第十七章 用益物权

1、一、用益物权的概述1.用益物权的概念 用益物权，是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有的的占有、使用和收益的权利。2.用益物权的特征（1）用益物权以不动产、动产为权利客体；（2）用益物权以占有、使用、收益为权利内容；（3）用益物权是一种他物权；（4）用益物权是一种定限物权。3.用益物权的体系用益物权的体系包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权准物权4.准物权（1）准物权的概念准物权，是指民事主体依法享有的对特定空间内的自然资源进行开发和利用的权利。（2）准物权的种类海域使用权矿业权取水权渔业权二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概述1.土地承包经营权的概念 土地承包

2、经营权，又称农村土地承包经营权，是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。2.土地承包经营权的特征（1）主体是农业生产经营者； 本集体经济组织成员、履行一定程序的非本集体经济组织成员的单位或个人（2）客体是集体所有或国家所有由农民集体使用的农用地（耕地、林地、草地等）；（3）目的是在土地上从事农业生产（种植、养殖、畜牧等）。（二）土地承包经营权的取得1.土地承包经营权的设定土地承包经营权合同物权法第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权

3、证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 ”物权法第126条规定：“耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”2.土地承包经营权的流转（1）土地承包经营权流转的原则农村土地承包法第33条规定，土地承包经营权流转应当遵循以下原则： 平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； 不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途； 流转的期限不得超过承包期的剩余期限； 受让方须有农业经营能力；

4、在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 （2）土地承包经营权流转的方式农村土地承包法第37条第1款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 ”（3）土地承包经营权流转的公示物权法第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”3.土地承包经营权的继承农村土地承包法第31条规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林

5、地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”农村土地承包法第50条规定：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地）（三）土地承包经营权的效力1.承包方的权利与义务（1）承包方的权利占有、使用及收益权；自主经营权；依法流转权；承包地被征收，有权获得相应的补偿；法律、行政法规规定的其他权利。 （2）承包方的义务维持土地的农业用途，不得用于非农建设； 依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害； 法律、行政法规规定的其他义务。 2.发包方的权利与义

6、务（1）发包方的权利发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地； 监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地； 制止承包方损害承包地和农业资源的行为； 特定情形下收回承包地；（全家转为非农业户口的；连续2年弃耕抛荒的）特定情形下调整承包地。农村土地承包法第27条第2款规定：“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。 ”（2）发包方的义务维护承包方的土

7、地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同； 尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动； 依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务； 执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设； 法律、行政法规规定的其他义务。 农村土地承包法第63条规定：“本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地。”（四）土地承包经营权的消灭1.消灭事由（1）土地承包经营权提前收回；（2）土地承包经营权提前交回；（3）土地承包经营权期限届满未继续承包；（4）承包地被征收；（5）承包地灭失

8、或严重毁损；（6）承包方死亡无继承人或继承人放弃继承。2.消灭后果（1）承包方返还土地的义务；（2）承包方的取回权；（3）特别改良费用或有益费用的补偿。（五）“四荒”土地承包经营权农村土地承包法第46条第1款规定：“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。”三、建设用地使用权（一）建设用地使用权的概述1.建设用地使用权的概念 建设用地使用权，是指民事主体以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的，依法对国有土地享有占有、使用和收益的权利。2.建设用地使用权的特征（1）客体为国有土

9、地；（2）目的是建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施；（3）内容具有限制性。（二）建设用地使用权的设立1.出让方式：协议、拍卖、招标、挂牌等物权法第137条第2款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”2.划拨城市房地产管理法第24条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。出让与划拨的区别：交易性；有偿性；期限性。3.建设用地使用权的登记物

10、权法第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”登记机构：县级以上人民政府（三）建设用地使用权的流转1.流转方式物权法第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”2.变更登记物权法第145条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”3.“房随地走”和“地随房走”规则物权法第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并

11、处分。”物权法第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”（四）建设用地使用权的效力1.建设用地使用权人的权利占有、使用、收益的权利；建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的权利；流转建设用地使用权的权利。2.建设用地使用权人的义务（1）支付出让金等费用；（2）合理利用土地；（3）按土地用途使用土地；（4）恢复土地原状。（五）建设用地使用权的消灭1.消灭事由（1）存续期间届满；注意：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（2）国家因公共利益征收土地；（3）土地灭失；（4）建设用地使用权被收回；（5）其

12、他事由。2.消灭后果（1）土地上房屋及其他不动产的归属物权法第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”物权法第149条第2款规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”（2）注销登记，收回建设用地使用权证书。案例1：北京“画家村”农村房屋买卖纠纷案 北京市通州区宋庄镇小堡村因许多画家聚居在其周围而得名画家村，马某原系宋庄镇辛店村农民。李某系城市

13、居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，双方签订了买卖协议，马某将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李某，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队盖的章，见证人是郭某和康某。后因房价飙升，2006年2月份，马某夫妇要求确认购房合同无效。四、宅基地使用权（一）宅基地使用权的概述1.宅基地使用权的概念 宅基地使用权，是指以建造住宅及附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。2.宅基地使用权的特征（1）主体限于农村居民；（2）客体限于集体所有土地；（3）内容限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施；（4）初始取得具有无偿性；（

14、5）没有期限限制。3.宅基地使用权与相关权利的比较（1）宅基地使用权与土地承包经营权内容不同；存续期限不同。（2）宅基地使用权与建设用地使用权权利主体不同；权利内容不同；取得方式不同；设立要件不同；是否有偿不同；存续期限不同。（二）宅基地使用权的取得1.宅基地使用权的设立行政审批程序： 农户申请农村集体经济组织讨论乡（镇）人民政府审核县级人民政府批准农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权注：一户只能申请一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。2.宅基地使用权的流转 宅基地使用权随房屋一并转让。转让后，原权利人不得再次申请宅基地。3.宅基地使用权的登记物权法第155条

15、规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”（三）宅基地使用权的效力1.宅基地使用权人的权利（1）在宅基地上建造房屋和其他附属物的权利；（2）有权处分宅基地使用权。2.宅基地使用权人的义务按照规定的用途使用宅基地（四）宅基地使用权的消灭1.因自然原因灭失；2.收回和调整；3.被征收；4.其他事由。思考：小产权房问题案例2：全国首例有关眺望权的官司 吕某家住北京丰台莲香园小区号楼。他介绍，年月，他家西北侧一大厦开工后，原本站在窗前就能看到的西山看不见了，阳光也照不进屋内。另外，这座大厦的许多阳台都可直视他家主卧室等处。因此，开发商侵犯了他的眺望权、采光权、视

16、觉卫生权，也使他的隐私权受到侵害。于是，吕某于年月日将开发商告上了法庭。法院认为被告开发建设的大厦距原告吕某居住的房屋有米，符合北京市生活居住建筑间距暂行规定，遂以吕某所称事实和法律依据不足为由驳回了他的诉讼请求。（中国江苏网） 案例3： 某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地，准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂，为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景，双方约定：制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑；作为补偿，甲每年向制衣厂支付20万元。三年后，制衣厂将该土地使用权转让给乙公司，乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后，便要求

17、乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝，甲于是向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。（江西法律网）五、地役权（一）地役权的概述1.地役权的概念 地役权，是指不动产权利人按照合同约定，利用他人的不动产以提高自己不动产效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。2.地役权与相邻关系联系：（1）产生原因相同；（2）权利内容类似；（3）救济途径相同。区别：（1）法律性质、发生依据不同；（2）调整范围、调整方法不同；（3）调节限度不同；（4）有无对价不同；（5）存续期间不同。（二）地役权的取得1.地役权的设立（1）地役权合同物权法第157条规定，设立地役权，当事人应

18、当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法； （四）利用期限； （五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。 （2）地役权登记对抗主义物权法第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”2.地役权的转让（1）地役权的从属性物权法第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”物权法第165条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设

19、用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”（2）地役权的不可分性物权法第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”注：第167条：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”（三）地役权的效力1.地役权人的权利与义务权利：（1）使用供役地的权利； （2）从事附属行为的权利； （3）设置附属设施的权利。义务：（1）合理使用供役地的义务； （2）支付费用的义务； （3）维持工作物或设置物的正常状态和对供役地权利人使用工作物的容忍义务。2.供役地权利人的权利与义务权利：（1）对附属设置的共同使用权； （2）费用支付请求权； （3）利用场所及方法的变更请求权。义务：（1）允许地役权人利用土地； （2）分担共同设施的维持费用；（四）地役权的消灭1.消灭事由（1）供役地或需役地灭失；（2）地役权的目的在事实上已经不能实现；（3）供役地人依法解除合同。物权法第168条规定，地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭： 违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； 有偿利用供役地，约定的付