第七章 假设开发法

1、06年真题现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/ m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A 766 B 791 C 913 D 1046以前学过的方法那种能用呢？比较法？比较法一般是要寻找很多交易案例，逐一按条件进行比较，题目中是一个尚未建成的房地产项目，这样的交易是很少的。成本法？也许成本法可以用，但成本法有特定的使用条件和缺陷，并且题目中并未给出相关的费用，所以一般不选成本法做。收益法？就这个项目而言，我们并不知道

2、它建成后的收益情况。这节课我们一起来学习一种新的估价方法-假设开发法。假设开发法的概念假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。 假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本原理与收益法相同，是预期原理。假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型房地产开发商的思想活动的例子，可以较好地反映出来。 假如你是一个房地产开发商，同时有一块可供开发建设的土地，你将愿意以多高的价格来购买它？无疑，你明白购买这块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。你也清楚想得到这块土地的房

3、地产开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。因此，你不能企求从这块土地的开发建设中得到超出寻常的利润，否则，争夺这块土地的竞争者将使我得不到它，从而我会一无所获。但是，我打算从这块土地的开发建设中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或者将此资金、时间和精力投到其他方面(此点是基于机会成本的考虑)。所以，我只求得到社会上同类房地产开发项目的一般正常利润。而为了得到这块土地，我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置，面积大小和形状，地质和水文状况，基础设施完备程度和土地平整程度，规划允许的用途、建筑高度和容积率，等等。根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划允许的范围内最适宜

4、做何种用途、建筑规模多大、什么档次，例如，是建商场，还是建写字楼或住宅。在做了这些工作之后，我要预测这个建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这个建筑物我将要花多少费用，包括投资利息(我投入的这些资金要么是自有资金，要么是从银行贷款或其他渠道获得的，但都要计算利息。这也是基于机会成本的考虑)；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费(包括购买该块土地时作为买方所需要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方所需要缴纳的税费)及要获得开发利润。确定了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以

5、及利息、税费和利润等之后所剩的数额。 由上可以算出，假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。 假设开发法适用的对象和条件 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如

6、果是重建就属于毛地的范畴)， 以下统称为 “待开发房地产” 。 对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可以根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。 在实际中估价中，运用假设开发法估价的结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳

7、开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，均是采用假设开发法测算其出价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相关悬殊中反映出来(当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同。因为其测算结果为投资价值)。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。 另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：要

8、有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。 假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估算开发经营期；预测开发完成后的

9、房地产价值；测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发地产的价值。 下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。 调查待开发房地产的基本情况在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有招标、拍卖、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数；有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的参考依据。这类待开

10、发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率等)，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地价格时必须遵守的前提条件。调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面： 搞清楚土地的位置。包括3 个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的坐落状况。搞清楚这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，搞清楚该块土地的位置，就需要搞清楚上海的性质、地位，需要搞清楚浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等

11、，此外还需要搞清楚这块土地在该区内的具体坐落状况，如周围环境、交通便捷性等。 搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。搞清楚这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。 搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚规定的用途、建筑高度、容积率等。搞清楚这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。 搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。搞清楚这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市

12、规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途？这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客户入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以

13、选择该块土地的用途为兴建公寓。假设开发法的其他用途假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，用于投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3 种数据： 确定拟开发场地的最高价格。如果房地产投资者有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则就不值得购买。 确定开发

14、项目的预期利润。在测算开发项目的预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及投资利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于房地产投资者期望的利润，则认为该开发项目是可行的；否则，应被推迟开发，甚至取消投资。 确定开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。 假设开发法最基本公式假设开发法基本的公式为：待开发房地产价值开发完成后的房地产价值开

15、发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。城市房地产开发经营管理条例第 22 条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随

16、之转移给受让人。” 运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；在开发后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等。综合起来可归纳为下列几种情况：估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；估价对象为生地，将生地开发成熟地；估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；估价对象为旧房，将旧房装饰装修改造成新房。投资开发后的房地产经营方式，有出售(包括

17、预售、建成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后可能自己直接经营)等。 评估生地价值的公式 适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费 适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费 评估毛地价值的公式 适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费 适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费 评估熟地价值的公式 熟地价值开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费 评估在建工程价值的