房地产项目投资与融资

1、房地产项目投资与融资课程设计 房地产项目投资与融资 重庆大学建设管理与房地产学院房地产系 2014年12月目录1项目概况51.1概述51.2周边配套51.3交通状况52项目所在区域的房地产市场分析62.1房地产开发投资状况62.2商品房施工、销售情况62.3楼盘情况7东部板块7中部板块7西部板块83项目投资与融资分析93.1项目投资估算及用款计划93.2项目资金筹措与借款及利息分析94项目销售收入分析105项目财务评价105.1盈利能力分析105.2清偿能力分析105.3资金平衡分析和资产负债分析116项目不确定性分析126.1盈亏平衡点分析126.1.1盈亏平衡点数值求取126.1.2盈亏平

2、衡点分析126.2敏感性分析127主要结论148主要附表161项目概况1.1概述渝中区是重庆市政府驻地，是重庆的政治中心。全区水陆域面积23.71平方公里、其中陆地面积18.54平方公里，辖12个街道办事处、78个社区居委会，常住人口63.9万，日均流动人口30万人次以上。全区常住人口为63.9万人，占全市常住人口的2.18 %，地处长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江，与南岸区水域相邻；北面濒临嘉陵江，与江北区水域连界；西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。2012年，渝中区城市道路铺装总面积为285.8万平方米；排水管道总长度为1

3、92公里；公共厕所总数为180个；停车场总数为554个；停车泊位总数为49816个。至2012年底，渝中区普通中学14所，职业中学2所，小学32所。项目坐北朝南，背靠鹅岭山脉面朝浩然长江。其交通主要由两桥两路组成，上接长江2路，下连菜袁路，左接菜园坝长江大桥，右临嘉华大桥，为出行提供了最便利的交通，并且项目周边具有重庆轻轨2号线大坪站以及将近20多个公交车站。项目地处成熟商业圈，紧邻大坪商圈，购物便捷，自带的3万方商业，包含大型超市（重客隆）、社区医疗等各式各样的生活配套，提供了最舒适齐备的生活配套。1.2周边配套学校：渝中利奥幼儿园、黄沙溪实验小学、大坪小学、复旦中学、大坪中学、渝中群山老年

4、大学竞地分校商场：重客隆超市、新世纪超市公园：鹅岭公园、融侨公园医院：大坪三院，重医附一院(三甲)；红楼医院(二甲）银行：农业银行、中国银行、交通银行、光大银行、兴业银行、招商银行、建设银行1.3交通状况轨道交通：2号线大坪站其他交通情况：109（二郎步行街较场口）（肖家湾站）118（冉家坝石桥铺）（肖家湾站）128（红旗河沟石桥铺）（肖家湾站）138（重庆北南方花园D区）（肖家湾站）268（中梁山朝天门）272,402（解放碑沙坪坝）（肖家湾站）403（两路口广厦城）411、412、413、416、418、421、421、436、462、463、466、476、811、815、818、871

5、、873等环伺周边。2项目所在区域的房地产市场分析2.1房地产开发投资状况渝中区2009-2014上半年房地产、固定资产投资状况数据如下： 表2-1年份房地产投资（亿元）固定资产投资（亿元）房地投资/固定资产投资200973.1151.548.25%2010105.4198.553.10%2011115.7250.146.26%2012152.4302.650.36%2013196.5274.471.61%2014（1-9）145.9216.967.27%图2-1从数据上来看，2009-2012年，渝中区房地产投资占固定资产投资的比重基本稳定在50%，2013-2014年明显较上两年有所提升。

6、这和政府“提速推进全域渝中建设”、“进一步完善城市基础设施功能”、“加快完善都市核心功能，提升城市发展水平”等宏观目标是分不开的。估计2014年渝中区房地产投资/固定资产投资有望达到65%。表2-22.2商品房施工、销售情况年份商品房施工面积（万M2）商品房销售面积（万M2）商品房销售额(亿元)住宅写字楼商业营业合计住宅写字楼商业营业合计住宅写字楼商业营业合计2009540.569.0共计2.271.235.22010549.5488.4共计9.998.360.411.872.22011636.470.015.53.795.552.521.0813.4287.02012624.475.011.

7、614.7102.361.5316.6218.4596.62013276.3135.1196.9722.251.09.74.872.552.913.4116.6983.02014图2-22009年到2013年，商品房施工面积、商品房销售面积和商品房销售额基本上是呈逐年递增的趋势。但2013年数据显得有些特殊，20092012年商品房销售面积/商品房施工面积分别为13.7%、17.89%、15.01%、16.38%，而2013年此比例仅为10.04%。对于为什么会出现这样的情况，我们小组也没有明确的答案。我没也没有花时间去查是否有金融、政策等方面的变更。还有一个问题就是销售面积和施工面积之间的差

8、距比较大，因为数据不全，我们没有列销售面积，即使开发建设期位3年，那么从这样的数据来看，市场中商品房的存量还是蛮大的。2.3楼盘情况东部板块朝天门、解放碑、望龙桥、南纪门、七星岗5个街道，区域面积3.7平方千米，是渝中区的开放门户，地理位置十分优越，处于嘉陵江与长江的交汇处。到2013年，区域内商务楼宇面积达300万平方米，其中空置面积40万平方米，将新建420万平方米，可改造150万平方米。到2014年，在售住宅（包括新房、二手房）共16498套，均价7988元/。表2-3街道朝天门解放碑望龙桥南纪门七星岗套数11496301021141957均价（元/）996579478003722867

9、97中部板块菜园坝、两路口、上清寺、大溪沟4个街道，区域面积6.75平方千米，是渝中区的活力枢纽。到2013年，区域内有商务楼宇近100万平方米，其中空置面积30万平方米，将新建270万平方米，可改造60万平方米。到2014年，在售住宅共2519套，均价6553元/表2-4街道菜园坝两路口上清寺大溪沟套数4591276480304均价(元/)7083647463306328西部板块表2-5化龙桥、大坪、石油路个街道，区域面积8.06平方千米，是渝中区的都是核心，2013年区域内商务楼宇70万平方米，其中空置面积1万平方米，将新建面积380万平方米，可改造面积25万平方米。到2014年，在售商品

10、住宅共9643套，均价8162元/街道化龙桥大坪石油路套数161752962730均价（元/）9824735473103项目投资与融资分析3.1项目投资估算及用款计划表3-1投资估算：取得土地费用为75739万元，前期工程费为1300万元，基础设施费为5800万元，建筑安装工程费为2739元/平方米，公共配套设施费为1200万元，管理费应为前五项直接费用的4%。开发期间接税费：城市建设配套费按290元/平方米征收，人防异地建设费取45元/平方米，工程监理费取建安工程费的1%，其他税费按建安工程费的2%估算。不可预见费按前述费用的8%估算，销售费用按照售价的5%计算。项目投资估算及用款计划表序号

11、项目金额第1期第2期第3期1土地费用75739757392前期工程130013003建设费用47195707921238188784开发税费61221058268123835管理费用4969859217619346销售费用11071553654137不可预见费108261871474142148财务费用1250090003500以上合计1697238790545372363233.2项目资金筹措与借款及利息分析表3-2项目资本金60000万元，来源于开发商自有资金，占项目总投资35%；从银行贷款70000万元，贷款利率为10%，占项目总投资的41%。还款在第2年和第3年，还款方式为等本偿还，利

12、息照付；其他投资资金按需要在销售收入中提取。用款计划与资金筹措表序号项目合计第1期第2期第3期1总投资1697238790545372363231.1开发建设投资1572238790536372328231.2建设期利息125000900035002资金筹措1696008790545372363232.1资本金60000329052709502.2银行贷款70000550001500002.3销售收入再投入3960003277表3-436323还本付息估算表序号项目合计第1期第2期第3期1长期借款偿还82500044000385001.1年初借款本息累计057500350001.2本年借款70

13、000550001500001.3本年应计利息125002500650035001.4本年还本70000035000350001.5本年付息125000900035004项目销售收入分析表4-1销售期为2年，2016年1月至2017年12月。比较与该项目类似房地产项目，经交易状况调整、市场情况调整和房地产状况调整得出该项目住宅部分的预期价格为18739元/平方米，车库售价为150739元/个；第1年销售60%，第2年销售40%。商业物业售价38739元/平方米，第1年销售55%，第2年销售45%。销售收入及销售费用表序号项目合计第1期第2期第3期1销售收入220730.80128564.692

14、166.221.1住宅销售收入127425.2076455.1250970.081.2商铺销售收入77478042612.934865.11.3车库销售收入15827.609496.5576331.0382销售环节税费17658.46010285.177373.297注：销售环节税费按销售价格的8%计算5项目财务评价5.1盈利能力分析项目在计算期内经营收入22730.8万元，可获利润16811.67万元，扣除所得税4202.917万元，公益金630.437万元，盈余公积金1260.875万元后，还有10717.44万元的利润可供分配。项目缴纳的经营税金及附加10285.2万元，土地增值税893

15、.48万元，所得税4202.917万元，合计缴纳税金15199.6万元。项目全部投资内部收益率，所得税前为32.68%，所得税后为24.71%，预期内可接受的基准收益率为12%时项目净现值税前为19612.16万元，税后为11930.32万元；投资回收期1.78年。资本金财务投资内部收益率为62.30%，财务净现值为14984.75万元 商品房投资利润率=利润总额/总投资X100% =16811.67/157233=10.69%商品房资本金净利润率=税后利润/资本金X100% =12608.75/60000=21.01%5.2清偿能力分析表5-1按项目的借款条件和还款计划，房地产投资借款从第2

16、年开始每年35000万元等额偿还本金。利息按年计算，3年一共付息12500万元。从表中可以看出偿债备付率和利息备付率都是比较理想的，总体来说项目的偿债能力还是可以的。还本付息估算表序号项目第1期第2期第3期合计（万元）1长期借款偿还04400038500825001.1年初借款本息累计057500350001.2本年借款55000150000700001.3本年应计利息250065003500125001.4本年还本03500035000700001.5本年付息090003500125001.6年末借款本息累计575003500002还本付息资金来源60811.6753504.04114315

17、.72.1资本金2.2可利用的销售收入60811.6753504.043借款偿还期24偿债备付率1.381.395利息备付率2.875.295.3资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期的累计盈余资金均大于零，说明各期的资金来源与运用是平衡有余的。资产负债率每年均在降低，第一年为62.6%，第二年为32.3%。因此从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构还是合理的。6项目不确定性分析6.1盈亏平衡点分析6.1.1盈亏平衡点数值求取影响本项目税前利润的几个主要因素分别是总投资额（总成本费用）、商品住宅销售价格、商品房销售率等。上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零时的点，即为盈

18、亏平衡点，也叫项目盈亏平 衡时的临界点。这是静态的不确定性分析。表6-1令税前利润=销售收入-总成本费用-经营税金及附加-土地增值税=0，通过利润表可计算：盈亏平衡表项目不确定性因素总投资额（万元）商品住宅销售价格（元/平方米）商品房销售率（%）正常情况（税前利润为31816万元时）16972318739100%因素盈亏平衡点变化百分比 18.75%-11.47%-11.46%因素盈亏平衡点值2015461658988.53%税前利润0006.1.2盈亏平衡点分析综上所述，当项目的总投资增加18.75%时，达到盈亏平衡点 。咨询人员由于坚持谨慎性原则，在初始分析时就对投资额及价格的不利因素进行

19、了充分的考虑，所以，预计该项目的总投资额增加不会超过10%，商品住宅平均销售单价不会低于16000元/平方米，商品房销售率不会低于90%，因此，可以肯定，该项目有盈无亏。6.2敏感性分析敏感性分析是财务分析的重要内容，通过敏感性分析，投资者可以发现影响项目重要经济指标的因素，从而可以更好的掌控整个项目。从本项目情况来看，影响项目盈利能力的主要因素有建安造价和销售价格，下表给出了以上两个因素变化±5%、±10%、±15%、±20%时，经济评价指标财务内部收益率的变化。比较表中的敏感度系数可以看出，相比建安造价，该项目的盈利能力对销售价格更为敏感；敏感性分析

20、如下表：表6-2表6-2敏感性分析表全部投资（所得税后）序号项目变动幅度（%）内部收益率临界点0基本方案0%24.42%1建安工程造价20%18.63%43.13%15%20.07%10%21.15%5%22.96%0%24.42%-5%25.87%-10%27.34%-15%28.80%-20%30.27%2销售价格20%47.81%-10.28%15%42.04%10%36.22%5%30.35%0%24.42%-5%18.42%-10%12.35%-15%6.19%-20%-0.06%通过比较临界点（临界点就是在投资者预期可接受的内部收益率下，允许各变化因素向不利方向发展的最大限度）可知

21、，该项目允许建安造价向不利的方向变化比销售价格的要大很多，建安造价的临界点为43.13%，而销售价格的临界点只有-10.28%。因此如果企业想控制项目的盈利能力，控制销售价格比控制建安造价效果更好。7主要结论本项目规模比较大，总投资达17个亿，；整个项目共为政府交税1.7个亿。项目建成后，将为该片区新引进不少人口，有利于促进该区的建设。项目本身盈利能力较强，财务内部收益率为24.71%，投资回收期为2.6年，投资利润率为20.24%，资本金净利润率为39.77%，资本金财务内部收益率为62.30%，从临界点分析看，项目具有一定潜力，项目在财务上是可行的。表7-1考虑到项目投资部分资金来源是预售

22、房款，为防范风险，应加强营销工作，做好收房资金回收的组织工作。项目评价综合指标见下表。项目评价综合指标序号名称单位数据项目设计规模1总建筑面积平方米1467501.1计容建筑面积平方米1100001.11住宅建筑面积平方米850001.12商业建筑面积平方米200001.13公共配套面积平方米50001.2车库建筑面积平方米367502容积率3.63绿地率%40项目经济数据1开发产品投资万元169723开发建设投资万元157223财务费用万元125002资金筹措万元169600资本金万元60000银行贷款万元70000预售房款再投入万元396003预售收入万元220730.84销售环节税费万元

23、17658.465总成本费用万元1697236土地增值税万元1534.0067利润总额万元31815.718所得税万元7953.9279税后利润万元23861.78财务评价指标1投资利润率%20.24%2资本金净利润率%39.77%3资本金内部收益率%62.30%4资本金财务净现值万元15197.055投资内部收益率（税前）%32.68%6投资内部收益率（税后）%24.71%7投资财务净现值（税前）万元19612.168投资财务净现值（税后）万元11930.329资本金动态投资回收期年1.7810投资动态回收期（税前）年2.44530411投资动态回收期（税后）年2.63130912长期借款偿

24、还期年28主要附表续表8-1项目投资估算及用款计划表序号项目金额（万元）第1期第2期第3期1土地费用75739757392前期工程130013003建设费用47195707921238188784开发税费61221058268123835管理费用4969859217619346销售费用11071553654137不可预见费108261871474142148财务费用1250090003500合计169723879054537236323续表8-2用款计划与资金筹措表序号项目第1期第2期第3期合计（万元）1总投资8790545372363231697231.1开发建设投资879053637232

25、8231572231.2建设期利息090003500125002资金筹措8790545372363231696002.1资本金32905270950600002.2银行贷款55000150000700002.3销售收入再投入032773632339600续表8-3销售收入及销售费用表序号项目第1期第2期第3期合计（万元）1销售收入0128564.692166.22220730.81.1住宅销售收入076455.1250970.08127425.21.2商铺销售收入042612.934865.1774781.3车库销售收入09496.5576331.03815827.62销售环节税费010285

26、.177373.29717658.46续表8-4土地增值税估算表序号项目计算结果(万元)1销售收入来自表31220730.82扣除项目以下5项之和215617.42.1土地费用来自表31757392.2开发成本来自表3165442.812.3开发费用来自表3128540.812.4销售税费来自表4117658.462.5其他费用（2.1+2.2）X 20%28236.363增值额（1）-（2）5113.3534增值率（3）/（2）0.0237155增值税率（4）50%30%6土地增值税（3）X（5）1534.0067调整增值额（3）+利息17613.358调整增值率（7）/（2）-利息0.08

27、16889调整增值税率（8）50%30%10调整土地增值税（7）X（9）5284.006续表8-5利润表序号项目第1期第2期第3期合计（万元）1经营收入0128564.692166.222207311.1住宅销售收入076455.1250970.081274251.2商铺销售收入042612.934865.1774781.3车库销售收入09496.5576331.03815827.62开发产品经营成本0100574.369148.361697232.1商品房开发成本091574.2665648.361572232.2财务费用090003500125003销售环节税费010285.177373.

28、29717658.54土地增值税0893.4812640.52471534.015利润总额016811.6715004.0431815.76弥补以前年度亏损00007所得税04202.9173751.017953.938税后利润012608.7511253.0323861.8公益金0630.4376562.65151193.09法定盈余公积金01260.8751125.3032386.18任意盈余公积金00009年初未分配利润000010年末未分配利润010717.449565.07520282.5投资利润率=20.23%资本净净利润率=39.77%续表8-6项目投资财务现金流量表序号项目第1

29、期第2期第3期合计（万元）1现金流入0128564.692166.22220730.81.1销售收入0128564.692166.22220730.82现金流出87905.2355735.9446704.74190468.62.1开发建设投资87905.2336371.8132822.85157222.62.2销售税费010285.177373.29717658.462.3调整土地增值税03203.5652296.5925500.1572.4调整所得税05875.3974211.99310087.393税后净现金流量-87905.272828.6445461.4830262.17累计税后净现金

30、流量-87905.2-15076.630384.894税前净现金流量-87905.278704.0449673.4740349.56累计税前净现金流量-87905.2-9201.1940472.28 税前 税后财务内部收益率（FIRR） 32.68% 24.71%财务净现值（FNPV） 19612.16 11930.32动态投资回收期（年） 2.4 2.6基准收益率=12%续表8-7项目投资资本金现金流量表序号项目第1期第2期第3期合计（万元）1现金流入0128564.692166.22220730.81.1销售收入0128564.692166.22220730.82现金流出32905.2380753.3783087.69196746.32.1资本金32905.2327094.770600002.2销售收入用于建设投资0-5722.9632822.8527099.892.3销售环节税费010285.177373.29717658.462.4土地增值税0893.4812640.52471534.0062.5所得税04202.9173751.017953.9272.6借款本金偿还03500035000700002.7借款利息支付090003500125003净现金流量-3290