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文档简介
1、20102011年咸阳市房地产业发展报告精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 页,共 4 页 - - - - - - - - -精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 页,共 4 页 - - - - - - - - -一 咸阳市基本情况咸阳位于陕西省八百里秦川腹地,渭水穿南,峻山亘北,山水俱阳,故称咸阳;东邻西安,西接杨凌国家农业高新技术产业示范区,西北与甘肃接壤。全市总面积10196平方公里。总人口 516 万,非农业人口 96 万。2010年,咸阳市生产总值1098.7 亿元,
2、较上年增长14.5%;规模工业总产值1334.5 亿元,较上年增长 37% ;全社会固定资产投资1050.5 亿元,较上年增长31.2%;社会消费品零售总额 293.6 亿元,较上年增长18.5%;财政总收入 135.3 亿元,较上年增长35% ;地方财政一般预算收入 43.5 亿元,较上年增长 37.3%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 18914 元和 5056 元,增幅分别为 15.3%、20.2%。咸阳市近年来城镇居民可支配收入不断增加;关中天水经济区发展规划、关中城市群建设规划、西咸新区规划顺利实施;国际化大都市建设、西咸一体化进程加速推进;北塬新城开发建设快速启动。
3、与西安互为一体的独特区域优势、宜居宜业的生态环境优势日益显现,咸阳成为房地产开发的热点区域和最具投资潜力的区域之一。二 咸阳市房地产发展现状(一)房地产企业情况1. 2011 年房地产开发企业增长情况由表 1 可知,“十一五”以来本市房地产开发企业由2006年的 165家发展到 2011年的 232家(一级资质企业3 家,占 1.29%;二级资质企业13 家,占 5.60%;三级资质企业 61,占26.29%;四级资质企业 115 家,占 49.57%;暂定资质企业 40 家,占 17.24%;),注册资金53.8 亿元,初步具备了规模开发的实力。表 1 2011 年咸阳市房地产开发企业基本情
4、况高资质开发企业较少,竞争力有待提升:二级以上企业仅仅16 家,占房地产开发企业总数的 6.9%;注册资金过亿企业仅有7 家,占房地产开发企业总数的3% ,总体上对于连片开发精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 页,共 4 页 - - - - - - - - -精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 页,共 4 页 - - - - - - - - -整个街区投资乏力。2. 企业存在的主要问题(1)房地产开发企业数量较多,但规模偏小,行业集中度低;部分企业资金实力不足(主要依靠金融贷
5、款和定金、预付金进行开发),加大了投资风险。(2)房地产开发结构不合理,住宅品牌单一;全市近几年规模性住宅项目的开发仍然偏少。总体上,房地产开发难以满足不同的消费需求。(3)个别房地产开发企业管理不正规。企业中存在合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为。(4)市场配套体系不完善,物业管理和房地产中介服务企业的发展滞后于房地产业的发展。3. 企业发展动向和发展趋势(1)规模化:随着房地产业竞争加剧,房地产开发企业规模化发展。房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势显现,快鱼吃慢鱼这种现象即将发生。国内资本市场的逐步成熟,将大大加快房地产开发企业规模化、集团化的步伐。(2)制度
6、化:制度化是企业发展规模化、民营化的基础和保障。我市房地产业的发展仍然显得较“乱”,存在以下不合理制度:房地产企业定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来中国房地产开发企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等方面的规范化,使得企业的内部以及外部环境进一步向制度化方向发展。(3)品牌化:品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来,中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素,但是各因素的权重对比分析只有消费者自身去衡量,从而造成较高的交易费用。
7、未来我市房地产市场的竞争主要在于品牌竞争,而不再是炒作概念,全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破,房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业,它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。(二)房地产开发投资状况1. 土地规划和使用情况(1)土地规划情况精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 页,共 4 页 - - - - - - - - -精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 页,共 4 页 - - - - - - - - -在新一轮土地利用总体规划修编中,咸阳市将主
8、城区(含沣渭新区咸阳部分)和泾渭新区确定为中心城区规划控制范围。主要包括秦都区(马庄、双照镇除外)、渭城区行政辖区和泾阳县的永乐镇、高庄镇、崇文乡以及兴平市的西吴镇,田阜乡,土地面积共66088公顷。主城区(含沣渭新区咸阳部分)是咸阳城镇体系的核心,承担着咸阳市政中心、经济中心、文化中心、旅游服务中心、高新技术产业基地、综合型居住社区的职能区域范围。规划到2010年,主城区建设用地规模控制在7000 公顷,新增建设用地控制在1264 公顷;到 2020年,建设用地总规模控制在10583公顷,新增建设用地控制在3109公顷,人均用地控制在100平方米。泾渭新区位于渭河以北,西咸北环线以南,西到老
9、咸公路,东至西咸分界线,规划总面积 305 平方公里;其发展策略是打造国际空港区、文化旅游区、渭河北岸综合商务区和北部产业区。规划到2020 年建设规模 5013公顷,近期安排新增建设用地2088公顷。(2)各类物业土地情况各类物业土地总面积15294526.8 亩,其中建设用地1632531.1 亩。住房用地总量为19494.6 亩(新增用地 17545.14 亩,存量土地 1949.46 亩)。其中,中心城市住房用地总量为 8346 亩(新增用地 7511.4 亩,存量土地 834.6 亩)。商品住房用地 9600 亩(新供应土地 8640 亩,存量土地 960亩),其中 6728.22
10、亩的住宅用地用于供应中小套型普通商品住房。保障性住房用地9894.6 亩(新供应土地8905.14 亩,存量土地 989.46 亩),其中:经济适用住房用地654 亩(新供应土地 588.6 亩,存量土地65.4 亩);廉租住房用地934.2 亩(新供应土地840.78 亩,存量土地 93.42 亩);公共租赁住房用地 1152 亩(新供应土地 1036.8 亩,存量土地 115.2 亩);限价商品房用地4188亩(新供应土地 3769.2 亩,存量土地 418.8 亩);为农民建设普通商品房用地2966.4 亩(新供应土地 2669.76 亩,存量土地 296.64 亩)。2. 住房投资情况“十一五”期间,咸阳市城区住宅与房地产市场总投资189.71 亿元,年均投资 38.07 亿元;总开发面积 953.16 万平方米,各类住房平均建设面积190.63 万平方米,年均增长速度9% 。其中 2010 年房地产开发施工面积392 万平方米,竣工面积186万平方米(其中商品住宅竣工面积 142 万平方米);房地产开发投资稳中回落(全市房地产开发投资93.8 亿元,增长 27.8%,增速比上年回落6.2%)。总体而言, 2010 年房地产住房投资呈平缓上升趋势
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