委托买卖合同要和房主签

1、案例回放去年 5 月王先生因为自己居住的房屋进行拆迁改造， 要重新购置房屋。 恰好看到某房地 产经纪公司张贴的宣传广告，发现在自己住地邻近小区有现房销售，于是就和经纪公司商谈 购房事宜。经纪公司经理介绍说，他们是经某房地产开发公司的委托，代理销售邻近小区的 一套商品房，房屋所有权人是房地产开发公司，该房为现房，用途是住宅。王先生看到这套 房屋符合自己的要求，于是就在 6月 18 日同经纪公司签订了该房屋?房号预留确认书? ，同 时交纳预留房号款一万元。确认书约定了房屋位置、建筑面积、房屋价格、付款方式等。同 时还规定王先生应当在经纪公司通知后交纳房款并签订?北京市房屋买卖合同? ，逾期不签，

2、视为放弃购置。在签订确认书时，王先生提出要看房地产开发公司和经纪公司的委托合同以确认经纪公 司是否有代理权，经纪公司经理说等签正式房屋买卖合同时提供委托合同。 7 月，王先生接 到了经纪公司的通知后， 于 7 月 23 日到经纪公司处办理了签订正式合同、 交房款、 领钥匙等 手续。房屋买卖合同中写明了卖方为房地产开发公司、买方为王先生，房屋座落和产权证编 号、房款总价等，同时写明：买卖双方同意，在本合同生效后三十日内，双方持买卖合同和 有关证件共同到区房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，申领房地产权属证件， 合同的最后写明：本合同于双方签字盖章之日起生效。签约之前，经纪公司出示了自己与

3、房 地产开发公司签订的?委托销售协议书?以及企业法人经营执照，证明自己具有房地产经纪 资格，并且已经经过房地产开发公司委托独家代理销售上述房屋。王先生于是在合同上签字， 交付房屋全款 25万元含代理佣金 5 千元后领取了房屋钥 匙，同时与物业公司签订了装修管理协议，办理了房屋装修审批手续，装修后正常居住。入 住以后产权过户手续一直没有办理，王先生屡次催促经纪公司也没有什么结果，到9 月发现经纪公司已经人去楼空，于是找到房地产开发公司要求办理过户手续，但是房地产开发公司 以自己未在?房屋买卖合同?上签字盖章为理由，拒绝为王先生办理过户手续，屡次协商不 成，王先生起诉到法院要求房地产公司和经纪公司

4、履行合同中约定：为买方提供文件并配合 办理产权过户手续的义务，同时提出索赔要求支付违约金。法院判决法院审理查明， 房地产开发公司与经纪公司签订委托合同， 双方形成委托合同法律关系。 经纪公司代理房地产开发公司销售房屋并与王先生签订买卖合同，经纪公司未按照合同履行 义务， 房地产开发公司应当承当继续履行的义务。 虽然房地产公司提出未在 ?房屋买卖合同? 上签字，但王先生已经向经纪公司交纳了全部房款，经纪公司也向王先生交付了上述房屋， 双方已经履行了合同主要义务，买卖合同已经成立。出卖人房地产开发公司应当在合同约定 的办理房屋所有权登记期限内配合王先生办理相关手续，目前王先生未能取得房屋权属证书

5、的原因是房地产公司拒绝办理相关手续，房地产开发公司应当承当违约责任。法院最后判决 房地产开发公司在判决生效后七日内履行为王先生提供办理产权登记所必须的文件、资料， 并配合王先生办理产权过户登记手续的合同义务，同时支付违约金至办理产权过户登记手续 时止。律师说法本案中有两个主要的法律问题， 第一是关于代理。 代理在我们的生活中普遍存在， 公民、 法人可以通过代理人实施民事法律行为。这种行为主要的特征就是其一：代理人在代理权限 内，以被代理人的名义实施民事法律行为，例如本案中，经纪公司接受房地产开发公司的委 托，以房地产开发公司的名义对外销售房屋。其二，被代理人对代理人的代理行为，承当民 事责任，

6、这也是本案中房地产开发公司承当法律责任的主要原因。商品房买卖过程中代理销 售的现象在目前也很普遍，只要是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介效劳机构都可 以接受房地产开发企业的委托销售商品房。地产开发企业应当与受托房地产中介效劳机构订 立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义 务。受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商 品房销售委托书。受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销 售商品房的有关情况。受托房地产中介效劳机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其 他费用。第二关于买卖合同的成立。买

7、卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支 付价款的合同。例如本案中，房地产开发公司需要将房屋交付王先生，王先生那么需要交付房 屋全部价款。合同的成立是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意，即双方 当事人意思表示一致而建立了合同关系，说明了合同订立过程的完结。由于合同是双方或多 方之间发生的法律行为，单方法律行为不能构成合同。在大多数情况下，合同成立时即具备 了生效的要件，因而其成立和生效时间是一致的，本案中，房地产开发公司依约交付房屋、 王先生依约交纳房款，虽然合同约定：合同于双方签字盖章之日起生效，但是由于双方已经 实际履行导致了合同的成立。法律规定依法成立的合同，自成

8、立时生效，对当事人具有法律 约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。现在，由于房地产开 发公司作为出卖人，应当履行在“合同生效后三十日内，双方持买卖合同和有关证件共同到 区房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，申领房地产权属证件的义务，由于出 卖人的原因，买受人商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权 属证书的，出卖人应当承当违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以 按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。Word是学生和职场人士最常用的一款办公软件之一，99.99% 的人知道它，但其实，这个软件背后，还有一大批隐藏技能你不知道。掌握他们，你将开启新世界的大门。Tab+Enter,在编过号以后，会自动编号段落Ctrl + D 调出字体栏，配合 Tab+Enter 全键盘操作吧Ctrl + L 左对齐， Ctrl + R 右对齐， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替换。然后关于替换，里面又大有学问！有时候Word文档中有许多多余的空行需要删除，这个时候我们可以完全可以用查找替换来轻松解决。翻开 编辑菜单中的 替换对话框，把光标定位在 查找内容输入框中，单击 高级按钮，选择 特 殊字符中的 段落标记两次，在输入框