第六讲房产要素测量

1、1. 界址测量2. 境界测量3. 房屋及附属设施测量4. 陆地交通、水域测量5. 相关重要地物测量6.1 房产要素测量6.1 房产要素测量6.1.1 6.1.1 界址测量界址测量（1）确定（2）埋设（3）编号 界址点的编号以高斯投影的整公里格网为编号区，每个编号区的代码为该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从1至99999连续编号。 编号区代码 类别代码 点的编号 9位 1位 5位 编号区的代码由9位数组成，第1、2位为带号，第3位为横坐标的百公里数，第4、5位数为纵坐标的千公里数和百公里数，第6、7位和8、9位分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。 类别代码用1位数

2、表示：1房产平面控制点；2高程控制点；3界址点；4房角点；5高程特征点； 例如：某界址点坐标（例如：某界址点坐标（4565068.7894565068.789，38375025.36638375025.366） 编号：编号：3838 3 3 4545 75 75 6565 3 00278 3 00278 6.1.2 6.1.2 境界测量境界测量o国界线以及国内各级行政区划界；o国界线应根据边界条约或有关的正式文件精确确定；o国内各级行政区界应根据勘界协议、文件准确测绘；o界桩、界碑应按其坐标值展绘并尽量注出高程。o注意事项：未定边界线；测绘人员权力o成果界桩登记表界桩成果表边界点位置和边界线走

3、向说明边界协议书附图各级行政区域界线详图集 6.1.3 6.1.3 房屋及其附属设施测量房屋及其附属设施测量（1 1）房屋测量）房屋测量o逐幢测绘（产别、建筑结构、层数）；o独立成幢房屋或毗连房屋o测定平面位置外，应分幢分户丈量作图；o丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。（2 2）房角点测量）房角点测量o 编号：除点的类别代码外，其余均与界址点相同，房角点的类别代码为4； o 不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上（10020）cm处墙角为测点；o 方法（3 3）房屋附属设施测量房屋附属设施测量 柱廊、檐廊、架空通廊、门廊、独立柱的门廊、挑廊、阳台、门墩、门顶、室外

4、楼梯、台阶。（4 4）共有部位测量）共有部位测量 须对共有部位认定，认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认6.1.4 6.1.4 陆地交通、水域测量陆地交通、水域测量o 陆地交通测量 指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外为准；道路以路沿为准；桥梁以桥头和桥身为准测量。o 水域测量 反映河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准；沟渠、池塘以坡顶为准测量。6.1.5 6.1.5 其它相关地物测量其它相关地物测量o 其它相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检台、碑以及地下构筑物等。o 消火栓、碑不测其外围轮廓，以符号中心定位。天

5、桥、阶梯路依比例绘出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘，内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。u测绘作业可按照国家质量技术监督局发布的测绘作业可按照国家质量技术监督局发布的国标国标GB/T17986GB/T179862000 2000 房产测量规范房产测量规范的有的有关技术规定执行。关技术规定执行。u在测绘房产分幅图时，若测区已有大比例尺在测绘房产分幅图时，若测区已有大比例尺地形图或地籍图，优先考虑地形图或地籍图，优先考虑增测编绘法成图增测编绘法成图，否则采用实测法成图。否则采用实测法成图。1 1、房产分幅图实测法、房产分幅图实测法u 测图步骤与地籍图

6、测绘基本相同，在房产调查测图步骤与地籍图测绘基本相同，在房产调查和房地产平面控制测量基础上，测量和房地产平面控制测量基础上，测量界址点坐标界址点坐标（一二级界址点）、（一二级界址点）、界址点平面位置界址点平面位置（三级界址（三级界址点）和点）和房屋房屋等地物的平面位置。等地物的平面位置。u重点在于重点在于土地和房产的权属界线土地和房产的权属界线、房屋的细部房屋的细部，并根据房产调查来并根据房产调查来注记房产要素注记房产要素。如：平板仪测绘法、小平板与经纬仪测绘法、经如：平板仪测绘法、小平板与经纬仪测绘法、经纬仪与光电测距仪测记法、纬仪与光电测距仪测记法、全站仪采集数据法、全站仪采集数据法、RT

7、KRTK采集数据法、数字化测图采集数据法、数字化测图。2 2、房产分幅图的增测编绘法房产分幅图的增测编绘法（1 1）利用地形图增测编绘法利用地形图增测编绘法u 利用城市已有利用城市已有1 1：500500或或1 1：10001000大比例尺大比例尺地形图，地形图，在房地产调查的基础上，以门牌、院落、地块为单位，在房地产调查的基础上，以门牌、院落、地块为单位，实测用地界线实测用地界线，构成完整封闭的用地单元，构成完整封闭的用地单元丘丘。丘界。丘界线的转折点（界址点）如果不是明显的地物点则应线的转折点（界址点）如果不是明显的地物点则应补补测测，并实测界址边长；逐幢房屋实量外墙边长和附属，并实测界址

8、边长；逐幢房屋实量外墙边长和附属设施的长宽，丈量房屋与房屋或其他地物之间的各种设施的长宽，丈量房屋与房屋或其他地物之间的各种距离关距离关系，经检查无误后方可展绘在图上；对在用地形图上系，经检查无误后方可展绘在图上；对在用地形图上已不符合现状部分应进行已不符合现状部分应进行修测、补测修测、补测；最后注记房产；最后注记房产要素（要素（3737）。）。（2 2） 利用地籍图增补测绘利用地籍图增补测绘u 是房产分幅图成图是房产分幅图成图今后的发展方向今后的发展方向。u 由于房产和地产是密不可分的，土地是房屋的载由于房产和地产是密不可分的，土地是房屋的载体，房屋依地而建，房屋所有权与土地使用权的主体体，

9、房屋依地而建，房屋所有权与土地使用权的主体应该一致，应该一致，土地的使用范围和使用权限应土地的使用范围和使用权限应根据房屋所根据房屋所有权和房屋状况有权和房屋状况来确定来确定。 u 城市房地产管理应城市房地产管理应首先进行地籍调查和地籍测量首先进行地籍调查和地籍测量，确定土地的权属、位置、面积等，而其利用状况、用确定土地的权属、位置、面积等，而其利用状况、用途分类、分等定级和土地估价等又与土地上的房产有途分类、分等定级和土地估价等又与土地上的房产有密切关系，因此密切关系，因此在在地籍测绘中也要测绘宗地内的主要地籍测绘中也要测绘宗地内的主要房屋房屋。u 房产调查和房产测量是对该地产范围内的房屋做

10、房产调查和房产测量是对该地产范围内的房屋做更更细致细致的调查和测绘的调查和测绘，在已确定土地权属的基础上，对，在已确定土地权属的基础上，对宗地范围内的房屋的产权性质、面积数量和利用状况宗地范围内的房屋的产权性质、面积数量和利用状况做分幢、分层、分户的细致调查、确权和测绘做分幢、分层、分户的细致调查、确权和测绘，以取，以取得城市房地产管理的必不可少的基础资料。同时，这得城市房地产管理的必不可少的基础资料。同时，这样的作业程序也符合样的作业程序也符合“从整体到局部从整体到局部”原则。原则。u 土地的权属单元为土地的权属单元为“宗宗”，房屋用地的权属单元为，房屋用地的权属单元为“丘丘”，房屋的权属单

11、元为，房屋的权属单元为“幢、户幢、户” ” 。绝大多数情。绝大多数情况下，宗与丘的范围一致，个别情况下，一宗地可能况下，宗与丘的范围一致，个别情况下，一宗地可能分为若干丘。分为若干丘。u 根据地籍图编绘房产图时，其根据地籍图编绘房产图时，其界址点一般只需进行界址点一般只需进行复核复核而不需重新测定；对于图上的房屋则不仅需要复而不需重新测定；对于图上的房屋则不仅需要复核，还需要根据房产分幅图测绘的要求，核，还需要根据房产分幅图测绘的要求，增测房屋的增测房屋的细部和附属物细部和附属物，以及根据房产调查的资料增补，以及根据房产调查的资料增补房产要房产要素：素：产别、建筑结构、幢号、层数、建成年份、建

12、筑产别、建筑结构、幢号、层数、建成年份、建筑面积等。面积等。 3 3、三图并测法：城市地形图、地籍图、房产分幅图三图并测法：城市地形图、地籍图、房产分幅图u 城市地形图是一种城市地形图是一种多用途多用途的基本图，主要用于的基本图，主要用于城市城市规划规划、建筑设计、市政工程设计和管理等；地籍图主要、建筑设计、市政工程设计和管理等；地籍图主要用于用于土地管理土地管理；房产图主要用于；房产图主要用于房产管理房产管理。u 三种图的共同点均是根据城市控制网来进行细部测三种图的共同点均是根据城市控制网来进行细部测量，其最大比例尺均是量，其最大比例尺均是1 1：500500，图面上都需要测绘出城，图面上都

13、需要测绘出城市地面的主要地物：如道路、河流、桥梁、房屋建筑及市地面的主要地物：如道路、河流、桥梁、房屋建筑及市政工程设施等。市政工程设施等。u也正因三种图的以上共性，其最合理与经济也正因三种图的以上共性，其最合理与经济的施测方法应是在城市有关部门如城市规划局、的施测方法应是在城市有关部门如城市规划局、土地管理局、房产管理局、测绘院等部门协同土地管理局、房产管理局、测绘院等部门协同下，采用三图并出法。下，采用三图并出法。u 基本思想基本思想：首先建立统一的城市基本控制网和图根首先建立统一的城市基本控制网和图根控制网，控制网，实测三图的共性部分实测三图的共性部分，绘制成，绘制成基础图基础图，并进行

14、，并进行复制，然后在此基础上按地形图、地籍图、房产分幅图复制，然后在此基础上按地形图、地籍图、房产分幅图分别测绘分别测绘各自特殊需要各自特殊需要的部分。的部分。u 对于地形图，增测对于地形图，增测高程注记高程注记（或等高线）和（或等高线）和地形要地形要素素如电力线、通讯线、各种管道、井、消防龙头、路灯如电力线、通讯线、各种管道、井、消防龙头、路灯等；等；主要水域道路其它信息u对于地籍图，在对于地籍图，在地籍调查地籍调查的基础上，增测的基础上，增测界址点界址点和和各种各种地籍要素地籍要素；u 对于房产分幅图，在对于房产分幅图，在房产调查房产调查的基础上，增测的基础上，增测丘界丘界点点和各种和各种

15、房产要素房产要素（界址、境界、房屋及附属设施以（界址、境界、房屋及附属设施以及陆地交通、水域和其他相关地物）。及陆地交通、水域和其他相关地物）。u 在地籍图的基础上完成房产分幅图的测绘最为合理在地籍图的基础上完成房产分幅图的测绘最为合理。 也是增测编绘成图法的趋势和方向。也是增测编绘成图法的趋势和方向。uP143P143分幅图解读。分幅图解读。位置、权属、界址、面积、数量、用途、级别、价格、使用年限和地上附着物 4 4、航空摄影测量法航空摄影测量法P143P1431 1）航空摄影测量的基本概念）航空摄影测量的基本概念2 2）航测法测绘房产分幅图的方法）航测法测绘房产分幅图的方法5 5、全野外数

16、据采集全野外数据采集 全野外数据采集系指利用电子速测仪和电子手全野外数据采集系指利用电子速测仪和电子手簿或便携式计算机所组成的簿或便携式计算机所组成的野外数据采集系统野外数据采集系统，记，记录的数据可以直接传输到计算机，通过人机交互处录的数据可以直接传输到计算机，通过人机交互处理生成图形数据文件，可自动绘制房产图理生成图形数据文件，可自动绘制房产图P147P147。 6.2 野外解析法测量o6.2.1 极坐标法测量 极坐标法测量可用全站型电子速测仪，也可用经纬仪配以光电测距仪或其他符合精度要求的测量设备。 极坐标法是通过测量方向和距离，来测定目标点的位置。o6.2.2 正交法测量 正交法又称直

17、角坐标法，它是借助测线和短边支距测定目标点的方法。 正交法使用钢尺丈量距离配以直角棱境作业。支距长度不得超过50m。 正交法测量使用的钢尺须经检定合格。6.2.3 线交会法o 线交会法又称距离交会法，它是借助控制点、界址点和房角点的解析坐标值，按三边测量定出测站点坐标，以测定目标点的方法。 6.3 航空摄影测量o 利用航空摄影测量方法测绘1：500、1：1000房产分幅平面图、分丘平面，主要采用精密立体测图仪、 解析测图仪、精密立体坐标量测仪机助测图和数字测图数字测图方法。其基本工作程序为： 1.航空摄影 2.象片控制测量、加密测量 3.数据采集 4.外业调查、调绘 5.图形编辑 6.数据转换

18、 城镇房产测绘工程总体设计房地产调查专业技术设计控制测量专业技术设计数据采集、编辑与数据转换专业技术设计控制测量房地产调查数据采集、测图录入房地产调查资料编辑房产图在AutoCAD、 Microstation等CAD平台下编辑房产数字图建立房地产调查属性库数据转换将编辑状态下的数据转换为GIS类数据增加属性项及属性项赋值入 库检 查 验 收数字成果区域性房产空间数据和属性数据的获取与建库6.4 全野外数据采集全野外数据采集6.4.1 全野外数据采集的主要内容: 全野外数据采集是指利用电子速测仪和电子记簿或便携式计算机等现代化数据采集设备等现代化数据采集设备所组成的野外数据采集系统，记录的数据可

19、以直接传输至计算机，通过人机交互处理生成图形数据文件，可自动绘制房地产图。6.4.2 主要技术指标与技术要求o 每个测站应输入测站点点号和测站点坐标，仪器号，指标差，视准轴误差， 观测日期，仪器高等参数。o 仪器对中偏差不超过3 mm；仪器高、觇点高取至厘米；加、乘常数改正不超过1 cm时可不进行改正。o 以较远点定向，以另一已知点作检核，检核较差不得超过0.1 m，数据采集结束后，应对起始方向进行检查。o 观测时，水平角和垂直角读至1，测距读到1 mm,最大距离一般不超过200 m ，施测困难地区可适当放宽，但距离超过100cm时，水平角读至0.1。o 观测棱镜时，棱镜气泡应居中，如棱镜中心

20、不能直接安置于目标点的中心时，应作棱镜偏心改正。o 野外作业过程中应绘制测量草图，草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。6.4.3 数字测图必须制定的技术文件o （1）“房产数字图技术要求与要素编码”具体规定数字图的编号、分层、属性项及赋值、注记子类划分、图形要素编码、行政区和道路编码、线状符号编码等，并对辅助线、隐蔽线、范围线、有向弧段、公共边、label点、面状地物被图幅图廓分割后的编号等特殊问题的技术处理作出具体要求。o （2）“房产数字图表示内容的补充规定”补充和细化房产测量规范中缺少的或不具体的带有地方特色的内容。其主要内容包括：注记。房屋附属设施的表示内容。房屋围护物表示内容。与

21、房屋有关的地形要素表示内容。修测补测内容。图廓整饰内容。o （3）“房屋及其用地调查的规定及分类标准”具体规定房屋及其用地调查的内容及其说明，在国家有关分类标准的控制下，制定房屋产权人所属行业分类标准及编码，产权性质分类标准和编码，房产权属分类标准和编码，房屋用途及用地分类标准及编码。6.4.4 数据采、编软件及图形编辑 o 目前，以AutoCAD、Microstation等国外软件为平台开发的测量应用程序以及国产测量应用软件MapGIS、GeoStar、Epsw等鳞次栉比，这些软件各有千秋，都可以完成房产图的数据采集和图形编辑工作，但国产软件在整体功能上稍弱于美国软件。o 将外业采集的图形数

22、据在计算机屏幕上进行编辑修改和检查，形成图形文件。生成绘图文件，通过数控绘图仪自动绘制房地产图。一个完整的数字采集过程 房产数字图测绘，无论房屋及其相关地形变化范围是大还是小，无论房屋及其用地权属变化是多还是少，都需要有以下几项工作内容： 1.房产平面控制测量，如：导线测量、三角测量、GPS定位测量。 2.房屋及相关地形地物的数据采集，如：房屋、房屋附属设施以及与房层有关的地 形要素的数据采集；界址点（含拐点及特征点）坐标测量，同时编立房屋幢号、丘号和界址点号等。 3.房屋及其用地调查和面积测算。 4.原始数据的预处理：不同来源的原始数据有不同的数据格式，如来自GPS的数据、各类全站仪、磁卡、

23、PC-E500等，其数据格式各不相同，需要进行专门的处理。如下图所示。 原始数据的预处理,主要包括坐标计算和图形信息的处理。预处理后成为DGN、DWG或Epsg数据，供空间数据编辑使用。预 处理程 序1数据来源1数据来源2数据来源n预 处理程 序2预 处理程 序n地形数据. 不同数据的预处理 5.空间数据编辑：即在某种软件平台上对外业测量和调查成果进行录入、绘制、编辑和处理。目前常用的几种软件平台如：Microstation、AutoCAD、SCSG2000、Epsg等。 6空间数据转换：所谓空间数据转换就是将前台空间数据按后台的要求（即建立房产GIS的要求）分门别类地转换到GIS软件平台上来

24、。目前常用的GIS软件有ARC/INFO、Mapinfo、GeoMadia、MapGIS、GeoStar等。 7房屋调查数据、丘调查数据的录入。 8空间数据与属性数据的对照检查及入库。 6.5 测量草图o 651测量草图的作用n 测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录。是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。在进行房地产测量时应根据项目的内容用铅笔绘制铅笔绘制测量草图。n 测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。6.5.1房屋用地测量草图的内容房屋用地测量草图的内容o )平面控制网点及点号。o )界址点、房角点相应的数据。o )墙体的归属。o )房屋产别、房

25、屋建筑结构、房屋层数。o )房屋用地用途类别。o )丘（地）号。o )道路及水域。o )有关地理名称，门牌号。o )观测手簿中所有未记录的测定参数。o )测量草图符号的必要说明。o )指北方向线。o )测量日期，作业员签名。6.5.3 房屋测量草图内容及要求房屋测量草图内容及要求o房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。o房屋外墙及分隔墙均绘单实线。o图纸上应注明房产区号房产区号、房产分区号房产分区号、丘（地）号、幢号、层次及房屋座落，并加绘指北方向线。o住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。o逐间实量、注记室内净空边长（以内墙面为准）、墙体厚度，数字取至厘米。o室内墙体凸凹部位在0.1 m以上者如

26、柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示。o凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯、楼梯等均须实量边长，并加必要的注记。o遇有地下室、覆式房、夹层、假层等应另绘草图。o房屋外廓的全长与室内分段丈量之和（含墙身厚度）的较差在限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。超差须进行复量。o 6.5.4 测量草图的图纸规格测量草图的图纸规格 草图用纸可用787 mm1092 mm的1/8、1/16、1/32规格的图纸。o 6.5.5 测量草图的比例尺测量草图的比例尺 测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。在内容较集中的地方可绘制局部图。o 6.5.6 测量草图的绘制要求测量草图的绘制要求 测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭。汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。o 6.5.7 测量草图图式测量草图图式 测量草图的图式符号参照GB/T 17986.2执行。GPSGPS快速定位测量快速定位测量全球定位系统(Global Positioni