物业服务免费终究是个大骗局

1、物业服务免费终究是个大骗局最近，正当我市各界对珠海市物业服务收费管理办法征求意见稿的讨论正如火如荼地展开的时候，一篇柘城信质地产独创免收物业费 掀房地产业新篇章的报道再起波澜。物业真的可以免费提供服务吗？究竟是天上真的掉馅饼了，还是开发商玩的一个骗局？请看国内有关报道：零物业费：免费午餐能不能吃？多少人为了改善住房条件，曾经在新开的楼盘前徘徊、踌躇过多少次，最后，一咬牙、一跺脚，买下了房子。可是，很快再从折腾得差不多的口袋里，掏价格不菲的物业费时，多少会有点孔乙己捂着茴香豆碗口时的痛感。如果，就在这时，有人告诉你，你的房子不需要交物业费，你信吗？（竞报）可有人真就做到了。华远地产旗下的尚都国际

2、中心、盈都大厦，就无须业主缴纳物业费。业主不缴钱，物业管理费用从何而来？羊毛出在羊身上。所谓后来被一些媒体称为“天上掉馅饼”的零物业费，实际是一种“业权分配制度”。小区内，会有一些公共区域，比如会所、健身馆、商铺之类。它们的业权归业主所有，物业公司进行经营，所得利润分配给业主，以此抵冲物业费。要是收益好的话，没准儿业主还能分红呢。多好！尽管“华远”首次试水就让业主尝到了甜头，但“华远模式”能走多远，是不是所有小区和物业公司都能照此运作？往深层里一想，似令人们暂时还兴奋不起来。“华远”试水的同时提醒政府和广大业主，重新思考一些模糊甚至是行政空白的问题。业主对小区公共区域的所有权，这是“业权分配”

3、的关键。尽管物权法已经公布并即将实施，可小区公共区域的所有权，在很多地方依然是一笔乱账。想要受益，必须先确定产权归属。而物业业权分配的核心是业权份额。这就意味着，买的房子越大，所获得的权限越大，也就是越有发言权，在涉及公共效益分红时，也将得到更多的收益。无形之中，同一小区的业主在权利上被划分出了三六九等，如何保障业主的平等权利？同时，开发商“低收费、零收费”的承诺，是建立在开发商与物业公司之间没有摆脱“父子关系”的前提下的。这样一种承诺，往往是为了卖房而进行的促销手段。它会让消费者过分关注短期利益，忽视对物业管理服务的监管，致使物业的“风险后置”。“华远”试水的实践倒是揭开了一个重要的盖子，那

4、就是，物业收费与区域地段、小区配套关系密切，区域越好、设施越配套，物业经营收益越高，两相抵之，从业主口袋中掏出来的物业收费就应该越少。企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业管理运作，会不会使初步培育出来的物业管理消费观念倒退；会不会导致物业市场的低效率和市场失灵，甚至导致市场严重萎缩，都是值得深入研究的问题。各种难题和矛盾时时刻刻考验着政府、企业、业主的智慧。无疑，中国物业管理业要走出困境，的确需要大思维。买房送悍马自行车头5年入住免费物业费  啥，买套房能送悍马车？一辆100多万的悍马车岂不是比一套七八十万的房还贵！再看看这个：贷款

5、买套房开发商帮你还月供减轻你的压力真的有这么好的事？请认真再看一次，买房送的那个是价值6000元的悍马自行车，免费入住的意思，是免物业费。    在售楼盘逐渐增多，买家日渐观望，开发商普遍感觉销售压力增大的当下，越来越多的售楼噱头充斥了购房人的眼球。但是仔细研究下便能发现，有些东西或许仅仅是“噱头”。    营销噱头十足    南都记者来到位于塘厦的某盘踩盘，发现在售楼处大厅入口处的显眼位置摆放着如此广告：买非特价房单位，即可获赠悍马自行车一辆。向售楼员咨询了下价格，每辆在人

6、民币6400元左右。此刻有买家进来询问是否有悍马车送，售楼员解释仅仅是赠送悍马自行车，希望业主“更有品位，更健康的生活”。    这样的“噱头”放眼东莞楼市还有很多，比如最博人眼球的便为今年3月份寮步某盘推出的“5年0元住房，送8888元置业基金”活动。乍一看，5年0元住房，看上去跟免去5年的购房款一样，岂不爽哉？实际现场一问才得知完全不是那么回事，仅仅为免5年物业管理费而已。    侧面反映开发商压力    而位于凤岗的某盘，新鲜的售楼概念一向层出不穷，其中最有看点的便是近

7、期推出的“18个月0月供”。内容为如果买家贷款购房，头18个月开发商帮你向银行还款，以减轻购房者的还款压力。有买家对南都记者算了一笔账，以一套总价73万元的房源为例，按照首套房首付3成，基准利率，贷款30年计算，每月月供约为3400元，总价优惠幅度（即18个月月供）为6万元左右。不同户型的优惠区间在6万-10 .9万元，相当于变相降价。    由此，有业内人士评价说，“噱头”的增多一方面表现出东莞开发商在营销方式上的创新，另一方面来自市场压力的日益增大也是不断求变的因素。随着逐渐步入年中，东莞新楼盘逐渐入市，存量房不断挤压，来自开发商营销人员的

8、压力可想而知。除了赤裸裸的降价外，开发商或许需要更多隐形的促销手段销售楼盘。或许未来东莞市场上会有更多匪夷所思的“噱头”概念让我们大开眼界。免物业费”促销：开发商饮鸩止渴！  在当前楼市销售量持续低迷、开发商库存压力不断增加的情况下，“免物业费”正成为不少开发商的促销噱头，他们往往打着“免3年、5年物业费”甚至“免终身免物业费”的承诺来吸引消费者购房。然而，事实上，这种承诺不仅违反物业管理行业的相关规定，而且在后期的物业管理中也很难兑现，将在开发商、物业服务企业和业主之间埋下矛盾和冲突的“定时炸弹”，严重影响和谐社区的构建。低迷楼市下  免物业费成为开发商促销噱头2008年

9、3月17日，搜房网、焦点房地产网同时发布了一则地产行业新闻：“百家名企购房，免终生物业费合生创展（开发商）：暖春“双百”置业计划启动”。该新闻说，“近日，继春节创下京城楼市旺销传奇之后，合生创展再次重拳出击，亮出暖春双百置业计划，开展百家名企，百套新房，免终生物业费的盛大回馈活动，以回报长期以来与合生创展有战略合作伙伴关系的知名企业的员工及家属购房本着回馈合作伙伴、回馈社会的“惠人达己”原则，合生创展特别精选100套优惠房源，面向有长期合作的金融机构、大型国企、世界500强企业、媒体和教育机构等企业和部门的员工及家属，实施购房免终生物业费的回馈计划。”在这则新闻报道中，“免终生物业费”成为其最

10、醒目、最吸引购房者眼球的字眼之一。其实，不仅仅是北京合生创展，在当前楼市低迷的大背景下，面对库存增加和现金流紧缺的压力，许多开发商都选择了减免物业费进行促销的模式，其具体形式五花八门。2008年5月，石家庄温泉桃花城打出销售广告，“别墅、公寓现房销售，即买即住物业费为0.3元/平方米/月，目前购房可免物业费一年。”2008年7月，河北燕郊楼盘美林湾在促销广告中承诺：“现在购房可免5年物业费”， 2008年10月，石家庄北郡项目打出销售广告，“目前老业主推荐新业主购房可免一年物业费。”2008年10月，济南泉城花园打出楼盘销售广告，“目前新推出35#楼，面积57-110平米不等，起价5100元/

11、平米；凡购房客户可享受免一年物业管理费的优惠！”2008年12月，沈阳市步阳江南甲第项目打出楼盘销售广告，“步阳江南甲第均价3500元/平方米，全款可免两年物业费。”在这些楼盘销售广告中，我们发现“免物业费”正成为开发商普遍采用的一种促销手段，用来吸引消费者购房，那么，物业费真的是可以随便免掉的吗？开发商真的能够兑现自己的承诺，做到免物业费吗？免掉物业费后，购房者又能享受什么样的物业服务呢？在开发商将楼房售完退出小区后，他还会兑现自己的承诺呢？不交物业费，业主真的就可以享受到物业服务吗？         

12、     “免物业费”承诺恐成空头支票事实上，对于很多受“免物业费”承诺吸引而购房的业主来说，所谓的“免若干年物业费”或“终身免物业费”也不过是一张难以兑现的“空头支票”。                   国务院物业管理条例第七条明确规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”国务院物

13、业管理条例，作为我国物业管理行业的最高行政法规，已经明确了业主按时缴纳物业费的义务，而开发商却公开承诺“免若干年的物业费”，其本质并不是业主不交物业费或豁免掉业主交物业费的义务，而是由开发商替业主向小区物业服务企业代付物业费，否则小区的物业管理将无法进行，小区的物业也将贬值。然而，“天下没有免费的午餐”，开发商不可能把自己腰包的钱无偿掏出来给业主付物业费，追根溯源，开发商替业主代付的物业费其实是来自于业主的购房款，或者说业主把自己在若干年内或是终身应该交的物业费放在开发商手里，暂时由开发商保管，再由开发商按时交给小区物业服务企业。这其中，小区的业主就面临着很大的资金安全风险。而当前很多小区由“

14、免物业费”承诺所引发出来的各种矛盾和冲突只不过是这种资金安全风险的表现形式而已。从更深的层面来看，开发商承诺免物业费还面临着一系列的后续问题，譬如在免掉物业费后，业主能享受到什么层次的物业服务，其物业服务的内容和质量具体会是什么样的。如果业主仅仅听信开发商“免物业费”的促销承诺，而忽视开发商在免物业费后所提供物业服务的质量，那其入住后的物业服务质量将有可能缺乏有效的保障。当前，绝大部分楼盘的开发商和物业服务企业都已经是独立核算的企业，虽然他们可能是兄弟或父子关系或者有其它的特殊关系，开发商为了促销而可以承诺免掉部分业主的物业费，但是，如果前期物业管理阶段结束以后，业主按照自己的意愿来选聘新的物

15、业服务企业，那么业主还能享受免交物业费的待遇吗？开发商是否还会信守自己的承诺向新物业服务企业按时支付业主应缴的物业费吗？开发商又会按照什么标准来支付物业费呢？另外，当开发商将小区开发完毕，并且将楼盘销售完毕撤出之后，其是否还能兑现自己“免物业费”的承诺？这一切在前期物业管理阶段结束之后，都将面临着很大的变数，业主也将面临很大风险。同时，我们还需要考虑的一种情况就是：在承诺“免物业费”的房地产公司破产或倒闭的情况下，这一承诺又该如何兑现？“免物业费”承诺贻祸后期物业管理一般情况下，在前期物业管理阶段，开发商为了自己的信誉和品牌以及房屋的销售量，可能会兑现自己的承诺，但是到了后期物业管理阶段，尤其

16、是在业主自主选聘新的物业服务企业来管理小区之后，由“免物业费”承诺所带来的问题将在小区内部持续发酵，影响社区和谐。可以说，“免物业费”承诺对于小区的后期物业管理将贻祸无穷。让我们来看看那些受开发商“免物业费”承诺吸引的购房者的真实遭遇：2007年7月4日，青岛早报报道，“家住亚联新村小区的于先生拨打早报热线82888000反映， 1998年购房时，开发商承诺可以免物业费，几年过去，（物业）费免了，物业服务也慢慢给免了，先是没了保安（秩序维护员），接着没了卫生打扫员。昨日下午，记者来到亚联新村，小区大门敞开着，铁门锈迹斑斑，其中一扇已破损，门口的保安亭紧闭着，透过玻璃窗看到里面一片杂乱。走进小区

17、，到处都是随意堆放的垃圾，绿地上停满了车辆。小区中间绿化带被业主开垦成了菜地。”2007年3月15日，福建台海网报道，“家住厦门华景花园小区的周先生十几年前买了一套别墅，交房时，按照房产商要求，周先生一次性交了50年的物业费2万元，说是可以终身免费享受物业服务。所谓“一次性交纳物业费”，就是业主一次性交纳2万元物业费，以后50年就不用再缴纳物业费，很多人也是冲着这个（优惠）来买房的。但是上周，小区物业（服务企业）突然发出通知，他们无法承担巨额的物业服务支出，要缩减保安（秩序维护员）、清洁工。这令小区的一些住户很生气，认为物业（服务企业）半途而废，不守承诺。”对此，该小区的物业管理处陈主任在接受

18、当地媒体记者采访时的回答很简单：“没钱”。他向记者解释，“管理处在1995年后的12年里，没有收过一分钱物业费，而管理支出却很大，管理处承受不了这么大的开销，只好缩减人员了。”其实，这不过是冰山一角，类似的事例还有很多，许多购房者受“免物业费”的承诺吸引而购房，但入住后却发现“免物业费”的承诺根本无法兑现，不是物业服务企业不认开发商的承诺，就是物业服务的质量大缩水，业主发现这种情况后，自然要依法维权起诉，而在这其中，物业服务企业自然也难以独善其身，开发商、业主和物业服务企业三方的利益博弈必然使小区内再无宁日,和谐社区建设也根本就无从谈起。由此可见，“免物业费”承诺的危害性不仅在于其可能成为空头

19、支票，使消费者受到欺骗，更重要的是它可能埋下了今后社区矛盾和冲突的种子和根源，使后期物业管理难以实现和谐，业主无法实现安居乐业。所以，一些开发商通过“免物业费”的承诺来促销房屋无疑是饮鸩止渴！        物业管理行业呼吁禁止开发商做“免物业费”承诺对于开发商通过“免物业费”来促销楼盘的做法，物业管理行业业内人士大多表示反对，认为此种做法非常不利于行业的健康发展。深圳航天物业管理有限公司市场部经理缪泽松认为，如果开发商仅仅为了促销就承诺一部分业主可以不交物业费，那么必然会引起那些需要交物业费的业主的不满，而且也是对他们的不

20、公平，这个问题如果处理不好，将不利于社区内部的和谐。深圳市物业管理协会专职法律顾问鹿钦连说，按照物业管理条例的规定，物业服务企业依据物业服务合同提供物业服务之后，有权向业主收取物业费。如果开发商在售房时承诺减免物业费，其实质属于一种债权转移，债权转移必须经过债权的主人也就是物业服务企业的同意。不经过物业服务企业同意就随意承诺“减免物业费”将对后期的物业管理埋下祸根，从实际情况来看，开发商承诺“免物业费”将会带来很多遗留问题，给后期物业管理增添很多麻烦。因此，深圳物业管理行业对开发商“减免物业费”的做法一向反对，最新修订的深圳经济特区物业管理条例对此已经做出了明确的禁止性规定。深圳积极特区物业管

21、理条例第84条规定，“建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。”北京市建委物业处处长赵成就这一问题在接受北京日报采访时也明确表示，“开发商没有这个(免物业费)职能，也没有这个（免物业费）权限，而且也实现不了（免物业费），即便是打着免物业费的幌子降价，在宣传时采用这种方式也是一种违规行为。”从2008年开始，中国房地产行业出现了持续的市场低迷、成交量下降的情况，一些开发商出现了资金链条紧绷的情况。为了尽快促销变现，个别开发商甚至开始不择手段的承诺要“免若干年甚至终身物业费”。事实上，明眼人都能看出，随着业主权利的意识的苏醒和对物业管理专业知识了解的增多，通过减免物业费来促销房屋的

22、手段只不过是一个不能充饥的画饼，而且将给负责后期物业管理的物业服务企业增加很多不必要的麻烦，这是一种拙劣的促销技巧，也是一种损人不利己的行为。许多物业管理行业业界人士认为，有关房地产主管部门应该采取有力措施，规范房地产市场，禁止开发商采用减免物业费进行促销的不正当竞争行为，为构建和谐物业管理和和谐社区建设奠定坚实的基础。同时，作为业主，也应该充分认识到开发商“减免物业费”的承诺具有巨大的风险，切勿轻易上当受骗。  珠江奥古斯塔城邦送60年物业费惹争议2008年1月，京城住宅市场的销售低迷，让一众楼盘纷纷打折促销来度过年关。在众多的打折促销项目中，位于马驹桥的珠江奥古斯塔城邦

23、无疑是力度最大的，又是送宝马又是送物业费。这其中，购买南区联排别墅将赠送60年物业费，惹来了不少人的争议。 送60年物业费之前，各个媒体和网络上纷纷标出的送物业费的年限为70年。2月25日，记者致电珠江奥古斯塔城邦售楼处，一位售楼人员告诉记者，现在是送60年物业费。据该名销售人员介绍，优惠分为三种形式：一是联排别墅，将送价值40万元左右的宝马车；二是可以赠送60年物业费；三是如果两种都不选择，可以直接折现金,价值等同于前两者的金额。该销售人员表示，送物业费的前提是由珠江旗下的物业公司来管理该小区。如果业主在入住后选择放弃珠江的物业公司，珠江将不负责兑现以后发生的物业费用。因为新的物业公司跟开发

24、商没有关系，该项优惠是开发商发起的，新来的物业公司将会收费。珠江将不再负责物业费用，也不会补偿现金。不过，她告诉记者，没有购房者选择这种优惠模式，大家都是选择直接折现金。她还解释，折现金是最合理的，因为将来交公共维修基金是按照总房款来交的，直接折成房款，比较合适，总房款减少了，所交的公共维修基金也比较少。送60年物业费存疑销售人员再三向记者说，送物业费不如折现金划算，而且也没有购房者选择免60年物业费的优惠方式。这样看来，此种所谓的让利优惠，更像是开发商的一种噱头，以吸引买家眼球，仅仅是一种广告承诺。如果真的有业主选择了送60年度物业费，到底其具有多大的可操作性呢？大家对此存在疑问。业主成立业

25、主委员会后，可以通过投票自行决定当前物业公司的去留，这一规定的存在已经不是一年两年了。现在开发商出这样的优惠政策，要送60年物业费，实在令人有点匪夷所思。如果在以后漫长的60年中，小区业主炒掉了现有的物业公司，即珠江的物业公司，那么业主当然要交物业费了，新来的物业公司不可能跟现有的珠江的物业公司有什么关系，人家当然不认珠江承诺的减免物业费的政策，人家来了就是要服务并收取费用的。如此一来，这样的优惠当然没什么意义。尽管该名销售人员称，珠江的物业都是自己的物业公司在管理，珠江的物业公司级别很高，服务质量很好，还没有出现被换掉的情况。可是，不怕一万，就怕万一，万一就出现了挑刺的业主，要换掉现有物业公

26、司呢？为了不交物业费，那些选择了终身减免物业费的业主就必须得站在珠江物业公司这边吗？这些业主未免也太不幸了。谨慎对待优惠打折由于楼市萧条，销售缓慢，开发商选择打折也是常理。不过，由于开发商都忌讳说自己的房子要降价，因此，不得不将打折变脸为送各种优惠条件。所以，消费者在选择优惠方式的时候，要谨慎对待。知名房地产律师孟宪生在接受记者采访时表示，开发商是没有权利选择送物业费的。缴纳物业费是业主的义务。要知道物业公司的指派现在已经不是开发商能说了算的，开发商指定的前期物业公司，如果业主们不满意，是可以随时开业主大会炒掉它重新选聘的。并且，业主还可以跟物业商量到底该缴纳多少物业费。因此，专业人士认为，对

27、开发商所承诺送数十年的物业费，消费者不要被“忽悠”，就目前各小区的实际操作情况来看，前期物业被炒掉的可能性非常大，那么开发商所说的送物业费也就只能是镜花水月了。孟律师提醒消费者，除非能折现金，否则单纯的送几十年物业费是不可取的。促销“免物业费” 兑现难有保障 “购房免×年物业费”、“购房赠送空调、彩电等家电”南宁市房地产市场促销花样百出，以吸引消费者购房。近日有市民发现，他们购房时开发商承诺“送物业费”的优惠，如今交房使用后却处处打折。针对多家楼盘在销售时用“免物业费”作促销方式，记者采访了解到，按照新的物业管理条例规定，收取物业费是物业公司的职责，开发商提前承诺的免物业费涉嫌违规事

28、件物业公司退场免费承诺落空南宁市民杨先生在瑞华园小区购房，按合同约定开发商的交房时间是2006年4月份，可延迟了一个月才交房。另外由于开发商的疏忽，造成杨先生所购买的房子楼层出错了，杨本来买的是8楼的房子，结果交房时却是7楼的。杨先生就延期交房的赔偿等问题与开发商协商时，对方提出解决方案：以减免5年的物业管理费作为补偿。杨先生说，为了避免不必要的麻烦，他也同意开发商的赔偿方式。于是，双方就物业管理服务的项目、方式、程度等物业管理质量和内容进行约定。2008年1月15日，杨先生到外地出差，两天后回来就发现自己家的防盗门空隙处有张“物业管理通知缴费单”，连电梯运行费、公摊水电费等一共136元，而落

29、款已经不是原来的物业公司。看到“缴费通知单”杨先生一头雾水，自己明明属于不被例入缴纳物业管理费的住户，怎么又收到缴费通知？第二天，杨先生到物业处才知道，原来与自己签订“免物业协议”的开发商旗下的物业管理公司提前退场，小区通过招投标的方式重新聘请物业公司。杨先生的“免物业协议”与这家物业公司没有约定，因此“5年免物业费”协议就落空了。送物业管理费每月只给定额去年年初，周女士到南宁市科园路某小区购房，当时开发商搞促销活动，购房即可获得赠送5000元的物业管理费。周觉得实惠就将房子买下来了，同时拿到5000元的优惠卡。开发商承诺，房子一交付使用，马上可以给业主兑现。周女士认为，小区的物业管理费越来越

30、贵，一般楼盘促销有的只是减免3个月的物业费，最多的也只有一年而已。这样的优惠她至少有两年不用交物业费，还挺划算的。去年11月份，房子到了交付使用的时间，开发商通知周女士前往办理入住手续，可没想到的是自己却被“忽悠”了。周女士说，在小区的管理管理处，她收房除了缴纳管道燃气的安装费用之外，还要交半年的物业管理费，一听到还要交物业管理费她就傻眼了。周女士的房子面积有160多平方米，小区物业收费标准是每平方米0.7元，每个月就要交近120元的物业费。开发商承诺赠送的物业费，应该足够她支付两年的物业费，怎么还没有入住就要交？记者从物业公司了解到，周女士获得开发商赠送的5000元物业费是不假，但是开发商与

31、物业公司签订的协议约定，获得物业赠送的业主，每个月只能从优惠卡上消费100元的物业管理费，其余业主还需要自己支付，如周女士除了划卡消费100元的物业管理费外，不足额部分还要自己支付，另外还有付垃圾费、公摊水电费、维修基金等。现象开发商减免物业费促销“目前我们这里的楼盘价格为每平方米4000到5000元不等，如果您在3天内签约，还可以享受9.8折的优惠，一次性付款则在此基础上再打9.9折优惠，另外还有物业费赠送。”21日上午，记者以购房人的身份咨询南宁市某楼盘销售人员时，得到这样的答复。无独有偶，当记者致电位于厢竹大道某楼盘时，也听到了类似的介绍：“我们这里现在购房即可赠送3个月的物业费。”南宁

32、市一家房地产公司的销售人员向记者透露，一些房地产商所说的“免×年物业费”、“赠送物业费”等，其实只是一种促销手段。有的开发商在广告承诺“减免物业费”，其实房开公司和物业公司可能是两个各自独立的企业，减免物业费开发商无法操作，因此所谓的“免物业费”只是在销售时将所免的物业费从房屋总价中减去，很大程度上属于一种降价促销的手段。而一些业主认为折现也是一种很大的实惠，所以也乐于接受。另外，如果真得减免物业费，而物业公司又不属于开发商旗下的，开发商只能代交物业费，而且顶多是两年左右，因此有的开发商即使打出“赠送5年物业”或者更长的时间，其实只是“细水长流”，像周女士所遇到情况一样，每个月只给一

33、定消费金额。物业公司未必买账有的项目前期物业公司是属于开发商旗下的。但是一般情况下，开发商与物业公司分属两个系统，开发商在楼盘全部售完后就完成任务了。至于物业管理公司是通过招投标进场的，这样一来房开公司如何替物业作出免收一年物业费的承诺，又如何保障物业管理的水平呢？ 采访中，一位售楼人员这样告诉记者，开发商替业主向物业公司先缴纳一年的物业费，并且与物业公司约定服务的标准，这样一来应该不会出现问题。因此开发商“减免物业费”的承诺，不会因物业公司的更替而受到任何影响”。带着上述问题，记者采访了某物业公司业内人士，对方表示物业公司对开发商赠送物业费的活动并不欢迎，这种以物业收益为卖点的做法

34、实际上忽视了物业服务的标准与品质。目前物业公司80以上的收入来源于物业费，属于微利行业。而一部分开发商借着对购房者作出赠送物业费承诺的机会，将本来应该向物业公司缴纳的费用大打折扣后支付给物业公司，造成物业公司日后运作资金不足，这样就势必对服务质量有一定影响。提醒买房赠物业费当心掉进陷阱记者咨询律师了解到，不管是真的“免交物业费”还是仅在广告中打出这样的招牌吸引顾客，开发商是无权在售楼时免去物业费的。开发商和物业企业是两个企业，从合同的角度来说，开发商和业主订立双方合同时，是不可能约定第三方物业公司责任的。因此，“免物业费”一说，根本无法实现。另外，根据去年10月1日起开始实行的新物业管理条例，

35、只要50%以上的业主同意，且这部分业主拥有的建筑面积超过地产项目建筑物总面积的50%，即可选聘和解聘物业。换而言之，业主是完全有可能在不满意时换掉物业服务企业的，如此一来开发商当时承诺的“免×年物业费”就会成为空头支票。开发商没有这个职能，也没有这个权限来实现减免物业费的承诺。 购房和购买物业管理是两个过程，前者是买卖合同关系，后者是服务合同关系。物业管理费交多少，需要什么服务，业主应该具体和物业管理公司签订合同。开发商不得承诺免物业费南都讯 今年起，中山施行新的物业服务收费管理办法，物业小区调整物管费标准需经业主同意，开发商在卖楼时不得承诺减免物业费，提倡物业公

36、司对非机动车提供免费停放服务等。开发商不得承诺免物业费 在安徽不交物业费后果将很严重开发商不能承诺减免物业费、物业企业预收物业费不能超过6个月记者昨天从省住建厅获悉，我省即将实行新版的前期物业合同示范文本，即日起，该部门将就安徽省前期物业服务合同示范文本(征求意见稿)(下文简称征求意见稿)公开向市民征求意见。开发商不得承诺免物业费“老客户带新客户可免一年物业费”“买房就送物业费”这样的楼盘广告，您也许并不陌生，不过您可别被忽悠了。征求意见稿明确规定，开发商不得为了有利于销售而向物业买受人做出减免物业服务费用等相关承诺。征求意见稿同时还规定，物业管理区域内已竣工但尚未售出或因开发商原因未能按时交

37、付物业买受人的物业，其物业服务费由开发商承担。物业费预收不能超过半年征求意见稿中明确，前期物业费分为包干制和酬金制两种。 物业共用设施设备的运行费用未计入物业费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由开发商承担。物业费可以预收，但预收期限不得超过6个月。物业公司擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付;已经支付的，业主有权要求其清退多收费用。不交物业费后果很严重征求意见稿中规定，物业费应依照约定按时缴纳，如果业主或物业使用人逾期缴纳物业费，自逾期之日起应缴纳滞纳金。同时，如果业主未能按时足额支付物业费，物业公司有权要求其限期交纳。逾期3

38、0日未支付的，物业公司有权按相关规定向法院起诉。如果业主将房子出租，也应负连带缴纳责任。业主应与房客作出交费约定，并及时书面告知物业公司。业主转让物业时，也须交清转让之前的物业费。卖房承诺永免物业费 13年后开发商业主都烦恼楼市持续低迷，各大新盘出尽促销奇招，如送车、送房税、溢价回购等，尚不知效果如何。但眼下，我市永嘉大厦的业主和房开，却在为13年前的促销“免终身物业费”苦恼不已。业主说房开提供的物业没有资质，并占有业主所有的设备层；房开称物业费用大，出租设备层是为了抵物业支出。业主：物业单位没有资质永嘉大厦位于市区环城东路，由一栋高楼和一栋裙楼组成，共260户。张先生是永嘉大厦最早一批购房者

39、之一，在1997年刚开盘时就买下了一套高楼房。他说，当时是被该大厦促销的“免终身物业费”所吸引，并且写入购房合同。房子于1999年交付，这13年来，房开确实没有收取业主物业费。但张先生说，房开提供的物业服务缩水严重。“一、这个名为吉达物业公司的单位，是房开自己组建的，在相关部门查不到资质证明。二、保安只有4名，值夜班常在酣睡，使大厦失窃好几回。保洁2名，可大厦墙壁上布着大片牛皮癣。”他说，房开一直占着三楼设备层，按相关法规，这应归全体业主所有。业主陈先生是二手房东，他说当初听中介说不用支付物业费，感到很占便宜。如今看到这样的物业管理，还不如给点钱住得舒适些。房开：有资质的物业费用大该大厦由永嘉

40、大厦开发建设公司开发，现更名为永厦建设有限公司。该公司一名副总经理说，当年楼市萧条，几个股东出了这个促销主意。但很快就意识到几十年的保障难度。所以，公司将原本2.2米高的设备层抬高到2.8米，建筑面积达一千多平方米，花费了500来万元。签合同时，曾和购房者口头说好设备层用于出租，所得用于物业开支。在采访中，他也坦承目前的物业单位没有资质，是公司特为永嘉大厦组建的。因为费用问题，有资质的物业根本不愿来。现在，人工费年年涨，出租设备层和营业房所得都已抵不了物业开销。他觉得十多年经验表明，这招促销对房开和业主都不利。律师：业主可自聘物业，让房开埋单浙江中坚律师事务所律师谢佩信看了购房合同说，依照相关

41、法律法规，这份合同是有效的。而且，业主如对房开提供的物业不满意，可自聘物业单位，所需费用仍由房开支付。至于设备层，房开公司需提供证明没有让业主承担建设费用和分摊面积，才能表明所有权。否则，按物权法应归业主所有。房管局：没有资质的物业不可经营温州市房管局鹿城分局物业修建科工作人员说，没有资质的物业公司不能进行经营。但永嘉大厦的情况很特殊，它的物业单位并没有向业主收费，所以很难依据现有法律法规进行调查处理。而设备层依据法规是不能作为他用，如改变结构和用途，需要上报相关部门审批。“从合同看，免物业费是房开和业主的民事约定。因没有细化服务内容，在履行中肯定会出现矛盾。”该工作人员说，目前，我市尚无其他

42、案例。他还表示，今后房开在做促销活动，以及业主面对促销时，都应多考虑长远利益，细化双方权利和义务。免收物业费：是“免费午餐”还是“空心汤圆”？ 随着中国楼市“拐点之说”的此起彼伏，越来越多的购房者开始抱着持币观望的态度，为了推销商品房，开发商纷纷打出五花八门的赠送优惠条件来吸引购房者。作为促销手段，打折、优惠、赠送本来都无可厚非的，但普通市民如果缺乏法律常识，就很难识别开发商的优惠条件中，是否有违规操作及不受法律保护的条文。如果一些缺乏诚信的开发商利用法律漏洞欺诈购房者，购房者很有可能因小失大，结果捡了芝麻，丢了西瓜。 开发商：“慷慨”只是做“幌子” 细心的人会发现，继公共维修基金，

43、契税、合同印花税之后，“物业费”成为了近期一些开发商在售房时的“让利”诱饵。“购房即免20年物业费”、“一次性付款免收10年物业费”这样的字眼频频出现在楼盘广告中，广州楼市更是刮起楼盘打折促销风，尤其是富力地产旗下5个楼盘居然全部推出买房送60年物业费等活动，真可谓来势汹汹，锐不可挡。 开发商“慷慨”的程度着实令人吃惊。然而，一位房地产公司的工作人员却一语道破天机：“别以为房地产商免物业费是慷慨行为，其实这只是他们在市场压力大时采取的一种促销手段。” 事实上，尽管开发商对于房价一直咬住不松口，但类似“送X年物业费”之类的优惠内容已经成为开发商竞争的新一轮砝码，甚至连此前一直位居全国房价榜首的深

44、圳也没顶住压力，不少楼盘都在以类似的方式调低售价。这种说法在记者采访中得到进一步证实。在向北京富力·又一城楼盘销售人员提问“免10年物业费是否属实”后，该销售人员立即表示，所谓的“免物业费”只是在售房时将10年大约2万元的物业费从房屋总价中减去；而东亚·上北楼盘销售人员则干脆表示：“免物业费的意思就是买房时给您扣去20年的物业费，这样您买房不就更加实惠了嘛。物业公司是有可能发生变更的，我们也无法确保能否帮你连交20年，还不如折现呢。” 然而，广州楼市杂志主编徐北婴通过长期跟踪房价发现，一些楼盘其实是通过这种变相的打折赠送来误导消费者，让其以为现在买房很划算。而事实是怎样的呢

45、。某记者去年国庆节去一个楼盘采盘时，价格是1万7千块钱一个平方，之后就拼命的拉价，拉到2万2千多块钱，拉价后再给你很多的折扣，内部人员争取，九五折，送管理费等等，但最后计算出来的房价实际上比这个国庆节这1万7千多还高了2千多块钱。免物业费：开发商没职能也没权利 尽管开发商在广告和对外宣传时公开宣称可以“免物业费”，但其实开发商在法律上并没有这个权限。房地产公司和物业公司一般是两个各自独立的企业，地产公司无法做到为每户购房人代交10年甚至更长时间的物业费。即便开发商选择自己的子公司进行前期物业管理，从法律的角度来说，“父子公司”仍然是两个独立的法律主体，除非经过子公司的书面授权，开发商并不能代表

46、其子公司作出免除前期物业管理费的承诺。“不管是真的免交物业费还是仅在广告中打出这样的招牌吸引顾客，开发商是绝对无权在售楼时免去物业费的。”北京市建委物业处处长赵成表示，根据新的物业管理条例，选聘和解聘物业服务企业，只要有50%以上的业主同意即可，当然这部分业主拥有的建筑面积也要超过地产项目建筑物总面积的50%。 “换言之，业主是完全有可能在不满意时换掉物业服务企业的，这样一来，开发商当时承诺的免10年物业费不就成了一纸空文？”赵成表示，“开发商没有这个职能，也没有这个权限，而且也实现不了（免物业费），即便是打着免物业费的幌子降价，在宣传时采用这种方式也是一种违规行为。”开发商在售房时承诺购房送

47、物管费，但购房者入住之后，物业公司仍然要收取物管费，由此而起纠纷的事情时有发生。物管费是业主交给物业管理公司的服务费用，物业管理公司有权收取。由于开发商“赠送”物业费实际上是在自己的合同中为物业公司放弃了收取费用的权利，是一种无效行为。购房者应认清开发商和物业公司的权利。如果，开发商做出免收物管费的承诺，应要求与开发商、物业公司签订一份三方协议，以确定开发商行为的有效性。总之，面对开发商的“赠送”要保持清醒的头脑，要相信“天下没有免费的午餐”，必要时可以请律师等专业人士帮助购房，这样才能保障自己的合法权益。物业费折抵违约金：超过一年属于违法其实早前开发商在延期交房应付业主违约金时，就出现过不肯

48、付现金，而是以免收业主一段时间的物业管理费来抵消的现象。许多业主认为“背着抱着一般沉”，往往就答应了。但是在实际履行过程中，往往出现这样那样的问题，甚至引发新的纠纷。而记者从律师处了解到，上述行为其实都属违规操作。开发商向买受人支付“延期交房的违约金”，与业主向物业管理公司交纳“物业管理费”也是两个法律关系，是截然不同的两件事。因此，从法律关系上来说，“延期交房的违约金”与“物业管理费”是不能相互抵消的。律师特别指出，如果折抵一年或二年以上的“物业管理费”，这种做法是违法的。因为现行有关法规规定：禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一年或二年以上“物业管理费”的行为，事实上是变相收取一年以上的“物业管理费”。这种做法是违法的。 楼盘“隐形打折”承诺免十年物业费市建委有关人士称开发商承诺免物业费涉嫌违规 “购房即免20年物业费”、“一次性付款免收10年物业费”随着这样的字眼频频出现在楼盘广告中，继公共维修基金，契税、合同印花税之后，“物业费”又成了一些开发商在售房时“隐形打折”的钓饵。针对多家新楼盘在销售时用“免物业费”作招牌的促销方