枫尚河院基础知识

1、目录CONTENTS0305房地产的概念Part 10607房地产的特征Part 20813房地产业及相关行业Part 31420产权相关知识Part 42123五证两书Part 52435房地产政策（2014年）Part 63677基本关键词Part 701房地产的概念ONE房地产定义房产和地产的总称，也叫“不动产”； 是土地附在土地上不可分割的建筑物。住宅商业工业行政房地产按类型和使用年限分为70年40年50年50年02房地产特征TWO土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制。01位置固定性每一个地区或者同一地区不同位置的

2、房地产价值也不相同。02地域差别性03高质耐久性04保值、增值性03房地产业及相关行业THREE房地产开发商（俗称“甲方”）的义务：土地的开发和再开发。地产的经营房产的经营房地产金融地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)房产的经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)房地产金融(包括信息、保险、金融、股票投资等)房地产开发商的权利建筑商（俗称“乙方”）的义务：房屋建设。物业商（俗称“乙方”）的义务：房地产物业管理。房地产中介服务（俗称“乙方”）如测量、律师、经纪、公证单位等。04产权相关知识FOUR房地产权登记通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人

3、民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。（通俗讲开发商去房管局“产权登记”备案）房屋权属登记指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。（通俗讲房主去房管局办理产权证备案）共有产权指一家房地产有两个或两个以

4、上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。（通俗讲一套商品房可由两个或以上人共同购买，只是在购买前需要填写好房管局制式的份额书，共同拥有其权利和承担的义务）房屋产权泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。房屋抵押产权所有人以房证作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借

5、款还清，产权人收回房契抵押即告终结。两证合一总体意思是指土地使用证和房屋所有权证合二为一成为房地产权证。它是城乡房屋产权证明的一次大统一。在现行的房产发证制度下，从城市到农村，共有集体土地所有证、集体土地使用证、国有土地使用证、土地他项权利证明、房屋所有权证、农村房屋所有权证、房屋他项权证、房屋共有权证等8 种证书。05五证两书FIVE01国有土地使用证俗称土地证02建筑用地规划许可证俗称土地规划证03建设工程规划许可证俗称工程规划证04建设工程施工许可证俗称工程开工证05商品房销售许可证俗称销许售前五证商品房质量保证书1商品房使用说明书2售后交房两书06房地产政策（2014年）SIX房管局政

6、策（一）本市和非本市户籍居民家庭在全市范围内购买住房（包括新建商品住房和二手住房）及办理房地产权属转移登记手续时，房地产开发企业（或中介机构）、房地产登记机构不再对其家庭拥有住房情况进行查询；取消非本市户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定。房管局政策（二）取消对境外机构、境外个人和港澳台地区居民、华侨在我市购房的有关限制性规定。（以上两点说明房管局不在实行限购政策，客户可随意购买）房管局政策（三）对个人购买普通住房（住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米及以下），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1.

7、5%征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房（同上），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1%征收契税。自2014年10月30日起执行。房管局政策（四）契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（且每次交易都会产生一次相应税费）。房管局政策（五）公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金；商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的1%。银行金融政策（一）对符合分类调控政策精神，购买第二套（及以上）自有住房的，按照我市现行住房公积金贷款政策关于购买第二套自有住房的

8、有关规定执行。银行金融政策（二）支持居民合理住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行金融政策（三）银行业金融机构应缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，配足住房贷款额度，优先满足居民家庭贷款购买首套普

9、通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。（具体贷款利率见表格）银行金融政策（四）商业贷款：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。银行金融政策（五）天津市商业贷款所用材料及份数：资料原件复印件借款人身份证13配偶人身份证13借款人户口本12配偶人户口本12结婚证明11购房合同21房屋登记证明11售房首付款发票13预售资金缴款通知书1借款人、配偶人人名章正楷收入证明

10、1银行金融政策（六）天津市公积金贷款所用材料及份数：资料原件复印件借款人身份证16配偶人身份证14借款人户口本12结婚证明12购房合同全部4本2房屋登记证明11售房首付款发票14预售资金缴款通知书11借款人公积金龙卡11配偶人公积金龙卡11借款人、配偶人人名章1正楷07基本关键词SEVEN按别墅建筑形式分类Architectural form独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅类型最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。独栋别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联排组成的单栋别墅。目前，在美国比较流行的2-PACA是一种双拼别墅。双拼别墅特征一特征二特征三降低了社

11、区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式联排的呆板面孔。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风好，重要的是采光和景观。双拼别墅的特征联排别墅（英文TOWNHOUSE）有天有地，有自己的院子和车库，起源于英国伦敦。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。TOWNHOUSE别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。联排别墅它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延

12、伸，也有点像复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元两至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。叠拼别墅空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。空中别墅按别墅建筑风格分类Architectural style中国传统的园林式风格Architectural style日式风格Architectural style欧陆传统的贵

13、族风格Architectural style北美风情风格Architectural style现代风格Architectural style什么是洋房11层以下多层板式建筑，以四层为主，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。跃层式住宅11住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间及其他辅助空间，用户可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户内小楼梯连接。优点是：（2）户内居住面积和辅助面积较大（3）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小（1）每户都有较大的采光面，通风较好项目规划系数Project planning建筑系数建筑覆盖率容积率绿化率绿地率建筑间距系数项目规

14、划系数Tproject planning126345建筑系数建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。建筑覆盖率建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。容积率容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。绿化率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地

15、面积之比。绿地率建筑间距系数指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的距离为遮挡阳光的建筑高度的倍数。楼高：楼间距=1：1.2比值计算。建筑面积公摊面积使用面积辅助面积套内墙体面积商品房销售面积得房率与面积相关的概念The ten rules of safe production1234576建筑面积建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。公摊面积1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积建筑物各层平面中直接为

16、生产生活使用的净面积的总和。辅助面积建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。套内墙体面积公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。商品房销售面积商品房销售面积 = 建筑面积=套内建筑面积 + 公摊面积=套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积得房率套内建筑面积和建筑面积之比。户型开间进深层高净高露台花园挑空与户型相关的概念Door model12345786户型根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室。开间住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度。进深一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)。层高房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m)。净高一间房屋内楼板面与屋顶