上海纪念路房地产项目提案报告

1、以四海视角我们发现SEARCH/市场寻位市场寻位项项 目目 寻寻 位位本案区域内有本案区域内有内环线内环线、中环线中环线、明珠线明珠线三条交通枢三条交通枢纽，还有纽，还有217、52、101、942、139、川虹线等十、川虹线等十几条公交线路经过，交通比较便捷，是连结市中心几条公交线路经过，交通比较便捷，是连结市中心区与五角场、江湾镇、宝山区的交通要道，这对于区与五角场、江湾镇、宝山区的交通要道，这对于希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的优势，加之板块内的酒店档次都较高，商务谈判也优势，加之板块内的酒店档次都较高，商务谈判也比较方便；比较方便

2、；生活配套还是比较齐全的，广中地段医院、建工医生活配套还是比较齐全的，广中地段医院、建工医院、岳阳医院、广灵四路小学、复兴高级中学、市院、岳阳医院、广灵四路小学、复兴高级中学、市民大药房、易买得、好美家、曲阳公园均分布在板民大药房、易买得、好美家、曲阳公园均分布在板块内，住宅区域成熟度较高。块内，住宅区域成熟度较高。本案本案但但在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的道路面积，所以走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，道路面积，所以走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，整个街道显得比较凌乱，而在纪念路广纪路一端有一条铁路通整个街道

3、显得比较凌乱，而在纪念路广纪路一端有一条铁路通过，使得本项目的环境和整体品质有别于板块内的其他楼盘。过，使得本项目的环境和整体品质有别于板块内的其他楼盘。四海市场观四海市场观 住宅住宅从数据走势看，今年国从数据走势看，今年国6条之后整个住宅市场反应度明显不及去年，成交量走势条之后整个住宅市场反应度明显不及去年，成交量走势平稳。在经过平稳。在经过2年的调控后，上海的商品房市场已经进入了一个理性消费时代。年的调控后，上海的商品房市场已经进入了一个理性消费时代。自住购房的需求依然旺盛。自住购房的需求依然旺盛。连续的政策出台对房地产整个市场产生一定的波动，但作为部分成熟度较高，特连续的政策出台对房地产

4、整个市场产生一定的波动，但作为部分成熟度较高，特别以自住为主区域来说，所受影响有限。别以自住为主区域来说，所受影响有限。 单位单位:万平方米万平方米随着上海产业结构的不断变化，客户的随着上海产业结构的不断变化，客户的写字楼需求不断丰富，对于写字楼需求不断丰富，对于CBD区域的区域的写字楼需求逐步外延。中小企业因规模写字楼需求逐步外延。中小企业因规模与实力的限制，将逐步选择搬出中心区与实力的限制，将逐步选择搬出中心区域租金居高不下的甲级写字楼，进而选域租金居高不下的甲级写字楼，进而选择交通便利的中环区域内的写字楼，这择交通便利的中环区域内的写字楼，这一变化使得中环地区写字楼的第二梯队一变化使得中

5、环地区写字楼的第二梯队日渐成型。日渐成型。而这些写字楼以其适中的价格优势；合理而实用的面积分割；高标准的内部配置等因而这些写字楼以其适中的价格优势；合理而实用的面积分割；高标准的内部配置等因素成为中小企业的首选，中环写字楼的需求成上行趋势。素成为中小企业的首选，中环写字楼的需求成上行趋势。 四海市场观四海市场观 办公办公单位单位:平方米平方米名称位置售价明申商务广场 漕宝路400号10000元/绿洲中环中心金沙江路1698弄 11000元/古北光华大厦 茅台路868、866号 12500元/商业配套设施齐全，主要以超市和沿街商业配套设施齐全，主要以超市和沿街商铺为主：华联、联华等一些中型超市商

6、铺为主：华联、联华等一些中型超市分布比较密集，广粤路上还有麦德龙大分布比较密集，广粤路上还有麦德龙大卖场，沿街商铺包括衣、食、住、用各卖场，沿街商铺包括衣、食、住、用各类经营业态，整体环境成熟度相当高。类经营业态，整体环境成熟度相当高。但是就本项目周边来看，环境比较嘈杂，但是就本项目周边来看，环境比较嘈杂，商业并不十分发达。商业并不十分发达。 四海市场观四海市场观 配套配套周边楼盘方位图周边楼盘方位图欣逸家园欣逸家园 本案本案 丰景湾名邸丰景湾名邸 水木年华水木年华北辰佳苑北辰佳苑中环明珠中环明珠复城国际复城国际个案分析个案分析 欣逸家园位于纪念路上，是位于本项目最近欣逸家园位于纪念路上，是位

7、于本项目最近的楼盘，小区由的楼盘，小区由4 4幢幢15151717 层的小高层组成，层的小高层组成，整体品质一般。该项目开盘时间较早，已进入整体品质一般。该项目开盘时间较早，已进入尾盘销售，整体威胁并不大，周边在售的新盘尾盘销售，整体威胁并不大，周边在售的新盘量较少，目前只有少量大面积尾盘单位在售。量较少，目前只有少量大面积尾盘单位在售。 该案上半年整体成交基数较高，下半年随该案上半年整体成交基数较高，下半年随着可售量的减少，成交量开始减少。相对的，着可售量的减少，成交量开始减少。相对的，全年成交价格则较为平均，并未随着成交量的全年成交价格则较为平均，并未随着成交量的减少使得价格出现过大的波动

8、。全年成交量为减少使得价格出现过大的波动。全年成交量为2.22.2万平方米，月度的成交价维持在万平方米，月度的成交价维持在8000-85008000-8500元元/ /平方米之间。全年整体去化较好。平方米之间。全年整体去化较好。欣逸家园欣逸家园单位:平方米单位:元/平方米个案分析个案分析 丰景湾项目位于场中路和凉城路之间，物丰景湾项目位于场中路和凉城路之间，物业形态主要由多层和小高层组成。小区距离业形态主要由多层和小高层组成。小区距离凉城公园仅几百米，公园的景观，绿化效果凉城公园仅几百米，公园的景观，绿化效果也十分明显。大部分小高层单位被虹口区政也十分明显。大部分小高层单位被虹口区政府整体收购

9、，可售量也相当有限。府整体收购，可售量也相当有限。 作为凉城地区的一个供应量较大的在售楼作为凉城地区的一个供应量较大的在售楼盘，自盘，自0606年年6 6月开盘以来，除了月开盘以来，除了8 8月出现过一月出现过一次成交低谷外，其他月份成交量较为平均。次成交低谷外，其他月份成交量较为平均。成交价格也随成交量一样，起伏波动不大。成交价格也随成交量一样，起伏波动不大。6 6个月累计成交面积为个月累计成交面积为1.71.7万平方米，成交价则万平方米，成交价则维持在维持在8900-93008900-9300元元/ /平的区间。平的区间。 丰景湾名丰景湾名邸邸单位:平方米单位:元/平方米个案分析个案分析

10、水木年华位于虹口曲阳西侧，与闸北区交界，水木年华位于虹口曲阳西侧，与闸北区交界，西临粤秀路以及俞泾河，与闸北区一路之隔，西临粤秀路以及俞泾河，与闸北区一路之隔，东近广灵路，南临广灵四路，实际该案的是东近广灵路，南临广灵四路，实际该案的是位于凉城板块与曲阳板块的交界处。位于凉城板块与曲阳板块的交界处。 整个小区为中型社区。总建筑面积为整个小区为中型社区。总建筑面积为3万多万多平方米，共由幢层左右的小高层构成，平方米，共由幢层左右的小高层构成，整体品质较为一般。该案所处的曲阳板块西整体品质较为一般。该案所处的曲阳板块西侧整体配套不如东部。所在位置也较为僻静，侧整体配套不如东部。所在位置也较为僻静，

11、 生活设施和交通出行配套一般。但由于是处生活设施和交通出行配套一般。但由于是处于曲阳板块内，所处区位还是具有一定优势。于曲阳板块内，所处区位还是具有一定优势。水木年华水木年华 水木年华水木年华1111月开盘推出首批房源月开盘推出首批房源277277套，套，目前已售出目前已售出272272套，去化率高达套，去化率高达90%90%。开盘。开盘价格低是高销售的主要因素，该案目前成价格低是高销售的主要因素，该案目前成交均价在交均价在93329332元元/ /平，是目前整个曲阳板平，是目前整个曲阳板块中售价最低的楼盘之一。块中售价最低的楼盘之一。个案分析个案分析 北辰佳苑位于虹口内中环间的曲阳板块内北辰

12、佳苑位于虹口内中环间的曲阳板块内, ,其东北临甘河路，西北面中山北一路，南靠其东北临甘河路，西北面中山北一路，南靠曲阳公园，紧贴逸仙路高架宝山方向中山北曲阳公园，紧贴逸仙路高架宝山方向中山北一路上匝道。轨道交通一路上匝道。轨道交通3 3线赤峰路站和大柏树线赤峰路站和大柏树站离小区各约站离小区各约800800米左右，在距小区米左右，在距小区1 1公里左公里左右设有在建中的轨道交通右设有在建中的轨道交通8 8号线站点。周边环号线站点。周边环境较好境较好, ,区域配套相当成熟区域配套相当成熟, ,交通出行也较为交通出行也较为方便。是虹口区较有知名度得在售楼盘之一。方便。是虹口区较有知名度得在售楼盘之

13、一。 北辰佳苑自北辰佳苑自1010月开盘以来月开盘以来, ,凭借其良好得区凭借其良好得区位、成熟的配套以及较好的品质受到了市场位、成熟的配套以及较好的品质受到了市场的普遍关注，目前累计成交面积为的普遍关注，目前累计成交面积为83878387平方平方米，成交均价为米，成交均价为1228312283元元/ /平方米，去化较好。平方米，去化较好。 北辰家园北辰家园个案分析个案分析位于汶水东路、广纪路的中环明珠建筑位于汶水东路、广纪路的中环明珠建筑总面积总面积100000100000平方米，整个小区由平方米，整个小区由7 7幢高幢高层住宅和层住宅和1 1幢幢3030层办公楼组成。该案是目层办公楼组成。

14、该案是目前离我们最近的在售写字楼前离我们最近的在售写字楼, ,且产品结构且产品结构类似与本项目，因此价格对于本案具有一类似与本项目，因此价格对于本案具有一定参考价值定参考价值，同时地理位置有一定优势。同时地理位置有一定优势。从数据上看从数据上看, , 该案今年只有在该案今年只有在1 2 7 81 2 7 8四四个月中有成交个月中有成交, , 全年总计成交面积为全年总计成交面积为19071907平方米平方米, , 去化较缓慢去化较缓慢, ,成交价格也呈高开成交价格也呈高开低走之势低走之势, , 目前成交均价在目前成交均价在1110011100元左右元左右. .中环明珠中环明珠 单位:平方米单位:

15、元/平方米个案分析个案分析曲阳商务中心的复城国际，整个项目包括办曲阳商务中心的复城国际，整个项目包括办公、商业、别墅和公寓产品，占地面积公、商业、别墅和公寓产品，占地面积1515万万平方米。平方米。其为景观办公楼橘座和智能化办公楼银座组其为景观办公楼橘座和智能化办公楼银座组成。由知名开发商复地集团打造，无论从长成。由知名开发商复地集团打造，无论从长远的规划和定位包装上都体现出了一定的品远的规划和定位包装上都体现出了一定的品质和水准，有成为未来曲阳板块标志性楼盘质和水准，有成为未来曲阳板块标志性楼盘的潜力。的潜力。 开盘一个月来成交开盘一个月来成交7171套套, ,总计总计46114611平方米

16、平方米, ,成成交均价为交均价为1481714817元元/ /平方米平方米. .复城国际复城国际对手项目概况对手项目概况项目名称建筑面积所处地址产品形态绿化率开盘时间成交价格销售率欣逸家园21000纪念路555弄小高层39%04.128600元/ 95%北辰佳苑57000中山北一路1100弄小高层40%06.1112230元/ 36%丰景湾名邸100000华严路228弄多层、小高层25%06.57732元/ 60%水木年华花园33000广灵四路866号小高层39%06.119326元/平90%中环明珠20000汶水东路278号高层-04.811900元/ 67%复城国际10000 曲阳路910

17、号多层、高层-06.915000元/ 44%住住办办虹口区作为上海一个各项配虹口区作为上海一个各项配套齐全、成熟较高的区域，套齐全、成熟较高的区域，但可供销售的新盘较少，区但可供销售的新盘较少，区域供应量明显不足域供应量明显不足. .单位单位:万平方米万平方米注:该数据统计截至到2006年12月21日以四海观点 我们认为ORIENTATION/产品定位产品定位深度认知深度认知经过以上对市场的全面分析,我们可以对本项目进行一个客观全面的界定.我们的优势我们的优势: :区域人文优势区域人文优势 本项目虽然所处虹口，杨浦与宝山三地交界，但从地区划分上看，隶属虹本项目虽然所处虹口，杨浦与宝山三地交界，

18、但从地区划分上看，隶属虹口区。作为一个具有浓厚人文历史底蕴的区域，虹口区相比其他口区。作为一个具有浓厚人文历史底蕴的区域，虹口区相比其他2区有着区有着不可比拟的传统地域优势。特别是对于周边的老上海居民，在置业时，区不可比拟的传统地域优势。特别是对于周边的老上海居民，在置业时，区域所处地仍是其考虑的重要因素。域所处地仍是其考虑的重要因素。我们的优势我们的优势: :道路交通便捷道路交通便捷区域交通便捷，内环线、中环线、明珠线形成交通枢纽，这对于希望能快区域交通便捷，内环线、中环线、明珠线形成交通枢纽，这对于希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的优势。速出行的商务人士来说，具有不可多得的优势。

19、 中环写字楼需求看好，目前价格还处于低位，有一定投资价值。中环写字楼需求看好，目前价格还处于低位，有一定投资价值。内环线内环线下匝口下匝口中环线中环线下匝口下匝口逸仙路高架下逸仙路高架下匝口匝口轨道交通轨道交通公交车辆公交车辆场中路场中路下匝口下匝口场中路场中路下匝口下匝口中山北一路中山北一路下匝口下匝口3号线号线大柏树站大柏树站217、52、101、942、139、川虹、川虹线等线等我们的优势我们的优势: :区域较为成熟区域较为成熟 距本案距本案400400米就有一座家得利超市，广粤路上还有麦德龙大卖场，区域米就有一座家得利超市，广粤路上还有麦德龙大卖场，区域内商铺包括衣、食、住、用等各类经

20、营业态。此外，教育也是在此购屋内商铺包括衣、食、住、用等各类经营业态。此外，教育也是在此购屋安居的一个吸引力，复兴高级中学近在咫尺，区域内上外附小、钟山中安居的一个吸引力，复兴高级中学近在咫尺，区域内上外附小、钟山中学等知名学校众多。学等知名学校众多。项目周边拥有多家高级酒店和餐饮项目周边拥有多家高级酒店和餐饮, 为写字楼提供了不可多得的商务配为写字楼提供了不可多得的商务配套设施套设施。宝隆集团旗下的四星级酒店宝隆宾馆是区域内口碑向来不不错的四星级酒店，目前已经和法国雅高集团正式签署了和约，并将经过19个月的扩建以及重新装修以全面符合“美爵”这个品牌的要求，正式改名为“上海宝隆美爵酒店”。我们

21、的优势我们的优势: :良好产业支撑良好产业支撑 周边钢铁产业已成一定气候，被逸仙、柏树、沪办三大钢周边钢铁产业已成一定气候，被逸仙、柏树、沪办三大钢市环抱，同时板块北侧场中路一带具有大量的汽配市场，市环抱，同时板块北侧场中路一带具有大量的汽配市场，形成了良好的产业支撑。形成了良好的产业支撑。水水利利部太湖流域管理局恰好位于纪念路部太湖流域管理局恰好位于纪念路480480号，水号，水利利部门下部门下属的合作单位可以为本项目带来一些连动效应。属的合作单位可以为本项目带来一些连动效应。 我们的劣势我们的劣势: :周边环境较差周边环境较差 周边是传统的老式住宅，景观劣势较为明显。周边是传统的老式住宅，

22、景观劣势较为明显。 在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的道路面积，所以在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的道路面积，所以走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，整个街道显得比较凌乱。走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，整个街道显得比较凌乱。纪念路广纪路一头有一条铁路，对商务出行造成不便。纪念路广纪路一头有一条铁路，对商务出行造成不便。 我们的劣势我们的劣势: :体量小缺氛围体量小缺氛围 体量过小，再加上本身并非纯住宅项目，前排的办公楼使得住宅小区的私体量过小，再加上本身并非纯住宅项目，前排的办公楼使得住宅小区的私密度大大降低。密度大大降低。周边多为老的商住两用楼

23、，缺乏新写字楼，难以形成良好的商务氛围。周边多为老的商住两用楼，缺乏新写字楼，难以形成良好的商务氛围。 区域人文优势区域人文优势 区域较为成熟区域较为成熟 良好产业支撑良好产业支撑 +周边环境较差周边环境较差 -体量小缺氛围体量小缺氛围 如何挖掘市场切入点市场切入点,寻找机遇机遇呢?-道路交通便捷道路交通便捷市场切入点市场切入点是位于虹口区，一个上海北区传统意义上的人文气息较浓厚的区域内在售的新盘。是位于虹口区，一个上海北区传统意义上的人文气息较浓厚的区域内在售的新盘。产品为区域内稀缺多层电梯房，小面积产品为区域内稀缺多层电梯房，小面积2 2房所占比例高，总价相对较低，属于实惠房所占比例高，总

24、价相对较低，属于实惠的居家之选。的居家之选。所在大区域内配套设施十分齐全，各类成熟的配套掩盖住项目本身周边小环境的所在大区域内配套设施十分齐全，各类成熟的配套掩盖住项目本身周边小环境的劣势。劣势。周边各类企事业单位多，对于写字楼来说，可以成为定向的客户来源。周边各类企事业单位多，对于写字楼来说，可以成为定向的客户来源。区域内在售的新盘很少，来自对手的竞争压力相对不大。区域内在售的新盘很少，来自对手的竞争压力相对不大。 产品定位产品定位住宅住宅: :虹口中环优质交通，虹口中环优质交通，产业支撑实用地段，产业支撑实用地段，精巧适用，精巧适用，面向成长型企业的商务空间。面向成长型企业的商务空间。 写

25、字楼写字楼: :背靠虹口传统人文气息背靠虹口传统人文气息, ,享受成熟板块便利配套享受成熟板块便利配套, ,低总价低总价, ,稀缺多层电梯精致住宅稀缺多层电梯精致住宅。以四海经验我们建议ANALYSE/客层分析客层分析住宅目标客户锁定住宅目标客户锁定 分分布在宝山，杨浦以及虹口凉城本地区的布在宝山，杨浦以及虹口凉城本地区的本地改善性居住本地改善性居住的的购房者。购房者。 外地人士外地人士在上海的在上海的首次置业首次置业 。住宅目标客户的年龄及家庭结构住宅目标客户的年龄及家庭结构 本地改善性居住本地改善性居住他们他们, 是是30-40岁已婚的人士或三口之家岁已婚的人士或三口之家. 外地首次置业者

26、外地首次置业者 他们他们, 是是30岁左右的中产阶级白领岁左右的中产阶级白领, 往往可能是单身或新婚家庭往往可能是单身或新婚家庭.住宅目标客户的价值取向住宅目标客户的价值取向 本地改善性居住本地改善性居住他们他们, 对附近教育生活配套资源比较注重对附近教育生活配套资源比较注重.他们他们, 更最求高性价比更最求高性价比. 外地首次置业者外地首次置业者 他们他们, 考虑较多的是楼盘单个单位的总价考虑较多的是楼盘单个单位的总价. 他们他们, 注重距离自己工作地点距离，区域是否拥有轨道交通的站点注重距离自己工作地点距离，区域是否拥有轨道交通的站点 .写字楼目标客户锁定写字楼目标客户锁定周边周边中小型企

27、业老板中小型企业老板中环写字楼中环写字楼投资客户投资客户太湖流域管理局合作单位（定向）太湖流域管理局合作单位（定向）太湖局实施的行政许可事项共太湖局实施的行政许可事项共8 8项，分别为项，分别为: :太湖流域太湖流域水工程建设项目流域规划审查水工程建设项目流域规划审查同意同意太湖流域片取水许可太湖流域片取水许可太湖流域片河道管理范围内建设项目审太湖流域片河道管理范围内建设项目审查同意查同意太湖流域片入河排污口设置同意太湖流域片入河排污口设置同意太湖流域片建设项目太湖流域片建设项目水资源论证报告书水资源论证报告书审批审批太湖流域片占用农业灌溉水源、灌排工太湖流域片占用农业灌溉水源、灌排工程设施审

28、批程设施审批 太湖流域片太湖流域片水利工程质量检测水利工程质量检测单位资格单位资格认定认定 太湖流域片水文资料使用审批太湖流域片水文资料使用审批 中小型企业老板中小型企业老板他们他们, 经济实用，更追求品质经济实用，更追求品质. . 他们他们, 一直在较旧的办公场所，对于时尚的东西很难打动他们，过于前卫的东西对他们没有安全感，他一直在较旧的办公场所，对于时尚的东西很难打动他们，过于前卫的东西对他们没有安全感，他们更希望有一个真正具们更希望有一个真正具“有有价值价值”的的东西，而不是的的东西，而不是“时髦时髦” ” 。他们买熟不买生，倾向于成熟稳他们买熟不买生，倾向于成熟稳定，追求实用。定，追求

29、实用。 投资客户投资客户他们他们, , 投资的目的影响了他们的心理偏好，只要是有升值潜力的，他们可以相对牺牲自己投资的目的影响了他们的心理偏好，只要是有升值潜力的，他们可以相对牺牲自己 的审美偏好。的审美偏好。一般来说一般来说: :强手的房子总是好的；强手的房子总是好的；质量越上质量越上乘乘越好；越好；品牌越知名越好；品牌越知名越好；楼盘形象越吸引人越好。楼盘形象越吸引人越好。 写字楼目标客户的价值取向写字楼目标客户的价值取向ORIENTATION/价格定位价格定位住宅定价建议住宅定价建议当地区域的市场当地区域的市场价格区间为价格区间为8500-95008500-9500元元。区域供应量少，产

30、品稀缺性使得项目本身体量小的优势得以体现，也是楼盘单价略高区域供应量少，产品稀缺性使得项目本身体量小的优势得以体现，也是楼盘单价略高于市场价的依据。于市场价的依据。2 2房，房，3 3房面积定位较为合理，使得楼盘的单个户型总价能够为目标客户群房面积定位较为合理，使得楼盘的单个户型总价能够为目标客户群所接受。所接受。项目本身优劣势相当，可以合理利用优点规避缺点。正确引导客源是日后我们的目标。项目本身优劣势相当，可以合理利用优点规避缺点。正确引导客源是日后我们的目标。 根据我们的市场定位和周边各方面的权衡，我们初步将本案根据我们的市场定位和周边各方面的权衡，我们初步将本案住宅的价格住宅的价格定在定

31、在99009900元元/ /平方米平方米写字楼定价建议写字楼定价建议当地区域的市场当地区域的市场价格区间为价格区间为11600-1500011600-15000元元。毗邻宝隆宾馆，商务氛围处上升区间。毗邻宝隆宾馆，商务氛围处上升区间。本项目交通便捷，通达性良好。本项目交通便捷，通达性良好。综合市场现状，我们认为本项目基于上述优势同时依托钢市和太湖管委会，本项目办综合市场现状，我们认为本项目基于上述优势同时依托钢市和太湖管委会，本项目办公楼实用性较强，具备投资潜质，适宜高开高走，强调高品质。公楼实用性较强，具备投资潜质，适宜高开高走，强调高品质。因此我们建议将价格定在因此我们建议将价格定在1 1

32、2 2000000元元/ /平方米平方米 GENERALIZE/企划推广企划推广 由于历史的原因，虹口区凉城板块不得不承受滞后、杂乱等怀疑的由于历史的原因，虹口区凉城板块不得不承受滞后、杂乱等怀疑的目光，凉城板块成了目光，凉城板块成了“工薪阶层工薪阶层”的乐园。同时，由于地块较小，只的乐园。同时，由于地块较小，只能打造成普通住宅，但是，随着轨道交通的完善及中环的建成，这个地能打造成普通住宅，但是，随着轨道交通的完善及中环的建成，这个地块房地产市场具备了块房地产市场具备了极大的发展空间极大的发展空间。特别是中环的建成，使。特别是中环的建成，使商务商务办公空间的优势日趋突显办公空间的优势日趋突显。

33、同时，轨道线的完善和贯通，该地块的。同时，轨道线的完善和贯通，该地块的品质和在人们心目中心理价位应得到质的提升。因此，就需要有人出来品质和在人们心目中心理价位应得到质的提升。因此，就需要有人出来引导，提升其地位。引导，提升其地位。 前前 言言企企 划划 目目 标标打造虹口区打造虹口区高品质高品质商务商务新新空间、空间、高尚高尚生活方式生活方式 确保企业声誉的提升，地块项目的稀缺性，企划上确保企业声誉的提升，地块项目的稀缺性，企划上注意，地域文化气息特点及价值导向，办公、商业和住注意，地域文化气息特点及价值导向，办公、商业和住宅独立与统一的关系。宅独立与统一的关系。企企 划划 使使 命命广广 告

34、告 调调 性性现代的、理性的、品质的现代的、理性的、品质的 本案虽属虹口区，但处于虹口、杨浦、宝山三区交界地，所以，应本案虽属虹口区，但处于虹口、杨浦、宝山三区交界地，所以，应给予客户一个虹口区的概念；其次，该项目的体量关系、中小户型的特给予客户一个虹口区的概念；其次，该项目的体量关系、中小户型的特性，在案名上，主要往性，在案名上，主要往“精致精致”、“典藏典藏” 方向作为创意的源泉；再有，方向作为创意的源泉；再有，项目是集多层、写字楼的综合休，同样，在案名的创意方面，考虑了命项目是集多层、写字楼的综合休，同样，在案名的创意方面，考虑了命名的中性化和综合化。名的中性化和综合化。 定定 名名推广

35、案名（主推广案名（主 推推 案案 名）名）虹口虹口 晶品晶品副副 推推 案案 名名虹口之星虹口之星Other 案名案名虹口虹口星座星座 虹口虹口杰座杰座(作作)虹口虹口时代天第时代天第 虹口虹口名邸名邸虹口虹口晶典国际晶典国际 凉城帝锦凉城帝锦主推主推 LOGOA方案方案B方案方案 案名中的案名中的“虹口虹口”表达出楼盘的所处的地理环境，表达出楼盘的所处的地理环境，“晶品晶品”表达出稀缺和珍贵。同时，表达出稀缺和珍贵。同时，“晶晶”有水晶、明净的意义，有水晶、明净的意义，“属属水水”，恰好在案名上弥补了此地块缺水的环境因素。，恰好在案名上弥补了此地块缺水的环境因素。 Logo图形四个球代表楼盘

36、的四个部份，图形四个球代表楼盘的四个部份，“球球”同时表达同时表达出国际的意义，再配以英文，增强了出国际的意义，再配以英文，增强了logo的国际性和现代感。的国际性和现代感。颜色采用红金（表示富贵）。颜色采用红金（表示富贵）。LOGO 诠译诠译主推主推珍藏虹口新地标，高尚现代优生活珍藏虹口新地标，高尚现代优生活副推副推虹口轻轨线，中环新中心虹口轻轨线，中环新中心广广 告告 主主 题题 语语副推副推 LOGO 本案是多层住宅和办公楼的集合体，所以在案名的选择上要本案是多层住宅和办公楼的集合体，所以在案名的选择上要兼顾考虑二者；项目处于三区交界地，给予客户的概念希望往虹兼顾考虑二者；项目处于三区交

37、界地，给予客户的概念希望往虹口上进行引导，所以在案名上直接体现口上进行引导，所以在案名上直接体现“虹口虹口”；项目总体量较；项目总体量较小，单套建筑面积也以中小户型为主，小，单套建筑面积也以中小户型为主，“星星”能够将这个意思徒能够将这个意思徒显出来。显出来。 同时，同时，“虹口之星虹口之星”在组合上音律感很强，便于口碑宣传。在组合上音律感很强，便于口碑宣传。“虹口之星虹口之星”案名诠释案名诠释 优质的空间是贴身的设计，面积合理，不会成为生活的负累，但是优质的空间是贴身的设计，面积合理，不会成为生活的负累，但是格局完美，能够享受生活的种种，我们定义这样的空间为格局完美，能够享受生活的种种，我们

38、定义这样的空间为 “优空间优空间” ； 有完全成熟的生活配套，虽然地处繁华，但是又非常适宜宁静的居有完全成熟的生活配套，虽然地处繁华，但是又非常适宜宁静的居住，可以享受一种悠闲雅致的生活方式，我们定义为住，可以享受一种悠闲雅致的生活方式，我们定义为 “悠生活悠生活” 。 广告主题语广告主题语优优 空空 间间 悠悠 生生 活活Other LOGOVI SHOW (A)VI SHOW (B)LOGO（黑白示意图）（黑白示意图）标准色标准色VI应用（信封、信纸）应用（信封、信纸）VI应用（卡片）应用（卡片）VI应用（胸脾）应用（胸脾）VI应用（名片）应用（名片）VI应用（手提袋）应用（手提袋）VI应

39、用（门牌）应用（门牌）VI应用（广告伞）应用（广告伞）VI应用（指示应用（指示1）VI应用（指示应用（指示2）VI应用（精神堡垒）应用（精神堡垒）广告表现（候车亭广告牌）广告表现（候车亭广告牌）NP SHOWCATCHCATCH现代虹口，焦点晶品现代虹口，焦点晶品COPYCOPY位於上海市虹口区，毗鄰逸仙路、坐拥大柏树轻轨站，紧接中环线，東西、南北位於上海市虹口区，毗鄰逸仙路、坐拥大柏树轻轨站，紧接中环线，東西、南北主干高架車道的交汇点。主干高架車道的交汇点。400米处家得利超市，麦德龙大卖场，区域内商铺包括米处家得利超市，麦德龙大卖场，区域内商铺包括衣、食、住、用等各类经营业态应有尽有。复兴

40、高级中学近在咫尺，区域内上外衣、食、住、用等各类经营业态应有尽有。复兴高级中学近在咫尺，区域内上外附小、钟山中学等知名学校众多。附小、钟山中学等知名学校众多。总总 形形 象象(1)(1)CATCHCATCH新热土，更是白金板块新热土，更是白金板块COPYCOPY位於上海市虹口区，毗鄰逸仙路、坐拥大柏树轻轨站，紧接中环线，東西、位於上海市虹口区，毗鄰逸仙路、坐拥大柏树轻轨站，紧接中环线，東西、南北主干高架車道的交汇点。南北主干高架車道的交汇点。400米处家得利超市，麦德龙大卖场，区域内商米处家得利超市，麦德龙大卖场，区域内商铺包括衣、食、住、用等各类经营业态应有尽有。复兴高级中学近在咫尺，铺包括衣、食、住、用等各类经营业态应有尽有。复兴高级中学近在咫尺，区域内上外附小、钟山中学等知名学校众多。区域内上外附小、钟山中学等知名学校众多。总总 形形 象象(2)(2)CATCHCATCH好好没问题，没问题，OK！SUBSUB中环、高架及轨道交通，眼到擒来中环、