用估算、调研、成本与费用估算、取得各种法定手续、规划方案审批是否取得各种法定手续、规划方案审批是否顺利：时间风险；规划设计方案与顺利：时间风险；规划设计方案与市场需求是否对应：供求风险；启市场需求是否对应：供求风险；启动资金是否充足、融资方案是否合动资金是否充足、融资方案是否合理：融资风险；市政设施是否到位：理：融资风险；市政设施是否到位：时间风险。时间风险。建设阶段建设阶段施工准备、材料设备采购、监理公司与承施工准备、材料设备采购、监理公司与承包商的选择、施工、竣工验收。包商的选择、施工、竣工验收。承包商选

15、择是否得当、合同签订履行过承包商选择是否得当、合同签订履行过程是否规范、质量成本工期管理体程是否规范、质量成本工期管理体系的规划与实施：管理风险；现场系的规划与实施：管理风险；现场条件：技术风险。条件：技术风险。租售阶段租售阶段确定营销渠道、促销方案制定与实施、租确定营销渠道、促销方案制定与实施、租售效果分析与方案改进。售效果分析与方案改进。租售方案与市场条件吻合程度：市场供租售方案与市场条件吻合程度：市场供求风险、收益现金流风险。求风险、收益现金流风险。资产管理阶资产管理阶段段接管验收、完善物业管理各项设施、物业接管验收、完善物业管理各项设施、物业售后服务、常规物业管理。售后服务、常规物业管

16、理。物业公司选聘是否得当、物业管理方案物业公司选聘是否得当、物业管理方案是否完备：管理风险；业主的缴费是否完备：管理风险；业主的缴费意愿与能力、余房的租售：收益现意愿与能力、余房的租售：收益现金流风险。金流风险。9.29.2房地产开发项目的风险估计与评价房地产开发项目的风险估计与评价风险估计方法选择风险估计方法选择 确定评价的指标体系确定评价的指标体系 综合评价综合评价9.3房地产开发经营的风险的防范与控制房地产开发经营的风险的防范与控制 9.3.19.3.1房地产开发经营风险防范及控制手段房地产开发经营风险防范及控制手段 9.3.29.3.2房地产开发经营各阶段风险防范对策房地产开发经营各阶

17、段风险防范对策9.3.1 9.3.1 房地产开发经营风险防范房地产开发经营风险防范及控制手段及控制手段 （1 1）风险的回避）风险的回避放弃业已承担的风险内容以避免更大的损放弃业已承担的风险内容以避免更大的损失失拒绝承担项目风险拒绝承担项目风险（2 2）风险转移）风险转移合同形式的风险转移合同形式的风险转移财务责任形式的风险转移财务责任形式的风险转移保险形式的风险转移保险形式的风险转移9.3.1 9.3.1 房地产开发经营风险防范房地产开发经营风险防范及控制手段及控制手段 （3 3）风险自留）风险自留非计划性风险自留非计划性风险自留计划性风险自留计划性风险自留 决定风险自留必须符合以下条件之一

18、：决定风险自留必须符合以下条件之一：自留风险所耗费用低于投保费用；自留风险所耗费用低于投保费用；企业衡量的期望值低于保险人的估计；企业衡量的期望值低于保险人的估计；企业有较多的风险单位（意味着单位风险小，且企企业有较多的风险单位（意味着单位风险小，且企业有能力准确地预测其损失）；业有能力准确地预测其损失）；企业的最大潜在损失或最大期望损失较小；企业的最大潜在损失或最大期望损失较小；短期内企业有承受最大潜在损失或最大期望损失的短期内企业有承受最大潜在损失或最大期望损失的经济能力；经济能力；企业内部风险管理人员工作素质优良。企业内部风险管理人员工作素质优良。9.3.1 9.3.1 房地产开发经营风险防范房地产开发经营风险防范及控制手段及控制手段 （4 4）风险控制）风险控制预防损失预防损失减少损失减少损失投资组合分散风险投资组合分散风险 （5 5） 风