2022年保洁方案_新方案

1、沁水新城环境管理方案陕西 xxxx物业管理有限公司二 o一一年八月精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司1 物业环境管理方案目录第一章 xx公司简介第二章 xxxx概况及管理特点分析第三章 xxxx物业环境服务思路第四章 xx公司服务承诺第五章服务费用测算第六章绿化服务方案第七章保洁服务方案第八章几点说明结束语精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管

2、理有限公司2 第一章 xx 公司简介 xx 公司成立于 2005 年初，公司现有员工650 余人，管理人员29名：本科以上学历13 人，专科以上学历23 人，其中：18 人获得国家建设部颁发的物业管理资质证书。公司主要专业从事企事业单位、商厦、医院、超市、院校、市政设施、写字楼、住宅小区等物业环境卫生、园林绿化养护服务。公司自成立以来，以“美化生活、 清洁环境、 服务社会”为目的，全力贯彻“管理人性化、工作细腻化、作业专业化、服务诚信化”的方针政策，我们始终如一的坚持 “求实、诚信、认真、勤劳、创新”的企业精神，遵循“用心经营、诚信服务”的企业宗旨，使公司逐步走向了规范化、专业化、规模化。自成

3、立以来，我们先后与陕西渭南中联重科工业园、渭南经济技术开发区管委会、工商银行渭南分行、澄合矿务局机关小区、医院、渭南师范学院新校区及小区、韩城矿务局、市、区监察院办公大楼及小区、中国农业银行办公大楼及小区、电信办公大楼及小区、渭南供电局办公大楼及小区等52 家单位、居民小区、厂区签订长期合作协议和建立长效管理机制， 服务面积达到165 万平方米。 6 年多来，在物业保洁、园林养护管理中得到了企事业单位和小区业主的一致好评. xx 企业文化形 象：微笑、礼仪、仪容、仪表；责 任：诚信、正直、可靠态 度：中肯、有节、诚挚、谦逊专 业：可行、先进、科技、超前；服 务：理念、意识、速度、效率；精品学习

4、资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司3 结 果：卓越、满意、持续；博 爱：爱心、感恩、回馈、公益。尊重他人尊重他人的人格、尊重他人的工作；没有高低贵贱之分、只有职责和分工不同。建立信誉勇于承担责任、切实履行承诺。善以待人每个人都有自身的长处，将所有的长处汇集就成为了优势。严以律己高标准要求自己、超出客户的期望。宽以待人宽视野、宽胸怀。开放自我让别人了解我们的目标；让别人了解我们的优势；让别人了解我们诚恳；让我们明确别人的需求；让我们理解别人的困难；让我们携手同创清洁环境，

5、共享美好未来。多一点沟通，让对方能了解；多一点诚恳，让对方能理解；多一点配合，让对方能互动；多一点付出，让自身更主动；多一点学习，让自身更专业；多一点考虑，让自身更全面；多一点爱心，同创清洁环境，共享美好未来。对客户：不断提高服务技能、 不断完善服务品质， 超出客户的期望。对自己： 平凡的岗位做出不平凡业绩、创造发展空间、提升自我价值，做一个有社会价值和对社会有价值的人。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 4 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司4 对公司： 我们每人都是大家庭中的一员、永远以创造公司长

6、远持续发展利益为目标。对社会： 以一名社会成员的必备责任感，创造更多洁净空间及共同财富，并更以宽阔的视野和胸怀，与所有共同努力的人们共享成果。对未来： 用责任创造信心，用科技创造舒适，用专业创造洁净，用爱心创造公益，用成就回馈社会。我们的目标立足基础服务，树立xx诚信高效形象。强化服务意识，打造一流保洁服务品牌。细化服务质量，倡导清洁温馨生活环境。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 5 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司5 第二章 xxxx概况及管理特点分析一、xxxx 概况：xxxx地处西安城东，紧

7、邻城区最大的河流浐河，未来该区域将形成一路（长乐路）、两环二环、三环）、一轨（地铁）的高等级立体交通网，项目定位为西安第一座真正意义上的依河而建的纯水景住宅区。xxxx 总建筑占地面积400 亩，其中绿化面积 280亩，绿化面积占总建筑占地面积的70% 。 一、二期建筑面积约35 万平方米，绿化面积 11.48万平方米。建筑造型新颖，设计上也是独树一帜，能满足现代主流生活的需求。有多层区、别墅区、高层区等现代化建筑，道路、车位、地下车库、儿童活动场地、园林、景观小品、景观水系、广场、南北公园等相关公共设施配套到位。二、xxxx 环境管理的特点：根据以上 xxxx的概况，说明环境管理服务应该并已

8、经成为xxxx物业管理的重中之重；精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 6 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司6 要责任心强、服务细致好的物业管理一定要有好的保洁绿化管理服务，但不好的保洁绿化管理服务一定会直接影响物业管理。xxxx 小区环境需要管理细化， 服务周到的环境管理者为之装扮，才能使物有所值。 塑造良好的外在形象xxxx 小区为西安城东规模较大、 环境优美、 现代化强的纯水景住宅小区，这就要求物业管理保洁既要提高服务意识，又要提高管理要求，同时也要具备强烈的外在形象服务意识。精品学习资料 可选

9、择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 7 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司7 第三章 xxxx 小区物业环境管理服务思路经过多次详细的现场勘查和交流沟通，秉着“强力保障优化形象”的指导思想，针对xxxx小区的规划特点和业主对环境服务满意度的需求。我们公司服务的整体思路是： “一个中心、两个基本点” 。“一个中心”是指我们的一切工作全面围绕“服务于xxxx所有业主”的这个工作重心； 两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。我们将提供 “专业化系统服务 +特色服务” 的一体化模式，让业主享受星级清洁环境的服

10、务理念，有效树立xxxx的对内、对外窗口形象。优化环境专业与政治共建从员工工作着装、文明用语等基层层面做起，严格按照xx物业关于着装的相关规定和 xx物业文明用语 100 句的相关规定执行，然后进行持续性培训机制，加强文明礼仪培训，强化从业人员服务意识，全面提升从业人员素质。在工作中，强化从业人员专业技能，加强思想政治教育，以班组为单位，建立起角色转换结合，建立起鲜明特色的物业服务礼仪体系。节能降耗保洁养护互补保洁服务作为物业服务的一部分，能有效促进物业保值升值。要通过精心养护保障各种材料光洁如新，且在基础上尽可能降耗， 针对 xxxx各项管理服务指标，结合xx 成熟物业的质量运行体系，做到“

11、节能降耗保洁养护互补”清洁服务的思路。不仅要做到整洁如新，还要延长材质寿命， 园林养护要做到枝繁叶茂， 造型奇异、 美观生动、 合理施肥，结合适时天气延长花期等，以总体实现地面长洁、水长清、树长绿、花长开环境要求。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 8 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司8 细化服务考核与培训并重物业保洁与养护服务核心在于强化细节管理。针对 xxxx 的特点，我们细化各项服务工作程序，尤其是要细化公共区域保洁和养护服务，要量化工作程序和细化服务礼仪。做到各区域、各从业人员集中培训、观摩

12、学习、互动交流、实施考核全面提升服务品质。积极和雇主、业主沟通，细化各项服务程序，接受业主和雇主的合理建议，为业主提供服务优质高效；环境安全温馨；管理规范创新的质量方针，服务工作不断细化、优化，形成良好的循环服务。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 9 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司9 第四章物业管理服务承诺对 xxxx 实际考察，结合xx物业的自身优势，我们将做到以下服务承诺：半年内业主满意率达到85% 以上。严格按照物业管理二级服务标准要求操作管理。时刻做好应急免费服务对外窗口形象。争取实现市

13、级卫生文明小区。卫生管理承诺最终效果（见表）序号指标名称承诺指标完成承诺指标的措施1 保洁率99% 保洁员、养护员十小时保洁、 养护工作，按保洁、 养护标准进行操作，保洁、养护工作落实到人， 监督检查得力，严格考核。2 园林养护率98% 3 雇主、业主满意度90% 实行人性化管理，增强服务意识，加强与客户沟通， 工作中广泛收集客户意见。4 投诉处理率100% 定期走访客户，强化服务意识，做到投诉池里有结果并记录和回访投诉回访率100% 精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 10 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管

14、理有限公司10 第五章： xxxx物业环境管理费用测算核算依据 国家发展改革委员会和建设部联合发布的物业服务收费管理办法 （发改价格 2003.1864 号） 陕西省建设厅印发的陕西省物业服务收费管理实施办法（陕价费发 2004 72号） 根据陕西省人力资源与社会保障厅关于陕西省最低工资标准的通知 （陕人社发 2011103 号文件。 依据【xxxx 】前期工程建筑面积 35 万平米 ; 绿化面积 6.63 万平米 . 环境服务费每月每平方米0.44 元。其中保洁服务费每月每平方米 0.27 元；绿化服务费每月每平方米0.18 元。一、保洁费月预算（没考虑到的双方协商具再议）1、人工费 f1:

15、 57450.00 元人员职务基本工资（元）/ 人职务补助（元） / 人人 数（名）合计（元）环境经理2000.00 350.00 1 2350.00 主管1300.00 200.00 1 1500.00 领班1000.00 150.00 4 4600.00 保洁员1000.00 - 49 49000.00 2、按规定应提的福利 f2：1436.00 元。职工福利、工会、教育培训经费2.5% 57450 2.5 = 1436 元3、按规定应提的社会保险 f3：5458.00 元、医疗保险 8% 574508= 4596 元、工伤保险 1.5% 574501.5% = 862 元精品学习资料 可

16、选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 11 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司11 、养老保险 21% 4、按规定应提的劳保用品费 f4：1149.00 元按人工费的 2% 57450.00 元 =1149.00 元5、餐补：按每人每月 104 元计算 f5: 5616.00元 54名 104 元= 5616 元6、服装费 : f6: 1100.00元管理人员 1 480 24 = 20元保洁人员 54 240 12 = 1080元7、清洁工具、材料及耗材及清洁设备、工具折旧费：合计 f7 ： 4356.00 元。1）

17、日常清洁剂及用品883.00 元名称数量单 位单 价月损耗区域分布及用量全能清洁剂5 加仑30.00 150.00 地面、卫生间及各种设施等不锈钢光亮剂3 加仑66.00 198.00 电梯间及不锈钢保养玻璃水2 加仑30.00 60.00 所有玻璃门窗的清洁洁厕剂1 加仑30.00 30.00 所有卫生间洁具的清洁静电除尘剂1 加仑65.00 65.00 走廊地面的清洁地板清洁剂4 加仑30.00 120.00 室内地板的清洁除锈剂4 加仑35.00 140.00 卫生间、洗澡间除锈用外墙清洁剂4 加仑30.00 120.00 景观外墙清洁2）清洁设备及工具每月消耗及折旧费：3473.00

18、元.名称数量单位单价( 元) 使用期限月损耗(元) 楼层分布拖把45 把8.00 1.5 个月240.00 每层 1 把，地面卫生间清洁榨水车10 台160.00 12 个月133.00 室内地面清洁，每人1 台精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 12 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司12 伸缩杆30 个35.00 8 个月131.00 高出清洁用，每人你把笤帚54 把8.00 1.5 个月288.00 地面清洁，每人1 把簸箕54 各18.00 3 个月324.00 地面清洁，每人1 把大 扫 把

19、20 把12.00 1 个月240.00 室外地面清洁，每人1 把玻璃上水器30 个15.00 4 个月112.50 玻璃门窗清洁刮水器30 个15.00 4 个月112.50 玻璃门窗清洁大垃圾袋50 包15.00 1 个月750.00 垃圾桶用便池刷2 个3.50 3 个月2.33 男女卫生间用毛巾54 条2.50 1 个月135.00 设施清洁水桶54 个35.00 12 个月158.00 清洁桶每人 1 个尘推25 套35.00 6 个月145.83 走廊地面用，每人1 把尘推套25 条18.00 6 个月36.00 走廊地面用，每人1 把梯子6 把120.00 1 年60.00 高出

20、清洁用雨衣54 把8.00 12 个月36.00 雨鞋54 双28.00 12 个月126.00 手 套54 双4.50 2 个月121.5 三轮车3 辆1500 14 年321.00 清理垃圾8、消杀费 f8: 1200.00元。消杀费包括消杀工具和消杀材料，平均每月消杀四害两次， 每次 600元，合计 1200.00 元。9、物管费 f9:2333.00元按 1-8 项的 3% 收取。77765.00 元 3% =2333.00 元10、公司管理费及利润： f10: 7846.00元按 1-9 项的 10% 收取。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - -

21、- - - 第 13 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司13 80098.00 元 10% = 8010.00 元11、税务：（按服务行业6.58 %收取） 881086.58 % = 5798元8、每月保洁服务费共计： f1f2f3f4f5f6f7f8f9f10f11 每月保洁服务费共计：93906.00元。建筑面积共计：35万平米，每平米每月：0.27 元。注: 1、垃圾外运费及室内外高空清洁费等另计。2、所有垃圾箱由小区物业提供。（以上不含此费用）3、保洁有水电由小区物业免费提供。二、园林养护费月预算根据园林绿化二级标准管理经验以及现场景观要求、绿化

22、密度，每位园林技工管理3000平米绿化面积。根据一期绿化面积3.87 万平方米，二期绿化面积 2.75 万平方米，合计 6.62 万平方米。需要绿化技工为 6.62万平方米 3000 = 22 名（没考虑到的双方协商具再议）1、绿化工费 f1:35300.00元人员职务基本工资（元）/ 人职务补助（元） / 人人 数（名）合计（元）主管1800.00 200.00 1 2000.00 领班1500.00 150.00 2 3300.00 绿化技工1500.00 - 20 30000.00 2、按规定应提的福利 f2：882.50 元。职工福利、工会、教育、培训经费2.5% 精品学习资料 可选择

23、p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 14 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司14 35300 2.5 = 882.5元3、按规定应提的社会保险 f3：3353.50 元、医疗保险 8% 353008 = 2824元、工伤保险 1.5% 353001.5% = 529.5元、养老保险 21% 4、按规定应提的劳保用品费 f4：706.00 元按人工费的 2% 35300.00 元 = 706 元5、餐补：按每人每月104 元计算 f5：2288 元/ 月 104 元22 名= 2288.00 元6、服装费 : f6: 46

24、0.00元管理人员 1 480 24 = 20元绿化工 22240 12 = 440元7、园林绿化工具、设备费f7: 1687.00 元序号名称数量单位单价使用期限月损耗 (元) 1 手推割草机3 辆550.00 15个月110.00 2 高枝剪10 把45.00 12个月37.50 3 小枝剪20 把20.00 12个月33.40 4 手锯20 把50.00 12个月83.34 5 铁锨20 把30.00 24个月25.00 6 锄头15 把30.00 24个月18.75 7 铲刀15 把10.00 10个月15.00 8 手摇喷雾器5 个150.00 12个月187.50 9 水管（ 1

25、寸）10 50m/卷150.00 12个月125.00 10 高压喷雾车1 辆6500.00 36个月180.55 11 半自动手锯10 台380.00 18个月211.00 12 柴油45 升7.80 1 个月351.00 13 水管接头20 个6.50 12个月10.83 精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 15 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司15 14 自动喷头25 个5 1 个月125.00 15 三轮车2 辆1550 18个月172.00 8、园林养护月费用： f8: 4456.00元以

26、绿化二级管理要求: 植物淋水足够，不出现缺水现象；每年平均全面施肥 3 次，全面修剪 5 次、喷药 6 次、除杂草及中耕3 次。 1） 、施肥费用： 50元/667 平米（1 亩） 6.62 万平米（约 99 亩） 3 次12 月= 1238.00 元/ 月 2） 、病虫害防治费用： 35元/667 平米（ 1 亩）6.62 万平米（约 99 亩） 6 次12 月= 1733.00 元/ 月 3） 、临时工费：每年补苗、施肥3 次、喷药 6 次、除杂草及中耕3 次。667 平米（1 亩）用工 3 名60 元/每天/每名 6.62 万平米（约 99亩） 12 月= 1485.00 元/ 月9、补

27、苗、树木、花种及管理费 f9: 2457.00元按 1-8 项的 5% 收取。49133.00 元 5% = 2457.00 元10、公司管理费及利润： f10: 6191.00元按 1-9 项的 12% 收取。51590.00 元 12% = 6191.00 元11、税务：（按服务行业6.58 %收取） f11: 3802.00元 577816.58 % = 3802元每月保洁服务费共计： f1f2f3f4f5f6f7f8f9f10f11 每月园林养护费共计：61583.00 元。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 16 页，共 40

28、页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司16 建筑面积共计：35 万平米，每平米每月：0.18 元。注: 1、如不要税票可以减去税务费用。2、如果园林植物损坏或死亡是由于自然原因，则应由业主自行更换。更换的植物应完全“健康”并适合当地气候，其类型、品种、形态和大小应与原来的一样。3、现有园林苗木出现损坏或死亡需要救治及补种，所产生的苗木费用和劳务费用有甲方负责（或费用另计）。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 17 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司17 第六章养护服务方案物业环境绿

29、化管理工作既是一年四季日常性工作，又具阶段性特点。如：花、草、树木栽种、松土和病虫害防治等，一年四季都要分段进行。树木栽植后，管理是绿化成功的关键，因此搞好绿化管理显得非常必要。物业环境绿化管理内容：主要内容包括：浇水、施肥、整形修剪、除草、松土、防治病虫害、花草树木技术管理等工作。1、浇水：要根据季节、气候、地域条件决定浇水量，也要根据绿化品种、生长期决定浇水量。2、施肥：要根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量。3、整形修剪：要根据树木分枝习性、观赏功能的需要、生长开花结果、自对树木整形修剪。4、除草、松土：除草可减少草与树木争水的问题。使土壤达到保水、保温、透气增温的目的。

30、 5、防治病虫害：病虫害防治应贯彻“以防为主，综合治理”的原则，根据病虫害发生的规律，实施预防措施和综合治理，创造有利花木生长的条件，提高花木的抗病虫害能力。 6、花草树木技术管理：主要包括树木涂白、对临街花草树木加以围护、立柱保护，喷洗叶子、清除灰尘，提高抗病能力的管理。物业绿化管理的质量要求：1、树木：生长茂盛无枯枝。2、树形 : 美观完整无倾斜。3、绿篱：修剪整齐无缺枝。4、花坛 ; 土壤疏松无垃圾。5、草坪：平整清洁无杂草。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 18 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有

31、限公司18 绿化植物养护具体的考核指标：1、新种树苗：本市苗成活率大于95，外地苗成活率大于90。2、新种树木：高度一尺处倾斜超过10 厘米的树木不超过树木总数的2；栽植一年以上的树木保存率大于98。3、五大害虫的树木不超过树木总数的2；树木二级分支枯枝不超过树木总数的 2。4、绿化围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏。5、草坪无高大杂草，绿化无家生或野生的攀缘植物。6、绿地整洁无砖块、垃圾。7、绿化档案齐全、完整、有动态记录。一、物业绿化的日常管理内容（一）保洁按照养护管理分工及岗位责任制清除绿地垃圾和杂物，包括生活垃圾、砖块、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等。对对水池、雕塑和园林小品及

32、绿化配套设施要按要求进行保洁绿地要全天候的进行打扫。（二）除杂草、松土、培土是养护工作的主要组成部分。经常处杂草，可防止杂草与草坪在生长过程中争水、争肥、争空间而影响草坪的正常生长；对于草坪土壤板结和认为严重践踏地带，要注意打孔透气，必要时还必须用沙壤土混合有机肥料铺施，以保障生长、青绿度高、弹性好、整齐美观；绿地的花坛、绿篱、垂直绿化、单植灌木和乔木要按要求进行松土和培土。（三）排灌、施肥。在对草坪、乔木、灌木进行排灌、施肥时，应按植物种类、生产期、生产季节天气情况等的不同有区别的进行，保证水、肥充足适宜。（四）补植。对于被破坏的草地和乔木、灌木要及时进行补植，要及时清除灌木和花卉的死苗。乔

33、木发现死树时，也要进行及时的清理，精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 19 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司19 从而做到乔木、灌木无缺株，绿篱无断层。（五）修剪、造型。根据根据植物的生长特性和长势，应适时对其进行修剪和造型，以增强绿化、美化的效果。（六）病虫害防治。病虫害对花、草、树木的危害很大，轻者影响景观，重者导致花、草、树木的死亡。因此做好病虫害的防治工作应以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫的能力；同时要经常检查，早发现、早处理。在防治时可采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方

34、法。（七）绿地及设施的维护做到绿地完善；花、草、树木不受破坏；绿地不被侵占，绿地版图完整；无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。绿地各种设施如有损坏，要及时修补或更换，以保证设施的完整美观。保护好绿地围栏等绿化设施。保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。对护树的竹竿、绑带要及时加固，使其达到护树目的。生长季节，随着树木生长，及时松掉绑在树干上的带子，以防嵌入树体，从而影响树木的生长；同时要是注意不能用铁丝直接绑在树干上，中间要垫上胶皮。（八）水池的管理要做到保持水面及水池内外清洁，水质良好、水量适度，节约用水；池体美观，不漏水，设施完好无损。同时要及时清除杂物，定时杀灭蚊子幼虫，定时清理水池；控制好水的

35、深度，管好水闸开关，不浪费水；及时修复受损的水池及设施。绿地路面应保持清洁、美观、完好无损，要及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好。绿地环境卫生要做到； 绿地清洁， 无垃圾杂物、 无石砾石块、 无干枯树枝、无粪便暴露、无鼠洞和蚊蝇滋生地等。（九）防旱、防冻在旱季， 根据天气预报和绿地实际情况，检查花、草、树木的生长情况，做好防旱、抗旱的组织和实施工作。（十）搞好如在节假日，应按要求配合做好节日的摆花工作，同时增加人员搞好节日的保洁和管理工作；草坪、花灌木等各种花木按其生精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 20 页，共 40 页 - -

36、 - - - - - - -xx物业管理有限公司20 长习性，应提前得到修剪，保证节假期间达到更美好的效果。二、制定绿化工作标准绿化工作标准要涵盖员工的着装及工作纪律，浇水、施肥、修剪、防治病虫害、补缺、去尘及机具管理等几个方面。（一）着装及工作纪律具体标准如下：1、绿化工上班应穿统一制服，工作制服干净整洁，工作证佩戴于左胸位置。2、劳动纪律遵守情况良好，不旷工、不迟到、不早退、不擅自离岗等。 3 、遵守公司其他规章制度。（二）绿化养护质量标准草坪1、草坪长期良好，枝叶健壮、叶色绿。夏季无枯黄干。2、无裸露地，覆盖率达98。3、杂草率与病虫率均低于3. 4、台湾草、马尼拉草等细叶杂草，草坪高度

37、保持8 厘米以下， 2厘米以5、修剪平整、边缘切齐。乔、灌木1、乔木长势良好，枝条粗壮、叶色浓绿、无枯枝残叶、无蘖、无死株。2、灌木生育良好，枝繁叶茂，枝条分布均匀，衰老枝及时更新，枝梢不超过上缘线20 厘米。单株灌木具有一定造型，枝梢不超过整形面 20 厘米。3、病（虫）株率低于3、单株（根、茎、叶、花果）发病（虫）率低于（根茎、叶、花果）3。4、乔木树冠美观；主、侧枝分布均匀；内膛不乱；枝梢不超过树冠上缘线 50 厘米。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 21 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司2

38、1 5、无粉尘污染现象。（三）绿化养护作业标准1、乔木要修剪成一定的冠形、主侧枝分布均匀、内膛不乱、枝梢不超过树冠外缘线50 厘米。2、灌木枝条分布均匀，衰老枝及时更新，新梢不超过外缘线20 厘米。3、绿篱修剪应达到横平竖立，枝梢不超过整形面20 厘米。4、按要求将花木造成一定的形状，树梢不超过整形面20 厘米。5、花木树枝分布均匀，不缺枝、少枝、不空膛、不偏体。6、蔓生植物枝蔓要及时牵引上架、绑缚，剪除过密枝蔓，使枝蔓分布均匀。7、施肥时期、施用肥料种类，施肥方法正确、施肥量适中。8、肥料保存方法得当。9、护栏、护树架、水管、龙头、喷头等设施完好。10、供水设施（喷灌等）保护完好。三、加强监

39、督检查为了更好对小区绿化工作进行监督检查，保证小区的绿化能得到更好的管理及保护， 让小区的园林绿化更加优美， 给业主营造一个园林式。花园式的生湖环境，让业主生活更加舒适、自然，必须加强监督管理。将监督制度化绿化监督的工作不单纯是绿化部门的事情。应将涉及的人员及工作程序、处理方法以制度的形式规定下来，如下所示：（1）由管理处保安队长、保洁班长、事务助理经理对小区的各区域进行巡视，发现有植物死亡或损坏一定要及时通知绿化主管，并填写绿化监督检查记录表 ，保证小区的绿化完好率达99。（2）监督绿化工是否按规定对小区的绿化进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业， 保证小区的绿化部生虫、 不缺肥、不缺水、不乱长

40、等现象。（3）如发现小区绿化出现以上不良现象，要立即通知绿化主管进精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 22 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司22 行养护、培植等工作。（4）每月由保洁班长定期对小区各区域的绿化进行巡查，并填写绿化每月检查记录表 。（5）如发现有人乱踏花草或破坏植物，一定要进行阻止。从而保证小区的绿化能得到有效的保护，给花草一个良好的环境，也给业主一个自然的环境。（6）每月由主管助理进行检查，保证各项工作能更好进行。四、加强绿化宣传，培养绿化意识居住区绿化工作的好坏，不仅仅是绿化部门的

41、职责，同时也是每一位业主和使用人的职责。因而应致力于在住户中树立起环境的意识、绿化的意识，具体实施有：1、制定规定并做宣传，以达到保护花草苗木的。2、提高居民素质。3、做好员工思想教育工作，提高员工整体素质。五、绿化操作安全管理（一）绿化机械的安全使用1、使用通用注意事项（1）所有绿化机械使用前必须检查油管、油箱是否漏油。如果不是在室内作业，则运输途中要关闭刀盘。（2）所有绿化机械使用场所不允许吸烟。（3）所有绿化机械在使用前都必须检查其功率与电源是否相匹配，不允许超负荷使用。（4）使用拖线板活动电源时必须注意线板、插座拖线是否完好、线芯是否裸露，留意拖线板有无发热，应及时减负荷或加粗拖线，以

42、免超负荷而引发事故或损坏机器。（5）使用前必须注意电源开关等设备有否短路、断路、漏电等现象，注意用电安全。（6）所有机器在没有完全冷却时，不允许用手去触摸散热器及机精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 23 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司23 头外壳，以防烫伤。2、剪草机械安全使用（1）必须穿长衣、长裤及密封性鞋袜等方便操作而且不易被机器卷进去的服装，严禁打赤脚或穿拖鞋、短裤、裙子等进行操作。（2）使用前须充分检查机器的刀盘、皮带、离合等各部分是否正常。如果不正常，则一定要维修正常后才使用。（3）剪

43、草前应彻底清出场地内的石块杂物，并将工作区域内的无关人员劝离，使用割灌机时，工作点周围半径5 米内不得有无关人员。（4）剪草时匀速进行，拐弯时要减小油门。（5）带草袋的剪草机应装好草袋才开始剪草，不可在没装好草袋的情况下进行剪草。（6）任何情况下不可将手伸入剪草机刀盘内清理草渣，以防刀片伤手。（7）草地如果是湿的不能剪草，应待其干后才开始，以防对草坪上的草、机械及人员造成伤害。（8）斜坡剪草时，操作人员应站在与机器同一水平线的位置上侧向操作，避免滑倒时机械伤到人。（9）割灌机启动时操作员应面对着刀盘，而不能背对着刀盘。（10）使用机械前应充分了解机械的性能特点，并牢记注意事项，可查看说明书，可

44、也请教其他使用过的工作人员。3、绿篱机安全使用（1）使用前应检查机器的刀片等各个部位是否正常。如果不正常，一定要维修正常后才可使用。（2）熟记并遵守机械使用的注意事项。（3）启动绿篱机时应先将机器放在地上，人应朝向绿篱剪的方向拉动启动绳，不允许提着机器启动或背向剪刀方向启动。（4）绿篱机启动前应将油门调到小位，避免剪刀随机器启动而启动。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 24 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司24 （5）剪绿篱时应遵循横平坚直的握机原则。任何时候剪刀都不允许朝向自己身体的任何部位，机

45、器启动后不允许只用一只手拿机器。（6）在自己的脚被植物盖住而看不见的情况下，不允许向自己的脚部方向修剪。（7）如果机器的剪刀被较大的树枝卡住不动，应先将油门调到最小后关机，然后才可用手将树枝拨开，不允许在未停机的情况下直接用手去拨。（二）大树修剪安全操作大树修剪往往涉及高空作业，具有危险性。修剪大树时应注意以下事项：（1）修剪大树应使用高枝剪、高枝锯及人字铝梯或液压升降机、修剪车进行操作，不应直接爬到树上修剪。（2）使用高枝剪或高枝锯修剪时，人与修剪杆之间最少应成15 度的夹角，以防剪下的枝叶掉到人身上。（3）使用人字梯时应两人配合。注意先将梯放稳后再爬上去，另一人在下面扶梯子，扶梯的人应注意

46、梯上人员的动作，以便配合，并防止剪下的枝叶树枝砸到自己。（4）修剪较大的树枝时，应几个人配合。先将待剪树枝用绳子绑住，由一人朝无人的一方向拉动绳子，其他人在反方向进行锯剪。（5）进行大树修剪工作时，应在周围摆放工作告示牌，防止无关人员走近。（三）农药安全使用操作大多数的农药具有毒性或腐蚀性。因而正确使用农药，既能杀除植物病虫害，又能确保人身与环境的安全。使用农药时应注意以下事项：（1）农药应存放在危险仓库中，不应到处乱放。（2）配药或喷药时应戴好口罩及胶手套，并穿长衣、长裤。（3）人应站在上风口，不应逆向喷药。（4）注意过往行人，有人走过时应压低喷枪或暂时关闭喷枪。精品学习资料 可选择p d

47、f - - - - - - - - - - - - - - 第 25 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司25 （5）未用完的农药应装在一小桶中放于喷药机旁，不应到处乱放。（6）喷完药后应及时洗手、洗脸等，并更换衣服、漱口后才可吃东西、喝水。（7）不得擅自将农药借出或卖给他人，也不应擅自替他人喷药，以免对他人造成危害或产生纠纷。（8）洗药桶的水不允许乱倒，应倒于指定地方。空药瓶、药袋应回收集中处理。六、组织机构及养护工人配置组织机构、绿化工配置：（没考虑到的双方协商具再议） 养护时间：早班 7 点 30 分 -12点下午班 1 点 30 分6 点。 组织机构

48、：人员配置根据园林绿化二级标准管理经验，每个绿化工人管理4000 平米园林。根据一期绿化面积8.7 万平方米，二期绿化面积2.75 万平方米，合计 11.45 万平方米。需要绿化工人为11.48 万平方米 4000 = 29 名 各岗位职责 1 、绿化班班长岗位职责环境管理部经理绿化主管（技术员）保洁主管园林养护班长 a 园林养护班长 b 保洁班长a 保洁班长b 园林养护a 园林养护b 园林养护a 园林养护b 保洁员a 保洁员b 保洁员a 保洁员b 精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 26 页，共 40 页 - - - - - - - -

49、 -xx物业管理有限公司26 （1）对管理处绿化、消杀实施全面管理。（2）负责管理处绿化管养消杀方案的实施。（3）对绿化工、消杀员的操作进行监督、检查、考核、奖罚。（4）向上级领导汇报工作进度及发展构想。（5）向绿化工、消杀员传递领导的有关指示，工作要求。（6）制定绿化、消杀管理工作的月计划。（7）完成领导交办的其他工作。 2 、绿化工程师岗位职责（1）提供小区绿化管养或改造的方案。（2）制定绿化管养的技术操作标准。（3）制定绿化管养的定额标准。（4）协助绿化主管对绿化工的操作进行监督、检查。（5）负责员工的培训、学习。 3 、绿化养护工岗位职责（1）熟悉住宅区的绿地现状、植物种类及特性，充分

50、利用和发展绿化用地面积，绿化完好率达97以上，并且合理布置花草树木的品种和数量。（2）承担区内的花草、树木的育苗、移植、施肥、浇水、修剪、病虫害防治和除杂等养护管理工作。（3）熟悉花草树木的品种名称、特征特性和培植方法，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种，在适当地方公告其名称、终止季节、生长特征、管理办法，方便居民欣赏。（4）对花草树木培土， 一年施肥 23 次，修剪枝叶 28 次，510 天淋一次水；对于造成植物、绿篱，要给予修剪造型，美化环境。（5）经常清理绿地的杂草、杂物，保持环境整洁。（6）对遭受自然灾害损害的花木及时进行修补、扶持和补植。发现病虫害，及时喷药消毒。（7）经常巡视住宅区

51、的绿地，制止在草地上践踏、倒垃圾，或用树木凉嗮衣服、被褥等行为。（8）完成绿化班管理人员交办的其他工作。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 27 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司27 第七章保洁服务方案一、 保洁范围：（没考虑到的双方协商具体再议） 1、住宅公寓楼 1至 12#、14#至 18#、20a 、20b、21#至 26#、33#至 37#、38a#、38b#、38c#、39#至 43#，即 75 个单元、 103 部电梯，共计 38 栋楼。楼内公共卫生区域：入户门厅、信报箱、入户门、电梯、

52、楼道地面、墙面、楼梯及扶手、消防设施、楼道定灯及开关、窗户玻璃等。 2、公寓楼 1-38 栋楼、以及 6 栋连体别墅、 6 栋独立别墅、东门、北门、西门等楼宇外围公共卫生区域：地面、道路、地下停车场、指示牌、路灯、消防设施、垃圾桶、垃圾箱、绿化带白色垃圾、水系漂浮物、娱乐健身设施、楼体两米以下墙面、地下室采光井遮雨棚、景观等相关公共设施保洁。 3、废弃物收集、处理：生活废弃物、垃圾桶垃圾的收集与清运。二、保洁工作日常管理内容及考核标准：（没考虑到的具体再议）一、物业保洁日常管理工作分为三类： 日常保养工作每天需要进行的密度十分大胆工作。如：道路保洁、绿化带保洁、梯间保洁、垃圾收集预处理等。 周

53、期工作定期必须的保洁，如对管井的清洁、墙面、地面的养护等。 专项工作针对集中情况或目中事情进行的工作。如小区卫生消杀、新入住住户装修的垃圾处理、暴风雨来临前后的工作。三、物业保洁日常管理的基本要求 责任要分明，做到“五定”，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。 保洁要及时快速，做到日产日清、合理分类。 计划安排要合理，制定清扫保洁计划。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 28 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司28 清扫保洁工作计划（一）楼内部分清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天每周每月公

54、共地面大理石每 天 配 合 清 洁 剂湿拖 1 次，并随时保洁清洁 1 次无灰尘、无污渍水磨石每天配合清洁剂湿拖 1 次，并随时保洁清洁 1 次无灰尘、无污渍2 米以下墙壁大理石每天配合清洁剂湿拖 1 次，并随时保洁无灰尘、无污渍柱面每天配合清洁剂湿拖 1 次，并随时保洁无灰尘、无污渍涂料局部灰尘、污渍随时处理无灰尘、无污渍玻璃每天配合清洁剂湿拖 1 次，并随时保洁无灰尘、无污渍消防楼梯每天配合清洁剂湿拖 1 次，并随时保洁清洁 1 次无灰尘、无污渍楼梯扶手每天配合清洁剂擦抹 1 次，并随时保洁上不锈钢油全面清洁无灰尘、无污渍消防设施及其他设施擦抹 1 次，并随时保洁全面清洁无灰尘、无污渍天台

55、及相关设施全面清洁无垃圾、无灰尘、无污渍公共门窗门、门框每天配合清洁剂擦抹1 次，并随时保洁全面清洁无灰尘、无污渍无痕印、无手印窗体、 窗台每天配合玻璃清洁剂擦抹 1 次，并随时保洁全面清洁无灰尘、无污渍无痕印、无手印门窗玻璃每天配合玻璃清洁剂擦抹 1 次，并随时保洁全面清洁公共洗手间地面拖地数次，随时保洁全面清洁无灰尘、无污渍无痕印、无手印无垃圾、无异味保持清洁干净玻璃镜面清洗数次，随时保洁全面清洁洁具洗手盆清洗数次，随时保洁全面清洁墙面、 门框擦洗 1 次，随时保洁全面清洁垃圾桶即时清倒垃圾，保洁清洗消毒不锈钢指示牌每天配合不锈钢保养剂擦抹 1 次无灰尘、无污渍信报箱、不锈钢设施每天配合不

56、锈钢保养剂清洁 1 次，随时保洁全面清洁 1 次不锈钢油无灰尘、无污渍无痕印、无手印垃圾桶、垃圾箱更换垃圾袋1 次；清洁烟灰缸；及时整理清抹箱盖、箱身全面清洁 1 次无溢出垃圾、无异味天台及相关设施全面清洁 1 次无垃圾、无灰尘、无污渍精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 29 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司29 （二）楼外部分外围部分清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天每周每月地面每天清扫 1 次、 随时巡查保洁全 面清洗 1次无垃圾、无污渍指示牌每天配合清洁剂擦抹 1 次，随时保洁全 面

57、清 洁1 次无灰尘、无污渍射钉路灯每天配合清洁剂擦抹 1 次，随时保洁全 面 清 洁1 次无灰尘、无污渍标识牌配 合 清 洁剂擦 1 次无灰尘、无污渍旗杆1 米以下擦抹 2 次配 合 清 洁剂擦 1 次无灰尘、无污渍旗帜清洁1 次无污渍、无痕印水沟管道清洁 1 次无垃圾、无污渍楼房 2 米以下墙面局部污渍随时清洁无明显污渍玻璃每天配合清洁剂擦抹 1 次，随时保洁无灰尘、无污渍无痕印、无手印消防设施及其他设施每天清洁 1 次全 面 清 洁1 次无灰尘、 无污渍、无痕印垃圾桶、垃圾箱更换垃圾袋 1 次； 清洁烟灰缸；及时整理清抹箱盖、箱身全 面 清 洁1 次无溢出垃圾、无异味绿化带清洁、洒水一次绿

58、 化 带 内 无 纸屑、烟头、杂物；植物干净、茂盛垃圾清运垃圾日产日清、垃圾站每天清洗 1 次全 面消杀 2次无溢出垃圾无异味( 四) 制定明确的质量标准标准是衡量事物的准则，也是评价保洁工作的尺度。物业区域环境保洁的通用标准时“五无” ，即无裸露垃圾、无垃圾死角、无明显积尘及垢、无蚊蝇虫滋生地、 无脏乱差顽疾。 一是每天普扫两遍， 每日保洁；二是达到“六不”、 “六净”标准，即不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪，路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净。精品学习资料 可选择p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 30

59、 页，共 40 页 - - - - - - - - -xx物业管理有限公司30 四、物业保洁质量四级制（一）质量检查四级制1. 员工自查，依据本岗位责任制、卫生要求、服务规范，对作业的效果进行自查，发现问题及时解决。2. 班长作业检查， 在指定管理的岗位和作业点， 实施全过程的检查，发现问题及时解决。3. 主管巡查，对管辖区域、岗位进行巡查或抽查，结合巡查所发现的问题、抽查纠正后的效果，把检查结果和未能解决的问题上报部门经理，并记录在交接本上。4. 部门经理抽查，应对管辖内区域、岗位和作业员进行有计划的区域、岗位、作业点抽查，并及时解决问题。（二）质量检查的要求1. 检查与教育、培训相结合，帮

60、助员工分析原因，对于员工进行教育、培训，以防类似问题的再次发生。2. 坚持与奖励相结合，将检查作好记录作为员工工作表现等的考核依据，并依据有关奖惩和人事政策，对员工进行奖惩及做好有关人事问题处理。3. 检查与测定、考核相结合，通过检查、测定不同岗位的工作量、物料消耗情况，考核员工在不同时间的作业情况，合理的利用人力、物力。从而达到提高效率、控制成本的目的。4. 检查与改进、 提高相结合， 通过检查对问题进行分析， 找出原因、提高措施。从而改进服务素质、提高工作质量。五、 虫害防治与消杀管理一、物业常见的害虫为昆虫类和啮齿类二、物业病虫害消杀工作安排（一）蚊、蝇、蟑螂消杀工作安排1、时间安排每年