第七讲收益法

1、一、 收益法的基本概念 收益法又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种方法。采用收益法求得的价格称为收益价格。它是估算收益性房地产价格的一种最适用的方法。二、 收益法的基本概念 收益法的理论依据是经济学中的预期收益原理。预期收益原理说明，决定房地产价值的是房地产未来所获得的收益，而不是过去已获得的收益。 收益法的基本思想：投资者购买收益性房地产，就像将一笔资金存人银行后，会不断地得到与某一房地产的净收益相当的利息收入，此房地产的价格就相当于该存人资金。即：存款额X利

2、率利息。那么，这一存款额就是该房地产的价格，利息就相当于房地产的净收益，则房地产价格房地产的净收益利率。三、收益法的适用对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如旅馆、写字楼、游乐场、厂房等。对于既没有出租也不用于经营的自有房地产来讲，可设想为出租的情况下运用此方法估价。但对于政府办公楼、学校、公园、寺庙、教堂、博物馆等公用、公益房地产，由于其收益或潜在收益难以量化，不宜采用收益法。 此外，收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。 收益法适用的条件：房地产的收益和风险都能够量化。四、收益法的操作步骤 运用收益法估价应按下列步骤进行： (1)搜集有关收入和费

3、用的资料； (2)估算潜在毛收入； (3)估算有效毛收入； (4)估算运营费用； (5)估算净收益； (6)选用适当的资本化率； (7)选用适宜的计算公式求出收益价格。 其中潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 根据收益法的基本原理，我们来学习收益法的各种计算公式，这里假设净收益和资本化率都已知。有关净收益和资本化率的求取，将在本章的第三节和第四节中介绍。一、最一般的公式二、净收益不变的公式1. 收益年限为无限年的公式 V = a/r Sn=a1(1-qn)/(1-q) 该公式可直接用于估价土地的收益价格，因为土地的收益是无限期的。例7.1 某房地产正常情况下的年净收益为10万

4、元，若资本化率为10，其经济耐用年限为无限年，则该房地产的收益价格为： V = 10/10% =100(万元)二、净收益不变的公式2. 收益年限为有限年的公式 三、净收益在前若干年有变化，若干年后保持不变的公式1. 收益年限为无限年的公式2. 收益年限为有限年的公式四八、其它净收益情况下的公式见p92-93 房地产净收益指仅属于房地产所带来的收益，即专由房地产这一生产要素而产生的，业主可以自由支配的收益。由其他生产要素如资金、劳动力、管理等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支配的部分(如需缴纳的税金)不属于净收益，应予剔除。一、收益法的计算公式一、收益法的计算公式净收益=潜在毛收人-

5、空置等造成的收入损失-运营费用 =有效毛收人-运营费用其中：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计算。潜在毛收入假设房地产在充分利用、无空置状态下的收入。有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的 收入损失后所得的收人。 运营费用维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用(含人工成本、税收及维护成本）及归属于其他资本或经营的收入。净收益有效毛收入扣除运营费用后的归属于房地产的净收益。二、不同收益类型房地产净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取 净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取： (1)出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益。净收益为租赁收入

6、扣除维修费、水电费、物管费、保险费和税金。(2)商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益。净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。二、不同收益类型房地产净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取 (3)生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益。净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 (4)尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 (5)综合性房地产，如写字楼往往有商务、办公、住

7、宅等，它包含有上述多种收益型房地产，其净收益的计算先分别求取，然后再进行综合。三、求取净收益对有关收益的取舍三、求取净收益对有关收益的取舍 1. 有形净收益和无形净收益 有形净收益是指房地产租赁、经营等产生的能直接以货币来表示的收益；无形净收益是指间接的不易直接用货币来表示的收益，如品牌、商誉和信用等，但难确定。 2. 实际净收益与客观净收益 实际净收益是指待估房地产在目前的使用状态下所取得的净收益，它与经营者的经营能力、房地产的用途等有很大的关系。房地产的客观净收益是房地产在正常的市场条件下排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后的一般正常收益。由于房地产估价的是房地产市场价值，故应当采用

8、客观净收益。例76 某商店的土地使用期限为40年，自2003年5月1日起计算，该商店共有两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2004年5月1日出租，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元平方米和120元平方米，运营费用率为25，该类房地产的资本化率为9，求该商店2007年5月1日带租约出售时的价格。其中：第4行第1、2项为08、09两年的净收益价值，第3项09年后34年净收益的价值。四、收益年限的确定四、收益年限的确定 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限

9、确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时：(1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。 (2)将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。一、一、资本化率的实质资本化率的实质 资本化率又称还原利率，是将房地产的净收益转换成价值的比率。 购

10、买收益性房地产可以看作是一种投资，这种投资的资本是购买房地产所支付的价格，这 笔投资在将来获得的收益就是房地产每年所产生的净收益，因此，资本化率实质上是一种资本的 投资收益率。 从市场投资的统计角度来说，资本投资收益率与资本投资的风险成正相关的关系，即投资风险越大，其收益率相应越高；反之亦然。 不同地区、不同时期、不同类型、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收 益类型，由于投资的风险各不同，因而资本化率也不尽相同。 二、二、资本化率的求取方法资本化率的求取方法 搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式， 求出资本化率。这一过程与市场比较法的思路相

11、一致。 根据V=a/r 可得：r=a/V 由p96表6.1，采用简单算术平均数求出待估房地产的资本化率r： r(95+113+102+112)4 1055 此外，还可以采用加权平均法取得较为精确的结果。 三、三、资本化率的种类及相互关系资本化率的种类及相互关系 1.资本化率的种类(1)土地资本化率 土地资本化率是运用收益法评估土地时所采用的资本化率，它是将待估土地的预期净收益转化为估价时点时的土地价格的比率。此时的估价对象是单纯的土地。(2)建筑物资本化率 建筑物资本化率是运用收益法评估建筑物时所采用的资本化率，它是将待估建筑物的预期净收益转化为估价时点时的建筑物价格的比率。此时的估价对象是单

12、纯的建筑物。(3)综合资本化率 综合资本化率是运用收益法评估房地产所采用的资本化率，它是将待估房地产的预期净收益转化为估价时点时的房地产价格的比率。此时的估价对象是房地综合体。三、三、资本化率的种类及相互关系资本化率的种类及相互关系 2. 土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率间的关系 roLrL十BrB （加权平均值） 式中 ro综合资本化率()，适用于土地与建筑物合一的估价； rL土地资本化率()，适用于土地估价； rB建筑物资本化率()，适用于建筑物估价； L土地价值占房地价值的比率()； B建筑物价值占房地价值的比率()，L+B=100。 例68l 某房地产所占土地的价格是其总价格

13、的30，土地资本化率为5，建筑物资本化率为7，则房地产综合资本化率为： ro = 30%*5%+(1-30)70%=6.4% 在前面内容所述的收益法中，是根在前面内容所述的收益法中，是根据土地的净收益求取土地的价格，根据据土地的净收益求取土地的价格，根据建筑物的净收益求取建筑物的价格，或建筑物的净收益求取建筑物的价格，或者根据房地一体的净收益求取房地产价者根据房地一体的净收益求取房地产价格，这是收益法的基本运用。但当需要格，这是收益法的基本运用。但当需要利用土地与建筑物共同产生的净收益单利用土地与建筑物共同产生的净收益单独求取土地价格或建筑物价格时，则要独求取土地价格或建筑物价格时，则要采用剩

14、余法。采用剩余法。一、土地剩余法一、土地剩余法 A0= VL*Rl + VB* RB 土地剩余法是从房地一体产生的净收益中，扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地的资本化率，从而确定土地价格的方法。 直接资本化法的土地剩余技术公式为： 例例79 某宗房地产，其净收益为每年某宗房地产，其净收益为每年25万万元，建筑物价值为元，建筑物价值为100万元，若建筑物资本万元，若建筑物资本化率为化率为12，土地资本化率为，土地资本化率为10，则该，则该宗房地产的价值为：宗房地产的价值为： 土地价值土地价值=(25-100*12%)/10%=130(万元万元) 房地产价值土地价值房地产

15、价值土地价值+建筑物价值建筑物价值 130+100230(万元万元) 在土地价格难以采用其他方法评估时，在土地价格难以采用其他方法评估时，土地剩余法是一种有效的方法。土地剩余法是一种有效的方法。二、建筑物剩余法二、建筑物剩余法 建筑物剩余法是从房地一体产生的净收益中，扣除归属于土地的净收益，得到建筑物的净收益，再用建筑物的资本化率进行资本化，从而确定建筑物价格的方法。 建筑物剩余技术的计算公式如下： A0= VL*Rl + VB* RB VB = (A0-VL*Rl)/RB 例7.10 某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，平均每月运营费用14万元。据调

16、查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。请选用所给资料测算该旅馆的价值。 (解) (1)年有效毛收入300X45X365X(1-20)3942(万元) (2)年运营费用：3942X3011826(万元) (3)年净收益年有效毛收入- 年运营费用：3942-11826 27594(万元) (4)该旅馆的价值275941027594(万元) 估价思路及难点分析：该题主要是区分实际收益与客观收益。在估价中，一般除了有租约限制的以外，都应采用客观收益，所以在年有效毛收入的计算中，应采用每床每天45元，而不是5

17、0元。例7.11某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。 目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4800元。该大楼总建筑面积为 12000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米25元，空置率在10左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的35，维修费为建筑物重置价的15，房产税为租金收入的12，其他税为租金收入的6，保险费为建筑物重置价的 02，资本化率确定为6。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。 解： 该宗房地产是用于出

18、租的写字楼，为收益性房地产，可以选用收益法中的年净收益和资本化率不变，收益年期有限的估价公式：例7.11具体计算过程如下： (1)估算年有效毛收入25X 365X12000X(110)9855000(元)(2)估算年营运费用管理费：年管理费9855000X 35344925(元)维修费：年维修费4800X12000X15864000(元)保险费：年保险费4800X12000X02115200(元)税金： 年税金9855000X(12+6)=1773900(元)年营运费用： 年营运费用344925+864000+115200+1773900=3098025(元) (3)估算净收益 年净收益年有效毛收入一年营运费用9855000 - 3098025=6756975(元) (4)计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格67569756X11(1+6)45104434671(元) 房地产单价104434671120008703(元) (5)评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104434671元，单价为每平方米8703元。 估价思路分析：先确定是否为收益性房地产，然后根据已知条件选用适宜的收益法估价公式来计算收益价格，本题选用的公式为v根据公式，只要确定了净收益、收益年限