某区县项目年营度销计划

1、 XX项目2011年度整体营销计划一、 2010年项目营销推广简顾1、重大节点及积累客户XX项目·XX2010年登高节首次面世，8月展示接待中心正式开放，10月1号楼销售，至今共登记客户4200余组；2、宣传道具及宣传渠道完成项目楼书、一期DM单、户型单、手提袋、纸杯、名片、宣传动画等销售物料制作；运用宣传渠道包括户外、网络、报纸、电视、公交车身、短信、外展场、新世纪广场LED屏等，形成了在某县城区具有一定覆盖力的宣传网络；3、宣传活动2010至2011年初，项目举办登高节外展、消防中队晚会外展、品质大奖宣传、10年新春拜年、返乡人群宣传、315消费者节外展、节日恭贺短信等系列活动，

2、较好的竖立了项目初期形象，拓宽客户人群；4、销售成果至3月28日，项目共开出385套可售房源（不含15套保留房源），销售309套，销售率80.3%；实现销售面积约33170，销售金额约1.25亿。二、 2011年度项目总体营销推广思路1、项目现状总结通过去年一年的前期宣传，项目已经在本地市场建立起一定知名度，积累了一定数量的客户资源，但由于缺乏现场实景支撑和宣传渠道限制，项目定位力求的高端品质感和美誉度，并未在客户心中，尤其是在高端客户群中形成有效认同和影响力；2、解决思路目前项目2号楼对外均价为4280元/，已经达到某县楼市售价较前列水平，凭借自身产品优势，项目小户型较为畅销；而大户型由于总

3、价较高，销售较为缓慢。我们认为，克服目前价格障碍，重点在于深化项目高端卓越品质表现，提升项目在客户心中档次性、增值性。品质增值，财富增值，生活增值！使客户认同符合此高端品质的价格。因此，2011年项目宣传，将围绕项目品质增值概念贯彻进行。3、2011年度项目宣传主题品质增值！财富增值！生活增值！2011品质增值全新纪像XX项目一样生活（1）、主标解答：“XX项目·XX2011品质增值全新纪”2011年度项目宣传将围绕“品质增值”这一概念展开，旨在为项目打造全新的高端品质纪元，以提升品质感获得客户对项目的价格认同。（2）、副标解答：“像XX项目·XX一样生活！”通过邀请客户参

4、与一系列体验活动，为客户指引展示高端生活方式，将客户未来精彩丰富生活描述出来，使其对居住在XX项目·XX的生活产生美好憧憬和向往，让XX项目·XX在客户心中成为高端生活的代名词，成就品质感提升，便是“像XX项目·XX一样生活”的含义。4、营销思路（1）、高端圈层营销 活动作用：提升项目在高端客户群中知名度，影响力，品质认同感活动手段：邮寄项目会刊/手册/动画光盘、高端客户沙龙、奢侈品展览从以往销售经验及本项目客户来访及成交统计（电话来访客户中，40%来源于亲朋介绍），有相当部分客户经由亲朋介绍而知晓本项目，说明客户连带效应在区县市场具有相当影响力；本项目大户型总价

5、较高，在提升项目自身品质感宣传的同时，找准并扩宽大户型消费客户群亦相当重要；通过针对大户型成交客户举办品质增值活动，在其心中提升项目品质感，从而带动其周围高端圈层人群对项目的连带效应，扩大高端客户消费群，从而促进高总价的大户型产品销售； （2）、体验活动，提升成交客户优越感 活动作用：提升已成交客户优越感，增加其对项目美誉度，扩大其周边人群营销力，形成更大范围的圈层营销； 活动手段：节日客户联谊互动活动、清凉电影月、音乐会/晚会对所有成交客户组织品质活动，在强化品质感的同时，更增加客户心中亲和力，提升项目好感，使其产生成为本项目客户独有的优越感，温情感及品牌忠实度，形成更大范围内的圈层营销。并

6、在借助这一系列活动对外炒作宣传，扩大潜在客户群影响力。（3）、吸引客户参与，主线贯穿活动作用：通过对应奖励计划，吸引客户参与系列品质增值活动活动手段：客户品质增值卡对客户发放品质增值卡，客户凭增值卡受邀参与项目系列品质增值活动，可在增值卡上获得对应活动记录，当记录积累达到一定数量，即可换取对应奖励物品，激励客户对增值活动参与度，并在活动中获得真正的实惠，强化增值概念，获得客户认同，并将之作为2011年度品质增值活动的贯穿线索。（4）、明晰高端客户需求，精化项目卖点，取客户重中之中活动作用： 总结高端客户需求特点，活动手段：高端客户需求调查，客户重点关注卖点调查，新产品折页去年宣传中，大部分以项

7、目形象宣传为主，卖点丰富而实际点较虚。现在项目已进入施工阶段，二期设计出图渐近，建议通过客户调查，对项目诉求卖点进行重新总结，精化诠释。同时对大户型成交/需求客户进行调查，明晰高端客户需求，总结其中特点，促进大户型销售。5、宣传媒介渠道（1）、维持并深化现有效果较佳宣传渠道l 网络宣传点击某县网站，建立项目独立网站 据项目客户来电统计，约30%客户从网络获知项目消息，效果较佳，且某县外地打工人口众多，网络是他们了解项目最方便的方式，因此建议继续维持保留；并建立项目独立网站，提升品质表现感；l 公交车身宣传目前项目12倆公交车身广告弥补了城区户外缺乏的弱点，在某县城区发挥了较强的项目信息宣传作用

8、，建议继续保持；l 报纸宣传xx日报（详见另案）利用XX日报读者多为政府机关公务员特点，加大报纸宣传力度。形成每月定期硬广、软文系列宣传，并配合当月项目品质增值活动进行主题宣传。l 户外 户外对房产宣传的重要性显而易见，目前项目户外数量和所处位置均达到理想状态，在条件允许下，应继续增加户外数量。l 短信宣传节日客户短信，彩信在节假日和重要活动中，利用短信/彩信对项目积累客户进行点对点信息发送，具有高效率的宣传效果，建议继续维持。l 电视某县电视台项目宣传动画在某县电视台新闻时间段播出，具有一定固定群众，建议继续维持。（2）、放弃部分效果不佳宣传渠道l 新世纪LED视屏据客户来电统计，新世纪LE

9、D屏宣传效果较差，建议在本次合同结束后，停止继续投放。（3）、进一步拓宽客户宣传渠道l 电台某县电台（详见另案） 收听某县电台广播的人群中，有部分为私家车主，这成为一个对高档客户群宣传的重要媒介，建议在今年对其以投放语音广告，赞助节目名称等形式进行宣传，挖掘潜在客户；l 长途车座椅重庆至某县长途车针对外出返乡人群，外出旅游人群，长期往返重庆某县之间的商务人群，建议继续关注长途车座椅广告；（目前广告商无余车）l 私家车宣传车贴（详见另案）以对排量1.6以上私家车提供现金补贴/加油卡形式，在其上粘贴项目宣传车贴，进一步拓宽项目宣传渠道，并对高端客户人群有一定圈层效应；l 县镇墙体广告（详见另案）目

10、前本项目大户型总价普遍在50万以上，大部分乡镇客户难易成为消费主体，但乡镇仍可作为扩宽宣传渠道的一种，建议在今年完成30面左右乡镇墙体广告，作为小户型客户的补充；三、 阶段营销推广活动规划1、4月宣传活动规划（1）、大户型成交客户会刊投递活动（详见另案）活动作用：提升高端客户群体其对项目品质认同感，带动周围亲朋好友圈层效应；活动思路：圈层营销；活动手段：制作项目宣传会刊/生活手册，向大户型成交客户邮寄投放活动物料：项目会刊/生活手册（夹带品质增值卡，项目宣传动画DVD光盘）以季为单位，制作项目会刊，项目会刊以讲述展现高端品质生活方式为主，项目硬性卖点宣传为辅，加以项目新闻，活动信息等。夹带赠送

11、项目精美动画DVD，品质增值卡。力求体现项目品质档次感，描述如何“像XX项目·XX一样生活”，对大户型成交客户精准邮寄投放，在高端客户群中提升品质认同，形成圈层效应；并以此作为品质增值系列活动的开端； 活动时间内容规划：时间内容负责人备注4.4-4.10会刊、增值卡内容规划/文案编写AA策划部4.2-4.16DVD光盘资讯制作AA咨询商家开发商确认价格，制作商4.11-4.14会刊，增值卡设计AA创意部开发商确认设计4.16-4.22会刊，增值卡制作印刷厂开发确认制作价格4.23-4.29会刊，增值卡，光盘分装邮寄邮局需人手协助（2）、客户重点关注卖点调查（详见另案）活动作用：调查提

12、炼客户重点关注点，为项目二期DM单及后期物料制作做前期积累；活动思路：明晰高端客户需求，精化项目卖点活动手段：请来访客户做现场调查表，电话采访部分已成交客户活动物料：客户调查表，赠送礼品重点调查客户最关心的项目卖点，并从中总结大户型高端客户消费需求特点，为后期宣传物料制作和高端客户宣传活动做准备参考。活动包括两部分：请来访客户填写客户调查表，对部分已成交客户做电话采访调查，并对成功填写调查表客户赠送小礼品，以增加其参加调查活动积极性；活动时间内容规划：时间内容负责人备注4.1-4.3调查表内容规划AA策划部4.4调查表制作AA4.1-4.3采购赠送小礼品开发商建议单价：3-5元4.5-4.14

13、客户调查阶段AA销售部4.15-4.18调查表统计总结阶段AA策划部形成调查报告2、5月宣传活动规划（1）、母亲节活动（详见另案）活动作用：提升项目对客户亲和力，品质增值活动系列，制造社会话题活动思路：圈层营销，客户优越感，项目亲和力，活动手段：对客户发放母亲节鲜花（康乃馨）；礼品卡；征集对母亲祝福语，选取优秀者发布于开州日报，点击某县网站活动物料：康乃馨，礼品卡片，品质增值卡在5月8日节日当天，邀请客户至展示接待中心，免费向客户发放康乃馨，礼品卡片，品质增值卡；并在展示接待中心门口摆放愿望墙，邀请客户在其上写下对母亲祝福语，选取优秀者发布于开州日报，点击某县网站；制造温情营销，提升客户对项目

14、亲和力和好感度；（2）、高端客户生活沙龙讲座（详见另案）活动作用：制造高端客户体验活动，提升客户对项目品质认同活动思路：圈层营销，客户优越感， 活动手段：邀请重庆知名机构时尚/美容/养生/理财/教育讲师至某县，为高端成交客户群举办沙龙讲座活动物料：活动场地（建议租用御金洲酒店宴会厅）通过事先的高端客户调研活动，统计出某县高端客户群较为感兴趣的话题，邀请其对应类别的重庆讲师至某县，为项目高端成交客户举办沙龙讲座。引导客户高端品质生活方式，创造体验式营销，持续提升客户对项目品质认同感。3、6月宣传活动规划（1）、端午节活动（详见另案）活动作用：提升项目对客户亲和力，品质增值活动系列，制造社会话题活

15、动思路：客户优越感，项目亲和力活动手段：端午节客户联谊活动（DIY包粽子，绣香袋比赛，小型文艺表演）活动物料：活动场地（建议租用御金洲酒店宴会厅）端午是中国传统节日，在当天邀请客户参与联谊活动，提升客户优越感，项目亲和力，作为品质增值活动的延续；（2）、体育场开放宣传活动（详见另案）活动作用：借体育场开放的社会热点，对人流集中宣传项目信息活动思路：借助社会热点话题活动手段：赞助协办体育场开放活动，在其中打出项目宣传信息活动支持：争取政府合作支持，体育场场地包装预计某县新体育场将于6月份开放，届时将成为社会关注热点，乘此机会争取与政府合作，在开放当天打出项目宣传信息，将极大的宣传项目信息，竖立项

16、目品牌形象。4、7月宣传活动规划（1）、影剧院音乐/歌剧/话剧节活动（详见另案）活动作用：提升项目对客户亲和力，品质增值活动系列，制造社会话题活动思路：圈层营销，客户优越感，项目亲和力，活动手段：乐队/歌剧/话剧团演出活动物料：活动场地（建议租用影剧院或电影院）进入7、8月，天气渐热，品质增值活动以室内为主。邀请乐队/歌剧/话剧团，在影剧院或电影院举办演出，组织客户观看，展现高雅艺术生活，提升项目品质表现感；5、8月宣传活动规划（1）、清凉电影月活动（详见另案）活动作用：提升项目对客户亲和力，品质增值活动系列，制造社会话题活动思路：圈层营销，客户优越感，项目亲和力，活动手段：组织客户电影专场活

17、动物料：活动场地（建议租用电影院）在某县电影院组织电影专场，邀请客户观看，争取客户好感度，持续品质增值活动。6、9月宣传活动规划（1）、教师节活动（详见另案）活动作用：针对特定群体开展活动，提高营销精准性活动思路：圈层营销，客户优越感，项目亲和力，活动手段：节日贺卡、礼品发放、教师节活动赞助活动物料：教师节礼物，礼品卡教师节活动分为两部分，一是针对县内所有教师的公开活动，由项目向各学校发放贺卡、礼券，教师可凭该礼券前往项目领取精美礼品；二是针对项目周边特定重点学校的上门推广。该工作的前期接洽需要在暑假前落实，并在教师节活动时，作为协办单位，获得在相关学校教师节活动中的宣传权。7、10月宣传活动

18、规划（1）、售楼部及样板房示范区开放活动（详见另案）活动作用：制造轰动效应，引导市场关注活动思路：炒作市场热点，提升客户优越感，活动手段：高端产品发布会，舞台表演，样板房示范区开放，活动物料：冷餐会，样板房，现场包装预计售楼部10月份与样板房示范区同步正式开放，举办舞台表演吸引人气关注，邀请客户参与现场实景体验，作为品质增值活动延续的一部分，并通过后续新闻报道，掀起社会关注热点。8、11月宣传活动规划（1）、万圣节假面舞会活动（详见另案）活动作用：提升项目对客户亲和力，品质增值活动系列，制造社会话题活动思路：圈层营销，客户优越感，项目亲和力，活动手段：寻找朱丽叶万圣节假面舞会活动物料：舞会道具，现场包装，小礼品万圣节化妆舞会，是西式贵族化的聚会。与本项目高端，贵族式的生活理念相符。在某县高端客户群中举办此类活动，营造项目高端水准，通过活动气氛渲染生活理念，获得客户趋附认同感。在万圣节当天邀请优质客户，举办假面化妆舞会，伴以互动活动，抽奖，赠送礼品等。（2）、乡镇宣传活动（详见另案）活动作用：拓展宣传渠道，以低成本开拓乡镇市场活动思路：扩宽宣传渠道受众面活动手段：乡镇巡展，乡镇车辆宣传，车站内墙体宣传画面包装活动物料：舞会道具，现场包装，小礼品某县作为外出打工大限，临近年底，大量打工人员返乡，带来巨大消费力。因此返乡人群宣传需