CH房地产开发项目的可行性研究学习课程

1、CH3-1本章内容开发项目经营方案与评价参数选择开发项目经营方案与评价参数选择2财务评价指标及其计算财务评价指标及其计算4房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算3 3可行性研究概述可行性研究概述3 1房地产开发项目财务报表的编制房地产开发项目财务报表的编制5可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写7不确定性与风险分析不确定性与风险分析3 6第1页/共96页第一页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-2第一节 可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的 1、含义 可行性研究是在建设项目的可行性研究是在建设项目的投资前期投资前期，通过对项目的投资环境和条件，通过对项目的投资环境

2、和条件调查调查研究，对各种研究，对各种建设方案建设方案、技、技术方案以及项目建成后的生产经营方案术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性实施的可能性、技术先进性技术先进性和和经济合理性经济合理性进行进行分析分析和和评价评价的过的过程。程。 2、可行性研究的根本目的、可行性研究的根本目的 实现项目决策的科学化、民主化实现项目决策的科学化、民主化 是减少或避免投资决策的失误是减少或避免投资决策的失误 提高项目开发建设的经济、社会和环境效益提高项目开发建设的经济、社会和环境效益第2页/共96页第二页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-3第一节 可行性研究概述二、可行性研究的作用 申请项目

3、核准的依据申请项目核准的依据 是项目投资决策的依据是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是下阶段规划设计工作的依据是下阶段规划设计工作的依据第3页/共96页第三页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-4第一节 可行性研究概述IV、项目评估与决策、项目评估与决策III、详细可行性研究、详细可行性研究II、初步可行性研究、初步可行性研究I、投资机会研究、投资机会研究10%20%30%可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段第4页/共96页第四页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-5

4、第一节 可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段 1、投资机会研究 该阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议该阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议 即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资估算的精确度为投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的，研究费用一般占总投资的0.2-0.8% 第5页/共96页第五页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-6第一节 可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段 2、初步可行性研究 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性

5、与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括： 分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定 是否有进行详细可行性研究的必要是否有进行详细可行性研究的必要 有哪些关键问题需要进行辅助研究有哪些关键问题需要进行辅助研究 精度可达精度可达20%，费用约占总投资的，费用约占总投资的0.25-1.5%第6页/共96页第六页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-7第一节 可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段 3、详细可行性研究 是项目投资决策的基

6、础是项目投资决策的基础 是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤 估算精度在估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的，所需费用，小型项目约占投资的1.0-3.0%，大型复杂的工程约占，大型复杂的工程约占0.2-l.0% 4、项目评估与决策第7页/共96页第七页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-8第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容 （一）项目概况 项目名称、开发建设单位；项目名称、开发建设单位； 项目的地理位置，项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目项目的地理位置，项目

7、所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性； 项目的性质及主要特点；项目的性质及主要特点； 项目开发建设的社会、经济意义；项目开发建设的社会、经济意义； 可行性研究工作的目的、依据和范围。可行性研究工作的目的、依据和范围。第8页/共96页第八页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-9第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容 （二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定 （1）土地调查）土地调查 （2）人口调查）人口调查 （3）调查项目用地范围内建筑物

8、的种类，各类建筑物的数量及面积，需要拆迁）调查项目用地范围内建筑物的种类，各类建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等的建筑物种类、数量和面积等 （4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等 （5）调查各种管线）调查各种管线 （6）调查其他地下、地上物）调查其他地下、地上物 （7）制定拆迁计划）制定拆迁计划 （8）制定安置方案）制定安置方案第9页/共96页第九页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-10第一

9、节 可行性研究概述四、可行性研究的内容 （三）市场分析和建设规模的确定 具体内容包括具体内容包括： 市场供给现状分析及预测市场供给现状分析及预测 市场需求现状分析及预测市场需求现状分析及预测 市场交易的数量与价格分析及预测市场交易的数量与价格分析及预测 服务对象分析服务对象分析 租售计划制定租售计划制定 项目建设规模的确定项目建设规模的确定第10页/共96页第十页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-11第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容 （四）规划设计方案的选择 （1）市政规划方案选择）市政规划方案选择 （2）项目构成及平面布置）项目构成及平面布置 （3）建筑规划方案选择）建筑规

10、划方案选择 （五）资源供给条件分析 主要内容包括：建筑材料，施工力量，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使主要内容包括：建筑材料，施工力量，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。第11页/共96页第十一页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-12第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容 （六）环境影响评价 建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，

11、控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。 随着城市内随着城市内化工企业化工企业逐渐搬出中心区，对化工企业原址的开发，将面临如何逐渐搬出中心区，对化工企业原址的开发，将面临如何检测污染的土壤检测污染的土壤，如何，如何“消毒消毒”以及后期风险评估的问题。以及后期风险评估的问题。 在在污染风险污染风险的土地作为的土地作为开发居住利用时开发居住利用时，应进行，应进行风险评估风险评估，以评价人体暴露在，以评价人体暴露在这样环境

12、下的这样环境下的健康危害健康危害，并提醒居民，并提醒居民做出相应防范做出相应防范。 第12页/共96页第十二页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-13第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容 （七）项目开发组织机构和管理费用的研究 拟定项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情拟定项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。况。 （八）开发建设计划的编制 （1）前期开发计划）前期开发计划 （2）工程建设计划）工程建设计划 （3）建设场地的布置）建设场地的布置 （4）施工队伍的选择）施工队伍的选择第13

13、页/共96页第十三页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-14第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容 （九）项目经济及社会效益分析 （1）项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。）项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。 （2）项目投资来源、筹措方式的确定。）项目投资来源、筹措方式的确定。 （3）开发成本估算。）开发成本估算。 （4）销售成本、经营成本估算。）销售成本、经营成本估算。 （5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。 （6）财务评价。）财务评价。 （7）国民经济评价。）国民经济评价。 （8）风险

14、分析。）风险分析。 （9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。第14页/共96页第十四页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-15第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容 （十）结论及建议 （1）运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。）运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。 （2）存在的问题及相应的建议。）存在的问题及相应的建议。第15页/共96页第十五页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-16第一节 可行性研究概述五、可行性研究的步骤 接受委托接受委托 调查研究调查研究

15、方案选择和优化方案选择和优化 财务评价和综合评价财务评价和综合评价 编制可行性研究报告编制可行性研究报告第16页/共96页第十六页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-17第二节 开发项目经营方案与评价参数选择一、构造评价方案 构造评价方案构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 要点：要点：项目是否分期进行以及如何项目是否分期进行以及如何分期分期、项目拟建设的、项目拟建设的物业类型物业类型及不同物业类型的及不同物业类型的比例比例关系、关系、建筑面建筑面积积的规模和的规模和物业档次物业档次、

16、合作方式合作方式与合作条件、拟投入与合作条件、拟投入资本金的数量资本金的数量和在总投资中的比例、和在总投资中的比例、租售与自营租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。第17页/共96页第十七页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-18第二节 开发项目经营方案与评价参数选择二、项目评价的基本过程第18页/共96页第十八页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-19第二节 开发项目经营方案与评价参数选择三、选择基础参数 时间类参数时间类参数 包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发

17、期、准备期、建造期、销售包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建造期、销售期、运营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、期、运营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）半年、季度或月） 融资相关参数融资相关参数 贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的35% 收益相关指标收益相关指标 出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率 评价标准类指标评价标准类指标 基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等

18、指基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标标第19页/共96页第十九页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-20第三节 房地产开发项目投资与收入估算一、物业配比模拟与类型确定 经验值法经验值法 确定容积率，根据市场条件和经验安排物业配比确定容积率，根据市场条件和经验安排物业配比 缺点缺点：粗糙、落地性不强：粗糙、落地性不强 配比计算法配比计算法 占地面积占地面积8万平米，容积率万平米，容积率1.0 联排、多层占地比例为联排、多层占地比例为X、Y 构建模型构建模型 X+Y=1 0.6SX+1.2SY=81.0 最后根据物业类型占地面积比例，计算不同容积率下的建筑面积最

19、后根据物业类型占地面积比例，计算不同容积率下的建筑面积第20页/共96页第二十页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-21第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算 房地产项目总投资房地产项目总投资 是指在是指在开发期内开发期内投入的全部资金以及投入的全部资金以及维持开发企业正常经营维持开发企业正常经营活动的活动的周转资金周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。主要包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资开发建设投资 是指在开发期内完成是指在开发期内完成房地产产品开发建设房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基

20、础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金经营资金 是指用于开发企业是指用于开发企业日常经营日常经营的周转资金。的周转资金。 第21页/共96页第二十一页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-22第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算 投资估算的范围投资估算的范围（总投资构成总投资构成） 土地费用土地费用 勘察设计和

21、前期工程费勘察设计和前期工程费 房屋开发费房屋开发费 其他工程费其他工程费 开发期间税费开发期间税费 管理费用管理费用 销售费用销售费用 财务费用财务费用 不可预见费不可预见费第22页/共96页第二十二页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-23第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算 1、土地费用 征地拆迁费征地拆迁费 集体土地征收费用集体土地征收费用 土地使用权出让金土地使用权出让金 城市基础设施建设费城市基础设施建设费 土地开发建设补偿费土地开发建设补偿费 城市房屋拆迁费用城市房屋拆迁费用 土地使用权出让金土地使用权出让金 城市基础设施建设费城市基础设施建设费 房屋征收补偿安

22、置费房屋征收补偿安置费 相关费用相关费用 第23页/共96页第二十三页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-24第24页/共96页第二十四页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-25第25页/共96页第二十五页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-26第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算 1、土地费用 出让地价款出让地价款 土地转让费土地转让费 土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费 土地投资折价土地投资折价 土地租用费土地租用费 土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。

23、是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见但在房地产项目开发中较为少见第26页/共96页第二十六页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-27第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算 2、勘察设计和前期工程费 项目的规划、设计、可行性研究费用项目的规划、设计、可行性研究费用 规划设计费为建筑安装工程费的规划设计费为建筑安装工程费的3%左右左右 可行性研究费占项目总投资的可行性研究费占项目总投资的1%3% 水文、地质勘探费用一般为设计概算的水文、地质勘探费用一

24、般为设计概算的0.5%左右左右 “三通一平三通一平”等土地开发费用等土地开发费用 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用第27页/共96页第二十七页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-28第三节 房地产开发项目投资与收入估算 3、房屋开发费 建筑安装工程费建筑安装工程费 是指建造房屋建筑物所发生的是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用建筑工程费用、设备采购费用设备采购费用和和安装工程费用安装工程费用等。等。 基础设施建设费基础设施建设费 是指是指建筑物建筑物2米以外米以外和和项目用地

25、规划红线以内项目用地规划红线以内的各种的各种管线管线和和道路工程道路工程，其费用包括供，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 “室外工程费室外工程费 ” 公共配套设施建设费公共配套设施建设费 是指是指居住小区内居住小区内为居民服务配套建设的各种为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施非营利性的公共配套设施（又称公建设施）（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园

26、、公共厕所、停车场等。的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 “附属工程费附属工程费”第28页/共96页第二十八页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-29第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算 4、其他工程费 其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。险费等杂项费用。 一般按当地有关部

27、门规定的费率估算。一般按当地有关部门规定的费率估算。 5、开发期间税费 固定资产投资方向调节税（现暂停征收）、城镇土地使用税、市政支管线分摊固定资产投资方向调节税（现暂停征收）、城镇土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、建材费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、建材发展基金、人防工程费等。发展基金、人防工程费等。 各项税费应根据当地有关法规标准估算。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 第29页/共96页第二十九页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-30第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算 6、管理

28、费用 管理费用是指管理费用是指房地产开发企业房地产开发企业为为组织组织和和管理管理开发经营活动而发生的各种费用。开发经营活动而发生的各种费用。 主要包括主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存

29、货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 管理费用可按项目总投资的管理费用可按项目总投资的3%5%估算估算 第30页/共96页第三十页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-31第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算 7、销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。售代理的各项费用。 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗

30、费、广告宣传费、包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。第31页/共96页第三十一页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-32第三节 房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算 8、财务费用 财务费用是指企业财务费用是指企业为筹集资金而发生为筹集资金而发生的各项费用。的各项费用。 主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。

31、净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。左右。 9、不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和费用之和（前（前8项）项）的的3%7%估算。估算。第32页/共96页第三十二页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-33第三节 房地产开发项目投资与收入估算三、资金使用计划 开发项

32、目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。 在项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。在项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。 编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。工程进度付款的具体情况。 第33页/共96页第三十三页，编辑于星期五：十四点 二十

33、七分。CH3-34第三节 房地产开发项目投资与收入估算四、收入估算与资金筹措 1、收入估算 第34页/共96页第三十四页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-35第三节 房地产开发项目投资与收入估算四、收入估算与资金筹措 2、资金筹措 资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收人计划为基础，确定资金的来源和相应的资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收人计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。数量。 项目的资金来源项目的资金来源 资本金资本金 预租售收入预租售收入 借贷资金借贷资金第35页/共96页第三十五页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-36第四节 财务评

34、价指标及其计算 一、经济评价指标 1、投资回收与回报 房地产投资的收益，包括房地产投资的收益，包括投资回收投资回收和和投资回报投资回报 投资回收投资回收 是指投资者对其所是指投资者对其所投入资本投入资本的回收的回收 通常是用通常是用提取折旧提取折旧的方式获得的方式获得 房地产开发投资来说房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的，投资回收主要是指开发商所投入的总总开发成本的回收开发成本的回收 投资回报投资回报 是指投资者所投入的资本在经营过程中所是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬获得的报酬 常常表现为投资者所获得的或期望获得的常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率收益率

35、或或利息率利息率 房地产开发投资来说房地产开发投资来说，主要表现为，主要表现为开发利润开发利润第36页/共96页第三十六页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-37第四节 财务评价指标及其计算 一、经济评价指标 2、经济评价指标体系第37页/共96页第三十七页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-38第四节 财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算 1、财务净现值（FNPV） 是指项目按行业的是指项目按行业的基准收益率基准收益率或设定的或设定的目标收益率目标收益率ic，将项目计算期内各年，将项目计算期内各年的的净现金流量折算净现金流量折算到投资活动到投资活动起始点起始点的

36、现值之和。的现值之和。 计算期选取计算期选取：出售出售 项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期；当预售从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期；当预售商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。 计算期选取计算期选取：出租或自营出租或自营 为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的时间周

37、期；以土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命时间周期；以土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命中较短的年限为最大值；中较短的年限为最大值； 为计算方便，也可视分析精度的要求，取为计算方便，也可视分析精度的要求，取1020年。年。第38页/共96页第三十八页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-39第四节 财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算 1、财务净现值第39页/共96页第三十九页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-40第四节 财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算 1、财务净现值 基准收益率基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是净

38、现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率最低投资报酬率，称为，称为最低最低要求收益率要求收益率（MARR）。）。 决定基准收益率大小的决定基准收益率大小的因素因素主要是主要是资金成本资金成本和和项目风险项目风险 计算公式计算公式 如果如果FNPV 0，说明项目获利能力，说明项目获利能力达到或超过达到或超过了基准收益率或目标收益率了基准收益率或目标收益率的要求，在财务上是可以接受的；的要求，在财务上是可以接受的； 如果如果FNPV 0，则项目不可接受。，则项目不可接受。tcnttiCOCIFNPV)1 ()(0第40页/共96页第四

39、十页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-41第四节 财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算 2、财务内部收益率（FIRR） 是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时等于零时的的折现率折现率，是评估项目盈利性的基本指标。是评估项目盈利性的基本指标。 计算公式为：计算公式为： 经济含义经济含义：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。 求法：求法：插

40、值法、插值法、Excel函数法函数法ntttFIRRCOCI00)1 ()(第41页/共96页第四十一页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-42第四节 财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算 2、财务内部收益率（FIRR） 财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 如果如果贷款利率高于内部收益率贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临，项目投资就会面临亏损亏损。因此所求出的内。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。部收益率是可以接受贷款的最高利率。 将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率将

41、所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率 ic 比较，当比较，当FIRR ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。时，则认为项目在财务上是可以接受的。 如如FIRR ic，则项目不可接受。，则项目不可接受。第42页/共96页第四十二页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-43第四节 财务评价指标及其计算 【例】某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。 如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%，问公司投入该项目资本

42、的实际收益率是多少？第43页/共96页第四十三页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-44第四节 财务评价指标及其计算 【解】（1）在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率(或称表面收益率)第44页/共96页第四十四页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-45第四节 财务评价指标及其计算 【解】 （2）计算项目实际收益率 实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为： （1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd） 计算知Ra=18.26%，又知Rd=5%，即： （1+18.27%）=（1+Rt）（1+5%） 求得 Rr=12.64

43、% 因此，该项目投资的实际收益率为12.64%。第45页/共96页第四十五页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-46第四节 财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算 3、动态投资回收期（Pb） 是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。映开发项目投资回收能力的重要指标。 对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份等于零或出现正值的

44、年份即为投资回收终止年份 计算公式为计算公式为 bPtttiCOCI00)1 ()(第46页/共96页第四十六页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-47第四节 财务评价指标及其计算 二、动态盈利能力评价指标及其计算 3、动态投资回收期（Pb） 根据现金流量表计算，计算公式为根据现金流量表计算，计算公式为 金流量现值金流量现值当期净现当期净现流量现值的绝对值流量现值的绝对值上期累计净现金上期累计净现金值开始出现正值期数值开始出现正值期数累计净现金流量现累计净现金流量现1bP第47页/共96页第四十七页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-48第四节 财务评价指标及其计算 二、动态盈利能

45、力评价指标及其计算 3、动态投资回收期（Pb） 在项目财务评价中，动态投资回收期（在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（）与基准回收期（Pc）相比较，）相比较，如果如果PbPc，则开发项目在财务上就是可以接受的。，则开发项目在财务上就是可以接受的。 动态投资回收期指标一般用于评价动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后开发完结后用来用来出租经营出租经营或或自营自营的房地的房地产开发项目，也可用来评价产开发项目，也可用来评价置业投资项目置业投资项目。第48页/共96页第四十八页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-49第四节 财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其

46、计算 1、成本利润率与销售利润率 成本利润率（成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 %100%100项目总开发成本项目总开发成本开发利润开发利润项目总开发成本项目总开发成本项目总开发成本项目总开发成本项目总开发价值项目总开发价值RPC第49页/共96页第四十九页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-50第四节 财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算 1、成本利润率与销售利润率 销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售

47、收入盈利水平的指标。销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。 计算公式为计算公式为 销售利润率销售利润率=销售利润销售利润销售收入销售收入100%。 其中：其中：销售收入销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现现金金、现金等价物及其他经济利益现金等价物及其他经济利益； 销售利润销售利润等于开发项目销售收入扣除等于开发项目销售收入扣除总开发成本和销售税费总开发成本和销售税费，在，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。第50页/共96页第五十页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-5

48、1第四节 财务评价指标及其计算 【例】某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/，专业人员费用为建造费用的预算8%，其他工程费用460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/。 项目开发周期为3年，建造期为2年（还有1年是前期），土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工

49、程费和管理费用在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。 问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少？ （本题未考虑土地增值税） 第51页/共96页第五十一页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-52第四节 财务评价指标及其计算 【解】（1）项目总开发价值（GDV） 1）项目总建筑面积：40005.522000（） 2）标准层每层建筑面积：（22000400060%4）/101240（） 3）项目总销售收入：220001200026400（万元） 4）销售税费：264006.5%1716（万元） 5）项目总开发

50、价值（GDV）：26400171624684（万元）（2）项目总开发成本（TDC） 1）土地费用：5000万元（相当于土地取得成本） 2）建造费用：2200035007700（万元） 3）专业人员费用（建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）： 77008%616（万元） 4）其他工程费：460万元 5）管理费用：（50007700616460）3.5%482.16（万元）第52页/共96页第五十二页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-53第四节 财务评价指标及其计算 【解】 6）财务费用 a）土地费用利息： 5000（112%/4）3412128.80（万元） b）建造费用/专业人

51、员费用/其他工程费/管理费用利息： （7700616460482.16） （112%/4）（2/2）411161.98（万元） c）融资费用： （2128.801161.98）10%329.08（万元） d）财务费用总计： 2128.801161.98329.083619.86（万元）第53页/共96页第五十三页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-54第四节 财务评价指标及其计算 【解】 7）市场推广及销售代理费用： 26400（0.5%3.0%）924（万元） 8）项目总开发成本： 50007700616460482.163619.86924 18802.02（万元）（3）开发利润（销

52、售利润）： 2468418802.025881.98（万元）（4）成本利润率：5881.98/18802.02100%31.28%（5）销售利润率：5881.98/26400100%22.28%第54页/共96页第五十四页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-55第四节 财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算 2、投资利润率（适用开发投资项目和置业投资项目） 投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。 开发投资的投资利润率是指开发项目开发利润占项目开发成本的比率。项开发投资的投资利润率是指开发项目开发

53、利润占项目开发成本的比率。项目开发成本与项目总开发成本的差异在于前者不含财务费用。目开发成本与项目总开发成本的差异在于前者不含财务费用。 置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。盈利能力的静态指标。第55页/共96页第五十五页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-56第四节 财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算 2、投资利润率（适用开发投资

54、项目和置业投资项目） 计算公式为：计算公式为： 利润总额经营收入（含销售、出租、自营）经营成本运营费用销利润总额经营收入（含销售、出租、自营）经营成本运营费用销售税金售税金 销售税金营业税城市维护建设税教育费附加销售税金营业税城市维护建设税教育费附加 项目总投资项目总开发成本经营资金项目总投资项目总开发成本经营资金%100项目总投资项目总投资润总额润总额年利润总额或年平均利年利润总额或年平均利投资利润率投资利润率第56页/共96页第五十六页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-57第四节 财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算 3、资本金利润率和资本金净利润率 资本金利润率

55、，是指项目经营期内一个正常年份的年利资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。它反映投入项目的资本金的盈利能力。 资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。 %100资本金资本金润总额润总额年利润总额或年平均利年利润总

56、额或年平均利资本金利润率资本金利润率%100资本金资本金均税后利润总额均税后利润总额年税后利润总额或年平年税后利润总额或年平资本金净利润率资本金净利润率第57页/共96页第五十七页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-58第四节 财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算 4、静态投资回收期（适用开发投资项目和置业投资项目） 是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。 00)(bPttCOCI金流量金流量当期净现当期净现流量的绝对值流量的绝对值上期累计净现金上期累计净现金开始出现正值期数开始出现正

57、值期数累计净现金流量累计净现金流量1bP第58页/共96页第五十八页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-59第四节 财务评价指标及其计算 （年）（年）63. 3400250) 14(bP金流量金流量当期净现当期净现流量的绝对值流量的绝对值上期累计净现金上期累计净现金开始出现正值期数开始出现正值期数累计净现金流量累计净现金流量1bP第59页/共96页第五十九页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-60第四节 财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算 5、现金回报率与投资回报率（适用置业投资项目） 是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资是指房地产

58、置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。本的比率。 其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；除以投资者的初始现金投资； 税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。第60页/共96页第六十页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-61第四节 财务评价指标及其计算 三、静态盈利能力评价指标及其计算 5、现金回报率与投资回报率（适用置业投资项目） 投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收

59、益与投资者初始投入投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。的权益资本的比率。 相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。益。 投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值投资回报率与资本金净利润

60、率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。之比。第61页/共96页第六十一页，编辑于星期五：十四点 二十七分。CH3-62第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 1、利息 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。按全年计息。 每年应计利息的近似计算公式为：每年应