合肥陈萍生的课件

1、2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件1房地产业房地产业20132013年最新税务稽查年最新税务稽查5050个问题解析与防范个问题解析与防范2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件2主要内容主要内容 第一节第一节 企业取得土地阶段税收问题企业取得土地阶段税收问题 第二节第二节 企业前期开发阶段税收问题企业前期开发阶段税收问题 第三节第三节 企业开发建设阶段税收问题企业开发建设阶段税收问题 第四节第四节 开发产品预售阶段税收问题开发产品预售阶段税收问题 第五节第五节 开发产品完工阶段税收问题开发产品完工阶段税收问题2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件3第一节第一节 企业取得土地阶段税

2、收问题企业取得土地阶段税收问题 1 1、购买土地票据和土地使用税纳税时间、购买土地票据和土地使用税纳税时间 2 2、购买股权方式取得土地的入账价值、购买股权方式取得土地的入账价值 3 3、股东转让股权税务机关检查关键点、股东转让股权税务机关检查关键点 4 4、土地使用权评估增值的税务风险问题、土地使用权评估增值的税务风险问题 5 5、取得土地使用权契税的计税价格、取得土地使用权契税的计税价格 6 6、征用土地收到政府补偿的会计和税收处理、征用土地收到政府补偿的会计和税收处理 7 7、合作、合作建房判断及营业税和土地增值税检查建房判断及营业税和土地增值税检查2021-11-24合肥陈萍生的PPT

3、课件4 一、购买土地票据和土地使用税纳税时间一、购买土地票据和土地使用税纳税时间 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则 第七条第七条 取得土地使用权所支付的金额，是取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国家统一规定交纳的有关费用。 国税发国税发200920093131号号 第三十四条第三十四条 企业在结算计税成本时其实际企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规计入计

4、税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。定计入计税成本。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件5 合法有效凭证判断合法有效凭证判断 营业税暂行条例实施细则第十九条营业税暂行条例实施细则第十九条 符合国符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：法有效凭证），是指：1 1、 支付给境内单位或者个人的款项，且该支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭

5、证；法有效凭证； 财政部国家税务总局关于股权转让有关营业财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知税问题的通知.doc.doc2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件6 2 2、支付的行政事业性收费或者政府性基金，、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；以开具的财政票据为合法有效凭证； 3 3、 支付给境外单位或者个人的款项，以该支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；公证机

6、构的确认证明； 4 4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 海南省地方税务局关于土地增值税有关问题海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知的通知.doc.doc2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件7 国税函国税函20072007969969 国家因公共利益或城市建设规划需要收回土国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发19931491993149号的规定，土地使用者将土地使用权归号的规

7、定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照个人所拥有的土地使用权，并按照土地管理法土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。 2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件8 国税函国税函20082008277277号号 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，纳税人将土地使用权归还给土地所有

8、者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照照国家税务总局关于印发营业税税目注释国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（试行稿）的通知（国税发（国税发19931491993149号）规号）规定，不征收营业税。定，不征收营业税。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件9 国家税务总局关于

9、政府收回土地使用权及纳国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函税函20095202009520号）号） 国税函国税函20082772008277号中关于县级以上（含）地号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收地方人民政府同意后由该土地管

10、理部门出具的收回土地使用权文件。回土地使用权文件。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件10 关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税（财税200545200545号）号） 一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。人所得税。 二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征税，

11、成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。收契税。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件11 国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例（国务（国务院令第院令第590590号）号） 第十七条第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿；（一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。偿。 市、县级人民政府应当制

12、定补助和奖励办法，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收人给予补助和奖励。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件12 土地使用税纳税时间土地使用税纳税时间 财税财税20062006186186号：以出让或转让方式有偿号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。月起缴纳城镇土地使用税。 财政部国家税务总局

13、关于房产税土地使用税财政部国家税务总局关于房产税土地使用税有关问题的通知四有关问题的通知四.doc.doc2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件13 国税发国税发200389200389号号 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。征房产税和城镇土地使用税。 财税财税20081522008152号号 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权其应纳税款的

14、计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。利状态发生变化的当月末。 财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知用税有关政策的通知.doc.doc 2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件14 二、购买股权方式取得土地的入账价值二、购买股权方式取得土地的入账价值 城市房地产管理法城市房地产管理法 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并

15、取得土地使用权证书；使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。房屋所有权证书。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件15 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国

16、务院规定，报有批准转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土当按照

17、国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。地收益上缴国家或者作其他处理。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件16A A企业企业固定固定资产资产土地土地资产资产股东股东1 1股东股东2 2股权股权A1A1股权股权A2A2股权与企业资产关系图股权与企业资产关系图无形无形资产资产其他其他资产资产2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件17 案例分析（国税函案例分析（国税函20009612000961号）号） 深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源

18、（钦州）实业开发有限公司，两家分别占有钦源（钦州）实业开发有限公司，两家分别占有钦州公司州公司75%75%和和25%25%的股份。由于受国家产业政策调的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（转让方）于整的影响，这两家公司（转让方）于20002000年年5 5月将月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石油化其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石油化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司（受让方）。（受让方）。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件18 在上述企业股权转让行为中，只是将其拥有在上述企业股权转让行为中，只是将其拥有的钦州公司的

19、股权转让给受让方。不论是转让方转的钦州公司的股权转让给受让方。不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。资产的行为。 因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不州公司的股权行为，不论

20、债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。属于营业税的征收范围，不征收营业税。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件19 三、股东转让股权税务机关检查关键点三、股东转让股权税务机关检查关键点 1.1.企业股权转让所得税企业股权转让所得税 国家税务总局关于企业取得财产转让等所得国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告企业所得税处理问题的公告.DOC.DOC 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知三干税收问题的通知三.doc.doc2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件20 2.2.个人股权转让所得

21、税个人股权转让所得税 个人股权转让所得需缴纳个人股权转让所得需缴纳20%20%的个人所得税的个人所得税 个人转让股权不得平价或低价转让避税个人转让股权不得平价或低价转让避税 国家税务总局关于加强股权转让所得征收个国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知人所得税管理的通知.doc.doc 国家税务总局关于股权转让所得个人所得税国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告计税依据核定问题的公告.doc.doc2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件21 四、土地使用权评估增值的税务风险问题四、土地使用权评估增值的税务风险问题 企业所得税法实施条例企业所得税法实施条

22、例第第5656条条 企业的企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。为计税基础。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。外，不得调整该资产的计税基础。 问题：资产评估增值要缴纳企业所得税？问题：资产评估增值要缴纳企业所得税？2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件22 财税财税20081522008

23、152号号 依照房产原值计税的房产，不论是否记载在依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 国税发国税发19941994025025号号 生产经营单位执行生产经营单位执行“两则两则”后后, ,其其“记载资金记载资金的账簿的账簿”的印花税计税依据改为的印花税计税依

24、据改为“实收资本实收资本”与与“资本公积资本公积”两项的合计金额。两项的合计金额。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件23 国税发国税发19971997198198号号一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。二、股份制企业用盈余公积金派发红股属于股二、股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税

25、。应作为个人所得征税。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件24 国税函发国税函发19981998289289号号一、在城市信用社改制为城市合作银行过程中一、在城市信用社改制为城市合作银行过程中, ,个人以现金或股份及其他形式取得的资产评估增个人以现金或股份及其他形式取得的资产评估增值数额，应当按值数额，应当按“利息、股息、红利所得利息、股息、红利所得”项目项目计征个人所得税，税款由银行负责代扣代缴。计征个人所得税，税款由银行负责代扣代缴。二、国税发二、国税发19971997198198号中所表述的号中所表述的“资本公资本公积金积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成是指股份制企业股票溢

26、价发行收入所形成的资本公积金。将此转增股本由个人取得的数额，的资本公积金。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税。而与此不相符不作为应税所得征收个人所得税。而与此不相符合的其他资本公积金分配个人所得部分，应当依合的其他资本公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。法征收个人所得税。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件25 五、取得土地使用权契税的计税价格五、取得土地使用权契税的计税价格 财税财税20041342004134号号 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经格为承受人为取得该

27、土地使用权而支付的全部经济利益。济利益。 ( (一一) )以协议方式出让的，其契税计税价格为以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。币、实物、无形资产及其他经济利益。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件26 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定

28、：收机关可依次按下列两种方式确定： 1.1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。并经当地税务机关确认的价格。 2.2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。土地基准地价。 ( (二二) )以竞价方式出让的，其契税计税价格，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。政建设配套费以及各种补偿

29、费用应包括在内。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件27 国税函国税函20096032009603号号 根据根据财政部财政部 国家税务总局关于土地使用权国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知出让等有关契税问题的通知（财税（财税20041342004134号）号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过对通过“招、拍、挂招、拍、挂”程序承受国有土地使用权程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土的，应按照土地成交总价款计

30、征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。地前期开发成本不得扣除。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件28 国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例（国务（国务院令第院令第590590号）号） 第二条第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第四条第四条 市、县级人民政府确定的房屋征收部市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域门（以下称房屋征收部门）组织实施本

31、行政区域的房屋征收与补偿工作。的房屋征收与补偿工作。 第五条第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件29 国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发收支管理的通知（国办发20062006100100号）号） 国有土地使用权出让收入是政府以出让等方国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费

32、用、土地前期括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。建设应当补缴的土地价款。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件30 六、征用土地收到政府补偿会计和税收处理六、征用土地收到政府补偿会计和税收处理 1 1、企业所得税：、企业所得税：

33、土地征用及拆迁补偿费主要包括土地买价或土地征用及拆迁补偿费主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。房补偿费等。 政府补助会计处理政府补助会计处理.doc.doc2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件31 2 2、土地增值税、土地增值税 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用

34、费、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 土地增值税中表述的拆迁补偿支出是指土地增值税中表述的拆迁补偿支出是指“净净支出支出”，与企业所得税的规定不同。，与企业所得税的规定不同。 辽宁地税规定辽宁地税规定6.doc6.doc2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件32 七、合作建房及营业税和土地增值税检查七、合作建房及营业税和土地增值税检查 合作建房是指以一方提供土地使用权，另一合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方

35、提供资金合作开发房地产的开发形式。方或多方提供资金合作开发房地产的开发形式。 城市房地产管理法城市房地产管理法 第二十八条依法取得的土地使用权，可以第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。股，合资、合作开发经营房地产。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件33 国税函发国税函发19951561995156号号 十七、对合作建房行为应如何征收营业税？十七、对合作建房行为应如何征收营业税？ 答：合作建房，是指由一方答：合作建房，是指由一方( (以下简称甲方以下简称甲方) )提供土地使用

36、权，另一方提供土地使用权，另一方( (以下简称乙方以下简称乙方) )提供资提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的第一种方式是纯粹的“以物易物以物易物”，即双方，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：具体的交换方式也有以下两种：2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件34 （一）土地使用权和房屋所有权相互交换，（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方

37、以转让部分土地使用权为代价，作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而，对甲方应按为。因而，对甲方应按 “ “转让土地使用权转让土地使用权”征税；征税；对乙方应按对乙方应按“销售不动销售不动”征税。由于双方没有进征税。由于双方没有进行货币结算，因此，应当按照规定分别核定双方行货币结算，因此，应当按照规定分别核定双方各自的营业额。各自的

38、营业额。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件35 国税函国税函2005100320051003号号 答复海南省地方税务局合作建房问题答复海南省地方税务局合作建房问题请示请示批复如下：批复如下：鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生和房屋所有权人均为甲方，未发生营业税条例营业税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适开发房地产项目的行为，不属于合作建房

39、，不适用国税函发用国税函发19951561995156号第十七条有关合作建房征号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。收营业税的规定。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件36 财税字财税字19950481995048号号 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。 国税发国税发200931200931号号 第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或

40、合资开发房地产项目，企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：行处理：2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件37 （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；与其投资额之间的差额

41、计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。售收入进行相关的税务处理。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件38 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：润的，应按以下规定进行处理：1.1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成

42、本中摊销或在税前扣除相关的利方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。息支出。2.2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。红利进行相关的税务处理。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件39第二节第二节 企业前期开发阶段税收问题企业前期开发阶段税收问题 8 8、筹建期间开办费用处理、筹建期间开办费用处理 9 9、筹建期广告费业务宣传费和业务招待费处理、筹建期广告费业务宣传费和业务招待费处理 1010、政府部门缴纳各项费用和基金账务处理、政府部门缴纳各项费用和基金账务处理 1111、境外支付设计费营业税和所得税扣缴境外支付

43、设计费营业税和所得税扣缴2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件40 八、筹建期间开办费用处理八、筹建期间开办费用处理 国税函国税函201079201079号号: : 企业自开始生产经营的企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函不得计算为当期的亏损，应按照国税函200998200998号第号第9 9条规定执行。条规定执行。 新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业

44、可以在开始经营之日的当年一次性扣费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。规定处理，但一经选定，不得改变。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件41 九、筹建期广告费业务宣传费和业务招待费九、筹建期广告费业务宣传费和业务招待费处理处理 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告若干税务处理问题的公告(2012(2012年第年第1515号号) ) 企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的

45、业务招待费支出，可按实际发生额的业务招待费支出，可按实际发生额的60%60%计入企业计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。费，并按有关规定在税前扣除。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件42 十、政府部门缴纳各项费用和基金账务处理十、政府部门缴纳各项费用和基金账务处理 管理费用是指企业行政管理部门管理费用是指企业行政管理部门( (公司总部公司总部) )为组织和管理房地产经营开发活动而发生的各项为组织和管理房地产经营开发活动而

46、发生的各项费用。包括：行政管理人员工资及其福利费、办费用。包括：行政管理人员工资及其福利费、办公费、差旅费、管理部门折旧费和修理费、低值公费、差旅费、管理部门折旧费和修理费、低值易耗品摊销、职工工会经费和职工教育经费、各易耗品摊销、职工工会经费和职工教育经费、各项基本保险费及住房公积金、咨询费项基本保险费及住房公积金、咨询费( (顾问费顾问费) )、审计费、税金审计费、税金( (房产税、车船税、土地使用税、印房产税、车船税、土地使用税、印花税花税) )、诉讼费、技术转让和开发费、无形资产摊、诉讼费、技术转让和开发费、无形资产摊销、业务招待费、开办费、其他存货盘亏损失、销、业务招待费、开办费、其

47、他存货盘亏损失、董事会费、绿化费和排污费等。董事会费、绿化费和排污费等。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件43 前期工程费差异前期工程费差异 企业所得税企业所得税: : 指项目开发前期发生的水文地指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。场地通平等前期费用。 土地增值税土地增值税: : 前期工程费，包括规划、设计、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。 关于土地增值税中费用归集方向通知关于土

48、地增值税中费用归集方向通知.doc.doc 安徽关于若干税收政策问题的公告安徽关于若干税收政策问题的公告.doc.doc2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件44 十一、境外支付设计费营业税和所得税扣缴十一、境外支付设计费营业税和所得税扣缴 ( (一一) )营业税扣缴义务人营业税扣缴义务人 在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：转让无形资产或者销售不动产，是指： 1.1.提供或者接受条例规定劳务的单位或者个提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；人在境内； 2.2.所转让的无形资产所转让的无形资产( (不含土

49、地使用权不含土地使用权) )的接的接受单位或者个人在境内；受单位或者个人在境内； 3.3.所转让或出租土地使用权的土地在境内；所转让或出租土地使用权的土地在境内； 4.4.所销售或者出租的不动产在境内。所销售或者出租的不动产在境内。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件45（二）营改增之后（二）营改增之后 在境内提供应税服务，是指应税服务提供方在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。或者接受方在境内。 下列情形不属于在境内提供应税服务：下列情形不属于在境内提供应税服务： 1.1.境外单位或者个人向境内单位或者个人提境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服

50、务。供完全在境外消费的应税服务。 2.2.境外单位或者个人向境内单位或者个人出境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。租完全在境外使用的有形动产。 3.3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。财政部和国家税务总局规定的其他情形。 2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件46 境外单位或者个人在境内提供应税服务，境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人。税扣缴义务人。 境外单位或者个人在境内提供应税服务，境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，如果在境内没有代在境

51、内未设有经营机构的，如果在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。 境外设计费扣缴增值税款计算境外设计费扣缴增值税款计算= =支付总额支付总额(1+6%)(1+6%)6%6%。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件47( (三三) )企业所得税征税企业所得税征税 第七条企业所得税法第三条所称来源于中第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：国境内、境外的所得，按照以下原则确定： (1)(1)销售货物所得，按照交易活动发生地确定；销售货物所得，按照交易活动发生地确定； (2)(2)提供劳务所得，按照劳务发生地确定；提供

52、劳务所得，按照劳务发生地确定； (3)(3)股息、红利等权益性投资所得，按照分配股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；所得的企业所在地确定； 2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件48 (4) (4) 转让财产所得，不动产转让所得按照转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定； (5) (5) 利息所得、租金所得、特许权使用费利息所得、租金所

53、得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。个人的住所地确定。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件49第三节第三节 企业开发建设阶段税收问题企业开发建设阶段税收问题 1212、开发产品用于拆迁补偿的营业税检查、开发产品用于拆迁补偿的营业税检查 1313、开发产品用于拆迁补偿土地增值税处理、开发产品用于拆迁补偿土地增值税处理 1414、开发产品用于拆迁补偿企业所得税处理、开发产品用于拆迁补偿企业所得税处理 1515、甲供材料的会计处理与税收处

54、理、甲供材料的会计处理与税收处理 1616、开发产品成本核算对象的六项确定原则、开发产品成本核算对象的六项确定原则 1717、共同成本和间接成本四种分配方法、共同成本和间接成本四种分配方法 1818、管理费用中的主要检查项目、管理费用中的主要检查项目 1919、印花税和房产税主要检查项目、印花税和房产税主要检查项目 2020、利息费用中的主要检查项目利息费用中的主要检查项目2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件50 十二、开发产品用于拆迁补偿的营业税检查十二、开发产品用于拆迁补偿的营业税检查 国税函国税函20077682007768号号 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调房地产开发公司

55、对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售销售不动产不动产”税目缴纳营业税。税目缴纳营业税。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件51 国税函发国税函发19955491995549号号: :对外商投资企业从事对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照城市住宅小区建设，应当按照中华人

56、民共和国中华人民共和国营业税暂行条例营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。价核定计征营业税。 珠海市地税局珠海市地税局( (珠地税发珠地税发20054152005415号号) )规定，规定，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。计算土地成本。

57、2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件52 举例：某房地产企业就地安置拆迁户举例：某房地产企业就地安置拆迁户50005000平平米，市场售价米，市场售价80008000元元/ /平米，土地成本平米，土地成本2 2亿元，建亿元，建筑施工等其他开发成本筑施工等其他开发成本80008000万元，总可售面积万元，总可售面积8000080000平米。计算拆迁补偿部分营业税？平米。计算拆迁补偿部分营业税？ 成本价成本价=28000/80000=3500=28000/80000=3500元元 营业税营业税=5000=5000350035005%=8750005%=8750002021-11-24合肥陈萍

58、生的PPT课件53 十三、开发产品拆迁补偿土地增值税处理十三、开发产品拆迁补偿土地增值税处理 国税发国税发20062006187187号号 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产生所有权转移时应视同销售房地产, , 其收入按下其收入按下列方法和顺序确认：列方法和顺序确认： 1.1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的

59、平均价格确定；类房地产的平均价格确定； 2.2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。产的市场价格或评估价值确定。2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件54 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函的通知（国税函20102202010220号）号） 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题( (一一) )房地产企业用建造的本项目房地产安置房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发2

60、0061872006187号第三条第号第三条第( (一一) )款规定确认收入，同时款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。款，应抵减本项目拆迁补偿费。 2021-11-24合肥陈萍生的PPT课件55 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发房屋属于自行开发建造的，