第12章__资产评估结果与报告

1、东北财经大学出版社普通高等教育“十五”国家级规划教材高等院校本科财务管理专业教材新系第第1212章章 评估评估结果与报告评估评估结果与报告目 录p12.1 资产评估结果p12.2 资产评估结果报告制度p12.3 资产评估报告的编制p12.4 资产评估报告的使用指引p评估报告案例分析12.1 资产评估结果12.1.1 资产评估结果的内涵与性质 资产评估结果是评估人员用表述性文字及数字完整地叙述资产评估机构对评估对象价值发表的结论。就一般意义上讲，不论采用文字或数字表达的评估结论在性质上都是评估专业人员对评估对象在一定条件下及特定价值（内涵及定义）的一种主观估计。12.1.2 资产评估结果与评估目

2、的 资产评估（特定）目的是资产评估结果的具体用途的另一种表达方式。 12.1 资产评估结果 12.1.3 资产评估结果与评估途径 资产评估结果都是通过一定的评估途径完成或实现的，资产评估结果与资产评估途径有着紧密的联系。虽然资产评估结果与资产评估途径有着紧密的联系，但是资产评估结果与资产评估途径之间的联系仅仅是工具与结果之间的关系。 资产评估结果定义与价值类型 从资产评估专业的角度看，任何一个评估结果都需要给出确切的定义，没有定义或定义不清的评估结果是没有使用价值的。12.2 资产评估结果报告制度12.2.1 资产评估报告的基本概念 资产评估准则资产评估准则- -评估报告评估报告 第二条本准则

3、所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评第二条本准则所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。意见。 第三十条第三十条 本准则自本准则自20082008年年7 7月月1 1日起施行日起施行广义的资产评估报告其实是一种工作制度。 狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书。 12.2 资产评估结果报告制度 12.2.3 资产评估报告的基本内容 第十二条评估报告应当包括下列

4、主要内容：第十二条评估报告应当包括下列主要内容： （一）标题及文号；（二）声明； （三）摘要；（四）正文；（五）附件。1 1）资产评估报告的标题及文号）资产评估报告的标题及文号2 2）资产评估报告的声明）资产评估报告的声明3 3）资产评估报告的摘要）资产评估报告的摘要4 4）资产评估报告的正文）资产评估报告的正文5 5）资产评估报告的附件）资产评估报告的附件企业国有资产评估报告指南第三条 本指南所指企业国有资产评估报告（以下简称评估 报告），由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。表和评估说明构成。第四十三条 评估报告一般分

5、册装订，各册应当具有独立的 目录。声明、摘要、正文和附件合订成册，其目录中应 当含有其他册的目录，但其他册目录中的页码不予标注。 评估说明和评估明细表分别独立成册。必要时附件可以独立成册。 评估明细表一般应当按会计科目顺序装订第四十五条第四十五条 本指南自本指南自2009 2009 年年7 7月月1 1 日起施行日起施行13.2 资产评估结果报告制度13.2.2 资产评估报告的基本要素（1 1） 委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者； （2 2）评估目的；）评估目的；（3 3）评估对象和评估范围；）评估对象和评估范围； （4 4）

6、价值类型及其定义；）价值类型及其定义；（5 5）评估基准日；）评估基准日；（6 6）评估依据；）评估依据；（7 7）评估方法；）评估方法；（8 8）评估程序实施过程和情况；）评估程序实施过程和情况； （9 9）评估假设；）评估假设；（1010）评估结论；）评估结论；（1111）特别事项说明；）特别事项说明；（1212）评估报告使用限制说明；）评估报告使用限制说明；（1313）评估报告日；）评估报告日；（1414）注册资产评估师签字盖章、资产评估机构盖章和法定代表）注册资产评估师签字盖章、资产评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。人或者合伙人签字。12.2 资产评估结果报告制度12.2.4 1

7、2.2.4 资产评估报告的主要作用资产评估报告的主要作用1）它对委托评估的资产提供价值意见2）资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据3）对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段4）资产评估报告书是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源12.3 资产评估报告的编制12.3.1 资产评估报告的类型按照评估对象划分可以将评估报告分为单项资产评估报告和整体资产（企业价值）评估报告。按照评估报告提供内容和数据资料的繁简程度，评估报告可以划分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告。以评估工作内容为标准，资产评估可以划分为正常

8、评估、评估复核和评估咨询。与此相对应的评估报告可以划分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告。依据评估基准日的时点位置，资产评估可以划分为追溯性评估、现实性评估和预期性评估。与此相对应的评估报告可以划分为追溯性评估报告、现实性评估报告和预期性评估报告。12.3 资产评估报告的编制12.3.2 资产评估报告的编制步骤1）整理工作底稿和归集有关资料2）评估明细表的数字汇总3) 评估初步数据的分析和讨论4) 编写资产评估报告书13.3 资产评估报告的编制12.3.3 资产评估报告的编制要求1）文字表达方面的技能要求2）格式与内容方面的技能要求3）资产评估报告书的复核与反馈方面的技能要求4）撰写报

9、告书应注意的事项（1）实事求是。 （2）资产评估报告前后要保持一致。 （3）及时提交资产评估报告并注意保密。 （4）资产评估报告应当明确资产评估报告使用者、报告使用方式，提示评估报告使用者合理使用评估报告。 （5）在资产评估报告中应当对资产评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。 （6）如果注册资产评估师执行资产评估业务受到限制无法实施完整的资产评估程序时，应当在资产评估报告中明确披露受到的限制、无法履行的资产评估程序和采取的替代措施，以及对资产评估报告使用者的限制。12.4 资产评估报告的使用指引 12.4.1 12.4.1 资产评估报告资产评估报告使用者界定使用者界定12.4.2 1

10、2.4.2 资产评估报告使用要求资产评估报告使用要求1.1.委托方的使用；（只允许按一个用途使用；在委托方的使用；（只允许按一个用途使用；在有效期内使用，自评估基准日起有效期内使用，自评估基准日起1 1年内有效；核年内有效；核准或备案后方可使用等）准或备案后方可使用等）2.2.资产评估管理机构的使用；资产评估管理机构的使用；3.3.其他有关部门的使用：国有资产监管部门、证其他有关部门的使用：国有资产监管部门、证券监管部门、工商、税务、金融及法院部门等券监管部门、工商、税务、金融及法院部门等资产评估报告书资产评估报告书*评报字（2011）第*号* * * * *评估有限公司接受评估有限公司接受*

11、 * * * * * *的委托，根据国家有关资产评估的的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为估方法，为* * * * *因资产转让事宜而涉及的资产进行了评估工作。因资产转让事宜而涉及的资产进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施了实本所评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查和询证，并对上述资产在地勘察、市场调查和询证，并对上述资产在* * * * *年年6 6月月2 2日所表现日所表现的市场价值作出了合理反映。所出具的评估报

12、告是在资产占有方的市场价值作出了合理反映。所出具的评估报告是在资产占有方提供的全部评估所需资料真实、完整、合法、有效的前提下，根提供的全部评估所需资料真实、完整、合法、有效的前提下，根据我们现有的专业经验、技术水平和能力所做出的专业性估价意据我们现有的专业经验、技术水平和能力所做出的专业性估价意见。资产占有方对其提供资料的真实性、完整性、合法性及有效见。资产占有方对其提供资料的真实性、完整性、合法性及有效性负完全责任，评估机构则以估价意见为委托方提供咨询服务。性负完全责任，评估机构则以估价意见为委托方提供咨询服务。现将资产评估情况及评估结果报告如下：现将资产评估情况及评估结果报告如下：1.委托

13、方与资产占有方概况2.评估目的通过评估,核实*申报的房屋的价值，为其转让提供相应的价值参考依据。3.评估范围和对象评估范围为*申报的*营业房，房屋所有权证书编号为*号，建筑面积*平方米。4.评估基准日 本次评估基准日为年6月2日，是与委托方及资产占有方共同协商确定的。 本次评估的一切取价标准，均为评估基准日有效的价格标准。5.评估原则 以资产持续使用为前提，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则和价格的替代性原则，以及国家及行业规定的公认原则，求取评估对象在评估基准日的公允价格。6.评估依据 6.1.行为依据：资产评估业务约定书； 6.2.法规依据： 6.2.1.国务院1991年91号令国有资产

14、评估管理办法； 6.2.2.原国家国有资产管理局（1996）23号资产评估操作规范意见（试行）； 6.2.3.原国家国有资产管理局国资（1992）36号国有资产评估管理办法施行细则； 6.2.4资产评估准则。 6.3.取价依据： 6.3.1.资产评估常用数据与参数手册；6.3.2.河南省安装工程单位综合基价；6.3.3.河南省建筑和装饰工程综合基价；6.3.4. 评估人员现场勘察及执业中所搜集的资料。6.4.产权依据6.4.1.资产占有方提供的房屋所有权证书等。7.评估采用的价值类型及方法根据评估目的，评估结果拟用于资产转让，本次评估采用市场价值类型市场价值类型。市场价值是指在评估基准日公开市

15、场上最佳使用或最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。本次评估采用收益法收益法。根据国家有关项目评估管理方面的规定，在遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则的前提下，我们对*申报的房屋实施了必要的市场调查与询证，以及我们认为必要的其他程序。在此基础上，根据委托评估项目的投资价值与实际收益的关系特征，我们采用“收益法”进行评估。收益法是通过估算项目在未来的预期收益,采用适宜的折现率将其折算成现时价值,加总得出项目的评估价值。8.评估过程 本次评估工作自*年6月2日开始，至*年6月12日结束。 主要评估过程如下： 8.1.接受委托，评估人员初步了解委托方及评估项目的情

16、况，明确评估目的、评估范围和对象、商定评估基准日，布置由资产占有方填报资产清查评估明细表及提供相应资料，然后根据委托评估 8.2.评估小组进入现场，开展资产清查。 8.3.评估计算 根据选定的评估方法和得到的评估资料，计算评估值。 8.4.评估汇总及审核： 8.5.提交资产评估报告书。 9.评估结论截止*年6月2日，在持续使用前提下，资产占有方申报资产评估值为*元。评估结果详细情况见各项资产清查评估明细表。10.特别事项说明11.评估基准日后调整事项说明12.评估报告法律效力*评估有限公司： 法定代表人： 中国注册资产评估师： 中国注册资产评估师： *年6月12日摘自：第四章 附 件 企业国有

17、资产评估报告指南第二十六条 评估报告附件内容应当与评估目的、评估方法、评估结论相关联，通常包括下列内容：（一）与评估目的相对应的经济行为文件；（二）被评估单位专项审计报告；（三）委托方和被评估单位法人营业执照；（四）委托方和被评估单位产权登记证；（五）评估对象涉及的主要权属证明资料；（六）委托方和相关当事方的承诺函；（七）签字注册资产评估师的承诺函；（八）评估机构资格证书；（九）评估机构法人营业执照副本；（十）签字注册资产评估师资格证书；（十一）重要取价依据（如合同、协议）；（十二）评估业务约定书；（十三）其他重要文件。第五章 评估明细表 企业国有资产评估报告指南 第三十条 单项资产或者资产组合评估、采用资产基础法进行企业价值评估，应当编制评估明细表。 注册资产评估师可以根据本