买卖房屋合同（精编版）

1、.买卖房屋合同二手房买卖居间合同存在的法律问题x生贵某房地产经纪向法院起诉 x 某某，索要十万五千元居间效劳费， x某某那么辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为 x 某某提供居间效劳时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易; 房主通过原告已解除了买卖合同，原告主x 高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。居间费是否该付, 交易的未完成是否影响居间协议的效力, 居间人的义务有哪些, 这是需要通过本案查清并得出答案的。案件根本领实情况: x 某某通过征婚后认识 x 某， x租住在贵宾大酒店，给x某某打说要买房， x某于 4

2、月 24 日在云路分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后某分店的文某得知情况后，打与 x 某联系，告诉 x 某说房主程某在华庭的一套房子出让。4 月 25 日 文某带 x 某在某分店签订合同，为避房产交易税，中介为双方拟定两套合同。签合同前文某问带定金没有， x 某说没带，又问x 带 xx没有， x 某说没带，文某回头问x 某某， x 某某回复说只带了xx，文某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在文某事先写好的合同上签了名。签名后 x 某向文某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4 月26 日 x 某某与 x 某、房主程某还有文某在位于街边银行等待拿产权证，双方

3、商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27 至 29 日x 某某查知此房是贷款抵押的房产不能交易。合同写的是甲乙双方委托，拥金收取条款也是双方负担，但中介方只向x 某某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款冲突， x 某某认为此项未向其明确，是中介后填写。中介未向x 某某提到此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明，于是x 某某找 x 某要文某的，.给文某打说这房子有问题，要求撤销合同。5 月 4 日房东共有产权人联系到x某某， 见面后把事先准备好的解约协议交给x 某某，称解除合同，文某说解除合同就没什么事了。现原告起诉索要十万八千元的中介费，x 某某觉得中介

4、与x 某用婚姻房产做诱， x 某某订约有一种掉入陷阱的感觉。?合同法?第五十二条规定了合同无效的条件，?房地产管理法 ?第四十七条、 ?担保法?第三十三条、第四十九条、?民法通那么 ?第七十八条、 ?民法通那么假设干问题的意见?第 89条、?合同法? 第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，?最高人 民法院关于适用合同假设干问题的解释二?第六条、第九条、第十条分别规定了合同效力、取得抵押权人同意前方可转让抵押财产的条件、共同共有人出让共有财产未 经另一方同意出让无效、居间人必须提供真实可靠的房源信息等规。本案中居间方 为 x 某某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合

5、同出现无效情形，中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请x 某某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了x 某某的负担和风险，目的在于收取高额中介费，该合同对x 某某不能产生法律效力。?城市房地产中介效劳管理规定?和市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，不得以合理避税和减轻交易为借口诱当事人签订阴阳合同，加速促成交易。殊不知一旦出现纠纷， 就会发现中介强词夺理，偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任， 纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处分甚至刑事责任。市住房城乡建立委员会曾屡次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，阴阳合同存在

6、以合法的形式掩xx目的，涉及 xx无效，因此 x 某某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。依据中介行业标准，居间人负有审核与订约有直 接影响的重大事项的义务，如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告，如果 不明示收费标准及交易中止时的处理比例，有违背行业标准之嫌，有损消费者合法 权益。中介机构对未尽事宜应承当的责任也没有写到合同里，此举不符合行业标准。中介方通过自制格式合同条款或在补充协议中增 加条款等方式对合同示x 文本内容进展不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便要当事人签字，导致交易当事人仓促中入公司事先设置的收费阱中。市建委?关于标准房地产经

7、纪机构经营场所信息公示的通知?关于完善存量房买卖合同网上签 约流程等有关问题的通知?关于落实同一购房家庭只能在本市新购置一套商品住房 有关政策的通知 ?中华人民 xx国城市房地产管理法 ?、?城市房地产中介效劳管理规定?经纪人管理方法 ?国家计委建立部关于房地产中介效劳收费的通知?人事部建立部关于印发房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施方法的通知?规定，中介不得将交易资金存入本单位账户。律师点评: 居间人在交易中所起的中介作用看，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件， 委托人正是由于自身精力缺乏，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖，因

8、此，如果不对居间人提供信息的x 围和程度作一根本限制，极易损害委托人的利益。因此依据诚信原那么，居间人虽不负积极调查义务，但就应当根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不得为其充当媒介，案中居间人作为具有专业资质的中介效劳机构，应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见，是订立二手房转让合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，因此居间人在为委托人提供房源信息时，应当提供权属证明，并将查验后的准确信息如实报告委托人，并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。居间人违反如实报告义务的情形 : 包括应报而不报、过失错误报告和隐

9、瞒、虚假报告，本案居间方出于过失没有准确掌握信息，应属于过失报告。居间合同是双务有偿性，要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，依据 ?合同法?第四百二十五条第二款规定，无论哪种情形的不实报告，只要足以损及委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定，但依据?合同法?总那么关于违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承当采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承当责任，被告也有权要求减免中介费。法律检索 : ?中华人民 xx国合同法 ?第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的时机或者提供订立合同的媒介效劳，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承当损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报