各类特色商业街案例分析

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。各类特色商业街案例分析中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.04.2013Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010目录第一类案例：复合功能社区如何突破陌生感，实现成功销售？p 案例1、深圳万科城；p

2、 案例2、香港愉景湾；第二类案例：主题性商业街区打造p 案例3、美国City Walk；p 案例4、天津音乐主题商业街；p 案例5、日本秋叶原动漫商业街；第三类案例：创新特色商业街区打造p 案例6、深圳COCOPark；p 案例7、苏州李公堤风情商业街；p 案例8、北京蓝色港湾深圳万科城香港愉景湾 美国CITY WALL天津音乐主题商业街日本秋叶原动漫商业街深圳cocopark苏州李公堤北京SOLANACode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20101深圳万科城区位： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处，自驾车202

3、0分钟到市中心，公汽30304040分钟到市区。区域背景：p所处的整个片区普遍充斥着各种低档消费场所、卖场；p该片区拥有华为集团、新天下集团、富士康集团、纳米科技、中石化等 10多个高收入企业消费群体；p政策导向下大力发展基础配套设施，规划中的地铁经过该项目；l布吉l龙华l观澜l福田区政府l深圳市政府华为基地坂田工业区富士康基地新天下基地坂雪工业区坂田第一工业区万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基地新天下基地等多家高新技术企业；市场认知度低，周边商业以低档次卖场为主Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 201

4、0业态定位分别设置三个不同主题，不同风情商业街，打造整体特色商业氛围Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010p万科城商业总面积22000p共有三个主力店：华润万家 1700 KFC 600 丹桂轩 1600 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。p租金（除主力店）：60-120元/ ，平均租金75元/ 业种面积业种面积餐饮7124建材家装3056超市1700社区配套1900小百货5947汽车美容1466华润万家KFC丹桂轩 美食世界3077（二层）美食世界4047（二层）社区配套1900（二层）建材装饰3056（二层）一楼

5、百货二楼超市7647汽车美容饰品1446（二层）深圳万科城风情步行街商业组合前期的定位是具有对外辐射功能的社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套；其中餐饮占到了34%的比例业态借鉴Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010调整变化 原小百货+超市 1F 小百货撤场，做餐饮 2F 除超市外撤场，现空置 3F 一直空置 1F餐饮租金80元/ 原社区配套 50%的铺面重新招商； 现空置铺面占总面积的10% ； 租金（出去三级市场地铺）下调至40-60 元/ 建材家装区 有45%的建材商户撤场，其中20%做美容SPA，其余25%

6、改为装修公司 租金从均价60元/下调至45元/整体撤场，改为社区配套。餐饮商家经营成功，租金稳中有升，且餐饮比例达到了62%;建材家装区经过调整，租金降低，但无空置;社区配套租金整体下滑，且有10%空置华润万家KFC丹桂轩 有所调整有所调整有所调整有所调整保持原状保持原状开业时现在504060708090餐饮社区配套建材家装租金元/时间经过二年时间的市场检验，万科步行街的业态布局整体没有改变，但在局部有所调整，从租金水平来看只有餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑。餐饮比例上升到了62%业态借鉴Code of this report | 8 Copyright Centaline Gr

7、oup, 20108万科城商家都认为在小区入住率较低情形下，对其他零售业商家影响很大，只有餐饮娱乐业态经营成功p万科风情步行街做餐饮的很火，其他的生意不怎么好做，去年关了好多家了，服装的生意更不好做，社区没有什么人住阿降了些租金也没用，一直在亏，所以我准备转铺了。 万科城C5区女装商户王女士p这面餐饮生意还可以，周末人很多，主要是华为基地新天下的员工，富士康离得远些，但也有来的，小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来，住进来的许多也在家自己做饭吃。 巴蜀滋味轩刘老板 p与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租，所以做完这个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了

8、。 立美窗帘郭女士p之前我们这个区大部分都是做装饰材料的，在小区入住前一段时间生意比较好，现在二期都入住了，生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司，一部分改做美容SPA了。 欧莱斯整体橱柜马经理 业态借鉴Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20109万科城商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并没有在第一批业主入伙前进行，而是在招商100%完成后开业，时间间隔4个月20042003200520062007二期发售2005-05-1 二期入伙2006-05-30 一期发售2004-10-01 一期入伙2005-06-20

9、 第一次发售2004-10-01 第二次发售2005-5-01 招商进行招商率100%商铺开业2005-10-1 2004-10-01万科城一期住宅与第一部分商铺同时发售。 2005-05-01万科城二期住宅发售，第二部分商铺同时发售。商铺与住宅联动销售，相互呼应。 商铺并没有在一期业主入伙前开业，而是追求完全招商成功后再开业，但时间间隔4个月并不是很长。开发模式Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 201010通过主力店的持有奠定商业的档次和基调，招商先行和带租约的销售模式建立商业氛围和增加投资者的信心销售模式不返租的带租约销

10、售p 带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的火爆销售就可以看出；值得注意的是，整个万科城商铺从2004-2005年的两次发售达到100%销售，销售期为1年；而先期的招商则从2003年就开始进行，招商期也长达1年；招商模式主力店先行的招商策略p主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时间内圆满完成，持有的主力店有3家，包括华润万佳（1700平米），KFC（600平米），丹桂轩（1600平米），主力店的持有比例占到了38%销售借鉴Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010同时根

11、据招商节奏把控销售节点，成功实现了商铺的溢价万科城商铺开发是带租约模式， 但不进行返租，不承诺回报率。20042003200520062007第一次发售2004-10-01售价：12000元/ 第二次发售2005-5-01售价：18000元/ 30%的招商率，主力店确定90%的招商率u带租约销售的策略在万科城商铺的销售中取得了成功，商铺100%销售。u商铺在90%招商后，商铺的溢价达到了6000元/。100%的招商率5-1开业商铺持有销售比销售借鉴招商期一年Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 201012万科城风情步行街案例总

12、结与借鉴销售模式不返租的带租约销售评价: 带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的火爆销售就可以看出业态组合以餐饮为主的业态布局评价: 业态布局中有满足社区消费者的超市小百货和社区配套类商户，及为小区入伙阶段服务的建材家装类商户，还有针对周边工业区消费者的餐饮业态。其中餐饮业态比重最大招商模式主力店先行的招商策略评价: 主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时间内圆满完成 评价: 周边工业区有大量的中高端餐饮消费者，因此餐饮商户的经营状况良好，租金稳中有升，调整阶段也是多调整为餐饮商户；超市小百货社区配套商业受到了小区低入住率的影响生意较差，

13、租金整体下滑；建材家装类商户作为阶段性商户随着时间的推移在慢慢调整经营状况餐饮类商户经营良好，其他生意惨淡案例总结1234Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 201013愉景湾位于香港大屿山东北部，经过20多年的开发，由一个城市远郊毫无配套的陌生区域发展成为香港著名Resort高尚住区开发商香港兴业集团 位置大屿山东北角的大白湾海滨核心卖点空气、海景配套设施大型购物广场、27洞高尔夫球场、私人游艇会、滩畔长堤及香港最大的私人海滩 产品类型高层、低座洋房、花园洋房户型面积公寓：12房：5080平米，34房：130160平米，别墅

14、：3、4房200400平米销售情况前12期售罄，目前在售13期客户情况客户购买目的：6成左右投资（长线投资为主）出租对象：公司负责租金的“老外白领”，占目前居住人口的50%以上现居民：34%来自欧洲、23 %来自北美洲、17%来自中国及台湾、10%来自澳洲及纽西兰，8%来自香港及8%来自亚洲其它地区及非洲。 交通交通：03年前只通水路，距中环码头25分钟，03年后通陆路，距中环需巴士和地铁换乘约40分钟其他占地面积6.5平方公里建筑面积：67万容积率：0.121期建成于1983年，截至2004年开发第12期，总套数：70002香港愉景湾Code of this report | 14 Copy

15、right Centaline Group, 2010由于愉景湾区域陌生，首期推出10%的花园洋房树立项目形象，同时靠50%的低总价高层公寓吸引投资客户，靠40%高性价比洋房吸引自住客户低座洋房高层公寓花园洋房客户组成：6成以上都是投资客户。自住型客户中集中了大陆海归派在香港工作的绝大部分，这类怀念欧美生活追求享受，但还不得不工作在香港的人群。花园洋房公寓产品低座洋房树立项目的高端形象，为整个项目的后续发展奠定了形象基础将面积控制在65以下，低总价对投资者形成了巨大的吸引力，能够迅速回现通过控制面积来控制总价，以高性价比来吸引大量市内换房自住的客户来陌生区域购房公寓低座洋房花园洋房面积（平米）

16、486598120130150以上200以下（173、190）235280户型1房2房3房3房4房以上3、4房4房4房以上套数1683361502097368236比例50%50%40%40%10%10%Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010伴随社区的成熟，配套建设也呈现出一定的阶段性：先建设满足居住需求的社区级配套，中期建设提升区域价值的城市级配套，最后根据发展需要建设多样配套，最后根据发展需要建设多样配套阶段一阶段二阶段三美食广场、康乐会、幼稚园、愉景广场、国际学校、巴士总站、露天广场、消防局、警岗、沙滩愉景湾高尔夫

17、、街渡码头、汽车渡轮码头、游艇会、直升机场社区公园、高级酒店、大型商场、交通总站配套建设配套级别社区级+少量城市级城市级城市级+社区级愉景广场由楼高两层的大型购物中心和露天广场组成，占地地约165,000平方呎。购物中心内设有不同种类的商店及食肆，悉心照顾居民起居生活各方需要。露天环海美食区提供各国美食。露天广场设有花圃园地、露天茶座、喷水池及表演舞台，既是舒适的户外休憩地方，又可用作文娱表演场地。愉景广场Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 201016随着社区的不断成熟，愉景湾D-DECK以异国特色餐饮为主题、全港最大环海露

18、天美食区投入运营愉景湾愉景广场的“水浒坊”是全香港最大的环海露天主题美食区，这里有20间各国风情餐厅，其中一些更是首次进驻香港的特色餐厅ZAKS国际美食Caramba Mexican Cantina墨西哥菜韓一館韓國菜The Flying Pan24小时早餐Sopranos意大利菜Ebeneezers 中東烧烤Hemingways By The Bay 加勒比海烧烤和膳一風日本菜McSorleys Ale House 愛爾蘭酒吧/印度菜La Creation 餅店麵包/西餅Koh Tomyums泰國菜Moorings 美國东岸菜Cafe Duvet西班牙小食/甜品Manta Ray 澳洲菜、海

19、鮮Dymocks & Gallery Caf 书店咖啡室Wildfire Fresh地中海菜麒麟酒家中菜館海岸餐厅快餐Pacific Coffee咖啡店SBUWAY三文治Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010节日广场廊街uCity Walk（城市步道）是美国洛杉矶著名的休闲娱乐购物中心；距离市区相距3公里，于93年对外开放；共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米u初期依托于奥斯卡典礼及电影主题活动，逐渐形成了以电影为主题的欢庆广场；u目前已发展成为洛杉矶极具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区之一

20、。u两条典型廊街交汇于一个节日广场，通过节日庆典、景观规划、娱乐场所的戏剧化手段，使这些地方成为舞台，而生活每天就在这些舞台中发生u在这里，银幕世界与真实生活的界限是消融的除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色3美国City Walk二、主题打造Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010u音乐街位于天津音乐学院南门，是一条以经营乐器、音乐书籍为主，另配有音乐茶座、小型酒吧的特色商业街。u贯穿整条音乐街的一条琴键路铺成 u整条商业街在装修及业

21、态布设上极其注重文化情调的建立4天津音乐主题商业街Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010u日本的秋叶原是新宿地区的电器集中商业区，同时也聚集了大量的动漫游戏商铺，被誉为动漫游戏的圣地。是众多游戏动漫fans们向往的天堂u经过十年发展，秋叶原体系日渐完善，不但有男性消费者热衷的机械模型和loli手办，还形成了专为女性消费者服务的“女人街”。u综合商店、同人志商店、二 手 交 易 店 、 模 型 、Cosplay专卖店、女仆咖啡VS.执士红茶等商业形态5日本秋叶原动漫商业街二、主题打造Code of this report

22、| 20 Copyright Centaline Group, 201020深圳COCOpark时尚广场位于深圳福田区CBD商圈，定位于集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心l总建筑面积：85000l开业时间：2006年10月l简介：COCOPARK有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。深南大道滨河路民田路中心二路情景体验式购物中心：就是在一个建筑物内，在集纳精品超市、特色

23、百货的同时，引入餐饮、休闲、娱乐、健身、美容等多种业态，并运用空间布局、室内景观设计等手段打造公园式环境。休闲和购物的比例为:。三、特色打造6深圳COCOparkCode of this report | 21 Copyright Centaline Group, 201021建筑创新：COCOPARK突破了传统购物中心封闭式的格局，借用生态休闲概念，创造出了一个公园版、情景式、休闲至上主义的开放式购物中心，带来更多的消费体验 6000的下沉式露天广场开放的情景购物中心COCOPARK四面临街,九大入口。建筑主体共五层，拥有6000平方米的下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭，消费者

24、在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。开放式的设计公园式的购物中心阳光内街公园式的购物中心Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010业态创新：在业态的搭配上，COCOPARK也充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮、休闲娱乐品牌，吸引了大批年轻消费者B1 L1L2 L3餐饮、酒吧各个楼层均有分布COCOPARK的业态组合中，餐饮占到35左右，这还不包括将于明年开业的吉之岛内的餐饮品牌。深圳花了一年多的时间

25、也没能让我喜欢上它，而我喜欢上这个地方却只是一个下午的时间。常常有意识无意识地就逛到了COCOPARK，自己去了，朋友来了也一起去了，反正里面总有些有意思的东西。一个卖些创意小玩意的市集、一场摄影小展览、一场明星新片的小发布会，常常流连忘返便是半日时光。客户评价Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010李公堤I I期：国际风情商业水街地理位置苏州工业园区金鸡湖占地面积9.06万平方米建筑面积17260平方米单铺面积150-3000平方米商铺户数30余户开幕时间2006年12月23日建筑设计苏州市园林设计院商业顾问戴德梁行物业

26、顾问仲量联行功能特色餐饮、休闲娱乐客户城市高端客户形态商业街李公堤I期国际风情商业水街位于苏州工业园区内的环金鸡湖金融商贸区，地理位置优越，目前是高端特色餐饮一条街 、城市高端客户的消费场所地理位置优越李公堤所在商圈是建设中的苏州CBD的核心区域。周边有中央金融商务中心、高星级酒店、诸多成熟的商业项目，还有国际高尔夫球场及数十个大规模高尚社区等。交通便捷，地理位置优越李公堤是金鸡湖中唯一的湖中长堤，系光绪年间元和县令李超琼所建。它的建成，大大便利了当时元和县与金鸡湖东部地区的交通，堤东的南斜塘也因此而逐渐繁荣，乃至形成集镇。7苏州李公堤Code of this report | 24 Copy

27、right Centaline Group, 201024在建筑规划方面，李公堤借鉴苏州古园林式布局，采用苏州传统特色民居的建筑形态，使得整个项目塑造城市独特的建筑形象建筑规划Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 201025李公堤注重亲水环境的打造：采用多座小桥串联各个岛，尽显江南水乡的神韵，它依托金鸡湖创造出独特湖景文化，成为国内亲水街区的成功典范 七星伴月凌云桥南码头北码头七彩桥湖心亭李公堤建筑规划李公堤注重亲水环境的打造，依靠桥、亭、码头，创造出了一个令人流连忘返的亲水环境亲水打造Code of this report

28、| 26 Copyright Centaline Group, 201026不仅如此，针对特定的以餐饮为主的经营业态，李公堤更注重夜景灯光的打造；依靠独特的环境与建筑，李公堤吸引了来自苏州各地的客户现在基本上吃饭逛街都是来李公堤的，这里的环境确实不错，晚上感觉更浪漫，小桥流水，在霓虹灯的映射下，显得很有情调。而且饭店酒吧商铺什么林立，感觉一系列活动都可以在这里一起解决，吃饭逛街泡吧，或者去湖边走走，很方便，打发时间放松心情再合适不过了。 苏州本地典型客户去苏州的路上无意间找到的，看到风景很好，所以开车进去看了看。景区是沿着金鸡湖的，所以坐在湖边有徐徐微风从湖面吹来，还能看到远处的摩天轮，感觉很

29、好。 外地典型客户晚间，独特的灯光景观，使得李公堤宛如浮动在夜金鸡湖水面上的一条流光溢彩的彩带，成为苏州标志性的景观灯光带。细节处理Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 201027位于北京朝阳公园西北的SOLANA蓝色港湾购物中心，拥有三面亲水的优越环境。它将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学有机的结合，走出了差异化竞争的道路背景北京未来大型购物中心层出不穷，目前市场难以消化如此大体量的商铺发现大型购物中心几乎百店一貌，鲜有创新，这将使得购物中心对客流的吸引力下降。随着购物中心的不断涌现，大众对“克隆商场”的期待值就越低。破局大型购物中心只有能推陈出新，创造出新颖的商业模式才有可能在市场的重围中脱颖而出。而这种商业模式一定要让消费者带着愉悦的新鲜感前来体验SOLANA蓝色港湾购物中心建筑规划指标占地面积13万平方米建筑面积地上两层，6万平方米