项目可行性研究报告模板

1、项目可行性硏究报告（模板）房地产项目可行性研究报告公司名称：*房地产公司编制 人员：*目录 调查人员声明4第一部分：项目总论51.1项目背景51.2项目概况51.2. 1项目名称51.2.2项目建设单位概况51.2.3项目地块位置及周边现状51.2. 4项目规划控制要点71.2.5项目发展概况71. 3可行性研究报告编制依据71.4可行性研究结论及建议8第二部分：市场研究82. 1宏观环境分析82. 2全国房地产行业发展分析82. 3本市房地产市场分析82. 3. 1本市房地产市场现状82. 3. 2本市房地产市场发展趋势92. 4板块市场分析92. 4.1区域住宅市场成长状况92. 4. 2

2、区域内供应产品特征102.4.3区域市场目标客层研究102. 5项目拟定位方案102. 5.1可类比项目市场调查102. 5.2项目SWOT分析112. 5.3项目定位方案11第三部分：项目开发方案113. 1项目地块特性与价值分析113. 2规划设计分析123. 3产品设计建议133. 4项目实施进度153. 5营销方案163. 6机构设置163. 7合作方式及条件17第四部分：投资估算与融资方案174. 1投资估算174.1.1投资估算相关说明174. 1. 2分项成本估算174. 1.3总成本估算204. 1. 4单位成本204. 1. 5销售收入估算204. 1. 6税务分析204.

3、1.7项目资金预测214.1.8现金流量表214. 1.9自有资金的核算214. 2融资方案22第2页共10页4. 2. 1项目融资主体224.2.2项目资金来源224. 2. 3融资方案分析224. 2. 4投资使用计划224. 2. 5借款偿还计划22第五部分：财务评价235. 1财务评价基础数据与参数选取235. 2财务评价（方案1） 235. 2. 1财务盈利能力分析235. 2. 2静态获利分析245. 2. 3动态获利分析245. 2. 4偿债能力分析245. 2. 5综合指标表245. 3财务评价（方案2） 255. 4财务评价结论25第六部分：不确定性分析256. 1盈亏平衡分

4、析257. 1社会评价（定性）277. 2环境评价（影响及对策）277. 3公司资源匹配分析27第八部分：研究结论与建议278. 1结论278. 2建议27第九部分：附录289. 1附件：289. 2附表：289. 3附图：29调查人员声明我们郑重声明：1. 我们在本调查报告屮陈述的事实是真实的和准确的。2. 我们依照XXXX公司统一的房地产可行性研究报告模 式进行分析。3. 形成意见和结论。4. 撰写本可行性研究报告。5. 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明屮应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6. （其他需要声明的事项）参加调查人员签名：领导签 字

5、：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程.提出的 理由.前期工作的发展过程.投资者的意向.投资的必要性等可行性 研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统 地叙述。说明项目提出的背景.投资理由.在可行性研究前已经进 行的工作情况及其成果.重要问题的决策和决策过程等情况。在叙 述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的 重点和问题。1.1.1项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及 对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史.经济.文化.战略发 展等方面的地位，所在区域政策.经济及产业环境。1.1.2项目发

6、起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化 背景，如：危房改造.高新技术区生活住宅配套.文化园.政府重点 工程等。1.1.3项目投资的必要性 项目启动对公司未来几年发展战 略.发展规划的意义(一般3四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积： 住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205 户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土 地证，规划建房证，房屋产权证.独户水.电表。具有一定的房屋 拆迁经验。拆迁成本估算：按照A市城市房屋拆迁管理暂行办法规 定和补偿标准货币拆迁估算。1. 住宅：640 元/平方米* (0.9+0.3+0.08+0) *3

7、4329 平方米二34329*819. 20 元=28122316. 80 元2. 经营性用房：640元/平方米*(0.9+1. 5+0. 3+0. 45+2. 7） *600平方米二600平方米*3776元/平方米二2265600元3. 附属物（水.电.电话.空调以上其它）住宅34329平方米 *45元/平方米二1544805元 经营性用房：600平方米*45元/平方 米=27000元4. 室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5. 阁楼.围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元 搬 家费临时过渡费：1. 搬家费：住宅：200户*300元二60000元

8、经营性用房：9 户*500元二4500元 小计：64500元2. 过渡费：住宅：34329平方米*2. 5元/平方米*6个月二514935元 经营性用房：600平方米 *16元/平方米*6个月=57600元 小计：632535元其他费用3. 管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米二523935 元4. 房屋拆迁评估费：35000元5. 奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元 上述所有 费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103. 18元。按 照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003 年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办

9、法，在2003 年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特別全国 城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁 基本停止。再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原 基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：1103. 18元/平方米+100元/平方米=1203. 18平方米1203. 18元 *34929平方米=42025874. 2元 影响公共设施而出现的赔偿开支 土地费用合计：本项目占地#亩，每亩#万元，土地总价值为# 万元。B建设成本估算前期工程费用.建设配套费.建筑安装工程 费用.室外工程费.建设监理费.建设单位管理费.预备费以及建设 期贷款

10、利息等项。设计方案一：对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案， 沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2二1000耐，建筑面 积:2000 m2 o主入口设在东湖路两栋网点Z间，次入口设在建设东路靠近 汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高 层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2二3300 nf,三栋 12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606 m2,合计建筑 面积：17906 m2o地块内大致布置一栋15层29. 4*13. 8*15层；一栋12层29. 4*13. 8*12 层； 三栋 12 层 40*15*12 层； 一栋 15

11、 层 40*15*15层；占地面积：3211 m2,建筑面积：41554 m2总占地 面积：5861 m2,建筑密度：20. 7%总建筑面积：61460 m2,容积 率：2. 17高层均设计地下室，面积为4861 m2，总户数约为297户。建筑成本估算工程前期费：前期工程费用包括工程勘察 费.工程设计费.土地平整.前期工程咨询费等项费用。按建安成本 的2%取费。（规划设计：10万元；建筑设计：5元/平方米；地质 勘探：2元/平方米；测量定位：10万元）建筑安装工程费用 根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按 1300元/nf （方案1） , 1500元/Itf （方案2）,综合

12、楼按1600元 /m2,写字楼装修按600元/nf,酒店及配套服务功能装修按1000 元/itf计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1）, 9168万元（方案2） o工程成本：桩基：59460*100元/irf二594. 6万元地下室： 4861*600 元/1112二291.66 万元 主体：59460*900+2000*500二5451. 4 万元 电梯：9栋*50万元/栋二450万元 室外工程费 室外工程包 括小区道路.绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情 况，按50元/nf计算，本项目的室外工程费为 万元。室外水电气工程：按50元/nf计算，本项目的室外工程费为

13、 万元。 建设配套费用。包括招投标费市政设施配套费消防设施 配套费.天然气公网初装费.抗震设计审查费.定额编制管理费.质 量监督费.劳保统筹基金.新型墙体材料专项费用“结建”人防工 程押金.散装水泥保证金.排污费.环卫费.水增容费.电力增容工程 费等。按建安成本的10%取费。 工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为万 7TS o 建设单位管理费按前五项费用Z和的2%计提。 预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本 的6%计提。C营销预算项目前研究及可行性研究的开支项 目策划的开支销售策划的开支广告开支项目公司日常运 作的开支项目及企业的公关开支D金融成本贷款引起的利 息支出

14、按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万 元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万 元）。各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支4.1.3总成本估算 说明测算假设和主要运用指标，如产品类 型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位 成本（元/m2） 1） 土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费 用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7） 销售费用8）财务费用9）各种税金支出10）预备费综合以上1 至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1） , 16342（方案2） o4. 1.4单位成本4.1.5销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原 则，就该项目的预算定价为：小高层住宅1900元/itf商铺6000 元/ m2地下车库800元/nf销售收入住宅1