物业经营管理投资分析技术与房地产评估讲义

1、第二章投资分析技术与房地产评估考试目的测试应考人员对房地产投资分析、房地产评估基本方法的掌握程度。考试内容1.现金流量、现金流量图、资金的时间价值、利息、利率、单利、复利。2.房地产投资财务评价指标的作用及计算。3.物业价值和价格及其种类。4.影响物业价值和价格的因素。5.房地产估价的基本方法：市场法、成本法和收益法。历年考情2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点在新教材中分值为12分，占比为18.5%，出题概率高。第一节投资分析的基本概念知识点一：现金流量与现金流量图（常考点）（一）现金流量投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流人系统的资金

2、称为现金流人。把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人叫作现金流量。现金流人与现金流出之差称为净现金流量。（二）现金流量图知识点二：资金的时间价值（必考点）同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。比如，现在将100元存人银行，一年后得到的本利和为103元。因此，现在的100元，与一年后的103元是等值的；反过来说，现在的100元与一年后的100元是不等值的。1资金时间价值的实质(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，称为资金增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者

3、的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。2影响资金时间价值的因素资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：(1)投资利润率；(2)通货膨胀率；(3)风险因素。投资分析中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。利息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。知识点三：单利计息与复利计息（必考点）（一）利息利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。（二）利率利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。用i表示利率，其

4、表达式为：式中，i1为一个计息周期的利息。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值比率。（三）单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利息计算公式为：其中，n计息周期。n个计息周期后的本利和(fn)为：我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。（四）复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：n个计息周期后的本利和为：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。（五）名义利率与实际利率投资活动中，利率标明

5、的时间单位与实际计息周期可能不一致，比如利率标明的时间单位是年，但实际计息周期是月，就出现了名义利率和实际利率的区别。例如，年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率复利计息、一年12次按月利率复利计息，则一年后的本利和分别为：一年1次计息f=1000×(1+12%)=1120（元）一年4次计息f=1000×(1+3%)4=1125.51（元）一年12次计息f=1000×(1+1%)12=1126.83（元）对于一年计息4次和12次来说，12%就是名义利率，而一年计息4次时的实际利率=(1+3%)4-1=12.55%；

6、一年计息12次时的实际利率=(1+1%)12-1=12.68%。名义利率与实际利率存在着下述关系：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数m=l时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。例：（2013）关于名义利率和实际利率的说法，正确的是(d)。a.名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值。b.当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率c.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值d.当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率知识点四：投资回收

7、与投资回报(轮换考点)投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入本金的回收。投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。知识点五：静态分析与动态分析(轮换考点)投资分析通常有两种模式：一种是不考虑资金的时间价值，称为静态分析；另一种是考虑资金的时间价值，称为动态分析。（一）静态分析应用设备更新分析在投资过程较短，或现金流量简单，不涉及资金借贷，或仅需要进行简单的定性判断时，静态分析是一种快速便捷的计算方法。（二）动态分析中的基本复利计算公式一般来说，动态分析是以复利为计算前提的。这里仅介绍两个最基本的复利计算公式。1一次支付的复利计

8、算公式比如，银行借出一笔开发贷款1000万元，年利率为9%，复利计息，每年计息一次，约定3年后一次性还本付息。站在银行角度，3年后，应回收的本息和应为：1000万×(1+9%)3。这就是投资分析中的一次支付复利计算公式：2等额序列支付的复利计算公式比如，银行借出一笔住房抵押贷款，要求借款人每年归还等额资金，经过若干年后还清所有本息。要计算这种借贷模式下的每年还款金额，就要用到等额序列支付的复利计算公式，参见图2-4。第二章投资分析技术与房地产评估第二节物业项目投资分析中的财务指标知识点一：财务指标体系（必考点）表2-1物业项目投资分析的财务指标盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标

9、现金回报率净现值借款偿还期投资回报率内部收益率偿债备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率知识点二：盈利能力指标（常考点）（一）静态指标1现金回报率现金回报率是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。税前现金回报率=（净运营收益-还本付息后的净现金流量）/投资者的初始现金投资税后现金回报率=税后净现金流量/投资者的初始现金投资例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.820

10、5;100%=14%；如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资的税后现金回报率为：2.220×100%=11%。现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。2投资回报率投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。3静态投资回收期静态投资回收期（），是指当不考虑资金时间价值时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。（二）动态指标1净现值净现值（npv)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量

11、折算到开发活动起始点的现值之和，是物业项目财务评价中的另一个重要经济指标。如果npv大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果npv小于0，则项目不可接受。2内部收益率内部收益率(irr)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。当irr大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如irr小于ic，则项目不可接受。3动态投资回收期动态投资回收期(pb)，是指当考虑资金时间价值时，项目以净收益抵偿全

12、部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。在项目财务评价中，动态投资回收期(pb)与基准回收期(pc)相比较，如果pbpc，则经营项目在财务上是可以接受的。知识点三：清偿能力指标（轮换考点）1借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。2偿债备付率偿债备付率(debtcoveragerati0,dcr)，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款

13、本息的保障倍数。对于一般物业投资项目，该指标值应该大于1.2.当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对经营性物业非常重要。3资产负债率资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量项目清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：例：（2013）下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（bde）a.投资回报期b.借款偿还期c.财务净现值d.资产负债率e.偿债备付率第二章投资分析技术与房地产评估

14、第三节物业的价值、价格及其影响知识点一：物业价格的特征（常考点）物业价格与一般物品价格的共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示；(2)都有波动，受供求因素的影响；(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的五个特征：1物业价格受区位的影响很大由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。2物业价格实质上是物业权益的价格物业由于不可移动，在交易中可以转移

15、的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别。3物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4物业价格形成的时间通常较长由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。5物业价格容易受交易者的个别因素的影响物业由于具有独一无二的特性，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。知识点二：物业价值和价格的常见种类（必考点）（一）投资价值和市场价值投资价值一词有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投

16、资者）的角度所衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。（二）成交价格、市场价格和理论价格1成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易的价格。成交价格是一个已经完成的事实。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。2市场价格市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。3理论价格真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。（三）现房价格和期房价格现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。如下表：物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业

17、的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格（含土地价格）。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。关系为：（四）物业拍卖中的评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。保留价又称拍卖底

18、价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成

19、为成交价。知识点三：物业价格的影响因素（常考点）（一）物业价格影响因素的特点(1)不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。(2)不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影口向因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大；有的影响因素对物业价格的影响较小。(3)同一影响因素，在不同时期、不同地区，对房地产价格的影响可能是不同的。(4)有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。(5)某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型

20、来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。（二）物业价格的主要影响因素物业价格的影响因素可以分为物业自身因素和物业外部因素两大类。1物业自身因素影响物业价格的自身因素主要有区位因素、权益因素和实物因素。区位因素包括位置、交通条件、周边配套设置、周边自然与人文环境等。权益因素主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等各种原因造成的对权利行使的限制。实物因素主要包括物业所处的土地状况、建筑物主体结构及设施设备情况等。2物业外部因素影响物业价格的外部因素主要有人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等。(1

21、)人口因素。物业的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对物业价格有很大影响。通常来说，当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。但人口密度过高也可能导致生活环境恶化，从而降低物业价格。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，也可以引起物业价格的变化。随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，居住物业价格有上涨的趋势。(2)制度政策因素。影响物业价格的制度政策因素包括房地产制度因素、税收制度因素、金融制度因素、国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地制度、住房制度等。(

22、3)经济因素。影响物业价格的经济因素主要有经济发展、居民收入、利率、汇率、物价等。(4)社会因素。影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。(5)国际因素。影响物业价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况等。(6)心理因素。心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有购买或出售心态、个人欣赏趣味（偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码等。例：关于物业价格的说法，正确的有(abe)。a.物业价格受区位的影响大b.物业价格形成的时间较长c.物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格d.物业

23、价格总是上涨的e.物业价格容易受交易者的个别因素影响第二章投资分析技术与房地产评估第四节房地产估价的基本方法知识点一：房地产估价的含义（轮换考点）专业的房地产估价是指按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测量和判断，对房地产的价值或价格提供较为客观合理的专业意见，具有公信力，并要承担相应的法律责任。专业的房地产估价，在我国目前必须由具有房地产估价资质的专业机构房地产估价机构和具有房地产估价资格的专业人员注册房地产估价师来从事。知识点二：房地产估价的基本原则（轮换考点）1独立、客观、公正原则2合法原则3价值时点原则价值时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某一特定时间的价值或价

24、格。这个时间既不是委托人，也不是估价师可以随意假定的，而是应当根据估价目的来确定。4替代原则替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。5最高最佳利用原则最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。6谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。知识点三：房地产估价的方法（常考点）房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价

25、对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。知识点四：比较法概述（常考点）（一）比较法适用的估价对象比较法适用的对象是同类房地产数量较大、经常发生交易且具有一定可比性的物业，例如普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于数量很少、很少发生交易或可比性差的物业，就较难采用，比如特殊厂房、学校、纪

26、念馆、古建筑、教堂、寺庙等。（二）比较法估价的操作步骤运用比较法估价一般分为四个步骤：(1)搜集交易实例；(2)选取可比实例；(3)对可比实例成交价格进行处理，其中包括建立价格比较基础、交易情况修正、市场状况调整、物业状况调整；(4)求取比较价值。1搜集交易实例只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。2选取可比实例我们需要选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。选取的可比实例应符合如下四个基本要求：(1)可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；(2)可比实例的成交日期应与价值时点接近；(3

27、)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(4)可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）可比实例即可。3对可比实例成交价格进行处理(1)建立价格可比基础。建立价格可比基础包括如下五个方面：统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。(2)交易情况修正。可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可

28、能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：利害关系人之间的交易。急于出售或急于购买的交易。交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。交易税费非正常负担的交易。相邻物业的合并交易。受债权债务关系影响的交易。(3)市场状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，物业市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。(4)物业状况调整。物业状况调整，是将可比实例在自身状况下的价

29、格，调整在估价对象状况下的价格。物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整；反之，则应作增价调整。4求取比较价值经过交易情况修正、市场状况调整之后及物业状况调整之后，就将可比实例在其物业状况下的价格变成了在估价对象物业状况下的价格。但通过不同的可比实例所得到的价格可能是不相同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，以此作为比较法的估价结果。知识点五：成本法概述（轮换考点）（一）成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价

30、格或价值的方法。成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。（二）成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径；(2)测算重新购建价格；(3)测算折旧；(4)计算成本价值。1选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成

31、商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本；(2)开发成本；(3)管理费用；(4)投资利息；(5)销售费用；(6)销售税费；(7)开发利润。2测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。重新购建价格是客观的价格。建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。3测算折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。(1)物质折旧。是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。(2)功能折旧。是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。(3)经济折旧。是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。4计算成本价值物业价格=土地重新购建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧知识点