浅谈精装修的现状与管理

1、浅谈精装修的现状与管理梁峰1张伟2刘晓茜31、大连新悦置业有限公司，辽宁 大连1160002、大连体育中心开发建设投资有限公司，辽宁大连1160003、大连亿达集团有限公司工程部，辽宁 大连116000摘 要：从住宅自身的发展规律以及发达国家住宅建设实践来说，发展商为大众 提供带装修的住宅是市场进步的表现，也是我国住宅建设步入成熟时期的重要标 志。由于房地产市场的发展以及国家政策的大力支持，精装修必将在未来家装市 场中占据主导地位。由此可见精装修管理也将成为精装修工程中的核心工作。 关键词：精装修；发展及现状；精装修管理1精装修发展的三个阶段在国外房地产市场，住宅基木上全属成品的精装房，而我国

2、早在几年前 就明文规定要大力推广精装房，并且逐渐取消毛坯房市场。精装修模式的崛起是 这十年之间的事，作为装修的一种新概念，精装修最早出现在南方经济发达的城 市，并逐步得到推广，其发展阶段大概可以分成三个。第一阶段：简单式拼凑。由于大部分精装修房并不涉及到真正的使用，因此它们的功能并不完善, 为了节省成木，所用材料只求美观，质量却一般。另外，一般这种精装修房都是 发展商从外面临时聘请施工队进行施工，工期很短，因此装修质量比较差，完全 为了迎合眼球效应，根木不适合居住。第二阶段：品牌化运作。考虑到实际居住的问题，这个阶段的精装修房装修质量有了明显的提高, 发展商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也

3、开始选购一些知名品牌的橱柜、 卫浴、地板、衣柜等，装修品位大大的提高，这种精装修主要出现在一些中高档 次的楼盘，针对有较强消费能力的消费者。第三阶段：精装修大众化。这个时期的精装修房是面向全体消费者的，因此其含义也较以往要广。 精装修不仅是中、高层消费者的专利，也有部分是针对低层消费者的简单装修。 由于这种装修都是发展商根据自己发售楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘 其精装修也自然有较大差异，精装修进入了大众化的时代。2精装修的优势2.1省吋省力。传统装修模式下，虽然装修公司把整套方案及效果图都 呈现在客户面前，但由于材料价格变动，设计师与施工队缺乏沟通，施工队人员 素质参差等原因，最终装修

4、岀来的效果与设计方案相距其远，或存在质量问题。 如果竣工后进行验收时业主才提出要求整改，除了工期要延长外，业主至少要承 担整改的部分费用。因此装修过程中业主就必须对施工进行全程跟踪，而装修工 期往往长达几个月，这会使业主疲惫不堪。2.2成本降低。旧装修模式中，业主购房后经济负担已经相当沉重，但 仍要准备好几万元进行装修，这使得他们雪上加霜。另外，装修公司为了增加自 己的利润，会尽可能地诱导业主进行消费，部分不法企业其至还会对消费者进行 欺诈，令业主蒙受重大损失。精装修房能在很大程度上提高其投资价值，也给业 主在个人资金应用上留有了更灵活的空间。2.3设计整体、风格统一。传统装修模式中，设计师需

5、要与客户达成共 识，但客户的想法一般不太系统，今天喜欢中式，明天喜欢西式，家具也是东买 一款西买一款。虽然局部看来很漂亮，但缺乏统一规划，最后效果可能略显繁杂。2.4维护简单。以往的装修很多会做整体衣柜、电视柜、墙柜等，这些 装修都是与墙体融合的。这种做法的好处是柜体的尺寸可以根据墙体拟定，但一 旦想更换或维修就十分麻烦，精装修由于是购买独立衣柜，电视柜，更换起来十 分简单。2.5绿色环保。旧有装修所有工序基本都是在物业内进行，一方面为周 围居住者制造了严重的噪咅问题，另一方面在房子内残留了人量有害的挥发物质, 而业主一般是装修完不久就住进去的，对健康很不利。精装修模式中，基本的装 修是在物业

6、发售时就完成了，有足够时间使有害物质挥发；另外，选购精装修房 的消费者也一般选择购置独立的家具，不像以往那样为物业“量身订做”，所购 买的家具是在厂家生产的，并已经在仓库或者商场放了一段吋间，买回来已经基 本没有气味了，这样就把危害降到了最低。3精装修工程成本控制管理精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、 成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的 在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修 工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取 得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的3

7、0%35%、售价的 10%-15%,因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、 质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”，投入 影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对 精装修工程项目相当重要。4精装修样板工程施工管理精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工 程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工 工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修吋发生大规模返工、出现装修 不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是 否切实，而口能指导精装修施工

8、、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销 实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准 备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。5精装修管理是保证装修品质的关键过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于 工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易得多。工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标吋，一 般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰 找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单 位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，垂新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板 找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精 装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进 场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬 季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温